ワンポイント解説（法令上の制限・税・価格）

法令上の制限：

　問15　　　特定用途制限地域は用途地域外にのみ定められる

　問16　　　医療施設は例外に当たらない　市街化区域　1000㎡以上　開発許可必要

▼問17　　ア.一番低い部分？　イ.１階は？バルコニーは２階以上？　ウ.ホルムアルデヒドも　エ　非常用の昇降機31ｍ超

　問18　　斜線制限は過半ではない　「北千住」

　問19　　災害の防止・・・所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者　にぎり一盛り盛り切り２丁で500円！


　問20　　換地処分・・・施行者通知　審議会は役所施行　仮換地の所有者の同意も必要

　問21　　相続は許可不要でも転用は４条許可が必要

　問22　　契約の当事者の一方または双方が、国、地方公共団体等である場合は、届出は不要

税・価格：

　問23　　従業者の印章・署名も可　媒介業者が保存する契約書も課税文書　消費税が記載・・・記載金額に含めない

▼問24　　督促状を発した日から10日経過までに完納しないと…滞納者の財産が差し押さえられるらしい

　問25　　取引価格に関する情報？　権利が存しない土地を選定？　いずれかを勘案？


赤は得点していただきたかった問題
▼は知らなくても大丈夫です。


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11/02（土）　　13：00～16：00　＠水道橋本校
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11/04（月・祝）13：00～16：00　＠渋谷駅前本校

ワンポイント解説（宅建業法・瑕疵担保履行法）

宅建業法

問26　　　役員が道路交通法違反で罰金刑＝欠格事由でないので、法人も免許を取り消されることはない

問27　　　免許の取消処分を受けた場合でも、営業保証金を取り戻すことは可能

問28　　　登録番号、いつ（年月日）、いくら（取引価格）を通知する。アは「誤り」、イ・ウは「正しい」

問29　　　管理人（会社）の名前（商号又は名称）、住所（主たる事務所の所在地）は借主に説明・・・「戦艦隊」

問30　　　建物の貸借でも「危ないところにあるときは、その旨」

問31　　　イ・ウのみ「正しい」　アは「自ら貸借」、エは業者間取引においても適用

問32　　　イ・ウのみ「正しい」　（貸借の媒介・代理契約は“規制対象外”なので違反しない、ウは確認済なので違反しない

問33　　　売買の媒介で「共用部分」に関する規約の定め（案を含む）が「あるときは説明」しなければならない

問34　　　代理・媒介の依頼を受けていない事務所は“事務所等”ではない　月曜から起算して８日目は、翌週の月曜

問35　　　イ（引渡しの時期）とウ（借賃の額、時期、方法）は“必要的記載事項”「陶磁器製の大仏！」

問36　　　主任者しかできないのは37条書面の“記名押印”だけ　“交付”は主任者以外でも可

問37　　　違反しないのはウのみ　２倍、２倍

問38　　　損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２Justは可

問39　　　1.保証協会がやってくれる　2.還付充当金は保証協会に納付　3.加入しようとする日までに

問40　　　プロ対プロは待ったなし！　宅地建物取引業者である買主

問41　　　事務所には、「標識」の掲示義務

問42　　　登録消除処分ができるのは登録先の知事だけ　この場合は甲県知事

問43　　　不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者は免許不可　　

問44　　　アみんな（30日以内に）届出　イ免許　ウ専任？　エ主任者証を提出しなかったら10万円以下の過料


瑕疵担保履行法

問45　　　1.宅建業者でない　2.基準日の翌日から起算して50日経過以後　3.売買契約を締結するまで「前説」

赤は得点していただきたかった問題


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10/27（日）　　13：00～16：00　＠立川本校
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試験後の進路について相談してみませんか？
登録実務講習の相談や今後のキャリアアップ、
自己採点報告も歓迎です。

来年の受験を目指す方も大歓迎です。

以下の各本校にてお待ちしております。

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宅建試験お疲れ様でした☆

皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか？

私も解答速報のため解きましたが、

やはり、基本問題を確実に得点できるかが合否の分かれ目と感じました。


ＬＥＣの解答速報会では合格予想点33前後という発表です。

本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


本試験の結果（点数）をお知らせいただけるとありがたいです。

（　goro-go_k＠hotmail.co.jp　）＠を小文字にしてください。

黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された本校、講座名などをお知らせください。

試験直前のアドヴァイス

＜超注意事項＞　

　　＊＊＊根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで！」＊＊＊
　　　「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
　　計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高い。

　1）マークミスをしない方法を講じる。
　　　　　その問題で何が問われているのか正確に把握する。
　　　　　＜正しいものはどれか＞なのか、＜誤っているものはどれか＞なのか，
　または，＜業法に違反するもの＞なのか、＜業法に違反しないもの＞なのか，
　　　　　個数問題なのか、組合せ問題なのか。
　　　　　
　　　　　それから、どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
　　　　　見直しのときに時間の節約になります。
　　　　　(マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
　　　　　ときに、得点が正しく把握できなくなります。)　　　　

　2）見直しをする時間は必ず作る。

　　　　５分から10分前後は必要。
　　　　　＜正しいものはどれか＞なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた
　　　　　などの転記ミスのチェックを主体にする。
　　　　　(マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
　　　　　問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避ける。

　3）権利関係では、図は必ず描く。
　　　　　問題文では、文章中に、Ａ、Ｂ、Ｃなどの人間がさまざまな配置を
　　　　　とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにする。
　　（最近の試験では，主語のひっかけが多い）

　4）未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

　　　　　未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに、
　　　　　自分を見失わないようにしてください。
　　　　　これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
　　　　　まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
　　　　　案外カンタンな場合があるからです。)
　　　　　４肢の関係から消去法で解いたり，その法律の制度趣旨などから、
　　　　　正解を導けないか、よく考えてください。

講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする。



栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。

朗報をお待ちしています。


　黒田の担当講座
　＜立川本校＞

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　（10/12）


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2013宅建本試験必勝出陣式 2013年10月20日(日)　＜渋谷駅前本校＞
2013宅建本試験必勝出陣式

本試験解答速報会
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お知らせ

質問ほっとメール
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統計資料のポイント

１ 地価動向（平成25 年版土地白書）
　平成25年の地価公示　下落率は縮小
　①全国、三大都市圏、地方圏とも、住宅地・商業地ともに下落
　②住宅地、商業地ともに下落率は縮小

２ 新設住宅着工戸数・新設住宅の着工床面積の動向
　平成24年度（平成24年４月～平成25 年３月）
　総計 　　３年連続の増加
　持家 　　前年減少から再び増加
　貸家 　　４年ぶりの増加
　分譲住宅 ３年連続の増加

３ 売買による土地の所有権移転登記の件数（平成25 年版土地白書）
　平成24 年中の全国の土地取引件数（売買による所有権の移転登記の件数）９年ぶりに増加

４ 不動産業を取り巻く状況（平成23 年度法人企業統計（財務省））
　不動産業の売上高　　　　　２年連続の減少
　　　　　　経常利益　　　　３年ぶりの減少

５ 宅地建物取引業者数（国土交通白書2013）
　宅地建物取引業者数　　　　６年連続の減少

６ 宅地建物取引業法の的確な運用（国土交通白書2013）
　監督処分件数　　　　　　　前年度より減少

７ 宅地供給量（国土交通白書2012）※
　平成22年度の宅地供給量　　増加に転じている



＜おまけ＞

宅建試験・質問問題と解説10/9

〔2005　問５〕　Ａは、Ｂ所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。
　　　　　　　　Ｂは、その抵当権設定登記後に、この建物をＣに賃貸した。
　　　　　　　　Ｃは、この契約時に、賃料の６ヵ月分相当額の３００万円の敷金を預託した。
　　　　　　　　この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ｂが、ＢのＣに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Ｃが当該第三者
　に弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

２　Ｂの一般債権者であるＤが、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がＣに送達された後は、
　Ｃが弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

３　Ａが物上代位権を行使して、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後は、Ｃは、Ａの抵当権設定登記前から
　Ｂに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。

４　Ａが物上代位権を行使して、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、
　Ａは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。


ポイント!!!

抵当権者が物上代位権を行使するには、
第三債務者が弁済する前に（債務者に支払われる前に）、差押をしなければならない。


肢１△　
　Ａ　(抵当権者)
　｜
　Ｂ　(抵当権設定者)　　　　　　
　｜　(賃料債権)　→　第三者に債権譲渡
　Ｃ　(賃借人)
　　　債権譲渡は、払渡しに該当しない　→　物上代位権可能


肢２　
　　　これでは抵当権の意味がありません。
　　　一般債権者の差し押さえと抵当権設定登記の先後によって決まる。

　　　一般債権者Ｄの申立てによる差押え命令の第三債務者Ｃへの送達は
　　　抵当権者Ａの抵当権設定登記の後なので、
　　　Ａは物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることができる。
　　　　（昨年出題）抵当権設定登記後ＶＳ一般債権者の差押　抵当権者Ａの勝ち！
　　
肢３△
　　　抵当権設定登記前に賃貸人に対して取得した債権を自働債権として相殺することができる。


肢４　物上代位をするには払い渡される前に差押えをする必要がある。　

　　　？？？敷金が充当される限度において？？？
　　　未払い分の賃料は、敷金から充当されるため、その賃料債権は当然に消滅する。
　　　そして敷金は「抵当権設定者」＝「賃貸人」の懐に既に入っている（払い渡し後）
　　　要するに　→　手遅れ　「物上代位権を行使することはできない」　よって正解肢


　このような問題は
　物上代位権を行使するには
　債務者に支払われる前に差押え！
　ここに注目!!!

*文字が小さいとよく見えないのでご不便をおかけしました。




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2013宅建本試験必勝出陣式


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