必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

2012合格報告2

2012-12-31 | Weblog
 ようやく長いトンネルを抜け合格することができました。

 ここ四年間1点差に泣きこのまま勉強を継続していても合格できないんじゃないのかと疑心暗鬼に陥っていました。

 七回目にして桜さきました。家業が不動産業を営んでおりどうしても必要不可欠な資格でしたので。

 先生が常に講義中に言っていた「知らない知識は△印をつけて飛ばして自分が知っている知識で勝負しなさい」

は当たり前の事なのですが、本試験会場では必ず想定外の事が起こります。

 緊張からか基本的な知識であればある程深読みをしてしまう、難しい・知らない選択肢を解答してしまう、解答を変えて

間違う現象が起こります。いわゆる悪魔のささやきです。悪魔のささやきに打ち勝つには揺るがない基礎力の構築です。

 特に受験回数が多くなると知らない知識がないのでテキストの読み込みや解説の読み込みを軽視しがちです。

 とにかく今一度テキストを丁寧に読み込みをする事で新しい発見が見えてきますし、曖昧な知識の入れ直しにもなります。

 合格して感じた事はこの試験は1000の曖昧な知識より100の正確な知識がある人のほうが合格しやすいとおもいます。

 精度をあげる事は時間がかかるのでかなりストレスが溜まりますが、そんな時は先生のゴロ合わせなどで勉強されて

みてはいかがでしょうか。

 ありがとうございました。



<2012合格 渋谷駅前本校 H様 より>
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24年宅建試験・重要問題と解説9

2012-12-28 | Weblog
【問34】 宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、
    中古マンション(代金2,000万円)の売買契約(以下「本件売買契約」という。)を締結し、
    その際、代金に充当される解約手付金200万円(以下「本件手付金」という。)を受領した。
     この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問に
    おいて「法」という。)の規定に違反するものはいくつあるか。


ア 引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金
 と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。


イ 本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、
 当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから
 本件手付金を受領した。


ウ A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。


1 一つ


2 二つ


3 三つ


4 なし



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【問34】「自ら売主制限/手付金等の保全措置他」 

正 解 2


●合格のポイント●

宅地建物取引業者A社・・・・・宅地建物取引業者でない買主
 → 自ら売主制限
(1)10分の2を超える額の手付を受領することはできない。
(代金2,000万円)→ 解約手付金200万円・・・OK
(2)手付金等の額が、
①未完成物件の場合は、代金の5%超、または、1,000万円超であるとき
②完成物件の場合は、代金の10%超、または、1,000万円超であるとき
(3)保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。


ア.誤 解約手付金200万円は、代金の10%ジャストなので保全措置不要。
   しかし、中間金100万円は保全措置を講じた後でなければ受領できない。

イ.正 申込証拠金10万円は代金に充当されるので、解約手付金200万円を合計すると210万円
   となり、代金の10%を超えるので、保全措置を講じた後、手付金を受領しなければならない。


ウ.誤 手付について信用の供与をすることにより、契約締結を誘引する行為をしてはならない。
   たとえ、手付金の一部であっても,貸し付ける行為は、信用の供与にあたる。
    なお、手付について信用の供与により、契約締結を誘引する行為は、業務に関する禁止事項
   なので、宅地建物取引業者間でも適用される。

したがって、アとウが誤り(業法違反)であり、正解は2である。


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2012合格報告1

2012-12-24 | Weblog
2012合格 H様

黒田先生
報告がだいぶ遅くなってしまいましたが
何とか宅建合格できました。
ありがとうございました。
『体育の日』の講座を受講しなければ今回の合格は絶対に無かったとおもいます。
あの講座を受講し、問題の読み方が理解できました。
体調が万全でなかったのですが無理して『6点UP講座』に参加したことで、
問題を解く順番を変えたことも功を奏しました。
登録実務講習もLECで申し込みました。
今後は就職後、できれば司法書士か不動産鑑定士を目指せたらとおもっております。
本当にありがとうございました。 
<一部省略>


*合格おめでとうございます。
ご丁寧にお知らせいただき、ありがとうございます。

さらなるご活躍と来年はさらに良い年でありますことをお祈り申し上げます。

(個人が特定されないよう、一部省略させていただきました。)
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24年宅建試験・重要問題と解説8

2012-12-23 | Weblog
【問33】 宅地建物取引業者A社の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。


1 A社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、その価額は額面金額の100分の90である。 


2 A社は、営業保証金を本店及び支店ごとにそれぞれ最寄りの供託所に供託しなければならない。 


3 A社が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき
 営業保証金の合計額は210万円である。


4 A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの
 間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。


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【問33】「営業保証金」 

正 解 1


1. 正 有価証券で供託する場合の評価額は、①国債証券では、その額面金額、
    ②地方債証券・政府保証債証券では、その額面金額の100分の90
    ③その他の債券では、その額面金額の100分の80である。    
 
2. 誤 営業保証金は、宅建業者が、主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
     
3. 誤 供託すべき営業保証金の合計額は3,500万円である。
     供託すべき営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき
    事務所ごとに500万円の割合による合計額である。
     本店のほかに5つの支店を設置して事業を開始する場合、3,500万円の営業保証金の供託が必要である。

4. 誤 宅建業者は,契約が成立するまでに,取引の当事者(売主・買主,貸主・借主,交換の両当事者)
    に対して、営業保証金の供託所等に関する事項について、説明しなければならない。
     営業保証金を供託した供託所及びその所在地について説明しなければならない。
     しかし、営業保証金の額については説明義務はない。(よく出るひっかけ)
      
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24年宅建試験・重要問題と解説7

2012-12-22 | Weblog
【問32】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地
    の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法
    (以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。
     なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項
    の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。


1 Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。
  A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に
  充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。


2 Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、
  重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項
  説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。


3 Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。
  この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなく
  なった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額
  や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への
  記載は省略することとした。


4 Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の一つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の
  見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定は
  していないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。


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【問32】「35条書面・37条書面・業務上の規制」 

正 解 4

1. 誤 申込証拠金などの相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した
    預り金を返還することを拒むことはしてはならない。    
 
2. 誤 宅建業者は、取引主任者をして、物件を取得しまたは借りようとする人に対して、
    契約が成立するまでの間に、書面(35条書面)を交付して重要事項の説明をさせ
    なければならない。
     
3. 誤 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る
    金銭の貸借が成立しないときの措置は省略できない。

4. 正 宅建業者は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが
    確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
また、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、
    環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法等相手方等の判断に
    重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる
    行為をしてはならない。
     しかし、報道があるという客観的事実を示しただけなので、セーフ。

重要事項の説明
(1)宅建業者は、取引主任者に、物件を取得しまたは借りようとする人に対して、
  契約が成立するまでの間に、書面(35条書面)を交付して重要事項
  説明をさせなければならない。
(2)取引主任者は、重要事項の説明に際しては、相手方から請求がなくとも、取引主任者証
  提示しなければならず、また、書面の交付にあたっては、交付する書面に
  記名押印しなければならない。

業務に関する禁止事項
(1)宅建業者は、宅建業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、利益を生ずることが確実であると
  誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
(2)宅建業者は、宅建業に係る契約を締結させ、または宅建業に係る契約の申込みの撤回もしくは
  解除を妨げるため、相手方等を威迫してはならない。

<参考条文>
宅地建物取引業法

(業務に関する禁止事項)
第47条 

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
1号
宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回
若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する
事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
・・・中略
ニ 
イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、
交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引
の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこと
となるもの
2号
不当に高額の報酬を要求する行為
3号
手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の2

1項
宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者(以下この条において「宅地建物取引業者等」という。)
は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずること
が確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

2項
宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回
若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。
・・・以下略
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24年宅建試験・重要問題と解説6

2012-12-13 | Weblog
【問31】 宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)
    第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に
    関する次の記述のうち、法の規定に違反するものはどれか。


1 A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。
 この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を
 買主に加えてB社へも交付した。


2 A社は、宅地建物取引業者C社が所有する建物について、宅地建物取引業者でない買主から
 購入の媒介の依頼を受け、当該建物の売買契約を成立させた。この際、C社と当該買主との間
 では、C社が法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じており、A社もそのことを知って
 いたが、37条書面には当該措置の内容を記載しなかった。


3 A社は、建築工事完了前の建物の売買を媒介し、当該売買契約を成立させた。この際、37条書面
 に記載する当該建物を特定するために必要な表示については、法第35条の規定に基づく重要事項の
 説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。


4 A社は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡し
 の時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ
 伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。


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【問31】「37条書面」 

正 解 4

1. 正 買主に加えて代理のB社へも交付しても業法の規定に違反しない。    
     宅建業者は、
           ①契約の両当事者に
           ②契約締結後遅滞なく
           ③一定事項を記載した
           ④取引主任者の記名押印のある書面(37条書面)
           を交付しなければならない。

2. 正 手付金等の保全措置の概要は37条書面記載事項ではない。
     37条書面に保全措置措置の内容を記載しなくても業法の規定に違反しない。
     
3. 正 37条書面には物件を特定するために必要な表示を記載しなければならない。
     建築工事完了前の建物については、重要事項説明において使用した図書を交付する。
     (宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方) 
     売買契約の必要的記載事項
     ①当事者の氏名・住所
     ②物件を特定するために必要な表示
     ③物件の引渡時期
     ④代金・交換差金の額、支払時期、支払方法
     ⑤移転登記の申請時期

4. 誤 物件の引渡し時期は、37条書面に必ず記載しなければならない。



コメント

たくさんのご報告、本当にありがとうございました。

2012-12-09 | Weblog
たくさんのご報告、本当にありがとうございました。

メールでご報告いただいた方々には全員返信いたしました。

ブログにご報告いただいた方々は申し訳ありませんが、
この場を借りまして御礼申し上げます。
(個人が特定されないように配慮いたしました。)

そして、

合格おめでとうございます。
ご丁寧にご報告いただき、ありがとうございます。
LECの講座並びに、私の講座を受講いただきありがとうございました。

皆様のさらなるご活躍をご祈念いたします。



お陰様で研修の合格率77%達成しました。
究極の目標100%を目指して努力して参ります。

来年の合格を目指していらっしゃる方は今がチャンスです!!
早期スタートをお薦めします。





 
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平成24年度宅建試験の合格発表!!

2012-12-05 | Weblog

◆合否判定基準

  50問中33問以上正解(登録講習修了者 45問中28問以上正解)

  問5については、3又は4のいずれも正解となりました。

合格された方は本当におめでとうございます。





詳細はこちら
をご覧ください。
<財団法人不動産適正取引推進機構のウェブサイト>





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宅建試験合格体験記募集
LEC宅建講座を受講された方に限ります。>

執筆をしてくださる方は、以下のメールアドレスに、

お名前とご住所、ご連絡先、電話番号をお送りください。

**体験記の概要は、400文字以上で、顔写真「掲載可」または「掲載不可」を選べます。

goro-go_k@hotmail.co.jp

@を小文字にしてください。
黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された本校、講座名などもお知らせください。
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2012年12月5日(水)に宅建試験合格発表です。。。

2012-12-03 | Weblog
もうすぐ合格発表ですね。


私も解答速報のため解きましたが、

今年は簡単な問題と難しい問題の極端な出題形式でした。

簡単な問題の取りこぼしが明暗を分けたように思われます。

解答が分かれている問題はどちらとも言える内容です。
(ちなみに私は問5は3を選択しましたが)

あとは、出題者の意図はどこにあるかです。

正確な解答は発表まで判りません。


LECの解答速報会では合格予想点35前後という発表です。

私が講義で強調した内容で試験に出題された問題数-4が
例年合格ラインになっています。

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