宅建試験合理的勉強方法

過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く！


宅建の本試験問題のうち７割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く！



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む！（　　）は無視！

【2006年 問32】
　　宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Ａが、（競売により取得した）宅地を（１０区画に分割し）、（宅地建物取引業者に販売代理を依頼して）、
　不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない×。

２　Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、
　当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要がある○が、
　ＢとＤは免許を受ける必要はない○。

３　（破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって）、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、
　その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない×。

４　不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、（建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる）
　土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｆは免許を受ける必要はない×。

この問題で問われている論点

肢１　宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢２　自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢３　破産管財人（国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの）から依頼を受けて、
　　宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
（宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。）
　　なお、この肢で問われているのはＥの免許の要否であることに注意
肢４　建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
　　（仲介、媒介）することは、宅建業に該当する　

23年宅建試験・重要問題と解説9

【問34】　宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
　　　　なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく
　　　　重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基
　　　　づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。

１　宅地建物取引業者は、（抵当権に基づく差押えの登記がされている）建物の貸借の媒介　
　をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び
　37条書面に当該登記について記載しなければならない。


２　宅地建物取引業者は、37条書面の作成を取引主任者でない従業者に行わせることができる。


３　宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他
　不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載し
　なければならない。


４　37条書面に記名押印する取引主任者は、35条書面に記名押印した取引主任者と必ずしも
　同じ者である必要はない。



--------------------------------------------------------------------------
【問 34】「重要事項の説明と書面の交付義務」　

正　解　１

１．誤　登記された権利の種類等は、35 条書面の記載事項であるが、37 条書面
の記載事項ではない。

２．正　35 条書面の記名押印は取引主任者が行わなければならないが、37 条書面の
作成及び交付は、取引主任者以外の者が行っても差し支えない。

３．正　媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損
害の負担（危険負担）に関する定めがあるときには、その内容を37 条書面に記載しなけ
ればならない。

４．正　35 条書面と37 条書面は、いずれも取引主任者が記名押印しなければならな
いが、同一人物である必要はない。

●合格のポイント●
　宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容等は、35条の規定に基づく
重要事項として、説明が必要である。

　重要事項の書面の記名押印と説明は、取引主任者であれば、することができる。
　しかし、作成・交付は宅建業者に課せられた義務である。

　瑕疵担保責任の定めの内容、天災その他不可抗力による損害の負担 （危険負担）に関する
定めの内容等は、37条書面の任意的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

23年宅建試験・重要問題と解説8

【問33】　宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と
　　　　宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日
　　　　に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者
　　　　である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。
　　　　　この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定
　　　　に違反しないものはどれか。


１　A社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、
　 甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項
　説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、
　説明の内容に落ち度はなかった。

２　A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持って
　いたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明
　を行った。

３　事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、
　重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後
　に退院した甲が行った。

４　事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、
　契約締結前に甲が重要事項説明を行った。



--------------------------------------------------------------------------
【問 33】「重要事項説明と取引主任者」　

正　解　４

１．違反する　重要事項の説明は、取引主任者が行わなければならない。
　　　　　　　乙は取引主任者ではない。

２．違反する　取引主任者証の有効期間が満了すると、取引主任者証の効力を失う。
　　　　　　　取引主任者であるためには有効な取引主任者証を所持していなければならない。

３．違反する　たとえ相手方から申出があっても、契約を締結するまでに取引主任者をして
　　　　　　重要事項の説明をさせなければならない。
　　　　　　　また、重要事項の説明は、契約の相手方が宅建業者である場合であっても、
　　　　　　契約を締結するまでの間に、相手方に対して、取引主任者をして説明させなければ
　　　　　　ならない。

４．違反しない　重要事項の説明を契約締結前にしているので違反しない。


●合格のポイント●

　宅建業者は、取引主任者に、物件を取得しまたは借りようとする人に対して、
契約が成立するまでの間に、書面（35条書面）を交付して重要事項の説明を
させなければならない。

＜35条書面＞
　（趣旨）
物件を取得しようとする者等に，契約を締結するか否かの判断材料を提供

　（方式）
取引主任者の記名押印
　　　　＋
取引主任者の説明

　（交付時期）
契約成立まで
（同時不可）

　（交付の相手）
買主・借主・交換の両当事者

23年宅建試験・重要問題と解説7

【問32】　宅地建物引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明
　　　　に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明し
　なければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。　


２　昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、
　当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は
　説明する必要はない。


３　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された
　造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の
　貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。


４　自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でない
　ときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。



--------------------------------------------------------------------------
【問 32】「重要事項説明」　

正　解　２

１．誤　建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の
　　　授受の目的について説明しなければならない。

２．正　昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、
　　　当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容を
　　　説明する必要はない。

３．誤　建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、
　　　売買に限らず、貸借の媒介を行う場合においても、その旨を説明しなければならない。

４．誤　買主が宅地建物取引業者であるなしにかかわらず、建物の引渡時期を説明する
　　　必要はない。
　　　　なお、宅地建物の引渡時期は、37条書面の必要的記載事項である。



●合格のポイント●

＜建物の売買・交換・貸借契約＞

　代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭については、
その額および当該金銭の授受の目的のみが、説明事項とされている。
（売買・交換）・・・手付金・証拠金、（貸借）・・・敷金・権利金・保証金　　など。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敷金については＋精算に関する事項

　　当該建物（昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が建築物の耐震改修の
　促進に関する法律第４条第１項に規定する一定の耐震診断を受けたものであるときは、その内容

　当該宅地または建物が造成宅地防災区域内にあるときは、その旨

Happy New Year 2012!

May the New Year turn out to be the happiest and the best for you.