必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

<水クラス>開講日 ★新宿エルタワー本校で実施★

2015-03-29 | Weblog
  4月1日(水)

「宅地建物取引士合格に向かって」


★当日は13:00より新宿エルタワー本校にて黒田クラス
「法令上の制限A①都市計画法」の無料体験ができます。

<水クラス>開講日 ★新宿エルタワー本校で実施★

法令上の制限A
①都市計画法 都市計画の構造・内容・決定手続き (13:00~15:30)
②都市計画法 開発行為・開発許可・開発許可手続き(15:45~18:15)

今年の講座は
 講義開始前(12:30~13:00)
   に合格ゼミが行われます

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

 <合格の秘訣>


合格の秘訣その2

ややこしい数字や事項は語呂合わせで攻略する。







4/1(水)19:00~20:00 立川本校
テキストリニューアル!新・宅建学習法!!!~思い立ったら行動です。今から始めよう宅建試験~

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確実に合格を手にしたい!
今年こそは合格を決めたい!
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「秘密のテクニック」も公開しますので、ぜひ一度来てみてくださいね。
宅建研修にて合格率「77.7%」を達成した私が担当いたします。

≪どのような勉強をすればよいか≫
宅建試験に合格するためには、まず、
 ① 必要な○○を○○しなければなりません(「インプットの学習」)。
また、宅建試験では2時間で四肢択一式の問題を50 問解かなければなりませんので、
 ② ○○を○○する○○を身につける必要があります(「アウトプットの学習」)。
等々・・・
詳細は説明会にてお話しします。
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宅建業法/監督処分

2015-03-26 | Weblog
【2012/問44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、
       正しいものはどれか。


1 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示を
 しようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。


2 甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における
 業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に
 通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。


3 乙県知事は、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、
 B社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、
 その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。


4 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条
 に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしよう
 とするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。


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【2012/問44】「監督処分」 

正 解 4


●合格のポイント●

宅建業者に対する監督処分と処分権者
(1)宅建業者に対する監督処分として、
   指示処分、業務停止処分、免許取消処分がある。
(2)業務停止処分は、
   1年以内の期間を定めて、行うことができる。
(3)指示処分・業務停止処分の処分権者は、
   免許をした国土交通大臣または都道府県知事(免許権者)と
   業務地を管轄している都道府県知事である。

   免許取消処分は、免許権者だけが行うことができる


1. 誤 宅建業者に対する監督処分(指示,業務停止,免許取消し)、を行う場合には、
    原則として、あらかじめ聴聞を行わなければならない。
     弁明の機会の付与ではない。       
     国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業法による宅建業者への監督処分〔指示処分・業務停止処分・免許取消し〕
    をしようとするときには、行政手続法の規定による意見陳述のための手続区分に関係なく、聴聞を行わなければならない。
     (宅建業法69条1項)
     また、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。(宅建業法69条2項、16条の15第5項)  

2. 誤 国土交通大臣又は都道府県知事は、業務停止処分、免許取消処分をしたときは、
    公告をしなければならない。
     国土交通大臣→官報、都道府県知事→処分を下した県の公報で公告
     都道府県知事が、他の都道府県知事免許業者や国土交通大臣免許業者に対して、監督処分〔指示処分・業務停止処分〕
    をしたときは、遅滞なく、その旨を、当該宅建業者が国土交通大臣免許のときは国土交通大臣に報告し、当該宅建業者が
    他の都道府県知事免許であるときは当該都道府県知事に通知しなければならない(宅建業法70条3項)。
     国土交通大臣が、国土交通大臣免許業者に対して、監督処分〔指示処分・業務停止処分・免許取消し〕をしたときは、
    遅滞なく、その旨を、当該宅建業者の事務所の所在地を管轄する都道府県知事に通知する(施行規則27条1項)。
     ⇒ 複数の都道府県にわたっているときは、その宅建業者の事務所がある全ての都道府県の知事に対して通知される。
     指示処分の場合は不要である。
     なお、取引士に対する監督処分(指示処分・事務禁止処分・登録消除)は公告されることはない。     

3. 誤 免許権者は宅地建物取引業者名簿に一定事項を登載しなければならない。
     → 指示処分・業務停止処分の年月日および内容。
     B社は(丙県知事免許)・・・なので丙県。
     
4. 正 国土交通大臣は、その免許を受けた宅地建物取引業者が第37条に規定する書面の
    交付をしていなかったことを理由に業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、
    内閣総理大臣に協議しなければならない。
     消費者庁設置法の施行に伴い、
     消費者の利益の擁護及び増進の観点から、業所管大臣が事業者に対して行う
    業務改善命令等の処分について、内閣総理大臣(消費者庁長官)があらかじめ
    協議を受け、又は必要な意見を述べることができることとする。
     また、書面交付義務、誇大広告の禁止等について、内閣総理大臣が業所管大臣
    とともにその内容を定めることができる。



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26年宅建試験・重要問題と解説05

2015-03-22 | Weblog
【問 7】 賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、
     民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
      なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。


1 BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を
 解除することができる。

2 Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権
 を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求める
 ことができる。

3 BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、
 AはCに解除を対抗することができない。

4 AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。



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【問 7】「民法/賃貸借」

 正 解 2

<登場人物の整理>
A:甲土地の賃貸人(地主)
B:甲土地の借主・乙建物の所有者
C:乙建物の賃借人

1 誤 賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、転貸・賃借権の譲渡をしてはならない。
    しかし、借地上の建物を賃貸する場合には,土地の賃貸人の承諾は不要である。
    したがって、地主Aは借地契約を解除することはできない。

 第612条 1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
     2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

2 正 借地権は、借地権者が借地上に自己名義で登記された建物を所有することにより対抗力が認められる。
    地主Aは所有権に基づき妨害排除請求権を行使できる。
    そして、「Aの有する妨害排除請求権」を賃借人Bが代わりに行使することもできる。*(判例)
    さらに、Bは甲土地の賃借権に基づき妨害排除請求権を行使できる。**(判例)

3 誤 AB間の借地契約が債務不履行を理由に解除となった場合、地主Aは転借人Cに甲土地の返還を請求することで
   BC間の転貸借契約は終了する。
    したがって、地主Aは転借人Cに解除を対抗することができる。


4 誤 原則、賃料は当月分を当月末日までに支払えばよい。
    ただし、特約において翌月分の賃料を当月末までに払うようにすることも有効である。
    実務的にはこの特約(前家賃など)が付されている場合が多い。
 第614条 賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。
     

●合格のポイント●

不動産賃借権に基づく妨害排除請求

1 妨害排除請求権
 物の所有者は、所有権の円満な状態が妨害されている場合に妨害者に対し、物の返還、妨害の排除及び妨害の予防を
請求することができる」(物権的請求権)。
 これは、原則として土地の所有者が行使することのできる権利であり、所有者から賃借して土地を占有しているにす
ぎない賃借人は行使することができない。
 債権は債務者に対し何らかの給付を請求できる権利であり、債権者は原則として債務者以外の第三者に対しては何ら
の請求をすることもできない。
 賃借権は債権であり、賃借権の効力としては第三者に対する物の返還等の請求権は原則として認められない。

2 対抗力を備えた不動産賃借権に基づく妨害排除請求
 賃借権は債権だが物の占有を要素とするものであり、その点で物権に近い性質のものといえる。
 そのため、判例においては、不動産の賃借権者が一定の場合に賃借権の目的物を不法占拠する第三者に対し不動産賃借権
に基づき妨害排除請求をできるとされている。
 最高裁昭和28年12月18日判決は、第三者に対抗できる賃借権を有する者は、その土地に建物を建てこれを使用する者に対し、
その収去、土地の明渡しを請求できると判断し、対抗力を備えた賃借権であることを要件として賃借権に基づく妨害排除請求
権を認めている。同判決がいう「第三者に対抗できる賃借権」としては、不動産賃借権のうち民法605条、借地借家法10条等の
第三者に対する対抗要件を具備した賃借権について妨害排除請求が認められることになる。

3 債権者代位による妨害排除請求
 第三者に対する対抗力のない賃借権の場合でも、賃借人が第三者に対して妨害排除請求をする方法がある。
 賃貸人の有する、所有権に基づく妨害排除請求を賃借人が債権者代位(民法423条)により行使することもできると考えられる。
 最高裁昭和29年9月24日判決は、建物の賃借人は賃貸人に代位して、建物の不法占拠者に対して直接自己に明け渡しをなすべき
ことを請求しうると判断し、賃借人に賃貸人の有する妨害排除請求権の代位行使を認めている。
 債権者代位権は、本来は債務者の無資力を要件とするものであり、金銭債権の保全のために行使することが予定されているが、
このように、賃借人が賃貸目的物を使用収益する権利を保全するための方法としても転用され、その場合には債務者である賃貸人
の無資力要件は不要とされています。

 なお、第三者による本件土地の占有が法的根拠に基づかないものであったとしても、第三者が本件土地に置いた物を勝手に撤去
するなどの行為は自力救済といい、法律上禁止されている。

賃貸借契約の終了と転貸借
(1)借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に対し
  そのことを通知しないと、転借人に対抗できない。
   そして、賃貸人がその通知をしたときは、転貸借は,その通知後6カ月を経過すると終了する。

(2)建物の転貸借がされている場合において、賃借人の債務不履行を理由に解除されたときは、原則通り、転貸借契約も終了する。
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26年宅建試験・重要問題と解説04

2015-03-20 | Weblog
【問 6】 Aは、Bに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をCに対して売却した。
      本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1 Cは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから
 1年以内であれば、Aに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。


2 Bが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な
 安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったCは、特段の事情がない限り、Bに対して
 不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。


3 CがBに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、
 Cが瑕疵の存在に気づいてから1年以内である。

4 本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、AはBとの契約を
 一方的に解除することができる。


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【問 6】「民法/契約総合、担保責任」

 正 解 2

<登場人物の整理>

A:注文者、建物所有者
B:請負人、建築業者
C:建物の買主(売主はA)


1 誤 買主Cが売主Aに対して瑕疵担保責任を追及するためには、買主Cは善意無過失であることが要件。
    Cは悪意(瑕疵の存在を知っていた)なので、瑕疵担保責任の追及は不可。

2 正 居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵(建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵)
   がある場合、注文者Aだけでなく建物の買主Cも、建築業者Bに対して、不法行為による損害賠償請求ができる。

    建築会社及び設計者,工事監理者(施行業者)は、完成した建築物に何らかの瑕疵があった場合、建築主(施主)
   に対して瑕疵担保(民法634条以下)等の責任を負う。
    そして、直接契約関係にない買主等(居住者、通行人)に対しても同様に責任を負う場合がある。
    なぜなら、建設会社等は、当該建物の基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務があり、
   その義務を怠り(安全配慮義務違反)その結果建築された建物に関して基本的な安全性を損なう瑕疵が存在し、
   その瑕疵によって買主(居住者)の生命、身体又は財産が侵害されたような場合、買主は瑕疵の存在を知りながら
   購入したなど特段の事情がない限り、生じた損害について不法行為(民法709条)による賠償責任請求が可能。
   (判例)建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵について(最高裁平成23年7月21日第一小法廷判決) 

3 誤 不法行為に基づく損害賠償請求権の消滅時効は被害者が損害及び加害者を知った時から3年である。
    また、不法行為の時から20年を経過した場合も損害賠償請求権は消滅する(除斥期間)。(民法724条)

4 誤 建物その他土地の工作物の請負の場合、完成後はたとえ目的を達成することができなくても契約解除はできない。
    したがって、注文者AはBとの契約を一方的に解除することはできない。(民法635条)


●合格のポイント●

瑕疵担保責任
(1)売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
  ① 善意無過失である買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
  ② 目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができないときには、買主は売買契約を解除することができる。
(2)瑕疵担保責任は、売主の無過失責任である。
(3)瑕疵担保責任は、買主が事実を知った時から1年以内に追及しなければならない。
(4)「売主は瑕疵担保責任を負わない」という内容の特約は原則として有効である。
   ただし、売主が目的物の瑕疵を契約前から知っていたにもかかわらず、それを買主に告げなかった場合には、
  その瑕疵については責任を負う。

不法行為
(1)① 故意または過失によって
   ② 違法な行為を行い、
   ③ それによって
   ④ 他人に損害を発生させたときには
  不法行為が成立し、加害者は被害者に対して損害を賠償する責任を負う。
(2)被害者に過失があったときは、裁判所は,これを考慮して、損害賠償の額を定めることができる。
(3)不法行為による損害賠償義務は、不法行為の時から遅滞になる。
(4)不法行為による損害賠償請求権は,被害者またはその法定代理人が損害および加害者を知った時から3年間
  行使しないときは,時効によって消滅する。不法行為の時から20年を経過したときも同様である。

請負
(1)請負の目的物の引渡しと報酬の支払いは同時履行の関係に立つ。
(2)請負の目的物に瑕疵があって、このために契約の目的を達成することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。
  ただし、建物その他土地の工作物については、目的物の完成後は解除することができない。
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<水クラス>開講日 ★新宿エルタワー本校で実施★

2015-03-14 | Weblog
  3月18日(水)

「宅地建物取引士合格に向かって」


★当日は13:00より新宿エルタワー本校にて黒田クラス
「宅建業法B①媒介・代理契約、広告・その他の規制」の無料体験ができます。

<水クラス>開講日 ★新宿エルタワー本校で実施★

宅建業法B
①媒介・代理契約、広告・その他の業務規制(13:00~15:30)
②重要事項説明・37条書面、自ら売り主制限(15:45~18:15)

今年の講座は
 講義開始前(12:30~13:00)
   に合格ゼミが行われます

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

 <合格の秘訣>

第1弾
権利関係の事例問題は
図解による事例への当てはめで攻略する。

第2弾
難解な法律用語は
日常語に訳して攻略する。

第3弾
ヒッカケ問題は
正問集を作って正確な知識とパターンの暗記で攻略する。
1.不要な情報を括弧で括って無視、2必要な情報は下線を引いて強調.

第4弾
ややこしい数字や事項は
語呂合わせで攻略する。

第5弾
当然のように狙われてくる改正点は
ポイントを絞った法改正対策で攻略する。



合格の秘訣その1

過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む!(  )は無視

【2006年 問32】
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 が、(競売により取得した宅地を(10区画に分割し)、(宅地建物取引業者に販売代理を依頼して)、
 不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない×

2 が、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、
 当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、
 BとDは免許を受ける必要はない

3 (破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって)、宅地又は建物売却を反復継続して行い、
 その媒介に依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない×

4 不特定多数の者に対し、建設業者が、(建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる
 土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない×

この問題で問われている論点

肢1 宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢2 自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢3 破産管財人(国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの)から依頼を受けて、
  宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
(宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。)
  なお、この肢で問われているのはEの免許の要否であることに注意
肢4 建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
  (仲介、媒介)することは、宅建業に該当する 





ご質問等は・・・
( goro-go_k@hotmail.co.jp )@を小文字にしてください。


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