22年宅建試験・重要問題と解説4

【問11】　借地借家法第２３条の借地権（以下この問において「事業用定期借地権」という。）に関する
　　　　次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。


１　事業の用に供する建物の所有を目的とする場合であれば、従業員の社宅として従業員の居住の用に
　供するときであっても、事業用定期借地権を設定することができる。


２　存続期間を１０年以上２０年未満とする短期の事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書に
　よらなくても、書面又は電磁的記録によって適法に締結することができる。


３　事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊す
　こととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によって
　しなければならない。


４　事業用定期借地権の存続期間の満了によって、その借地上の建物の賃借人が土地を明け渡さなければ
　ならないときでも、建物の賃借人がその満了をその１年前までに知らなかったときは、建物の賃借人は
　土地の明渡しにつき相当の期限を裁判所から許与される場合がある。


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【問11】*解説* 正解　４　（借地借家法）

１．誤　事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合でも、
　　　その建物が「居住の用に供する」ものである場合は設定することができない。

２．誤　事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

３．誤　取壊し予定の建物の賃貸借契約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければ
　　　ならないが、必ずしも公正証書でなくともよい。
　　　　「事業用定期借地権」～「公正証書」を読んで、正しいと判断しないように・・・。
　　　　問われているのは、「取壊し予定の建物の賃貸借契約」についてである。

４．正　借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、
　　　借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、
　　　建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、
　　　裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない
　　　範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
　　　　

●合格のポイント●

　(肢１)　事業用借地権・・・もっぱら事業用(居住の用に供するものを除く)
　(肢２)　事業用借地権・・・書面による契約・・・公正証書必要
　(肢３)　取壊し予定建物の期限付き賃貸借の特約は、書面によってしなければならない。　
　(肢４)　借地上の建物の賃借人の保護

**肢１～肢３は基本知識であるが、肢３は取壊し予定の建物の賃貸借契約で
　あることに気づくかどうかがポイント。
　肢４は過去に出題されているが、むしろ消去法によって肢１～肢３を誤りと判断し、肢４を選択すべき。**　


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22年宅建試験・重要問題と解説3

【問22】　農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、
　　　　誤っているものはどれか。

１　農地を相続した場合、その相続人は、法第３条第１項の許可を受ける必要はないが、遅滞なく、
農業委員会にその旨を届け出なければならない。

２　宅地に転用する目的で市街化区域外の農地を購入する場合は、農地の権利移動に係る
　法第３条第１項の許可のほか、農地転用に係る法第４条第１項の都道府県知事の許可
　を受ける必要がある。

３　会社の代表者が、その会社の業務に関し、法の規定に違反して転用行為をした場合は、
　その代表者が罰せられるのみならず、その会社も１億円以下の罰金刑が科せられる。

４　賃貸借の存続期間については、民法上は２０年を超えることができないこととされているが、
　農地の賃貸借については、５０年までの存続期間が認められる。



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【問22】*解説* 正解　２　（農地法）

１．正　相続（遺産分割及び包括遺贈を含む。）、法人の合併・分割，時効等で農地・採草放牧地に
　　　関する権利を取得した場合、３条の許可は不要だが、改正により、権利取得後、遅滞なく、
　　　その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

２．誤　宅地に転用する目的で農地を購入するには，５条の許可を受けなければならない。

３．正　法人の代表者、代理人・使用人その他の従業者が、その法人の業務又は財産に関し、
　　　４条１項、５条１項、原状回復命令等に違反した場合、行為者を罰する
　　〔３年以下の懲役または３００万円以下の罰金刑〕ほか、その法人に対しても、
　　　改正により両罰規定として１億円以下の罰金刑を科すことになった。

４．正　農地法では，民法の規定※と異なり、農地の賃貸借の存続期間は、50年を超えることができず、
　　　契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は 50年となる。

●合格のポイント●

　(肢１)　相続など許可不要の農地又は採草放牧地についての権利取得後の届出 (改正)
　(肢２)　農地の転用目的権利移動・・・５条の許可
　(肢３)　行為者・会社の両罰規定 (改正)　
　(肢４)　農地の賃貸借の存続期間 (改正)　　　　
　※民法では、賃貸借の存続期間は20年を超えることはできない。

**法律は毎年改正があります。
　取引主任者は、現実社会の中で活躍するのですから、
最新の改正情報を知っていなければなりません。
したがって、本試験では、改正点は当然出題されます。


（１）権利移動（農地法３条）とは、
　　農地または採草放牧地について一定の権利を設定したり移転したりすることをいう。
　　　所有権、地上権、永小作権、質権、賃借権、使用貸借による権利等、
　　使用収益を目的とする権利が対象となる。抵当権は含まれない。
（２）転用（農地法４条）とは、
　　自己の農地を農地以外の土地にすることをいう。
（３）転用目的権利移動（農地法５条）とは、
　　農地を農地以外の土地にするため、または、採草放牧地を採草放牧地以外の土地（農地は除く）
　　にするために権利移動をすることをいう。





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22年宅建試験・重要問題と解説2

【問４】　ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに対して連絡してきた。
この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　ＣもＢから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とＢＡ間の売買契約書の日付が同じである場合、
登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。


２　甲土地はＣからＢ、ＢからＡと売却されており、ＣＢ間の売買契約がＢの強迫により締結されたことを理由として
取り消された場合には、ＢＡ間の売買契約締結の時期にかかわらず、Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を主張する
　ことができる。


３　Ｃが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にＢＡ間で売買契約及び
　所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を
　主張することができる。


４　Ｃは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけＢに移し、Ｂがそれに乗じてＡとの間で
　売買契約を締結した場合には、ＣＢ間の売買契約が存在しない以上、Ａは所有権を主張することができない。

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【問４】*解説* 正解　３　（民法・物権変動）

１．誤　不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
　　　したがって、契約締結時期が早くても、登記をしなければ、所有権を主張することはできない。

２．誤　強迫による意思表示の取消しは、「取消前の」第三者の善意・悪意を問わず、
　　　すべての第三者に対抗することができる。
　　　　ＣＢ間の取消「前」にＢＡ間の売買契約が締結された場合には、Ｃは登記がなくてもＡに対し所有権を主張
　　　することができるが（民法96条１項、判例）、
　　　ＣＢ間の取消「後」に売買契約が締結された場合には、対抗問題となり、Ｃは登記がなければＡに対し
　　　所有権を主張することができない（民法177条、判例）。

３．正　取得時効の進行中に売買契約・移転登記がなされ、その後に時効が完成した場合には、
　　　ＣとＡは当事者の関係となり、Ｃは登記がなくてもＡに対して所有権を主張できる（判例）。
　　　　時効の完成「前」に不動産を取得した者に対して、時効による所有権の取得を対抗する場合には、
　　　登記は不要である。

４．誤　虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗することはできない（民法94条２項）。
　　　　ＣＢ問の行為は通謀虚偽表示となるから、Ａが善意である場合には、Ａは所有権を主張することができる。

●合格のポイント●

*不動産の二重譲渡では先に登記した者が勝つ

取消し前の第三者・・・詐欺：善意の第三者が勝つ
取消し後の第三者・・・先に登記した者が勝つ
（図を描いて取消しの前・後を確認する！）***よく出る！！
時効完成前の第三者 ・・・時効取得した者が勝つ
時効完成後の第三者 ・・・先に登記した者が勝つ

*虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗することはできない。


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22年宅建試験・重要問題と解説1

【問26】　宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）
に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、
その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

２　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して
転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

３　破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う
場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

４　信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する
必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。


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【問26】*解説* 正解　４（宅建業法・免許の要否）


１.　誤　農業協同組合が、「宅地」の「販売代理」を「業」として営むのは宅地建物取引業に該当し、
　　　　免許を受けなければならない。　

　宅建業法の規定が適用されない団体がいくつかありますが、農業協同組合は該当しません。

　宅建業法が適用されないのは・・・

(1)国・地方公共団体
(2)国・地方公共団体とみなされるもの(都市再生機構、土地開発公社、地方住宅供給会社など)
(3)法令で除外されているもの(資産流動化法上の特定目的会社など)


２.　誤　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して
転「貸」する場合、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

自ら賃貸・転貸は免許不要
　不動産の賃貸には，転貸も含まれる。


３.　誤　破産管財人（国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの）から依頼
を受けて、「宅地建物」の「売買」の「媒介」をするのは宅建業に該当する。
（宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。）
　　　　なお、この肢で問われているのは「媒介を業として営む者」の免許の要否であることに注意！！

***破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地または建物の売却を反復継続して行うのは、
　破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるため、業として行われるものではなく（他の法令で除外の例）、
　宅地建物取引業の免許を受けることを要しない。***

４.　正　信託業の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、
　その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要。

信託会社等の特例

　信託会社や信託業務を兼営する金融機関はそれぞれ内閣総理大臣の免許・登録や認可を受けているので、
宅建業を営むのに改めて免許を受ける必要はありません。
　国土交通大臣に届出をすることによって、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされます。
　免許や免許取消の規定については適用されませんが、それ以外の宅建業法の規定はすべて適用されます。


●合格のポイント●

　肢１　農業協同組合は、宅建業法が適用されない団体ではない。
　肢２　転「貸」も自ら賃貸　
　肢３　宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、免許が必要。
　肢４　信託会社は、国土交通大臣に届け出ることにより、国土交通大臣免許の業者とみなされる。

　　　いずれも過去に出題されました。

高田馬場本校説明会

高田馬場本校説明会
レジュメの一部をお見せします。(PARTⅡ)

パターンⅣ（語呂合わせ編）

重要事項の説明と37条書面の「説明・記載内容」の比較

語呂合わせで
暗記コーナー！

＜重要事項で説明不要な事項で37条書面必要的記載事項＞
　陶　　　磁器　製の　　　　大　　　　　　　　　　　　　　　　仏
「登記申請　時期」　　　　　代金・借賃の額・時期　　　　物件の引渡時期



【2010年　問36】　宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、
同条の規定に違反しないものはどれか。

１　中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、
管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。

２　自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵(かし)担保責任の履行に関する
責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。

３　宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条の規定に基づく
急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならない
ことについては説明しなかった。

４　建物の売買の媒介において、「登記された権利の種類及び内容」については説明したが、
「移転登記の申請の時期」については説明しなかった。

正解　４


・1月8日(土) 16：00～（2回開催）

本年もよろしくお願いいたします。

高田馬場本校にて説明会をします。

以下説明会の日程です。。。

・1月8日(土) 16：00～（2回開催）

「秘密のテクニック」も公開しますので、ぜひ一度来てみてくださいね。