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2017年宅建士試験の合格発表!!

2017-11-29 | Weblog
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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法④)

2017-11-29 | Weblog
【問 41】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
l 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名
(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
2 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
3 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用
プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
4 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、
その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

重要事項の説明
①正 一棟の建物・敷地の管理が委託されているときは、委託を受けている者の氏名・住所を重要事項として説明しなければならない。
②誤 移転登記の申請時期は、37条書面の記載事項であり、重要事項説明は不要である。
③正 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備の状況は、重要事項として説明しなければならない。
ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明しなければならない。
④正 マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び
既に積み立てられている額について重要事項として説明しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P36、P38

【問 42】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。
イ 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく
利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
ウ 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に
誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。
エ 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、
当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を
明らかにしなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

広告規制(個数問題)
ア正 将来の環境について、著しく事実に相連する表示をしてはならない。
イ正 取引物件に係る現在又は将来の利用の制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、
借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。
ウ正 誇大広告を行えば、現実に購入者等が誤認する等の被害が生じなくても、宅建業法違反となり、監督処分・罰則の対象となる。
エ正 広告を行ったとき取引態様を明示しなければならないが、注文を受けたとき、取引態様に変更がない場合でも、
遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
試験にデルノート宅建業法P34

【問 43】 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない
媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、
正しいものはいくつあるか。
ア Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンション
について購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
イ 当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約
も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。
ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければ
ならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用
については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

媒介・代理(個数問題)
ア正 専任媒介契約においては、2週間に1回以上業務の処理状況を依頼者に報告しなければならない。
これに加え、購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を報告しなければならない。
イ誤 専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができない。また、業者間であっても自動更新とする旨の特約は認められない。
ウ誤 専任媒介契約の締結の日から7日(休業日は含まない)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、
登録を証する書面を遅滞なく依頼者に交付しなければならない。
エ誤 指定流通機構への情報登録費用については、別途請求できない。そして、成約に到らなかった場合は報酬の請求ができない。
試験にデルノート宅建業法P28、P30

【問 44】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。
2 個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立しその代表取締役に就任する場合、D社は
Cの免許を承継することができる。
3 個人である宅地建物取引業者E(甲県知事免許)が死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を
甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。
4 宅地建物取引業者F社(乙県知事免許)が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から
30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

免許(免許の効力)
①誤 合併消滅により免許は失効し、存続会社は消滅会社の免許を承継しない。
②誤 個人業者だった者が法人を設立して、引き続き宅建業を営業していく場合、法人名義で免許を取得しなければなない。
③誤 宅建業者が死亡の場合は、相続人がそれを知った日から30日以内に免許権者に届出なければならない。
そして、死亡の時に免許は失効する。
④正 宅建業者が解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内にその旨を免許権者に届出なければならない。
試験にデルノート宅建業法P10

【問 45】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を
交付して説明しなければならない。
2 自ら売主として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、
新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。
3 Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、
当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
4 Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の
瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。

住宅瑕疵担保履行法
①誤 売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を記載した書面を交付して説明しなければならない。
②正 床面積の合計が55㎡以下の住宅は、2戸をもって1戸と数える。
③誤 届出をしない場合は、基準日の翌日から50日経過した日以後は、新築住宅の売買契約を締結してはならない。
④誤 資力確保措置の対象となる瑕疵は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵に限られる。
試験にデルノート宅建業法P52

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法③)

2017-11-21 | Weblog
【問 36】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。
1 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。
 この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
2 Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の
 広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
3 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、
 免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した
 宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

免許(免許の効力)
①誤 申請をすれば、従前の免許は有効期間満了後も、処分がなされるまでの間はなお効力を有する。
②誤 免許を受け、供託した旨の届出をした後でなければ、すべての事務所で事業を開始できない。
③誤 宅建業以外に兼業を営む場合の事業の種類について変更の届出は不要である。
④正 免許の効力が失われた場合でも、すでに締結された契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。
試験にデルノート宅建業法P10

【問 37】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、
 このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
2 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に
 登録を移転しなければならない。
3 宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の
 経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
4 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、
 宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。

宅地建物取引士
①誤 重要事項の説明をする際は、取引士証を提示しなければならない。
②誤 登録の移転の申請は任意である。
③正 登録を受けるには、宅建士試験に合格した者で、2年以上の実務経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の
 能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
④誤 宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることはできない。
試験にデルノート宅建業法P12、P14

【問 38】 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面
(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
1 Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
2 Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
3 Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
4 Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保貢任に関する特約を
 自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

37条書面
①誤 37条書面は契約の両当事者に交付しなければならない。
②正 手付金等の保全措置の内容は、37条書面の記載事項ではない。
③誤 契約の解除に関する定めがある場合は、37条書面にその内容を記載しなければならない。
④誤 買主が宅地建物取引業者であっても、瑕疵担保責任に関する特約を定めた場合は、37条書面にその内容を記載しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P40

【問 39】 営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である
宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア A(国土交通大臣免許)は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の
 最寄りの供託所に供託しなければならない。
イ Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることが
 できなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。
ウ Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
エ Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から
 2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

保証金総合
ア誤 新たに事務所を設置した場合でも営業保証金は、主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
イ誤 Aは、宅建業者なので、弁済業務保証金から弁済を受けることができない。
ウ正 保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
エ正 保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P20、22、24、26


【問 40】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)
に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
l 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して
 説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
2 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で
 作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
3 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、
 宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
4 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。

37条書面
①違反する 代金の支払の時期及び引渡しの時期は、37条書面の記載事項である。
②違反する 37条書面を共同で作成した場合でも、取引に関与したすべての宅建業者に義務があるので、Bの宅建士の記名押印も必要である。
③違反しない 37条書面を交付する際、取引士証の提示義務はないので違反しない。
④違反する 37条書面は契約の両当事者に交付しなければならないので、売主にも交付しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P40

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法②)

2017-11-03 | Weblog
【問 31】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマ ンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする
場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの
撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じる
こととなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額
を600万円とする特約を定めることができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

自ら売主制限総合(個数問題)
ア誤 買主自ら指定した自宅において買受けの申込みをした場合は、クーリング・オフできない。
イ誤 クーリング・オフは書面を発した時にその効力が生じる。
ウ誤 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定又は違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない。
試験にデルノート宅建業法P46、P50

【問 32】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
4 宅地建物取引業者は、営業保証金の遠付があったために営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。

営業保証金
①誤 主たる事務所が移転した場合、宅建業者が金銭のみで供託していたときは、保管替えを請求しなければならない。
②正 宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。
③正 事務所の一部を廃止し営業保証金を取り戻す場合、還付請求権者に対し6カ月を下らない一定期間内に権利を申し出るべき旨の公告
をしなければならない。
④正 営業保証金に不足が生じたときは、不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P20、P22

【問 33】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に 関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、
説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
2 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、
説明しなければならない。
3 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
4 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

重要事項の説明
①誤 重要事項の説明は、売主に対してする必要はない。
②正 代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
③誤 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について説明する必要はない。
④誤 天災その他不可抗力による損害の負担について説明する必要はない。
試験にデルノート宅建業法P36

【問 34】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
2 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
3 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
4 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。

業務上の規制
①正 手付金について、金額を減額することにより、契約の締結を誘引することは、法に違反しない。
②正 アンケート調査を装って電話をし、目的を告げずに勧誘する行為は、法に違反する。
③誤 媒介報酬について、分割払いに応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反しない。
④正 手付金について信用の供与をすることにより、売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、
罰則の適用を受けることがある。
試験にデルノート宅建業法P42

【問 35】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
3 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
4 宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

事務所
①誤 自ら貸借は取引にはあたらず、業法の適用はない。
②誤 業務に関する帳簿は事務所ごとに備えなければならない。
③正 業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
④誤 業務に従事する者、単に一時的に事務の補助をする者も従業者名簿に記載する必要がある。
試験にデルノート宅建業法P4、P6

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