23年宅建試験・重要問題と解説15

【問40】　宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の代理
　　　　の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は借主Dから媒介
　　　　の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における
　　　　次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定
　　　　によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。

１　建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、
　52,500円を超える報酬をDから受領することはできない。


２　建物を店舗として貸借する場合、A社がＢから105,000円の報酬を受領するときは、
　C社はＤから報酬を受領することはできない。


３　建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金
　（返還されない金銭）の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の
　合計は、294,000円以内である。


４　C社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく
　契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。



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【問 40】「報酬額の制限」

正　解　４

１．正　居住用建物の貸借の媒介の場合、依頼者から承諾を得ているときを除き、
　　　賃料の0.5倍に消費税を上乗せした額（１月分の0.525倍）が報酬の限度額となる。

２．正　店舗（居住用建物以外）の貸借の場合、１月分の賃料に消費税を上乗せした額が
　　　報酬の限度額となる。
　　　　複数の宅建業者が関与する場合に各宅建業者が受領できる報酬限度額は、
　　　各宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬限度内であり、かつ宅建業者全員の
　　　受領する報酬総額が１人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内でなければならない。
　　　　したがって、Ａ社がＢから105,000 円の報酬を受領すると、Ｃ社はＤから報酬を受領
　　　することはできない。

３．正　店舗（居住用建物以外）の貸借の代理、媒介の場合に権利金の授受があれば、
　　　その権利金を売買代金とみなして計算することができる。
　　　　本肢の場合、300 万円×４％＋２万円＝14 万円。14 万円×1.05×２＝29万4,000円
　　　となる。

４．誤　宅地建物取引業者は、原則として、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
　　　例外として、特別の広告費や遠隔地における現地調査の費用等は、依頼者の依頼があれば報酬
　　　とは別に受領することができる。

チェックポイント

選択肢１、２は基本的知識ですね。
しかし、選択肢３は△にして後回しが得策です。
理由は、
200万円を超え400万円以下の場合は　４％＋２万円←覚えるのが面倒！
さらに！・・・計算が面倒・・・時間がかかる！！！
そこで、選択肢４は「報酬とは別に必要経費を請求できない」から×
選択肢３は△にして後回しにすれば、1分程度で完了。


●合格のポイント●

400万円を超える場合　→　代金・価額の(３％＋６万円)＋消費税

居住用建物以外の借賃で、権利金等の授受
（名称を問わず権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの）
がある場合は、△にして後回し。

居住用建物の貸借の媒介
貸主・借主合わせて１カ月分以内
かつ
依頼者の承諾ない限り一方から２分の１カ月分以内（賃料の0.5倍）


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23年宅建試験・重要問題と解説14

【問39】　宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に
　　　　関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

１　A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日
　までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を
　行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。


２　A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の
　支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に
　賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。


３　A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを
　終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままに
　しておいた。


４　A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任
　について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地
　の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。


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【問 39】「自ら売主制限・総合」

正　解　２


チェックポイント
宅地建物取引業者A社
自ら売主として
宅地建物取引業者でない買主　と
売買契約　の場合のみ
自ら売主制限が適用される。

したがって、業者間取引である選択肢１、４はカット
選択肢２、３のみ検討すればよい。


１．違反しない。　宅地建物取引業者間取引においては、損害賠償額の予定等の制限に関
　　　　　　　　する規定（自ら売主制限）は、適用されない。
　　　　　　　　　したがって、代金の２割を超えて違約金を受け取っても、業法の規定に
　　　　　　　　違反しない。

２．違反する。　　宅地建物取引業者が自ら売主として割賦販売契約を締結した場合、
　　　　　　　　当該契約を解除するには、30 日以上の相当の期間を定めて、その
　　　　　　　　支払を書面で催告しなければならない。

３．違反しない。　宅地建物取引業者が自ら売主として割賦販売契約を締結した場合、物件の
　　　　　　　　引渡し後であっても、宅地建物取引業者が受領した金銭の総額が代金額の
　　　　　　　　10 分の３を超えないときは、所有権を留保をすることができる。

４．違反しない。　宅地建物取引業者間取引においては、瑕疵担保責任についての特約の制限
　　　　　　　　に関する規定は、適用されない。

●合格のポイント●

自ら売主制限と業者間取引
（１）宅建業者が自ら売主となる場合の８つの制限は、買主が宅建業者でない場合に適用される。
（２）宅建業法で、宅建業者間の取引であるため適用がないのは、宅建業者が自ら売主となる場合
　　の８つの制限のみである。

＊宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる場合に一般消費者に不利とならないように、
　特別な業務上の規制（自ら売主制限）を定めた。

1）割賦販売契約の解除等の制限
　宅建業者は自ら売主となる割賦販売契約について賦払金の支払いがない場合であっても、
30日以上の相当期間を定めて、支払いを書面で催告し、この期間内に支払いがないときで
なければ、契約の解除をし、または残りの回の賦払金の全額請求をすることができない。

2）所有権留保の禁止の例外
　売主が受け取る代金があまりに少ない場合、あるいは残代金を支払ってもらえる可能性
が少ない場合にまで所有権の留保を禁止すると、売主にとって酷な結果となる。
　そこで、例外を設け、次の２つのどちらかに該当すれば所有権留保ができるとした。
①　宅建業者が受け取った額が代金の額の10分の３以下であるとき
②　買主が、残代金担保のための抵当権や先取特権の登記申請に協力せず、残代金を保証する
　保証人を立てることもしないとき。
（条文では、買主が、残代金を担保するための「抵当権もしくは不動産売買の先取特権の登記
を申請し、またこれを保証する保証人を立てる見込みがないとき」と規定されている。）

コメント
＊以上の２点はマイナー知識なので、赤文字のみチェックしておいてください。





お詫び・・・
しばらくブログの更新ができなかったのは、サボっていたのではなく、
心臓カテーテル検査で入院していたからです。
（バイパス手術は回避できました。）
完全復活まではいきませんが、無理さえしなければ大丈夫です。

ご心配いただき、ありがとうございました。

23年宅建試験・重要問題と解説13

【問38】　宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと
　　　　建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、Bから
　　　　手付金200万円を受領した。この場合において、宅地建物取引業法第41条第1項
　　　　の規定による手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）
　　　　に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　A社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、
　当該措置内容は、少なくともA社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するもの
　でなければならない。


２　A社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じて
　いる場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから
　建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。


３　Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、
　当該申込証拠金が代金に充当されるときは、A社は、その申込証拠金に相当する額
　についても保全措置を講ずる必要がある。


４　A社は、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから
　受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。


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【問 38】「自ら売主制限・手付金等の保全」

正　解　２

チェックポイント
宅地建物取引業者A社自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと
建築工事完了前
（代金3,000万円）の売買契約
手付金200万円を受領

自ら売主制限・・・手付金等の保全措置
工事完了前・・・・未完成物件・・・5％超・・・保全措置（銀行等・保険事業者のみ）
3,000万円の5％・・・150万円
手付金200万円は「150万円」を超えているので保全措置が必要



１．正　保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、
　　　　当該措置の内容は、
　　　(1)宅地建物取引業者が受け取る手付金等の全額の返還を連帯して保証
　　　(2)保証すべき期間は、物件の引渡しまでの期間

２．誤　保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、
　　　保険期間は契約締結の日から物件の引渡しまでの間でなければならない。

３．正　申込証拠金であっても契約締結後に代金に充当されるときは、その申込証拠金
　　　に相当する額についても、保全措置を講じなければならない。

４．正　未完成物件については、5％を超える手付金等を受領するときは、保全措置を
　　　講じなければならない。中間金は、手付金等に該当する。



●合格のポイント●

手付金等の保全措置
(１）手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
　　売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
(２）原則
　宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後でなければ、
買主から手付金等を受領してはならない。
(３）例外
　　次の(ａ)(ｂ)のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
（ａ）買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
（ｂ）すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
(４)保全措置は，次のいずれかの方法による。
（ａ）未完成物件の場合
①銀行等による保証　②保険事業者による保証保険
（ｂ）完成物件の場合
①銀行等による保証　②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管
(５）買主は、（３）の場合にあたらないのに宅建業者が保全措置を講じないときは
　　手付金等を支払わなくてよい。（債務不履行とならない。）
（注意！）
　宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して、保全措置を講じたとしても、
10分の２を超える額の手付金を受領することはできない。
（中間金、内金等は受領してもよい）。