必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

用語の意味①

2011-05-30 | Weblog
権利金 【けんりきん】

 賃貸借契約をする場合に、地主や家主に対して支払うのが権利金です。
 借地権を設定するための対価、または家賃や地代の前払いという性格を持ちます。
 いずれの場合も、借主が立ち退いた時に貸主から返還はされないのが一般的です。

 そして、権利金は、土地の賃貸借(借地)や事業用として建物を貸す場合に定められることが多く、
借地の場合は何十年も貸すことに対する対価として、
事業用建物の賃貸の場合は、利益を生む建物に対しての対価としての性質を有します。

 ちなみに、事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金、権利金、敷金又は更新料などのうち、
返還されないものは権利の設定の対価となりますので、資産の譲渡等の対価として課税の対象となり、
 契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、
課税の対象にはなりません。

 また、鑑定評価では、賃料の把握において、権利金の運用益および償却額は支払賃料とともに実質賃料
構成要素となります。

国土利用計画法では、
・賃貸借・地上権設定契約で(設定の対価「権利金」がある場合)は
届出が必要な土地売買等の契約に該当します。

宅建業法の
貸借の報酬額の計算では
居住用建物以外
例:店舗・事務所・宅地では・・・
権利金等が授受されている場合は、権利金等の額を代金とみなして、売買の場合の報酬計算にしたがって算出し、
権利金等を基準として算出する報酬限度額と借賃の1カ月分を比較して高いほうが報酬限度額となります。

以上のようにいろいろな場面で登場します。
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22年宅建試験・重要問題と解説・(8)補足

2011-05-29 | Weblog
【問41】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、
    建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法
    第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)
    が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、
 Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務
 不履行に当たるとして契約を解除することができる。

イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間で
 あらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領
 することができる。

ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分について
 のみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この
 額を超える額の手付金を受領することができる。

エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じること予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、
 Aは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領すること
 ができる。


 1 一つ
 2 二つ
 3 三つ
 4 四つ



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【問41】*解説* 正解 4 (宅地建物取引業法:手付金等の保全措置)

 民法では、売主が手付金等を保全する措置を講じる義務がありません。
 だから、売主が倒産したり、途中で夜逃げでもしたら、買主は路頭に迷うことになります。
 そこで、プロの宅建業者と素人の買主との関係(宅建業者が自ら売主となり、かつ、
買主が宅建業者でない場合)では、宅建業者は、保全措置を講じるには、あまり多額の
手付金等を受領できないということになっています。これが「手付金等の保全措置をとる義務」なのです。

 手付金等とは、不動産取引の際、宅建業者が、買主から物件の引渡し前
授受する代金の全部または一部を言います。
多額の手付金等とは・・・
(工事完了の物件の場合は代金額の5%を超え又は1,000万円を超える場合、
工事完了の物件の場合は代金額の10%を超え又は1,000万円を超える場合)

ア 誤 Aは、10%の中間金を受け取る前に保全措置を講じなければならない(工事完了
   物件なので代金額の5%を超えている)が、これを講じないとき、Bは、中間金を支払わないことが正当化される。
    つまり、契約上支払う義務があっても、保全措置を講じていないことを理由に、支払いを拒否できるのです。  
    したがってBは、支払わなくても債務不履行にはならず、AはBの債務不履行を理由として契約を解除することは
   できないのです。

イ 誤 保全措置は具体的には
    完成物件  ⇒①銀行等による保証
           ②保険事業者による保証保険
           ③指定保管機関による保管
    の3つの措置があります。ただし、未完成の場合は、指定保管機関による保管はできません。
    従って、AとAの代表取締役の間で連帯して保証することを委託する契約(ギャグか?)は、保全措置ではない
   ので、手付金を受領することができません。

ウ 誤 保全措置は、すでに受け取った手付金等とこれから受け取ろうとする手付金等の全額について
   講じなければならない。
    保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ講じたのでは不足です。
    超えたら全額と覚えてください。 

エ 誤 保全措置を講じる旨を説明しただけでは、保全措置を講じたことにはならない。
    あたりまえですね。

●合格のポイント●

手付金等の保全措置

(1)手付金等とは、手付金、中間金、内金等の名目を問わず、売買代金として、
  売買契約締結の日から物件の引渡し前までに支払われるものをいう。
  ⇒引渡しと同時に支払われるものは、「手付金等」に含まれない。

(2)原則
宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後
でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。

(3)例外
  次のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
・買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
未完成物件の場合は、代金の5%以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
完成物件の場合は、代金の10%以下で、かつ、1,000万円以下であるとき

(4)保全措置は、次のいずれかの方法による。
・未完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
・完成物件の場合
①銀行等による保証 ②保険事業者による保証保険
③指定保管機関による保管

(5)買主は、(3)の場合にあたらないのに宅建業者が保全措置を講じないときは手付金等を支払わなくてもよい。

手付金  ・・・保全措置を講じれば、代金額の10分の2を超えて受領することができる。
手付額の制限・・・保全措置を講じても代金額の10分の2を超えて受領することができない
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お知らせ・・・

2011-05-28 | Weblog
黒田の担当講座

水道橋本校
5月29日(日)15:45~
2011 宅建スーパー合格講座法令上の制限A開講
受講されているみなさん
宅建業法合格ノート+ウォーク問②
法令上の制限合格ノート+ウォーク問③

を忘れないようお願いいたします。


2011マスター演習講座
渋谷駅前本校にて開講中!!
水曜日 午前10:00~
次回6/1は・・・
宅建業法第3回です。

こちらもよろしくお願いします。
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22年宅建試験・重要問題と解説16

2011-05-21 | Weblog
【問36】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を取引主任者が行う場合における次の記述のうち、
    同条の規定に違反しないものはどれか。

1 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、
 管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。

2 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵(かし)担保責任の履行に関する
 責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。

3 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に
 基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けな
 ければならないことについては説明しなかった。

4 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の
 時期については説明しなかった。


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【問36】*解説* 正解 4 (宅地建物取引業法:重要事項説明)


1. 違反する 中古マンションの売買の媒介においては、当該マンションに係る「維持修繕積立金」のほか、
       管理組合が保管している「維持修繕の実施記録」についても説明しなければならない。

2. 違反する 自ら売主となる新築住宅の売買においては、「瑕疵担保責任の履行に開する責任保険の契約を
       締結する予定であること」、及び「当該責任保険の概要」についても、重要事項の説明として
       説明しなければならない。

3. 違反する 宅地の売買の媒介においては、「急傾斜地崩壊危険区域内にあること」及び「立木竹の伐採には
       都道府県知事の許可を受けなければならないこと」についての説明が必要である。

4. 違反しない 建物の売買の媒介においては、「登記された権利の種類及び内容」について説明しなければなら
       ないが、「移転登記の申請時期」については説明しなくてもよい。


  1~3はやや紬かいですが、正解肢は超基本事項です。


●合格のポイント●

1.はマンションの貸借の媒介では不要なので注意!
2.は今後「自ら売主となる新築住宅」に注意してください。
3.はその他の法令上の制限がパワーアップして(重要事項説明の要否もセットで)業法に登場です。
特に改正された部分が出題される可能性があるので改正対策も必要です。
4.は「ゴロゴ30(サーティ)」で秒殺です。


ゴロゴ30(サーティ)

要事項明に時期なし
陶 磁器 製の 大 仏 は 重要事項説明 不要
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22年宅建試験・重要問題と解説15

2011-05-13 | Weblog
【問27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、
    正しいものはどれか。


1 法人Aの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから5年を経過しない者がいる場合、
 Aは、免許を受けることができない。


2 法人Bの役員のうちに、宅地建物取引業法違反したことにより、罰金の刑に処せられ、
 その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Bは、免許を受けることができない。


3 法人Cの役員のうちに、刑法第204条(傷害)の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間
 を経過
したが、その経過した日から5年を経過しない者がいる場合、Cは、免許を受けることができない。


4 法人Dの役員のうちに、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が
 終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Dは、免許を受けることができない。


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【問27】*解説* 正解 2 (宅地建物取引業法:免許の基準)


1. 誤 法人でその役員や政令で定める使用人(事務所の代表者)の中に、「破産者で復権を得ない
    者」がいる場合は、免許の欠格要件に該当し、免許を受けることはできません。
    しかし、その役員が復権を得ていれば、欠格要件に該当しないので、その法人は免許を受けることができます。

2. 正 法人でその役員や政令で定める使用人の中に、「宅建業法違反により罰金に処せられた者」がいる場合、
    免許の欠格要件に該当し、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることは
    できません。


3. 誤 法人でその役員や政令で定める使用人の中に、「禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、
    または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者」がいる場合、免許の欠格要件に該当し、
    免許を受けることはできません。
    しかし、執行猶予期間を満了していれば、欠格要件に該当しないので、その法人は免許を受けることができます。


4. 誤 科料や過料に処せられても、免許の欠格要件には該当しません。

     過料・・・刑罰ではない 行政罰
     科料・・・刑罰     (1000円以上1万円未満)
                  *1万円以上は罰金となる。

●合格のポイント●

1 執行猶予期間中は免許を受けられないが、猶予期間が満了すれば直ちに受けることができる。
  また、刑が確定するまで(控訴中や上告中)は免許を受けることができる。

2 宅建業法66条1項8号または9号に該当する免許取消しとは、以下のつである。

(a)不正手段による免許取得を理由とする免許取消し
(b)業務停止処分に該当し情状が特に重いことを理由とする免許取消し
(c)業務停止処分に違反したことを理由とする免許取消し

3 免許基準でいう役員とは、業務執行社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者をいい、
 法人に対してこれらと同等以上の支配力を有すると認められる者を含む。

4 政令で定める使用人とは、支店長、支配人等事務所の代表者のことである。


会社(法人)がダメなら、経営者(役員)もダメな場合


経営者(役員)・事務所の代表者(政令で定める使用人)がダメなら、会社(法人)もダメな場合
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