必勝!合格請負人 宅建試験編

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2016 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係)

2016-10-31 | Weblog
過去問の理解で得点できる問題が多くを占めていました。

1 民法(条文規定)  4
① 誤 利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分である。
② なし
③ なし
④ 正 民法第537条1項に規定されている。
2 制限行為能力者  4
① 誤 取り消せないのは営業に関してのみである。
② 誤 贈与の申込みを拒絶する場合も同意が必要である。
③ 誤 家庭裁判所の許可が必要である。
④ 正 制限行為能力者が詐術を用いたときは、その行為を取り消すことができない。
3 対抗関係  3
① 誤 登記がなければ対抗できない。
② 誤 悪意の第三者には主張できる。
③ 正 背信的悪意者は、信義則上登記の欠缺を主張できない。
④ 誤 錯誤は無効である。また、原則として、相手方は無効を主張することはできない。
4 抵当権       2
① 正 法定地上権が成立する。
② 誤 建物については、抵当権は設定されていないので、建物の火災保険契約に基づく損害保険金については、物上代位できない。
③ 正 抵当権の順位変更で、不利益がなければ、同意や承諾は必要ない。
④ 正 抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができる。

5 債権譲渡  2
① 誤 善意の第三者(転得者)に対抗することができない。
② 誤 譲渡人から債務者への通知「または」債務者の承諾のいずれかが必要である。
③ 正 債権譲渡禁止の特約がなく、債権が特定されていたときは、債権譲渡は有効である。
④ 誤 支払請求を受けた際に、相殺の意思表示をすれば、対抗できる。
6 売主の担保責任  3
① 正 他人物売買について、悪意の買主は、損害賠償請求はできない。
② 正 他人物売買について、悪意の買主であっても契約を解除することができる。
③ 誤 抵当権の実行によって所有権を失ったときは、悪意の買主であっても損害賠償請求をすることはできる
④ 正 抵当権の実行によって所有権を失ったときは、悪意の買主であっても契約を解除することができる。
7 賃貸借・不法行為  3(個数問題)
ア 正 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
イ 正 残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
ウ 正 使用者の求償の範囲は、信義則上相当と認められる限度である。

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2016 宅建本試験お疲れ様でした

2016-10-16 | Weblog
皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、
基本問題が多く、得点しやすかった問題を確実に得点できたかどうかが合否の分かれ目と感じました。
権利は例年と違って基本問題が多く見受けられました。、
宅建業法は、個数問題が5問・組み合わせ問題が2問ありました。
確実に取れる問題をいかにミスすることなくできたかどうかがポイントとなるでしょう。

LECの解答速報会では合格予想点35前後という発表です。
平成28年度宅建士試験 解答一覧表


本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


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(もしかして?)出る!(かもしれない)ポイント解説

2016-10-14 | Weblog
<重要説明 建物の貸借の契約以外
 地域再生土地利用計画に記載された集落生活圏の区域内において誘導施設を有する建築物の建築の用に供する目的で行う
開発行為又は誘導施設を有する建築物の新築等を行おうとする者は、原則として、行為に着手する日の30 日前までに
一定事項を認定市町村の長届け出なければならない旨を説明しなければならない。

<都市計画法 審査請求前置主義の廃止>
 開発許可に関する処分の取消しの訴えは、審査請求を経ることなく直接に裁判所に処分の取消しの訴えを提起できる。

<建築基準法 審査請求前置主義の廃止>
 建築基準法令の規定による特定行政庁、建築主事等の処分の取消しの訴えは、審査請求を経ることなく直接に裁判所
処分の取消しの訴えを提起できる。

<建築基準法>
 高齢者等の入所・入居の用に供する老人ホーム等について、住宅と同様に、地下室の容積率特例の対象となった。
 建築物の老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として延べ面積に算入しない。


<税法 譲渡所得>
 被相続人の死亡によって空き家となった居住用家屋やその家屋の取壊し後の敷地を相続人が譲渡して得た譲渡益から
3,000 万円控除できる。
<要件>
相続開始の日から3年を経過する日以後の12月31日までに譲渡
譲渡対価の額1億円以下
居住用家屋(または家屋と敷地)を譲渡
① 相続時から譲渡時まで空き家になったまま
② 譲渡の時において耐震基準に適合
昭和56年5月31日以前に建築
④ 区分所有建物ではない
⑤ 相続開始直前に被相続人以外に居住者がいない

居住用家屋の取壊し等の後に敷地を譲渡
① 居住用家屋が相続時から取壊し等の時まで空き家のまま
② 敷地が相続時から譲渡時まで事業、貸付けまたは居住の用に供されていない
③ 取壊し等の時から譲渡の時まで空き地のまま
詳細は・・・
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

<その他参考ページ>
平成28年版土地白書概要
土地白書
土地総合情報ライブラリー


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2016 総合テスト②(予想問題)

2016-10-14 | Weblog
1 Aが、その所有する土地について、所有権を移転する意思がないのにBと通謀して売買契約を締結し、その後、BがCに、さらにCがDに、
 それぞれこの土地を売却し、所有権移転登記をした場合で、AB間の事情について、Cは知らなかったが、Dは知っていたとき、Aは、Dに
 対してこの土地の所有権を主張することができる。

2 成年被後見人が単独で締結した契約は、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除き、無効である。

3 占有が賃借権に基づくものであっても、20年間、平穏かつ公然に土地の占有を続けた者は、土地の所有権を時効取得できる。

4 Aが、自己所有の一団の宅地の貸借の媒介をBに依頼し、Bが当該宅地の貸借の媒介を業として行う場合、A及びBは宅地建物取引業の免許が必要である。

5 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに一定の数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならないが、既存の事務所が
 これを満たさなくなった場合は、1週間以内に必要な措置を執らなければならない。

6 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、乙県内に建設業のみを営む支店を新設する場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

7 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、原則として当該行為に着手する日の30日前までに、
 市町村長の許可を受けなければならない。

8 準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。

9 不動産取得税の課税標準の算定については、一定の要件を満たす新築住宅を取得した場合には、一戸につき1,200万円を価格から控除する
 特例措置が講じられているが、既存住宅を取得した場合には、特例措置は講じられていない。

10 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の居住用財産を譲渡した場合、その譲渡について、居住用財産を譲渡した場合の
 3,000万円特別控除の適用を受けることはできない。


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<解答>

1× 2× 3× 4× 5× 6× 7× 8× 9× 10×

<解説>

1 虚偽表示による無効は、善意の第三者に対しては主張できない。そして、第三者が善意であればその後の転得者が悪意であっても、
 その転得者は虚偽表示による無効を主張されない。

2 成年被後見人が単独で締結した契約は、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除き、取り消すことができる。無効となるのではない。

3 所有権を時効取得するには所有の意思が必要である。

4 自ら所有する宅地の貸借を行っているAは免許は不要である。なお、宅地の貸借の媒介を業として行っているBは免許が必要である。

5 専任の取引士の法定数を満たさなくなった場合は、2週間以内に必要な措置を執らなければならない。

6 建設業のみを営む支店は、宅建業法上の事務所に該当しないので、Aは免許換えを申請する必要ない。

7 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、原則として、
 当該行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出なければならない。

8 市街地開発事業は都市計画区域内の「市街化区域」、「非線引き都市計画区域」で定めることができる。準都市計画区域内では定めることができない。

9 特例適用の住宅を取得した場合には、不動産取得税の課税標準から一定額が控除される特例措置がある。その控除額は、新築住宅については
 1,200万円であり、既存住宅については新築された時期に応じて異なるが、特例措置が講じられていないわけではない。

10 居住用財産を譲渡した場合、所定の要件を満たせば、その所有期間に関係なく、3,000万円特別控除の適用を受けることができる。


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お知らせ
質問ほっとメール
goro-go_k @ hotmail.co.jp
@を小文字にしてください
<ご注意>
ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

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2016 総合テスト①(予想問題)

2016-10-12 | Weblog
1 Aのために抵当権を設定した自己所有の建物をBがCに賃貸した場合、Bに賃料が支払われる前に限り、
 Aは、Bの賃料債権を抵当権に基づいて差し押さえることができる。

2 AがB所有の建物を賃借する契約を締結している場合、Aが当該建物の引渡しを受けていれば、Bから当該建物を買い受けたCに対し、
 賃借権を対抗することができる。

3 遺産の全部を相続人の1人に贈与する旨の遺言があっても、被相続人の兄は、遺留分の保全に必要な限度で、遺贈の減殺を請求することができる。

4 区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。

5 宅地建物取引業者は、建物の貸借を媒介して契約を成立させた場合、物件の引渡しの時期、借賃の額並びにその支払いの時期及び方法について
 37条書面に必ず記載しなければならない。

6 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBと、造成工事完了前の宅地(価格5,000万円)の売買契約を行う場合において、
 Bから手付金200万円を受領した後、所有権の移転登記及び引渡しの前に、中間金2,000万円を受領しようとするときは、受領前に、2,200万円全額
 について保全措置を講じなければならない。

7 甲市が所有する都市計画区域外に所在する面積12,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Aが購入する契約を締結した場合、Aは、
 その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出をする必要はない。

8 市街化区域外の農地を3カ月間貸して資材置場にする場合、その後農地として復元するときでも、農地法第5条の許可を受ける必要がある。

9 宅地造成工事規制区域内において、森林を宅地にする目的で行う面積が200㎡の土地の形質の変更で、高さが2mのがけを生ずる盛土は
 都道府県知事の許可を受けなければならない。

10 株式会社であるA社を売主、地方公共団体であるB市を買主とする土地の譲渡契約書2通に双方が署名押印のうえ、1通ずつ保存することとした場合、
 A社が保存する契約書には印紙税が課せられる。



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<解答>

1○2○3×4○5○6○7○8○9○10×

<解説>

1 抵当権者が、賃料債権や損害賠償請求権等に対して抵当権に基づいて差押え(物上代位)をすることができるのは、抵当権設定者に金銭が支払われる前である。

2 建物の賃借人は、建物の引渡しがあれば、その賃借権を第三者に対抗することができる。
  借地権者は、その登記がなくても土地の上に借地権者が自己名義で登記された建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

3 兄弟姉妹には、遺留分はない。
  遺留分減殺請求権は、遺留分権利者が、相続開始および減殺すべき遺贈等があったことを知った時から1年、または相続開始時から10年経過すると消滅する。

4 建物の貸借の契約にあたっては、台所、浴室、便所その他の当該建物の整備の状況について、重要事項として説明しなければならない

5 貸借については、物件の引渡し時期、借賃の額ならびにその支払いの時期および方法は、必ず37条書面に記載しなければならない。
  売買・交換については、さらに移転登記申請時期も必要的記載事項である。

6 未完成物件の場合、合計額が代金の5%を超えるか、または、1,000万円を超える手付金等を受領しようとするときは、その全額について、
 保全措置を講じなければならない。
  完成物件の場合は、合計額が代金の10%を超えるか、または、1,000万円を超える手付金等を受領しようとするとき、その全額について
 保全措置を講じなければならない。

7 契約の当事者の一方または双方が国、地方公共団体その他政令で定める法人である場合、事後届出を行う必要はない。

8 農地を3カ月間貸して資材置場にする場合も、転用目的権利移動にあたる。このことは、その後農地として復元して利用する場合でも変わりはない。

9 宅地以外の土地を宅地にするために行う土地の形質の変更で、盛土部分に1mを超えるがけを生ずるものは、「宅地造成」にあたる。
  したがって、森林(宅地以外の土地)を宅地にする目的で行う土地の形質の変更で、高さが2mのがけを生ずる盛土については、
 都道府県知事の許可を受けなければならない。

10 地方公共団体が作成した文書は非課税である。そして、A社とB市が共同して作成した文書で、A社が保存するものについては
 B市が作成したものとみなされる。したがって、A社が保存する契約書には印紙税が課されない。


試験直前チェック   試験前日~試験当日
  
 試験当日の朝はあまり勉強しすぎないでください。さらっと目を通す程度ならばいいですが、
気になった所を徹底的に調べようなどと思ってしまうと、一つに関心が向いてしまうために、
試験のときに『度忘れ』『どうしても思い出せない』といった現象が起こりやすくなります。
 試験のときは,既習範囲から問題で問われているところを呼び戻せるようにしておかなければならないので、
試験直前に集中的に一つの項目を学習するのは賢明とはいえません。

1.全体構成の確認

 各分野の全体構成を確認しておきましょう。
 ただし、知識の基幹部分と枝葉の部分(例外など)の区別、知識の点検のみにとどめてください。

2.メンタル・ケア
 
 できることはすべてやったと考えること - 自信は最大の戦力です。
 自信というものは不思議なもので、試験の合否を左右する場合もあります。
 自信を持って解くほうが正解に達することが多いはずです。
 メンタル・ケアも試験対策上はきわめて重要なことなのです。
 また、体調管理は前日には特に注意してください。


本試験まであとわずかです。
栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。


3.合格のために

 講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする。

 問われていないことは考えない。

 このことを忘れないようにしてください。
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2016 宅建業法 10問○×テスト③(予想問題)

2016-10-08 | Weblog
2016本試験予想問題
(宅建業法③)

1 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関して、宅地建物取引業者は、その及びその目的
 については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については借主に説明する必要はない。

2 宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、瑕疵を担保責任の履行に関し保証保険契約の
 締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要、そして、瑕疵担保
 保証金の供託をする場合には、その概要を重要事項として説明しなければならない。

3 宅地建物取引業者が、その代理により宅地の貸借の契約を締結した場合、借賃の額並びにその支払の時期及び
 方法
37条書面において必ず記載しなければならない。

4 宅地建物取引業者Aが、中古の建物を、その所有者Bから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の
 未成就のまま、自ら売主として、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した場合、宅地建物
 取引業法の規定に違反しない。

5 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者でない買主Bからの申出によりBの勤務先で買受けの
 申込みを受け、その翌日Aの現地案内所(テント張り)において売買契約を締結したときは、Bは、当該売買
 契約を解除することができない。

6 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、国土交通大臣又は都道府県知事に届出をしな
 ければ、当該基準日翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の
 売買契約を締結してはならない。

7 宅地建物取引業者は、自ら売主となる造成工事完了の宅地(価格1億円)の売買契約において、宅地建物
 取引業者でない買主から手付金500万円を受領した後登記及び引渡しの前に、中間金2,000万円を受領しよう
 とするときには、2,500万円の全額について保全措置を講じなければならない。

8 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者であるBと宅地の売買契約を締結するに際し、
 「Aは、宅地の引渡しの日から6月間瑕疵担保責任を負う」旨定めた場合、その定めは有効である。

9 消費税の課税業者である宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借の媒介の依頼者の一方から受領することの
 できる報酬額は、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1カ月分
 ×1.08以内である。

10 宅地建物取引業者は、実際に取引する意思のない物件を譲渡すると広告した場合、罰則の適用を受けることがある。



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<解答>

1○ 2○ 3○ 4○ 5○
6○ 7○ 8○ 9○ 10○


ドラッグすると答えがわかります。

全問正解できましたか?
間違えたところはウォーク問や○×1000肢の類似問題で確認してください。
個数問題に対応するために基本知識は盤石にしておいてください。

今回で宅建業法復習問題は終わりです。

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< 予 告 >
2016年合格目標 直前道場
宅建試験 [超攻略!ゴロ合わせ+裏技講座 ]日程について

実施本校
水道橋本校

実施日
10/09(日) ① 13:00~15:30  ② 16:00~18:30

詳細は
オンラインショップ
案内チラシ

 出題頻度が高く、なおかつ合否を分ける問題を厳選し、徹底的に演習することで、合格を確実にするのがこの講座の目的です。
ウォーク問・模試・予想問題を用いて、覚え方から解き方まで、解法を明快に説明します。
つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
(もちろん合否を分けるような問題も正解肢直撃ゴロで秒殺します。)

 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、線で結ぶことが可能となります。

過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


本試験では、膨大な知識を駆使して問題を解いていかなければなりません。
本講座では、学習した知識を効率よくスピーディーに活用するためのテクニックと
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さらに 究極の裏技を駆使します!

                        参加された方に合格鉛筆をプレゼント


お席余裕がたくさんあるので、「直前・当日」 お申し込み大歓迎です。


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