必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

宅建本試験お疲れ様でした

2015-10-18 | Weblog
皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、
基本問題が多く、得点しやすかった法令上の制限を確実に得点できたかどうかが合否の分かれ目と感じました。
権利は例年通り難問が多く、
宅建業法も、個数問題が8問あり、時間がかかって疲れる問題でした。
確実に取れる問題をいかにミスすることなくできたかどうかがポイントとなるでしょう。

LECの解答速報会では合格予想点31前後という発表です。

本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


本試験の結果(点数)をお知らせいただけるとありがたいです。

( goro-go_k@hotmail.co.jp )@を小文字にしてください。

黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された講座名などをお知らせください。
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宅建試験・重要問題 おまけ

2015-10-18 | Weblog
2012年【問 40】
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。


宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為
をしてはならない(宅地建物取引業法第44条)。
不当な履行遅延の禁止の対象となるものは、「登記」、「引渡し」、「対価の支払い」の3つに限られている。

すると
1)代金・借賃等の額、支払時期、支払方法
2)引渡しの時期
3)移転登記の申請時期
 
37条書面の必要的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。


赤文字部分と同じです。
不当な履行遅延の禁止の対象となるものは、
登記」、「引渡し」、「対価の支払い
の3つである。


最後に一言でした。
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試験直前のアドヴァイス

2015-10-17 | Weblog
試験直前チェック   試験前日~試験当日
  
 試験当日の朝はあまり勉強しすぎないでください。さらっと目を通す程度ならばいいですが、
気になった所を徹底的に調べようなどと思ってしまうと、一つに関心が向いてしまうために、
試験のときに『度忘れ』『どうしても思い出せない』といった現象が起こりやすくなります。
 試験のときは,既習範囲から問題で問われているところを呼び戻せるようにしておかなければならないので、
試験直前に集中的に一つの項目を学習するのは賢明とはいえません。

1.全体構成の確認

 各分野の全体構成を確認しておきましょう。
 ただし、知識の基幹部分と枝葉の部分(例外など)の区別、知識の点検のみにとどめてください。

2.メンタル・ケア
 
 できることはすべてやったと考えること - 自信は最大の戦力です。
 自信というものは不思議なもので、試験の合否を左右する場合もあります。
 自信を持って解くほうが正解に達することが多いはずです。
 メンタル・ケアも試験対策上はきわめて重要なことなのです。
 また、体調管理は前日には特に注意してください。


本試験まであとわずかです。
栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。


3.合格のために

 講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする。

 問われていないことは考えない。

 このことを忘れないようにしてください。

 超重要テーマの最終チェックをする!

    宅建業法

    開発許可・手続き、建築基準法(建築確認、用途規制、容積率・建ぺい率)、

    農地法、宅地造成等規制法、事後届出、諸法令(知事の許可以外)、

    固定資産税(固定資産課税台帳)、不動産鑑定評価基準
    国税・・・◎印紙税、○譲渡所得、△贈与税


    権利関係では 代理、相続(遺言・遺留分)、借地、借家(定期建物賃貸借)、

    条文規定
    条文規定の有無を問う問題は、まず、条文に規定があるかどうかではなく、肢の正誤を判断する。
    現在の民法に規定されている定義規定は非常に少ない。
    定義規定 → 「○○とは、・・・をいう」

    判決文
    まずは、ただ時間を消費させるだけの問題であることが多いので、後回しにします。
    一通り問題を解いてから(難問以外)、最後に落ち着いて取りかかります。

    統計等は水野健の宅建・合格魂!養成ブログで!
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判決文問題

2015-10-15 | Weblog

2011【問9】を例に

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

(判決文)  売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。


1.売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求
 をすることができる。
2.売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、
 買主は売買契約を解除することができる。
3.売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと
 評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額
 の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される
4.売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと
 評価すべきもの
である場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が
 損害額から控除されることはない

【解 説】

まずは、ただ時間を消費させるだけの問題であることが多いので、後回しにします。
一通り問題を解いてから(難問以外)、取りかかります。
そして、判決文そのものではなく選択肢から確認します。

瑕疵担保責任(民法570条)
売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
①善意・無過失の買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
さらに、
②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができないときには、買主は売買契約を解除することができる。
よって、選択肢「2」は判決文では書いていないですが、正しいことがわかります。

判例問題は、判例自体を知らなくても、判決文と肢を照合することによって判断することができます
慣れてしまえば知識がなくても正解することができるので、過去問等で繰り返し練習しましょう。

一種の「国語の問題」としてキーワードを見つけます。
そうすると、選択肢「1」、「4」は判決文そのままなので、正しいことがわかります。
そこで、選択肢「3」は、判決文には「・・・損害額から控除することはできない」とあるにもかかわらず、
記述には「・・・損害額から控除される。」とありますので、明らかに誤っていることになります。


読むのが少し大変な判決文ですが、時間をかければ簡単に得点できるので捨ててしまうのはもったいないです。
判例文問題では、判例と選択肢の内容が一致しているかどうかだけを見つければいいという問題が多いです。

選択肢の内容には「判決の趣旨」だけでなく、「主語」(昨年:「債務者」←→「債権者」になっていた)にも注意してください。
債務者に譲渡の無効を主張する意思」があることが明らかであれば、を「債権者に譲渡の無効を主張する意思」
にしてありました。
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重要事項説明の復習

2015-10-14 | Weblog
重要事項の説明


① 宅地建物取引業者が、宅地の売買の媒介をした場合に、その引渡しの時期について、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項(以下「重要事項」とする。)として
 買主に説明しなかったときは、宅地建物取引業法の規定に違反する。

② 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、その借賃の額について、
 重要事項として説明しなければならない。

③ 宅地建物取引業者が宅地を販売する場合、代金の支払の方法については、重要事項として、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。

④ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定め
 をする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければならない。

⑤ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を
 負担する旨の定めをする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければ
 ならない。

⑥ 宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した場合に、
 建物の上の抵当権の登記について、Cに対して、重要事項として説明しなかったときは、
 それがBの依頼によるとしても、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑦ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、用途地域内における建築物の用途制限
 に関する事項の概要について、重要事項として必ず説明しなければならない。


⑧ 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、宅地建物取引業者は、
 その額及びその目的については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については
 借主に説明する必要はない。

⑨ 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約をするまで
 の間に、重要事項として、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する
 道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑩ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物の貸借について、契約期間及び契約の
 更新に関する事項の定めがないときは、その旨を説明する必要はない。

⑪ 宅地建物取引業者が、建物の賃貸借の媒介を行うに際し、敷金の額については、重要事項として説明
 したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった場合、宅地建物取引業法に違反する。

⑫ 宅地建物取引業者は、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合に、貸借契約終了時における敷金その他の
 金銭の精算に関する事項が定まっていないときは、その旨を説明しなければならない。

⑬ 宅地建物取引業者は、借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借を媒介する場合、重要事項の説明に
 おいて、当該賃貸借が定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。

⑭ 1棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、当該1棟の建物の敷地
 に関する権利の種類及び内容を説明しなければならない。

⑮ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が区分所有権の目的である場合で、共用部分
 に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、重要事項として,その内容を説明する必要はない。

⑯ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用
 を許す旨の規約の定めの内容は、重要事項として必ず説明しなければならない。

⑰ 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの管理の委託を受けて
 いる法人については、その商号又は名称のみならず、主たる事務所の所在地についても、重要事項として、
 説明しなければならない。


--------------------------------------------------------------------------

<解答>

① × 
② × 
③ × 
1)代金・借賃等の額、支払時期、支払方法
2)引渡しの時期
3)移転登記の申請時期
 
37条書面の必要的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

<重要事項説明で説明不要な事項 ①>

  重説に「~時期」なし!



<重要事項で説明不要な事項 ②>
  バイ トの            代            引
 (売買)登記申請時期   代金・借賃の額・時期  物件の引渡時期

  危険だが        交渉すれば          貸し出します
  危険負担の定め  公租・公課の負担の定め    瑕疵担保責任の定め

④ × 
⑤ × 
 瑕疵担保責任の定めの内容、
 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)
 に関する定めの内容等は,37条書面の任意的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

⑥ ○ 
 当該宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容等は、
 35条の規定に基づく
 重要事項として、説明が必要である。

⑦ × 
 建物の貸借の場合、建築基準法に基づく容積率・建ぺい率に関する制限や用途制限に
   関する事項の概要等については、説明不要である。

⑧ ○ 
 代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭については、
 そのおよび当該金銭の授受の目的のみが、説明事項とされている。

⑨ ○ 
 未完成の宅地については、宅地造成工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造・幅員
 説明しなければならない。
⑩ ×
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。

⑪ ○ 
 貸借特有の説明事項である。
⑫ ○ 
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。
⑬ ○ 
 建物の貸借に特有の説明事項である。
⑭ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑮ ○ 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑯ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑰○
 区分所有建物特有の説明事項である。貸借の場合にも、説明が必要である。


--------------------------------------------------------------------------


<超注意事項> 

  ***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高い。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握する。
     <正しいものはどれか>なのか、<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか、<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか、組合せ問題なのか。
     
     それから、どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
     ときに、得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた
     などの転記ミスのチェックを主体にする。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避ける

 3)権利関係では、図は必ず描く
     問題文では、文章中に、A、B、Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにする。
  (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに、
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから、
     正解を導けないか、よく考えてください。

講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする



栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。

朗報をお待ちしています。



本試験解答速報会
新宿エルタワー本校


お知らせ

質問ほっとメール
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宅建業法 ○×テスト

2015-10-10 | Weblog
宅建業法 ○×テスト①


1.Aの所有する居住用建物以外の建物を賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、
 A及びBは、免許を受ける必要がある。

2.業務停止処分を受け、その業務停止期間中に、相当の理由がなく、廃業の届出をしたCは、届出の日から5年間、
 免許を受けることができない。

3.宅地建物取引業者である法人A(甲県知事免許)は、宅地建物取引士Bを新たに成年者である専任の宅地建物取引士
 とした場合は、Bの氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。

4.甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が、乙県内で建設業を営んでいる法人B(事務所数1)を吸収合併して、
 Bの事務所をAの支店とし、そこで宅地建物取引業を営む場合、Aは、甲県知事へ変更の届出をしなければならない。

5.甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者が甲県知事に
 その旨の届出をしなければならず、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。

6.登録を受けている者の住所に変更があった場合には、30日以内に、登録を受けている都道府県知事に対して、変更の登録を
 申請しなければならない。

7.宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、その法定代理人が禁錮刑に処せられ
 執行猶予期間中である場合は、登録を受けることができない。

8.暴力団員であるものは宅地建物取引士の登録を受けることができないが、暴力団員でなくなれば直ちに登録を受けることができる。

9.甲県知事から取引士証の交付を受けている宅地建物取引士Aが、乙県の区域内における業務に関して乙県知事から事務禁止の
 処分を受けたとき、Aは、速やかに、乙県知事に宅地建物取引士証を提出しなければならない。

10.甲県知事から取引士証の交付を受けている宅地建物取引士Aが、取引士証の有効期間の更新を受けようとするとき、Aは、
 甲県知事が指定する講習で有効期間満了の日前1年以内に行われるものを受講しなければならない。


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(解答)
 すべて×です。

さて、いくつ正解できたでしょうか?
本試験までもうすぐです。
体調に気をつけて、頑張ってください。


お知らせ
質問ほっとメール
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<ご注意>
ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

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合格のポイント

2015-10-06 | Weblog
過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む!(  )は無視

【2006年 問32】
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 が、(競売により取得した宅地を(10区画に分割し)、(宅地建物取引業者に販売代理を依頼して)、
 不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない×

2 が、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、
 当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、
 BとDは免許を受ける必要はない

3 (破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって)、宅地又は建物売却を反復継続して行い、
 その媒介に依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない×

4 不特定多数の者に対し、建設業者が、(建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる
 土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない×

この問題で問われている論点

肢1 宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢2 自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢3 破産管財人(国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの)から依頼を受けて、
  宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
(宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。)
  なお、この肢で問われているのはEの免許の要否であることに注意
肢4 建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
  (仲介、媒介)することは、宅建業に該当する 


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