必勝!合格請負人 宅建試験編

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24年宅建試験・重要問題と解説27

2013-04-28 | Weblog
【問 21】 土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、
     誤っているものはどれか。


1 土地区画整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散について、
認可権者の認可を受けなければならない。

2 土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外において、
 土地区画整理事業を施行することはできない。

3 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の
 施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定める
 ことができる。

4 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は
 借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。



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【問 21】「土地区画整理法」 


正 解 2



1. 正 土地区画整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散について、
    認可権者(都道府県知事)の認可を受けなければならない。
 
2. 誤 公的機関が行う施行区域の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行する。
     しかし、土地区画整理組合等、民間の行う土地区画整理事業は、都市計画事業とは限らない。
     したがって、都市計画に定められた施行区域外においても施行できる。

3. 正 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の
    施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定める
    ことができる。

   
4. 正 土地区画整理組合の設立が認可されると、施行地区内の宅地所有者と借地権者(未登記の借地権者は、
    申告または届出した者に限る)の全員が、その土地区画整理組合の組合員となる。

     

●合格のポイント●
 土地区画整理組合の設立が認可されると、施行地区内の宅地所有者と借地権者(未登記の借地権者は、
申告または届出した者に限る)の全員が、その土地区画整理組合の組合員となる。

 なお、施行地区(個人施行者の施行する土地区画整理事業にかかるものを除く)内の宅地について、
所有権以外の権利で登記のないものを有する者は、その権利の種類および内容を施行者に申告しなければならず、
この申告のないものについては、個人施行者以外の施行者は、これを存しないものとみなして、換地計画の決定、
仮換地の指定、換地処分等を行うことができる。

 土地区画整理事業についての各認可等が公告された後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、
事業の施行の障害となるおそれのある①土地の形質の変更、②建築物その他の工作物の新築・改築・増築などを
行おうとする者は、国土交通大臣施行の場合は国土交通大臣、その他の場合は都道府県知事(市の区域内においては
当該市の長)の許可を受けなければならない。

保留地
民間施行(個人・組合・区画整理会社)
1 土地区画整理事業の施行の費用にあてる目的のため
または
2 規約・定款等で定める目的のため

公的施行(地方公共団体,国土交通大臣,機構等)
土地区画整理事業の施行の費用にあてるためにのみ
しかも、施行後の宅地の総額が施行前の宅地の総額を上回る範囲内においてしか定めることができない。

土地区画整理事業のしくみ
土地区画整理事業とは
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24年宅建試験・重要問題と解説26

2013-04-21 | Weblog
【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、
     中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。


1 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、
 造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。

2 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする
 都道府県知事は、当該許可に、工事の施工に伴う災害を防止するために必要な条件を付
 することができる。

3 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に
 対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めるこ
 とができる。

4 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に
 伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の
 造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定する
 ことができる。


--------------------------------------------------------------------------


【問 20】「宅地造成等規制法」 


正 解 4



1. 正 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、
    造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。
 
2. 正 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする
    都道府県知事は、当該可に、工事の施工に伴う災害を防止するために必要な条件を付
    することができる。

3. 正 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者管理者又は占有者
    対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求める
    とができる。
   
4. 誤 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者
    その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定
    の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。
     ただし、宅地造成工事規制区域内には、造成宅地防災区域を指定できない。
     宅地造成工事規制区域と造成宅地防災区域カブラナイ



●合格のポイント●
宅地造成等規制法の改正点(平成18年改正)
 阪神・淡路大震災や新潟県中越地震において、宅地造成工事規制区域外の大規模造成宅地で地すべり的な
崩落が発生し、大きな被害が生じた。
↓そして
宅地造成工事規制区域は、国土の2.7%程度である。
↓このことから
宅地造成工事許可に係る基準や開発許可の基準は、地盤災害防止には不十分であり、宅地造成工事規制区域外
の既存宅地も含めた造成宅地の安全確保対策が急務とされた。
↓そこで
宅地造成工事規制区域外の区域における造成宅地の安全の確保を図るために、「造成宅地防災区域」
の指定をできるようにすることなどの改正がなされた。

「これから行う造成工事の規制既存の造成宅地の崖崩れ等の災害の防止」を目的


宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成の許可申請手続き
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河口湖の水位が大幅低下 六角堂までが陸続きに・・・

2013-04-18 | Weblog
河口湖の水面に浮かんでいるはずの六角堂なのですが。
今は、湖畔から六角堂まで陸続きになってしまっています。
1メートルくらい水位が減っているようです。
↓↓↓湖畔から歩いて行ってきました。






六角堂の近くには、創作人形作家の第一人者である「与勇輝」さんの人形作品を常設展示する、
国内唯一の美術館「河口湖ミューズ館」があります。

河口湖ミューズ館開館20周年記念展開催
割引券は
河口湖ミューズ館ホームページ

河口湖ミューズ館開館20周年記念展
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24年宅建試験・重要問題と解説25

2013-04-09 | Weblog
【問 19】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建物の建ぺい率については、特定行政庁の
指定がなくとも都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。

2 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、12m又は
15mのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

3 用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、
 その最低限度は200平方メートルを超えてはならない。

4 建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃止しよう
とする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受け
なければならない。


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【問 19】「建築基準法/総合」 


正 解 3


1. 誤 特定行政庁の指定する角地の建築物は、都市計画において定められた建ぺい率の制限に
    10分の1を加えた数値まで緩和される。
 

2. 誤 第一種・第二種低層住居専用地域内の建築物の高さは、原則として、10mまたは12m
    のうちその地域に関する都市計画で定められた建築物の高さの制限を超えてはならない。
     

3. 正 建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画でその最低限度が定められた場合は、
    その最低限度以上でなければならない。
     都市計画で建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は、
    200㎡を超えてはならない。
     
4. 誤 建築協定を廃止しようとする場合においては、その過半数の合意をもつてその旨を定め、
    これを特定行政庁に申請してその認可を受けなければならない。



●合格のポイント●


建ぺい率の制限
(1)建築物の建ぺい率は、用途地域ごとに都市計画において定められた数値を超えてはならない。
(2)次の場合には、建ぺい率の制限を10分の1を加えた数値まで緩和する。
特定行政庁の指定する角地の建築物
②建ぺい率の限度が10分の8とされている地域外で、かつ、防火地域内の耐火建築物
(3)商業地域などで建ぺい率の制限が10分の8と定められた地域内で,
  かつ防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率の制限を適用しない。

低層住居専用地域内の高さ制限
第一種・第二種低層住居専用地域内の建築物の高さは、原則として、
10mまたは12mのうちその地域に関する都市計画で定められた建築物の高さの制限を超えてはならない。

敷地面積の最低限度の制限
建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画でその最低限度が定められた場合は、
その最低限度以上でなければならない。
都市計画で建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、
その最低限度は、200㎡を超えてはならない。

都市計画法
用途地域を指定することによる制限
(1)用途地域に関する都市計画には、次の事項を定めなければならない。
①建築物の容積率の制限
②建築物の建ぺい率の制限(商業地域を除く。)
敷地面積の最低限度(市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。)
(2)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域に関する都市計画には、
  建築物の高さの限度を定めなければならない。



建築協定
・締結…全員の合意→申請→認可→公告
・変更…全員の合意→申請→認可→公告
廃止過半数の合意→申請→認可→公告
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第42回信玄公祭り甲州軍団出陣

2013-04-06 | Weblog
本日6日は雨が舞う中での開催でした。
残念ながら、御諏訪太鼓の演奏や「風林火山」総踊りのうち子ども演武が雨天のため中止でした。
松平健さんが信玄公役でした。
第42回信玄公祭り
  
画像が悪いですが、ご本人の許可をいただいていないので悪しからず。
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宅建試験合理的勉強方法2013

2013-04-05 | Weblog
過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題で問われた知識をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどのように誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。
出題頻度が高く、重要な問題で且つ間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む!(  )は無視

【2006年 問32】
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 が、(競売により取得した宅地を(10区画に分割し)、(宅地建物取引業者に販売代理を依頼して)、
 不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない×

2 が、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、
 当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、
 BとDは免許を受ける必要はない

3 (破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって)、宅地又は建物売却を反復継続して行い、
 その媒介に依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない×

4 不特定多数の者に対し、建設業者が、(建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる
 土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない×

この問題で問われている論点

肢1 宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢2 自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢3 破産管財人(国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの)から依頼を受けて、
  宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
(宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。)
  なお、この肢で問われているのはEの免許の要否であることに注意
肢4 建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
  (仲介、媒介)することは、宅建業に該当する 

ウォーク問に最低限の情報を直接書き込みます。
実力を試す場合はもう一冊用意すると良いでしょう。
無駄なようですが、本は高くありません。
同じ物を二冊買うことに抵抗がある方は、
「出る順宅建 年度別過去問題集 2009 - 2012年度」もよろしいかと・・・。
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