必勝!合格請負人 宅建試験編

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24年宅建試験・重要問題と解説1

2012-10-31 | Weblog
【問 26】 
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、
 正しいものはどれか。


1 免許を受けようとするA社に、刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年(執行猶予2年)
 の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了
 の日から5年を経過していなくとも、A社は免許を受けることができる。


2 免許を受けようとするB社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により罰金の刑に処せられた者が
 非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、B社
 は免許を受けることができる。


3 免許を受けようとするC社に、刑法第208条(暴行)の罪により拘留の刑に処せられた者が役員
 として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、C社は免許を
 受けることができない。


4 免許を受けようとするD社に、刑法第209条(過失傷害)の罪により科料の刑に処せられた者が
 非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、
 D社は免許を受けることができない。


--------------------------------------------------------------------------
【問26】「免許」 

正 解 1

1. 正 役員が執行猶予期間満了=欠格事由でないので、法人も免許可


2. 誤 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、または傷害罪、
    傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、もしくは暴力行為等処罰
    に関する法律の罪を犯して罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を
    受けることがなくなった日から5年を経過しない者は免許を受けることができない。   
     役員(非常勤でも)が欠格事由→法人も免許不可

      

3. 誤 役員が拘留(禁錮より軽い)の刑=欠格事由でないので、法人も免許可。

4. 誤 役員が科料(罰金より軽い)の刑=欠格事由でないので、法人も免許可。
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ワンポイント解説(宅建業法・瑕疵担保履行法)

2012-10-27 | Weblog
宅建業法

問26   役員が執行猶予期間満了=欠格事由でないので、法人も免許可

問27   個人業者が死亡→相続人が、死亡を知った日から30日以内に届出

問28   「ア」自ら貸借に気づいたかどうか。「エ」建築確認申請中の段階では広告不可

問29   専属専任媒介契約→業務処理の報告必要。でも方法には制限はないので。

問30   排水等の施設が整備されていない場合、その整備の見通し及び特別の負担について説明

問31   物件の引渡し時期は、37条に必ず記載、重説不要(陶磁器製の大仏)

問32   客観的事実を示しただけなので、セーフ。

問33   地方債で供託は額面の90%

問34   保全措置を講じた後、手付金等を受領

問35 △ 普通は「ア」が正しく、「エ」が誤りだと判れば選べるのですが・・・後回しです。

問36   指示・事務禁止処分は登録している知事以外でも可

問37   書面で告げられた日から起算して8日以内なので、クーリング・オフ可

問38   「ア」業者間、「イ」すべて無効?、「ウ」Justは保全措置不要

問39   契約解除を認めないのは買主に不利

問40 △ 「ア」は微妙でも条文どおり、「ウ」、「エ」はお馴染み「超誤答・名答」「イ」は、アウト

問41   「ウ」は出血大サービス!、「ア」、「エ」は、改正点、「イ」断定的判断の提供

問42   「ア」マンションは売主、「イ」設置した業者

問43   還付の限度額=営業保証金相当額  

問44   国土交通大臣が監督処分をするときは、内閣総理大臣と協議


瑕疵担保履行法

問45   届出がなければ、基準日の翌日から起算して50日経過以後、新たな契約は不可

赤は得点していただきたかった問題
その他でもある程度得点できれば・・・。
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ワンポイント解説(法令上の制限・税、価格)

2012-10-26 | Weblog
法令上の制限

問15 消去法で2~4を消す。

問16 非常災害のため必要な応急措置は許可不要

問17 図書館は許可不要・・・アの入ってない選択肢

問18 100㎡を超える特殊建築物に用途変更は建築確認が必要。特売100円

問19 敷地面積の最低限度は200㎡

問20 造成宅地防災区域と宅地造成等規制区域はカブラナイ話

問21 △ 役所でないので施行区域外でも可

問22 「砂利を採取」が余計なだけで、転用目的権利移動なので5条許可



問23 5000万円特別控除と所有期間10年超の居住用財産の軽減税率は、併用可

問24 免税点体操「イ~チ・ニサン・イチ二」

価格

問25 △ 方法があれば併用した方がいいのでは?


赤は得点していただきたかった問題
その他でもある程度得点できれば・・・。
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ワンポイント解説(権利関係)

2012-10-24 | Weblog
権利関係

問1 △ タダの債権者は、第三者にあたらない。

問2   代理人は未成年者でもなれる。子供のお使い。

問3 △ 保証契約は、書面か電磁的記録でする。近年の法改正・・・条文にあるから改正。

問4   本人死亡、無権代理人が本人を単独相続は当然に有効。追認拒絶不可。

問5 ■ 判決文から明らかに誤りなのは・・・。 

問6   図を描けば簡単。登記で決める。

問7   抵当権設定登記VS差押

問8 △ 金銭債務は不可抗力は理由にならない。

問9   使用者責任は不真正連帯債務なので影響しない。

問10   甥、姪は、代襲して相続人になれるが、そもそも兄弟姉妹に遺留分はない!

問11   一時使用なので建物買取請求権はない。

問12   定期建物賃貸借は書面を交付して説明

問13   過半数まで削減できるのは、区分所有者の定数(頭数)のみ。議決権の削減は不可。

問14 △ 要役地に所有権の登記がなければ、承役地に地役権の設定の登記は不可。

赤は得点していただきたかった問題
△は難しかったので、その他で2~3問程度得点できれば・・・。
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宅建試験お疲れ様でした☆

2012-10-21 | Weblog
皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、

やはり、基本問題を確実に得点できるかが合否の分かれ目と感じました。


LECの解答速報会では合格予想点35前後という発表です。

本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


本試験の結果(点数)をお知らせいただけるとありがたいです。

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試験直前のアドヴァイス2

2012-10-19 | Weblog
試験直前チェック   試験前日~試験当日
  
 試験当日の朝は,あまり勉強しすぎないでください。さらっと目を通す程度ならばいいですが,
気になった所を徹底的に調べようなどと思ってしまうと,一つに関心が向いてしまうために,
試験のときに『度忘れ』『どうしても思い出せない』といった現象が起こりやすくなります。
 試験のときは,既習範囲から問題で問われているところを呼び戻せるようにしておかなければならないので,
試験直前に集中的に一つの項目を学習するのは賢明とはいえません。

1.全体構成の確認

 権利関係,法令制限,宅建業法,税法その他の各分野を確認しておきましょう。
 ただし,知識の基幹部分と枝葉の部分(例外など)の区別,知識の点検のみにとどめてください。

2.メンタル・ケア
 
 できることはすべてやったと考えること-自信は最大の戦力です。
 自信というものは不思議なもので,試験の合否を左右する場合もあります。
 自信を持って解くほうが正解に達することが多いはずです。
 メンタル・ケアも試験対策上は,きわめて重要なことなのです。
 また,体調管理は前日には特に注意してください。


本試験まであとわずかです。
栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。


3.合格のために

 講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする。

 問われていないことは考えない。

 このことを忘れないようにしてください。



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試験直前のアドヴァイス

2012-10-16 | Weblog


<超注意事項>


***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高いです。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握するように。
     <正しいものはどれか>なのか,<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか,<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか,組合せ問題なのか。
     
     それから,どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと,自己採点をする
     ときに,得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに,なぜか誤りの肢をマークしていた場合や
     転記ミスのチェックを主体にしてください。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避けるように。

 3)権利関係では,図は必ず描く。
     問題文では,文章中に,A,B,Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので,選択肢の正誤判定に時間がかからないようにするのです。
   (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても,あわてずに,
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず,落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから,
     正解を導けないか,よく考えてください。
     講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにしてください。





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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!12

2012-10-13 | Weblog
1 住宅の取得に係る不動産取得税の税率の特例は、4パーセントである。

2 床面積が280㎡である新築された住宅で、まだ人の居住の用に供されたことのないものを、
 平成24年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、
 当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

3 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成24年4月に行われた場合には、
 当該宅地の価格の価格の2分の1の額とされる。


--------------------------------------------------------------------------

1 ×  ★★★
 土地・住宅の取得に係る不動産取得税の税率の特例は、100分の3(3%)である。
 ⇒住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は100分の4(4%)である。
  店舗、事務所、倉庫等の住宅以外の家屋に係る不動産取得税の標準税率は、4%である

2 ×  ★★★
 新築住宅を取得した場合、不動産取得税の課税標準の算定については、1戸につき1,200万円
 価格から控除する特例措置が講じられているが、この特例の適用を受けるためには、当該住宅の
 床面積が50㎡以上240㎡以下であることが必要である。

3 ○  ★★★
 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、宅地の価格の2分の1の額とされる。


課税標準⇒固定資産課税台帳の登録価格
家屋を改築した場合=改築により増加した価格が課税標準となる




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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!11

2012-10-12 | Weblog
1 宅地造成工事規制区域内において、農地を道路にするため土地の形質の変更を行う場合でも、
 都道府県知事から宅地造成に関する工事の許可を受けなければならない。

2 宅地造成等規制法によれば、宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが
 大きい市街地又は市街地となろうとする都市計画区域内の土地について指定される。

3 宅地以外の土地を宅地にするための切土であって、当該切土を行う土地の面積が500㎡であり、
 かつ、高さが2mのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

4 宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が700㎡であり、
 かつ、高さが50cmのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。

5 宅地造成工事規制区域内において宅地以外の土地を宅地に転用した者は、その転用のための
 宅地造成に関する工事をしなかった場合でも、その転用した日から21日以内に都道府県知事に
 届け出なければならない。

6 宅地造成工事規制区域内の宅地において、地表水等を排除するための排水施設の除却の工事を
 行おうとする者は、宅地造成に関する工事の許可を受けた場合を除き、工事に着手する日までに、
 その旨を都道府県知事に届け出なければならない。



--------------------------------------------------------------------------

1 ×  ★★★
 宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または、宅地において
 行う土地の形質の変更で一定の規模のものをいう。

2 ×  ★★★
 宅地造成工事規制区域は、都市計画区域の内外を問わず、指定することができる。

3 ○  ★★★
 切土の面積が500㎡超えるもの、または、切土部分に2m超えるがけを生ずるものであれば、
 「宅地造成」に該当する。
⇒ したがって、Justの場合は該当しない。

4 ○  ★★★
 盛土の面積が500㎡を超えるものであるので、「宅地造成」に該当する。

5 ×  ★★★
 「14日以内」である。
 「21日以内」というのは、宅地造成工事規制区域指定の際にすでに工事が行われている場合の届出期間である。

6 ×  ★★★
 工事に着手する14日前までに、都道府県知事に届け出なければならない。


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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!10

2012-10-06 | Weblog
1 都市計画において、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(以下「建ぺい率」という。)
 の制限が10分の8と定められた区域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物については、
 建ぺい率の制限が適用されない。

2 容積率の算定にあたっては、共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、
 算入しないものとする。

3 第一種住居地域内においては、建築物の高さは、原則として10m又は12mのうち当該地域に
 関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

4 都市計画区域内の用途地域の指定のない区域内においては、道路斜線制限は、適用されない。

5 日影規制は、近隣商業地域内の建築物について、適用されることはない。

6 地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。

7 防火地域内において、地階を含む階数が2で、延べ面積が100㎡の建築物を建築しようとする
 場合には、当該建築物を準耐火建築物とすることができる。

8 準防火地域内において、地階を除く階数が3で、延べ面積が1,500㎡の建築物を建築しようと
 するときは、当該建築物を必ず耐火建築物としなければならない。

9 高さ25mの建築物には、安全上支障がない場合を除き、非常用の昇降機を設けなければならない。

10 鉄骨造平家建て、延べ面積150㎡の建築物について大規模の修繕をしようとする場合、建築確認
 を受ける必要がある。

11 都市計画区域内において、鉄筋コンクリート造平家建て、延べ面積200㎡の建築物を新築しよう
 とする場合、原則として建築確認を受ける必要がある。

12 木造2階建て、延べ面積300㎡のホテルを旅館に用途変更しようとする場合には、建築確認を
 受ける必要がある。

13 都市計画区域内において、木造2階建て、延べ面積350㎡、高さ8mの一戸建て住宅を新築する
 場合、建築主は、検査済証の交付を受ける前であっても、当該住宅を使用することができる。

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1 ○  ★★★
 都市計画において、建ぺい率の制限が10分の8と定められた区域内で、かつ防火地域内にある
 耐火建築物については、建ぺい率の制限が適用されない。

2 ○  ★★
 共同住宅の場合、容積率の算定上、共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、
 その建築物の延べ面積に算入しない

3 ×  ★★
 第一種住居地域内においては、このような制限はない。
 ⇒ 規制があるのは、第一種・第二種低層住居専用地域内である。

4 ×  ★★★
 道路斜線制限は、都市計画区域内および準都市計画区域内で道路のある場所であれば適用される。

5 ×  ★★★
 日影規制が適用されないのは、商業地域、工業地域、工業専用地域内である。

6 ○  ★★★
 建築物は、原則として、道路内に建築してはならない。
 ただし、地盤面下に設ける建築物は、例外として、道路内に建築することができる。

7 ○  ★★★
 防火地域内において、地階を含む階数が3以上または延べ面積が100㎡を超える建築物を建築する
 場合には、その建築物を耐火建築物としなければならない。
 それ以外の建築物については耐火建築物とすることができる。

8 ×  ★★★
 準防火地域内で、地階を除く階数が3以下で延べ面積が1,500㎡以下の建築物は、
 準耐火建築物とすることができる。
 ⇒ 準防火地域内において、地階を除く階数が4以上または延べ面積が
 1,500㎡を超える建築物を建築する場合には、その建築物を耐火建築物としなければならない。

9 ×  ★★
 高さ31mを超える一定の建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。

10 ×  ★★★
 木造以外の建築物の大規模の修繕の場合、2階以上または延べ面積が200㎡を超えるものは建築確認が必要である。
 ⇒ 大規模修繕・模様替えは、大規模建築物の場合に建築確認が必要となる。

11 ○  ★★★
 都市計画区域または準都市計画区域内において、建築物を新築する場合、その規模にかかわらず、
 原則として、建築確認を受ける必要がある。

12 ×  ★★★
 用途変更した結果、特殊建築物となり、かつ、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡えるものは
 建築確認が必要である。
 ただし、ホテルを旅館に用途変更するのは、類似の用途相互間での用途変更にあたり、
 建築確認は不要である。

13 ○  ★★★
 3階以上または延べ面積500㎡、高さが13mもしくは軒の高さが9mを超える木造建築物
 (大規模建築物)を新築する場合、建築主が検査済証の交付を受けた後でなければ、
 建築物を使用してはならない。


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