必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

GWにお薦め

2012-04-29 | Weblog
GW中のお薦めです。
もしお時間がありましたら、
以下のページをご覧ください。
学習に役立つと思います。

住宅瑕疵担保履行法


都市計画


免除科目対象の方

景品表示法


住宅金融支援機構


宅建業者に勤務されていない方
全国住宅展示場一覧



それから・・・

渋谷駅前本校にて、
4/28(土)~5/6(日)の集中クラス開講中 
担当講師はサエキ講師です。

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23年宅建試験・重要問題と解説20

2012-04-28 | Weblog
【問45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保
    保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結(以下この問いにおいて
    「資力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約
 を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。


2 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建物取引業者は、
 基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主と
 なる新築住宅の売買契約を締結することができない。


3 自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託を
 する場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等
 について記載した書面を交付して説明しなければならない。


4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、
 住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時
 から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。


--------------------------------------------------------------------------
【問 45】 [住宅瑕疵担保履行法]

正 解 3


1.誤 資力確保措置は、買主が宅地建物取引業者であるときは講じる必要はないが、
   買主が建設業者であるときは、講じなければならない。

2.誤 宅地建物取引業者が基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしない場合、
   基準日から50 日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買
   契約を締結することができない

3.正 供託宅地建物取引業者は、保証金を供託している供託所の所在地等の説明
   契約締結前書面でしなければならない。

4.誤 保険料は、売主である宅地建物取引業者が支払うものでなければならない。

チェックポイント

選択肢1,4はまずパス
 3の知識は正確に!
 2は今後も出題される可能性があります。
1は宅建業者間は不要
 業者*非業者・・・必要(自ら売主の制限と同じ)  
 (建設業者について問われているのではありません。)
 4はお客さんが保険料払う?

●合格のポイント●

1)新築住宅の売買契約において、売主は、買主に引き渡した時から10年間、
 住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法で定める売主の
 担保責任を負う。

2)基準日は毎年3月31日及び9月30日の年2回である。

3)宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、自ら売主
 となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、
 当該住宅販売瑕疵担保保証金に関し、供託所の所在地等の事項を記載した
 書面を交付して説明しなければならない。

4)宅建業者は、各基準日において、当該基準日前10年間に自ら売主となる
 売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する
 特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、
 住宅販売瑕疵担保保証金の供託
 又は
 住宅販売瑕疵担保責任保険契約
 の資力確保措置を講ずる義務を負う。

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市役所フォーラム(LEC甲府本校)

2012-04-25 | Weblog
甲府本校で、市役所フォーラムが開催されました。

公務員を目指している方が多数参加されました。



お知らせ

4/30(日)
   13:00~14:00「資格・就職相談会」
   14:00~17:00「個別相談会」
                を実施します!

詳細はLEC甲府本校
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23年宅建試験・重要問題と解説19

2012-04-21 | Weblog
【問44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、
    誤っているものはどれか。

1 国土交通大臣は、すべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な
 運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。


2 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対し、業務の停止を命じ、
 又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。


3 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に違反した場合に限り、監督処分の対象となる。


4 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第15条に規定する専任の取引主任者の設置要件
 を欠くこととなった場合、2週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の
 対象となる。

--------------------------------------------------------------------------

【問 44】「監督処分」

正 解 3

1.正 国土交通大臣は、すべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な
   運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる

2.正 免許権者は、宅地建物取引業者に対し、免許取消業務の停止を命じ又は必要な
   指示をしようとするときは、聴聞を行わなければならない。

3.誤 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に違反した場合に限らず、宅地建物取引
   業法以外の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であるときも、監督処分の対象となる。

4.正 専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなった場合2週間以内に是正措置を
   執らなければならず、これに違反した場合、監督処分の対象となる。


●合格のポイント●

宅建業者に対する監督処分と処分権者
(1)宅建業者に対する監督処分として、
  指示処分、業務停止処分、免許取消処分がある。
(2)業務停止処分は、1年以内の期間を定めて、行うことができる。
(3)指示処分・業務停止処分の処分権者は、
  免許をした国土交通大臣または都道府県知事(免許権者)と
  業務地を管轄している都道府県知事である。
  免許取消処分は、免許権者だけが行うことができる。
*宅建業者が業務に関し他の法令に違反し、
 宅建業者として不適当であると認められるときは、監督処分を受けることがある。

聴聞
 宅建業者に対する監督処分(指示,業務停止,免許取消し)、
 取引主任者に対する監督処分(指示,事務禁止,登録消除)を行う場合には、
 原則として、あらかじめ聴聞を行わなければならない。

専任の取引主任者の設置義務
 宅建業者は、専任の取引主任者が不足した場合には、2週間以内に必要な措置をとらなければならない。
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23年宅建試験・重要問題と解説18

2012-04-14 | Weblog
【問43】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に
    関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)
    の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に
 弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、
 保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない


2 保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する
 研修を行わなければならないが、取引主任者については、法第22条の2の規定に基づき
 都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる


3 保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に
 新たに支店を設置する場合、その日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金
 を納付しないときは、社員の地位を失う。


4 保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金
 を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務
 保証金準備金に繰り入れなければならない。

--------------------------------------------------------------------------

【問 43】「宅建業保証協会・弁済業務」

正 解 4

1.誤 弁済業務保証金分担金は、保証協会に加入しようとする日までに金銭で
   納付
しなければならない。保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、
   金銭又は一定の有価証券で供託することができる。

2.誤 保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し又は従事しようとする者に対する研修
   を行わなければならない。
    しかし、取引主任者について法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する
   講習をもって代えることができる旨の規定はない。
    なお、この都道府県知事が指定する講習は、取引主任者証の交付を受けるために
   必要とされる講習のことである。

3.誤 保証協会の社員たる宅地建物取引業者が事務所を新設した場合、新設した日から
   2週間以内に、所定の弁済業務保証金分担金保証協会納付しなければならない。
   この期間内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなかった宅地建物取引業者は、
  社員としての地位を失う

4.正 保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金及び弁済業務保証金準備金
   を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも
   弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。


●合格のポイント●

弁済業務保証金分担金の納付
(1)弁済業務保証金分担金は保証協会の社員になろうとする宅建業者が、保証協会に加入
  しようとする日までに保証協会に、必ず金銭納付しなければならない。
(2)弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所
  ごとに30万円の割合による合計額である。
(3)1つの保証協会の社員である者は、他の保証協会の社員になることはできない。

事務所新設の場合の納付
 保証協会の社員である宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、
その日から2週間以内に弁済業務保証金分担金保証協会納付しなければならない。
 この期間内に納付をしないときには、宅建業者は、保証協会の社員たる地位を失う

弁済業務保証金準備金
 宅地建物取引業保証協会は、その社員と取引した者が有する債権に関して一定の範囲で弁済業務保証金
を還付する義務を負っている。
 そして、それが実行されたときには、還付された額に相当する弁済業務保証金を供託しなければならない。
 この場合には、供託に要する金銭等はその還付に係る社員が協会に納付する還付充当金を充てることとなる。
 しかし、その納付がなかったときにはこの弁済業務保証金準備金を充当することとなる。
 そのために、弁済業務保証金から生じる利息または配当金は、準備金に繰り入れなければならない。



チェックポイント

選択肢1、3は基本知識ですね。
問題は選択肢2、4です。

選択肢4は、
細かい知識ですが、万が一に備えておくというイメージでいいでしょう。
(保証協会もみなさんも?!)

選択肢2は、
宅建業者の従業員の研修と取引主任者の法定講習は別ではないか?
それに、2年以上の実務経験を有しない場合、
国土交通大臣の登録を受けた登録実務講習を受講し修了・・・
などと
考えればいいでしょう。
(たまに出るウソの選択肢)
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武田神社にお花見に行きました。

2012-04-11 | Weblog

武田神社にお花見に行きました。


が満開でした。
自宅から車で20分くらいですが、10年ぶりに行きました。

もちろん合格祈願もしてきました。
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23年宅建試験・重要問題と解説17

2012-04-07 | Weblog
【問42】 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合
における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)
の規定に よれば、正しいものはいくつあるか。

ア A社が宅地建物取引業者B社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、B社が設置
 する案内所について、A社は法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わ
 なければならない。

イ A社は、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所を設置する場合、
 法第50場第1項に規定する標識を掲示する必要はない

ウ A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の
 10日前までに、乙県知事に法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わ
 なければならない。

1 一つ


2 二つ


3 三つ


4 なし

--------------------------------------------------------------------------

【問 42】「案内所等の届出※個数」

正 解 1

ア.誤 A社がB社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、B社が設置する
   案内所について、法第50 条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出(案内所
   等の届出)は、B社が行うのであり、A社ではない。

イ.誤 A社が案内所を設置する場合、当該案内所で売買契約の締結をせず、契約の申込
   みの受付も行わない場合でも、標識を掲示しなければならない。

ウ.正 A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合、業務を開始する
   日の10 日前までに、当該案内所の所在地を管轄する乙県知事に、業務を行う場所の
   届出を行わなければならない。
    この選択肢は、(免許権者である「甲県知事」にも届け出る必要があるが、)
   業務地を管轄する「乙県知事に届け出を行わなければならない。」と読むのです。



    したがって、「ウ」のみが正しく、正解は1である。


●合格のポイント●

(1)標識の掲示

 1)事務所
 2)契約を締結し、または、申込みを受ける場所
 3)契約を締結せず、かつ、申込みを受けない場所 4)取引物件の所在場所(現地


(2)成年者である専任の取引主任者の設置

 1)事務所・・・従業者5名に1名以上
 2)契約を締結し、または、申込みを受ける場所・・・少なくとも1名以上

  の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。

(3)届出

  2)契約を締結し、または、申込みを受ける場所
   業務開始の10日前までに一定事項を、
   免許権者所在地を管轄する都道府県知事の両者に届け出なければならない。

(a)都道府県知事が免許権者の場合
  その都道府県知事に対して直接届出を行う。
(b)国土交通大臣が免許権者の場合
  案内所等の所在地を管轄する都道府県知事
  同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う。


『補足』
まず「A社が分譲のため案内所を設置」とありますので、
届け出先は「免許権者・案内所を管轄する都道府県知事」です。
そこで、選択肢「ウ」では、案内所を管轄する都道府県知事(乙県知事)
しか書いてありません。
しかし、
この選択肢は、(免許権者である「甲県知事」にも届け出る必要があるが、)
「乙県知事に届け出を行わなければならない。」と読むのです。

また、

選択肢「イ」では、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所に
ついて「標識の設置義務があるかどうか」を問うていることになります。

それに対して、選択肢「ウ」では、分譲のための案内所とあります。
過去の出題例からもこの場合は、売買契約の締結、または契約の申込みの受付を行う案内所と
考える方が良いと思われます。

理由として、
1.「法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出」と書かれていること。
2.甲県知事免許のA社が、乙県に設置した案内所で、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない
のは不自然。
以上から、届出が必要な場所と考える方が良いと思われます。


・・・知識だけでない特有の解き方・・・
 
 「~届け出を行わなければならない。」
がもし誤りとするならば、
 「~届け出る必要がない。」
が正しくなります。
ところが、
契約の締結、申し込みの受付の有無が明記されていない以上、「届け出る必要がない。」
は正しいと言えなくなってしまいます。

もし、このような問題で迷ったら、「~なければならない」を逆に「~必要がない」と読みかえるのです。
逆にして誤りならば、一応正しい(誤りとは言えないから)と判断すればいいのです。


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23年宅建試験・重要問題と解説16

2012-04-01 | Weblog
【問41】 宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引
業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていな
かったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。

イ A社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような
方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。

ウ A社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約
解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。

エ A社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額
の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ


--------------------------------------------------------------------------

【問 41】「業務上の規制※個数」

正 解 4

ア.違反する。 宅建業者は、手付について信用の供与をすることにより契約締結を誘引する行為
       をしてはならない。手付を貸し付ける行為は、手付について信用の供与にあたる。

イ.違反する。 短時間であっても、私生活又は業務の平穏を害するような方法により
       電話勧誘を行い、相手方を困惑させる行為は、契約締結等の不当な勧誘
       等の禁止に違反する。
        相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けること
       を希望しない旨の意思を含む。)を表示した場合の再勧誘も禁止される。

ウ.違反する。 宅地建物取引業者の相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、
       正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げる行為をしてはならない。
        *ただし、既に売主が契約の履行に着手している場合は、買主からの手付解除を
        拒むことができる。

エ.違反する。 宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはならない。
        不当に高額の報酬を要求しただけで、たとえ、相手方がこれを拒んだため、
       その要求を取り下げても、不当に高額な報酬の要求の禁止に違反する。

        したがって、ア・イ・ウ・エ、すべて業法の規定に違反する。

●合格のポイント●

1)手付貸与等による契約締結の誘引の禁止に違反・・・契約に至らなくてもアウト!
2)不当に高額の報酬を要求          ・・・受け取らなくてもアウト!

 については罰則の無も過去に出題されています。
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