【問 39】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
1 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する
宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵(かし)
担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
2 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物で
あるため、A社は、瑕疵(かし)担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
3 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵(かし)
担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を
定めること。
4 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、
「Fは、A社が瑕疵(かし)担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をする
ことはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
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【問 39】「自ら売主制限総合/瑕疵担保責任」
正 解 4
1. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
しかし、瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、
宅地建物取引業法の規定に違反しない。
2. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
しかし、A・D間は宅建業者間の取引であるため適用がない。
3. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
例外として、担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、
宅地建物取引業法の規定に違反しない。
4. 違反する 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
善意無過失の買主は、知った時から1年間損害賠償請求・解除ができる。
したがって、「契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、
宅地建物取引業法の規定に違反する。
●合格のポイント●
宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主B、E、F
→ 自ら売主制限
宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者である買主D
→ 自ら売主制限適用なし!
1)原則として、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。
<民法>
売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
①買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができないときには、
買主は売買契約を解除することができる。
自ら売主では、瑕疵担保責任を負わないという特約は買主に不利なので無効。
2)民法上の売主の瑕疵担保責任は、無過失責任である。
3)瑕疵担保責任に関して責任を負う期間につき引渡しの日から2年以上とする特約を除き、
民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。
<例>「瑕疵担保責任を負う期間は目的物の引渡しの日から1年とする」特約は無効であり、
瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定により、買主が瑕疵を知った時から1年間となる。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
1 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する
宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵(かし)
担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
2 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物で
あるため、A社は、瑕疵(かし)担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
3 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵(かし)
担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を
定めること。
4 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、
「Fは、A社が瑕疵(かし)担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をする
ことはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。
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【問 39】「自ら売主制限総合/瑕疵担保責任」
正 解 4
1. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
しかし、瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないことは、
宅地建物取引業法の規定に違反しない。
2. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
しかし、A・D間は宅建業者間の取引であるため適用がない。
3. 違反しない 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
例外として、担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、
宅地建物取引業法の規定に違反しない。
4. 違反する 瑕疵担保責任について、宅建業者は、原則として、民法の規定より
買主に不利となる特約をしてはならない。
善意無過失の買主は、知った時から1年間損害賠償請求・解除ができる。
したがって、「契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めることは、
宅地建物取引業法の規定に違反する。
●合格のポイント●
宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主B、E、F
→ 自ら売主制限
宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者である買主D
→ 自ら売主制限適用なし!
1)原則として、民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。
<民法>
売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
①買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができないときには、
買主は売買契約を解除することができる。
自ら売主では、瑕疵担保責任を負わないという特約は買主に不利なので無効。
2)民法上の売主の瑕疵担保責任は、無過失責任である。
3)瑕疵担保責任に関して責任を負う期間につき引渡しの日から2年以上とする特約を除き、
民法の規定より買主に不利な特約をしてはならない。
<例>「瑕疵担保責任を負う期間は目的物の引渡しの日から1年とする」特約は無効であり、
瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定により、買主が瑕疵を知った時から1年間となる。