必勝!合格請負人 宅建試験編

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24年宅建試験・重要問題と解説14

2013-01-24 | Weblog
【問 39】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する
     次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。


1 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する
 宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵(かし)
 担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。


2 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物で
 あるため、A社は、瑕疵(かし)担保責任を負わない」旨の特約を定めること。


3 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵(かし)
 担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を
 定めること。


4 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、
 「Fは、A社が瑕疵(かし)担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をする
 ことはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。


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【問 39】「自ら売主制限総合/瑕疵担保責任」 

正 解 4


1. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
        買主に不利となる特約をしてはならない。
         しかし、瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、
        宅地建物取引業法の規定に違反しない。
         
2. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
        買主に不利となる特約をしてはならない。
         しかし、A・D間は宅建業者間の取引であるため適用がない。
     
3. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
        買主に不利となる特約をしてはならない。
         例外として、担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、
        宅地建物取引業法の規定に違反しない。
     
4. 違反する  瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
        買主に不利となる特約をしてはならない。
         善意無過失の買主は、知った時から1年間損害賠償請求・解除ができる。
         したがって、「契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、
        宅地建物取引業法の規定に違反する。


●合格のポイント●


宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主B、E、F
 → 自ら売主制限

宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者である買主D
 → 自ら売主制限適用なし!

1)原則として、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。
<民法>
  売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
  ①買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
  ②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができないときには、
  買主は売買契約を解除することができる。
  自ら売主では、瑕疵担保責任を負わないという特約は買主に不利なので無効。

2)民法上の売主の瑕疵担保責任は、無過失責任である。

3)瑕疵担保責任に関して責任を負う期間につき引渡しの日から2年以上とする特約を除き、
 民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。

 <例>「瑕疵担保責任を負う期間は目的物の引渡しの日から1年とする」特約は無効であり、
 瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定により、買主が瑕疵を知った時から1年間となる。
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24年宅建試験・重要問題と解説13

2013-01-20 | Weblog
【問 38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション
(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
     誤っているものはいくつあるか。


ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
 理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。


イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を
 理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、
 違約金についてはすべて無効である。


ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法
 第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領
 することができない。


1 一つ


2 二つ


3 三つ


4 なし


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【問 38】「自ら売主制限総合」 

正 解 3

●合格のポイント●


宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主C、D
 → 自ら売主制限

宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者である買主?B
 → 自ら売主制限適用なし

  手付金等の額が、
 ①未完成物件の場合は、代金の5%超、または、1,000万円超であるとき
 ②完成物件の場合は、代金の10%超、または、1,000万円超であるとき

  保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。




ア.誤 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
   損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない。
    しかし、A・B間は宅建業者間の取引であるため適用がない。

イ.誤 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
   損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない。
   これに違反する特約は、合算して10分の2を超える部分について無効である。
    したがって、すべて無効となるわけではない。 


ウ.誤 完成物件の場合は、代金の10%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは保全措置を講じる
   必要はない。
    手付金300万円は、代金の10%ジャストなので保全措置は不要である。

 したがって、ア、イ、ウすべてが誤りであり、正解は3である。
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24年宅建試験・重要問題と解説12

2013-01-13 | Weblog
【問 37】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した
     建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクー
     リング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。
この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、
 A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。


2 Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。
  その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、
 Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。


3 Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる
 契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・
 オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を
 拒むことができる。


4 Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・
 オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目
 において、契約の解除をすることができる。



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【問 37】「自ら売主制限/クーリング・オフ」 

正 解 2

●合格のポイント●

 宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主B
 → 自ら売主制限

 クーリング・オフ(37条の2)
 要件
  宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、事務所等以外の場所で、
 買受けの申込みまたは売買契約を締結した者は、申込みの撤回または契約の解除
 行うことができる
  買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合には、申込みの場所を基準に判断する。
 (試験では、「37条の2の規定による申込みの撤回または契約の解除」と出ることがある。)
 ただし、次のいずれかに該当する場合はクーリング・オフができなくなる。
 ①クーリング・オフができる旨およびその方法を宅建業者から書面で告げられた日から
 起算して8日間経過したとき
(告げない場合は8日間の起算が始まらないので、申込者・買主はいつまでも撤回・解除ができる)
 ②宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金を全部支払ったとき




1. 誤 物件の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときはクーリング・オフできない。
         
 
2. 正 契約締結日の3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられている。
    したがって、書面で告げられた日からまだ8日経過していないので、クーリング・オフできる。
     
3. 誤 クーリング・オフの規定に反する特約で、買主に不利なものは無効である。
     したがって、クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の特約は無効なので、A社はBからの
    契約の解除を拒むことはできない。
     
4. 誤 買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合には,申込みの場所を基準に判断する。
     そして、事務所において買受けの申込みをしているので、クーリング・オフできない。
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24年宅建試験・重要問題と解説11

2013-01-07 | Weblog
【問36】 取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。


1 宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が
 退職したときは、30日以内に、新たな専任の取引主任者を設置しなければならない。


2 宅地建物取引業者B社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、
 当該案内所に従事する者が6名であるときは、当該案内所に少なくとも2名の専任の取引
 主任者を設置しなければならない。


3 宅地建物取引業者C社(甲県知事免許)の主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した場合、
 当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、C社が甲県知事
 に届出をする事項はない。


4 宅地建物取引業者E社(甲県知事免許)の専任の取引主任者であるF(乙県知事登録)は、
 E社が媒介した丙県に所在する建物の売買に関する取引において取引主任者として行う事務に
 関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。



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【問36】「取引主任者」 

正 解 4

1. 誤 宅建業者は、専任の取引主任者が不足した場合には、2週間以内に必要な措置をとらなければならない。
         
 
2. 誤 案内所で、契約の締結または申込みを受ける場合は、従事する者の人数にかかわらず、
    少なくとも1名以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。
     
3. 誤 宅建業者は、事務所ごとに置かれる成年者である専任の取引主任者の氏名に変更があった場合には、
    30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。
     たとえ、業務に従事する者5名に1名以上の割合による設置義務を果たしていても同様である。

4. 正 事務禁止処分の処分権者は、主任者登録を行った都道府県知事と行為地を管轄している都道府県知事
    である。
     そして、事務禁止処分は、1年以内の期間を定めて行うことができる。


●合格のポイント●


 取引主任者に対する監督処分と処分権者

(1)取引主任者に対する監督処分として、指示処分、事務禁止処分、登録消除処分がある。
(2)事務禁止処分は、1年以内の期間を定めて、行うことができる。
(3)指示処分・事務禁止処分の処分権者は、主任者登録を行った都道府県知事と行為地を管轄
  している都道府県知事であるが、登録の消除処分は、主任者登録を行った都道府県知事だけ
  が行うことができる。

 専任の取引主任者の設置義務

(1)宅建業者は、事務所について、事務所ごとに、業務に従事する者5名に1名以上の割合で、
  成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。
(2)宅建業者は、専任の取引主任者が不足した場合には、2週間以内に必要な措置をとらなければならない。

 変更の届出

   宅建業者は、宅地建物取引業者名簿登載事項のなかで、以下に変更があった場合には、
  30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

1)商号または名称
2)事務所の名称および所在地

3)宅建業者が法人である場合、その役員および政令で定める使用人氏名
4)宅建業者が個人である場合、その個人および政令で定める使用人の氏名
5)事務所ごとに置かれる成年者である専任の取引主任者氏名
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24年宅建試験・重要問題と解説10

2013-01-02 | Weblog
【問35】 宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、
    宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主D から別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、
    BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。
     この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規 定によれば、正しいものの組合せはどれか。
     なお、当該土地付中古別荘の売買代金は 310万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び
    地方消費税額を含むものとする。                        


ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。

イ A社はBから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。

ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は194,000円である。

エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額に
 ついても、Bから受け取ることができる。



1 ア、イ

2 イ、ウ

3 ウ、エ

4 ア、イ、ウ


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【問35】「報酬額の制限」 

正 解 1


●合格のポイント●



 宅建業者が課税事業者である場合
200万円以下の場合       →代金・価額の5%×1.05
200万円を超え400万円以下の場合→代金・価額の(4%+2万円)×1.05
400万円を超える場合      →代金・価額の(3%+6万円)×1.05

<代理の場合>
 宅建業者が依頼者から受領できる報酬の限度額は、
 媒介の場合に依頼者の一方から受領できる報酬の限度額の2倍までである。

 複数の宅建業者が関与する場合に各宅建業者が受領できる報酬限度額は、
 各宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬限度内であり、
 かつ宅建業者全員の受領する報酬総額が1人の宅建業者に依頼した場合の報酬限度内でなければならない。

報酬限度額の計算は本体価額(税抜き価額)を基礎に算出する。
売買代金(土地を除く)や建物の借賃(居住用建物を除く)等の消費税の課税対象が、
消費税込みの価額で表示されている場合は、消費税分を抜いて、本体価額を算出しなければならない。


1) 本体価額を求める

 この土地付中古別荘の代金310万円のうち、土地代金は100万円)なので、
 消費税等を含む建物の代金は、310万円-100万円=210万円。
 建物の本体価額は、210万円×100/105から、200万円となる。

 したがって、土地付中古別荘の価額〔100万円+200万円〕は<300万円>になる。

2) 報酬の限度額の基準を速算式で求める

 速算法〔200万円を超え400万円以下〕で報酬の限度額の基準は、

 300万円×4%+2万円=12万円+2万円=14万円

3) 消費税及び地方消費税を加算する

 14万円×0.05=7,000円 

 14万円+7,000円=14万7,000円

4) 報酬の限度額の2倍は

 14万7,000円×2=29万4,000円

5)原則として、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。
 例外として、特別の広告費や遠隔地における現地調査の費用等は、
 依頼者の依頼があれば報酬とは別に受領することができる。


1)~4)を各選択肢にあてはめると

ア. 正 A社がBから代理報酬の限度額29万4,000円を受領するとC社はDから報酬を受領することができない。    
 
イ. 正 A社とC社は合計29万4,000円を受領でき、C社が媒介報酬限度額14万7,000円を受領しても、
    A社は14万7,000円受領できる。    

ウ. 誤 C社は媒介報酬限度額14万7,000円であるので、194,000円受領することができない。
     

5)より
エ. 誤 宅建業者は依頼者の依頼があれば報酬とは別に特別の広告費を受領することができる。
    しかし、依頼がなければ、報酬とは別に必要経費を請求することは認められない。


したがって、アとイが正しく、正解は1である。

<裏技>
まず、ア~エに目を通し、エが誤りということが判る。
そして、選択肢を見ると3が違うことしか判らない。
この場合、このような問題は後回しが得策である。

残りの時間で、媒介報酬限度額14万7,000円を計算する。
ア~ウに目を通し、ウが誤りだということが判るはず。
(多少計算ミスをしても194,000円にはならない。)
そして、選択肢を見るとウがない1が正解と判る。

<究極の裏技>
ウ.A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は194,000円である。
数字を足すと29万4,000円になる(意味深な数字)。
これは問題の趣旨から基準額の2倍であると推測できる。
したがって、基準額は14万7,000円であることも推測できる。
イ.にも147,000円とあるのでほぼ間違いない。
ただし、この裏技は時間がほとんど残っていない場合のみ使うように!
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Happy New Year 2013!

2013-01-01 | Weblog
May the New Year turn out to be the happiest and the best for you.

Come any time you like.
I wil give you a warm welcome.


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