営業保証金と弁済業務保証金

平成２７年（２０１５年）問４２／過去問
　営業保証金を供託している宅地建物取引業者Ａと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）
の社員である宅地建物取引業者Ｂに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．新たに事務所を設置する場合、Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、
Ｂは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。

２．一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、
Ａ、Ｂはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。

３．ＡとＢが、それぞれ主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合、Ａは営業保証金として2,500万円の供託を、
Ｂは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。

４．宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、
Ａに関する債権にあってはＡが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、
Ｂに関する債権にあってはＢが納付した弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。

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平成２７年（２０１５年）問４２／過去問


正　解　３

営業保証金制度と弁済業務保証金制度の違い

１　誤
　新たに事務所を設置する場合、
　営業保証金を供託している宅建業者Ａは、
主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金について、
金銭又は有価証券で供託することができる。
　保証協会の社員である宅建業者Ｂは、
保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金について、
必ず金銭で納付しなければならない。

２　誤
　一部の事務所を廃止した場合、
　営業保証金を供託しているＡが、一部の事務所を廃止した場合に、
営業保証金を取り戻すためには、
還付請求権者に対して６か月以内に申し出るべき旨を公告しなければならない。
　保証協会に加入しているＢが、一部の事務所を廃止した場合、
保証協会は公告は不要である。
（注）保証協会は、①社員が社員でなくなった場合は、
還付請求権者に対して、６カ月を下らない一定期間内に、
保証協会の認証を受けるための申出をすべき旨を公告しなければならない。
　これに対して、②社員が事務所の一部を廃止し分担金の額が法定額を超過するようになった場合には、
保証協会は、公告をすることなく、弁済業務保証金を取り戻すことができる。

３　正
営業保証金を利用しているＡは「本店（主たる事務所）1000万円」「支店（従たる事務所）1か所あたり500万円」で計算する。　
1000万円＋（500万円×3）＝2500万円
を営業保証金として供託しなければならない。
保証協会の社員であるＢは「本店60万円」「支店1か所あたり30万円」で計算する。
60万円＋（30万円×3）＝150万円
を弁済業務保証金分担金として保証協会に納付しなければならない。

４　誤
宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、
「営業保証金を利用しているＡと取引した還付請求権者」が弁済を受けることができる額の上限は、
供託した営業保証金の額である。
「保証協会の社員であるＢと取引した還付請求権者」が弁済を受けることができる額の上限は、
当該社員が社員でないとした場合における供託すべき営業保証金の額に相当する額である。

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案内所等の規制

【ウォーク問　23】　宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）が行う宅地建物取引業者Ｂ社
　　　　（甲県知事免許）を売主とする分譲マンション（100戸）に係る販売代理について、
　　　　Ａ社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結
　　　　をしようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において
　　　　「法」という。）の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。
　　　　　なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。


ア　Ａ社は、マンションの所在する場所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
　Ｂ社は、その必要がない。


イ　Ａ社が設置した案内所について、売主であるＢ社が法第50条第2項の規定に基づく届出を行う場合、
　Ａ社は当該届出をする必要がないが、Ｂ社による届出書については、Ａ社の商号又は名称及び免許証番号
　も記載しなければならない。


ウ　Ａ社は、成年者である専任の取引士を当該案内所に置かなければならないが、Ｂ社は、当該案内所
　に成年者である専任の取引士を置く必要がない。


エ　Ａ社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、当該標識へは、
　Ｂ社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。


１　ア、イ

２　イ、ウ

３　ウ、エ

４　ア、エ




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【ウォーク問　23】「案内所等の規制」　

正　解　３


●合格のポイント●


案内所等
（１）標識の掲示
　　案内所など、次の①～⑤の場所には、標識を掲示しなければならない。
①継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
②一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所
③一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際の案内所
④業務に関する展示会その他の催しを実施する場所
⑤一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所



（２）成年者である専任の取引士の設置
　上記①～④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
少なくとも１名以上の成年者である専任の取引士を置かなければならない。

（３）届出
　上記①～④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
業務開始の10日前までに一定事項を、免許権者と所在地を管轄する都道府県知事の
両者に届け出なければならない。
（ａ）都道府県知事が免許権者の場合には、その都道府県知事に対して直接届出を行う。
（ｂ）国土交通大臣が免許権者の場合には、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事と
　　　同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う。






ア．誤　一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所（現地）に標識を掲示
　　　しなければならないのは売主Ｂ社である。　　　　　　　
　　　
イ．誤　Ａ社が設置した案内所は、Ａ社が法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
　　　　この場合甲県知事と同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う

ウ．正　Ａ社は、売買契約の締結をするので、成年者である専任の取引士を当該案内所に
　　　置かなければならない。

エ．正　Ａ社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
　　　当該標識に売主Ｂ社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

<参考>


　したがって、ウ、エが正しいので、正解は３である。

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＜復習＞
定期建物賃貸借の借賃増減請求

　定期借家契約でない通常の建物賃貸借契約では「契約期間中は家賃を増額しない」という特約は有効です。
　しかし、「減額しない」という特約は無効です。
　「値上げしない」は有効でも、「値下げしない」は無効です。

　そして、借地借家法改正で「値下げしない」特約を有効にすることが可能になりました。


※ 借地借家法38条　　（定期建物賃貸借）　　抜粋
　第38条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、
　　　　第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
（中略）
　　7　第32条（借賃（家賃）増減請求権）の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約が
　　　ある場合には、適用しない。

　この定期建物賃貸借においては、普通の建物賃貸借の借賃増減請求権の規定は、
「借賃の改定に係る特約がある場合」には、
適用されません。

つまり、家賃を増額しない旨の特約だけでなく、減額しない旨の特約も有効になります。
当事者の特約が有効になるのです。

　ただし、あくまでもこの規定は「借賃の改定に係る特約がある場合」に限定されますので、
そのような特約がない場合は、賃料の増減額請求権を行使することができます。


現実的には、
　大家さんが、「定期借家契約で中途解約不可」にし、更に「賃料増減額請求を排除」することで、
安定収益を確保できるのです。

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お知らせ
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そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

建物区分所有法のポイント

建物区分所有法の全体構造
建物区分所有法のなかで定められている共同生活のルールには、
「物」に関するルールと・住民の自治に関するルールがあります。

①　法定共用部分
数個の専有部分に通ずる廊下または階段室
その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分
（たとえば、基礎・土台部分・エレベーター室など）をいいます。
②　規約共用部分
専有部分の適格性を備えた建物の部分や附属の建物のうち、規約により共用部分とされたもの
（たとえば、集会室など）をいいます。


そこで、最近の傾向から出題されそうなところをピック・アップしました。

区分建物の表題登記の申請は、その一棟の建物に属する他の建物の
表題登記の申請と共にしなければならない。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、
規約共用部分と敷地の権利関係に関する４つの事項
（規約共用部分・規約敷地・分離処分禁止の例外・各専有部分に係る敷地利用権の割合）に限って、
規約を設定することができる。
（１）規約共用部分の定め、
（２）規約敷地の定め、
（３）分離処分禁止を排除する定め、
（４）専有部分と一体化される敷地利用権の割合について


（１）規約共用部分（集会室や管理人室）の登記は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に記録する。
（２）法定共用部分（廊下やエレベーター室等）は、登記できない。

区分所有建物の共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
このうち、法定共用部分については、構造上、共用部分であることが明らかであり、
そもそも共用部分たる登記をすることはできない。
また、規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、区分所有者名義の共有登記ではなく、
表題部に“共用部分たる旨の登記”をしておく必要がある。



集会

　集会は、管理者が招集する。
　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

（１）区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対して、
　　会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
（２）管理者がいないときは、区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有する
　　ものは集会を招集することができる。
（３）いずれの場合にも、定数は規約で減ずることができる。

集会招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、
会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

また、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、
招集の手続きを経ないで開くことができる。

集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の
書面又は電磁的方法による合意があったときは、
書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす。

集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
この場合、議事録を電磁的記録により作成する場合でも、規約にその旨の定めを要しない。

議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
議事録そのものを、建物内の見やすい場所に掲示することを要しない。

復旧および建替え
建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合は集会において、
区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を
復旧する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。

建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

建替え
建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、招集通知を当該集会の会日より少なくとも
２ヵ月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

集会においては、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数で、
建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の全部もしくは一部を含む土地に
新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。

関連事項　　区分所有者・議決権
　区分所有者とは、頭数のことである。
　議決権は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の共有持分すなわち専有部分の床面積の割合による。

　集会の議事は、この法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の各過半数で決する。
　Aだけの賛成では議決権については過半数を満たしているが、区分所有者数が足りない。
　また、B、Cの賛成では区分所有者数については過半数を満たしているが、議決権が足りない。
　このように、専有面積の広い人の意見を尊重しつつ、多数者の意見も尊重している。
　（この場合AとBまたはCの賛成がなければ決まらない。）　

管理組合の管理者と管理組合法人
１　管理組合
管理組合とは、マンションの管理を行うための団体である。
なお、区分所有者は、当然に管理組合の構成員（組合員）となるので、
管理組合の集会の決議や規約の拘束を受け、脱退することはできない。

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
この場合、区分所有者であれば、当然に管理組合の構成員となる。
管理組合の構成員になるか否かは、各区分所有者の意思に委ねられているわけではない。


２　管理者
マンションの管理は、原則として区分所有者全員でしなければならない。
しかし、全員で管理することが困難な場合もある。
そこで、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議により、
マンションの管理を常時行うべき者として、管理者を選任することができる。

３　理事・監事
法人化された管理組合（管理組合法人）には、その代表者として、
理事を必ず置かなければならない。
また、理事の業務執行や管理組合法人の会計を監査するために、監督者として、
監事も必ず置かなければならない。

理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

平成28年度宅建本試験 【問13】

　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）管理者は、集会において、毎年２回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

（２）管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

（３）管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。

（４）各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、共有者数で等分することとされている。

【解説】

① 誤 管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（区分所有法43条）。
② 正 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区分所有法27条１項）。
　　　　　　　　　　管理所有という。
③ 誤 管理者に資格制限はない（区分所有法25条１項）。
④ 誤 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による（区分所有法14条１項）。
　　　　　　　　　　床面積は、原則として、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積である（同条３項）。
　　　　　　　　　　共有者の持分や床面積に関し、規約で別段の定めをすることができる（同条４項）。　　




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