必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

21年宅建試験・重要問題と解説6

2010-01-30 | Weblog
【問27】 宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。) に
関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 破産者であった個人Aは、復権を得てから5年を経過しなければ、免許を
  受けることができない。

イ 宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役
  がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、
  免許を受けることができない。

ウ 宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日
  から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、
  相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から
  5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

エ 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者
  Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった
  日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

--------------------------------------------------------------------------
〔問 27〕*解説* 正解 1(宅地建物取引業法)

ア 誤  破産者であっても、復権を得れば直ちに免許を受けることができます。


イ 正  法人でその役員または政令で定める使用人のうちに、欠格事由に
    該当する者がいる場合には、その法人は免許を受けることはできません。

ウ 誤 業務停止処分の聴聞の期日等が公示された日から処分の決定日までに
   廃業の届出をしても、免許の欠格要件には該当しません。

 一定の事由
 (a)不正手段による免許取得を理由とする免許取消し
 (b)業務停止処分対象行為に該当し情状が特に重いことを理由とする免許取消し
 (c)業務停止処分に違反したことを理由とする免許取消し
 の聴聞の期日及び場所が公示された日から
当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由
なく廃業の届出を行った者は、その届出の日から5年を経過しなければ、免許の欠
格事由に該当し、新たに免許を受けることはできません。

***「業務停止処分」と「免許取消し処分」の読み違いを狙ったヒッカケなのです。

エ 誤 成年者と同一の行為能力を有する未成年者は自身に欠格事由に該当するものが
 なければ、免許を受けることができます。

***これも、「有する」と「有しない」の読み違いを狙ったヒッカケなのです。

------------------------------------------------------------------------
 今回は個数問題でした。  
 基本事項を問う問題でも、個数問題・組合せ問題になると正答率が低くなります。
 それは、一つ一つの基本事項を正確に記憶していないからです。
 ヒッカケ多発なので、赤い文字に注意してください。


***合格のポイント***

 ア 破産者であっても、復権を得れば直ちに免許を受けることができる

 イ 法人の免許の欠格事由-役員または政令で定める使用人が欠格事由

 ウ 業務停止処分の聴聞の期日等が公示された日から処分の決定日までに廃業
   の届出をしても、免許の欠格事由には該当しない

 エ 成年者と同一の行為能力を有する未成年者は自身に欠格事由に該当するもの
   がなければ、法定代理人には関係なく免許を受けることができる
コメント

条文確認の補足説明

2010-01-19 | Weblog
問19の問題と条文を比較してみます。



2 認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている
 土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。

(建築協定の効力)
建築基準法 第75条 
第73条第2項またはこれを準用する第74条第2項の規定による認可の公告
(次条において「建築協定の認可等の公告」という。)のあつた建築協定は,
その公告のあつた日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となつた者
(当該建築協定について第70条第3項又はこれを準用する第74条第2項の規定に
よる合意をしなかつた者の有する土地の所有権を承継した者を除く。)に対しても,
その効力がある
ものとする。


3 商業地域内にある建築物については、法第56条の2第1項の規定による日影規制は、
 適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさ
 せる、高さ10mを超える建築物については、この限りではない。

(日影による中高層の建築物の高さの制限)
建築基準法 第56条の2
4項 
対象区域外にある高さが10メートルを超える建築物で,冬至日において,対象区域内の
土地に日影を生じさせるものは,当該対象区域内にある建築物とみなして,第1項の規定
を適用する。

4 特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と
 認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による
 建築物の用途制限を緩和することができる。

(特別用途地区)
建築基準法 第49条
2項 
特別用途地区内においては,地方公共団体は,その地区の指定の目的のために必要と
認める場合においては,国土交通大臣の承認を得て,条例で,前条第1項から第12項
までの規定による制限を緩和することができる。


ほとんどそのまま出題されているのがおわかりでしょう。

そこで、以下に紹介したHPや六法を利用して、目を通すようにしてください。

【無料】宅建六法
コメント

21年宅建試験・重要問題と解説5

2010-01-17 | Weblog
【問19】 建築基準法 (以下この問において「法」という。) に関する次の記述のうち、
    誤っているものはどれか。

1 高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する地方公共団体の条例に
 おいて定められた内容に適合するものでなければならない。


2 認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている
 土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。


3 商業地域内にある建築物については、法第56条の2第1項の規定による日影規制は、
 適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさ
 せる、高さ10mを超える建築物については、この限りではない。


4 特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要
 と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定
 による建築物の用途制限を緩和することができる。

------------------------------------------------------------------------

〔問 19〕*解説* 正解 1(建築基準法)

1.誤 「地方公共団体の条例」ではなく、「都市計画」で定められた内容に適合
   しなければならない。

≪問19 解法の視点≫

○高度地区では、都市計画に、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める
 (都市計画法8条3項2号ト)。
○高度地区内では、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画で定められた
 内容に適合するものでなければならない(建築基準法58条)。

 この問題は、「都市計画法と建築基準法を別々に覚えてはいけない」という、
出題者からのメッセージではないでしょうか。
 (都市計画法と建築基準法を一体化して把握しておくことが重要なのです。)

近年では民法と宅建業法も横断的に問う問題が見受けられます。
取引主任者は「重要事項の説明」をするのですから、重説に必要な知識は正確に
理解・暗記してください。

そして、法令制限では条文確認をするようにしてください。

***合格のポイント***

用途地域内の制限
 必ず都市計画で定められるもの
①容積率 ⇒建築基準法参照
②建ぺい率(商業地域を除く)⇒建築基準法参照
③高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域のみ)
⇒10mまたは12mのうちいずれかの数値を選んで、建築物の高さの限度を定め
なければならない。

**高度地区**
用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、
建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区

2.正 そのとおり。
   認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となって
  いる土地の所有権を取得した者に対しても、効力があります。

3.正 そのとおり。

   日影規制の対象区域外にある建築物でも、高さが10mを超え、冬至日において
  対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物と
  みなされ、日影規制が適用される。

4.正 そのとおり。

 *選択肢2~4は細かい知識ですが、ハズレの選択肢として出題されるかもしれないので、
 コメントだけ読んでおいてください。
コメント

21年宅建試験・重要問題と解説4

2010-01-15 | Weblog
【問3】 Aは、Bに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。
この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び
    判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Aが、Bに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に
  適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する。

2 Bが、Aとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益は
  あらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められ
  ない。

3 Aが、Bに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、
  その請求により消滅時効は中断する。

4 Bが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、
  消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用を
  することは許されない。

------------------------------------------------------------------------

〔問 3〕*解説* 正解 3(民法・時効)


1.正  支払督促の申立てをしただけでは消滅時効は中断せず、支払督促の
  手続きによって消滅時効を中断させるには、仮執行宣言の申立てをしな
  ければなりません。
   細かい知識ですが、ヒッカケの選択肢として出題されるかもしれないので、
  赤い文字だけ覚えておいてください。

2.正  時効の利益は、時効完成前にあらかじめ放棄することができません。
   したがって、契約締結時に、消滅時効の利益をあらかじめ放棄する旨約定した
  としても、その約定に法的効力は認められず、無効となります。

   例えば、あらかじめ時効の利益の放棄を認めると、契約時に債権者が債務者に
  「時効の利益の放棄をしないと建物を貸しませんよ。」などと放棄を強いるなど
  濫用される危険があるからです。

3..誤  内容証明郵便による支払請求は催告に該当します。
   そして、催告は、6月以内に裁判上の請求等をしなければ、時効中断の効力を
  生じないので、内容証明郵便により支払を請求しただけでは、消滅時効は中断
  しないのです。

4.正  債務者が債権者に対して時効の完成後債務の承認をした場合は、時効完成の
  事実を知らなかったときでも、その後完成した消滅時効の援用をすることは
  信義則上許されません。

   相手方からすれば、時効の完成後に債務者が債務の承認をしたら、債務者は
  もはや時効の援用はしないだろうと考えるからです。
   相手の期待を裏切ってはいけないのです。

***時効の中断事由***
① 請求
② 差押え・仮差押え・仮処分
③ 承認
注)
(1)裁判上の請求がなされたときでも、それが却下された場合には、時効は中断しない。
(2)催告がなされた場合でも、それから6月以内に裁判上の請求などがなされなければ、
  時効中断の効力は生じない。

**時効の利益の放棄**
 時効を援用しないという意思の表明を「時効の利益の放棄」といいます。
 この時効の利益の放棄は、時効完成前にすることが、できません
コメント

21年宅建試験・重要問題と解説3

2010-01-03 | Weblog
【問1】 民法第95条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤が
    あったときは、無効とする。」 と定めている。これに関する次の
    記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 意思表示をなすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、
自らその無効を主張することができない。

2 表意者自身において、その意思表示に瑕疵(かし)を認めず、民法第95条に
基づく意思表示の無効を主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示
の無効を主張することはできない。

3 意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、かつ、
その旨を相手方に明示的に表示した場合は、法律行為の要素となる。

4 意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、
 その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素
 とならない。

------------------------------------------------------------------------

〔問 1〕*解説* 正解 4(民法・意思表示 (錯誤) )

民法第95条  意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。
ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張
することができない。

1.正 表意者に重過失があるときは錯誤無効の主張はできない

 表意者に重大な過失があるということは、表意者自身にその責任があります。
 取引の安全性、相手方や第三者の保護から、重大な過失があった表意者は、
 錯誤無効を主張することができません。

  おっちょこちょいを過保護にする必要がないからです。

2.正 表意者自身において、その意思表示の瑕疵(かし)を認めず、意思表示の
   錯誤無効を主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示の無効を
   主張することはできません。

   錯誤無効は、表意者を保護するための制度なのです。


3.正 意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、
   かつ、その旨を相手方に明示的にまたは黙示的に表示した場合は、法律
   行為の要素となる。

   動機が相手方に表示されれば、法律行為の要素となります。


4.誤 意思表示をするに当たっての動機が黙示的であっても表示されていれば
   錯誤による無効を主張できます。
  
    動機が黙示であっても表示されれば,法律行為の要素となる

(1)要素の錯誤による意思表示は、無効である。
(2)表意者に重大な過失があるときには、表意者は、要素の錯誤による無効を主張する
  ことができない。
(3)動機の錯誤の場合には,原則として、錯誤無効を主張することはできない。
  ただし、相手方に動機が明示または黙示に表示された場合には、
  錯誤無効を主張することができる。

コメント