必勝!合格請負人 宅建試験編

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案内所等の規制

2019-06-27 | Weblog
「スーパー合格講座」水道橋本校

 火・木曜日/夜クラス

【宅建業法 開講中】 
  19:30~22:00

「マスター演習講座」
 マスター演習講座では、○×式の演習課題を実際に解くことによって、
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 金曜日/夜クラス
  無料体験受講できます。

  19:30~22:00 【権利関係 開講中】
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令和元年度宅地建物取引士資格試験

配布期間:令和元年7月1日(月)から7月31日(水)まで

受験申込書の受付期間

インターネット
令和元年7月1日(月)9時30分から7月16日(火)21時59分まで

郵 送
令和元年7月1日(月)から7月31日(水)まで(当日消印有効)

試験日時
令和元年10月20日(日)13時から15時まで(2時間)
※ただし、登録講習修了者は、13時10分から15時まで(1時間50分)。



受験から宅地建物取引士証交付までの流れ
国土交通省


一般財団法人 不動産適正取引推進機構

般財団法人 不動産適正取引推進機構


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案内所等の規制

【ウォーク問 23】 宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)が行う宅地建物取引業者B社
    (甲県知事免許)を売主とする分譲マンション(100戸)に係る販売代理について、
    A社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結
    をしようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において
    「法」という。)の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。
     なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。


ア A社は、マンションの所在する場所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
 B社は、その必要がない。


イ A社が設置した案内所について、売主であるB社が法第50条第2項の規定に基づく届出を行う場合、
 A社は当該届出をする必要がないが、B社による届出書については、A社の商号又は名称及び免許証番号
 も記載しなければならない。


ウ A社は、成年者である専任の取引士を当該案内所に置かなければならないが、B社は、当該案内所
 に成年者である専任の取引士を置く必要がない。


エ A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、当該標識へは、
 B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。


1 ア、イ

2 イ、ウ

3 ウ、エ

4 ア、エ




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【ウォーク問 23】「案内所等の規制」 

正 解 3


●合格のポイント●


案内所等
(1)標識の掲示
  案内所など、次の①~⑤の場所には、標識を掲示しなければならない。
①継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
②一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所
③一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際の案内所
④業務に関する展示会その他の催しを実施する場所
⑤一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所



(2)成年者である専任の取引士の設置
 上記①~④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
少なくとも1名以上の成年者である専任の取引士を置かなければならない。

(3)届出
 上記①~④で、契約の締結または申込みを受ける場合は、
業務開始の10日前までに一定事項を、免許権者所在地を管轄する都道府県知事
両者に届け出なければならない。
(a)都道府県知事が免許権者の場合には、その都道府県知事に対して直接届出を行う。
(b)国土交通大臣が免許権者の場合には、案内所等の所在地を管轄する都道府県知事と
   同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う。






ア.誤 一団の宅地建物の分譲を行う際の当該宅地建物の所在する場所(現地)に標識を掲示
   しなければならないのは売主B社である。       
   
イ.誤 A社が設置した案内所は、A社が法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
    この場合甲県知事と同知事を経由して国土交通大臣に対して届出を行う

ウ.正 A社は、売買契約の締結をするので、成年者である専任の取引士を当該案内所に
   置かなければならない。

エ.正 A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、
   当該標識に売主B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

<参考>


 したがって、ウ、エが正しいので、正解は3である。
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2018 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 重要問題②)

2019-06-24 | Weblog
【問 28】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア. 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し
必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
イ. 宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面
を交付しなくてよい。
ウ. 営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、
営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
エ. 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が
宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

宅建業法総合(個数問題)

ア誤 建築確認申請中においては、当該工事に関し必要とされる許可、確認等があった後でなければ、売買契約をしてはならない。
イ誤 買主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
ウ誤 宅建業者に対しては、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について説明する必要はない。
エ正 媒介契約を締結した宅建業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、
遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P22、P26

【問 29】 Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。
この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。
1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、
記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を
600万円とする特約を定めた。
3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

宅建業法総合
①誤 37条書面には宅地建物取引士が記名押印しなければならない。
②正 宅建業者間取引においては、自ら売主制限は適用されない。
③誤 宅建業者が自ら売主となる売買契約においては、代金の額の10分の2を超える額を、手付金として受領することはできない。
④誤 買主が宅建業者でない場合、契約の時から1年とする特約は、民法よりも買主にとって不利な特約であり定めることはできない。
試験にデルノートⅡ宅建業法P34、P38、P42

【問 30】 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、
1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって
返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
2.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される
16万2,000円が上限となる。
3.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、
報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
4.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬
については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

宅建業法(報 酬)

①誤 承諾を得ても、双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることはできない。
②誤 居住用建物の貸借の場合、権利金等を売買代金とみなして報酬額を計算することはできない。
③誤 依頼がないので、広告費につき別途受領することはできない。
④正 定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、報酬については、宅建業法の規定が適用される。
試験にデルノートⅡ宅建業法P46、権利関係P26

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  19:30~22:00

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(民法の)賃貸借・借地借家法の問題

2019-06-16 | Weblog
2005
〔問15〕動産の賃貸借契約建物の賃貸借契約 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借
   同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法40条に規定する一時使用目的の
   建物の賃貸借
を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
   正しいものはどれか。

1 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、
  建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2  賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、
  動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、
  建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、
  建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約と
 みなされる。

4  契約期間を定めた場合、賃借人は、
  動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、
  建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。



●合格のポイント●

「動産の賃貸借」→「民法上の賃貸借」と言い換えただけ!
だから、「動産の賃貸借」=民法上の賃貸借と借地借家法を対比させる問題なのです。
しかし、肢3の正解肢はお約束、肢1、2も基本事項なので肢4に惑わされないようにしてください。
「留保」???これが罠です。
意味は・・・権利や義務を残留(なくならずに残っていること)・保持すること。

1.誤 民法上の賃貸借は、合意のみによって成立します。
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借も特に規定はないので同様です。
    ただし、定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借は書面が要件となります。

2.誤 賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。

3.正 民法の賃貸借では、存続期間は20年を超えることはできず、(2020改正では50年)
   これより長い期間を定めてもその期間は20年になりますが、最短期間の定めはありません
    (民法の場合は動産とも書いてあるように、レンタルDVDの一泊二日も可能なわけです。)
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借(定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借以外)では、
   期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。
    なお、建物賃貸借の最長期間については、制限がありません

4.誤 民法の賃貸借、借地借家法の適用のある建物の賃貸借契約では、当事者が賃貸借の
   期間を定めた場合であっても、その一方又は双方はその期間内に解約をする権利を留保できます。
    なお、この場合は期間の定めのない賃貸借の解約の申入れの規定が適用されます。


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「スーパー合格講座」水道橋本校

 火・木曜日/夜クラス

【開講日】6月18日(火) 
     19:30~22:00
宅建業法A第1回

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。



マスター演習講座」水道橋本校
 マスター演習講座では、○×式の演習課題を実際に解くことによって、
 問題の解き方をマスターし、スーパー合格講座で学んだ内容*の定着をさらに進めていきます。
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講義を無料体験受講できます。
【開講日】6月21日(金) 
     19:30~22:00

     19:30~22:00 権利関係開講!!!
 
     ★19:00~ オリジナル問題による プレゼミがあります。

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令和元年度宅地建物取引士資格試験について

2019-06-09 | Weblog
令和元年度宅地建物取引士資格試験については、令和元年6月7日付けの官報で公告されました。

配布期間:令和元年7月1日(月)から7月31日(水)まで

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令和元年7月1日(月)9時30分から7月16日(火)21時59分まで

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試験日時
令和元年10月20日(日)13時から15時まで(2時間)
※ただし、登録講習修了者は、13時10分から15時まで(1時間50分)。



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官報

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抵当権等

2019-06-01 | Weblog
<抵当権>
平成19年・問7
 4 借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下の
  タンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ

<根抵当権>
平成19年・問8
 2 元本の確定前に、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、確定日付のある
  証書でAに対しB信用金庫は、債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる
 元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する個別債権を取得した者は、その債権について根抵当権
行使することができない(民法398条の7第1項前段)。
 根抵当権が債権に随伴すると、処理が煩雑になりすぎるからである。
 譲渡された債権は担保のない債権となる。

 *根抵当権とは、債権者と債務者間の一定の継続的取引で発生した債権を、極度額という合意で決めた上限まで、
不特定に担保する約定担保権です。

 *抵当権との違いは、
  抵当権は、ある特定の債権だけを担保する担保権です。したがって、その特定の債権を弁済すれば、当然に抵当権も消滅します。
  根抵当権は、元本が確定するまで極度額を上限に不特定の債権を担保できます。

  銀行からお金を借りて根抵当権を設定した場合には、元本確定までは、何回でも借りたり返したりすることができます。
  そして、今借りているお金を全額弁済しても、根抵当権は消滅しません。
  根抵当権の元本を確定させ、債権を特定することで、弁済等で消滅させることが可能となるのです。
  元本の確定とは、担保される債権を今残っている債権に決定することです。
  要するに、何月何日の時点でいくらの返済義務があると決めてしまい、それ以後は新たにお金を貸さないからです。
  たとえば、A銀行がB商店の返済が滞ったので、取引は終わりにしてB商店の土地や建物を競売にかけて換金したいと考えた場合です。


 3 B信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の2年分の約定金利については、
  極度額を超えても、根抵当権を行使できる
 根抵当権者は、確定した元本、利息その他の定期金、債務の不履行によって生じた損害の賠償の全部について、
極度額を限度として、その根抵当権を行使することができる(民法398条の3第1項)。

<先取特権>
平成12年・問3
3 Bがその建物内のB所有の動産をDに売却したときは、Aは、その代金債権に対して、払渡し前に差押えをしないで
 先取特権を行使することができる
 民法には物上代位の規定があり、先取特権の効力は、その対象となる動産が売却されても、その代金債権に及ぶ。
 (担保物権の物上代位性 → ただし、留置権にはない)
 先取特権を行使する(その代金債権に物上代位する)には、先取特権者自らが
その金銭の払い渡し前に差押えなければならない。(民法304条)


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「出る順宅建士合格テキスト」の効果的な使い方

新録・出る順宅建士合格テキストを使い尽くす!

繰り返し出題される知識を、いかに確実に身に付ける努力をしたのかが合否を分けるポイントになります。
このことは他の分野でも同様です。
『基本的知識』の習得に集中しましょう。
合格点付近の皆さんの間に実力の差はほとんどありません。
しかし、基本的知識に関する『確実さ』には差があります。
限られた知識に絶対の自信を持つことができているのが合格者、若干の不安を抱えている方が1点届かない方です。
合格レベルに達するには、過去問を何度も繰り返し解く演習をしなければなりません。
得点すべき基本問題を確実に得点するとともに、試験会場で基本問題と難問の区別をつけられた方が合格点に到達できたと言えるでしょう。
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