2023 宅建士試験ワンポイント解説（権利関係 重要問題②）

出題項目　借地借家法（借地）

問11　ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する
　　次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１．本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
２．本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、
　公正証書で合意しなければならない。
３．本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対して
　Ｂが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
４．本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、
　Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

解説
正解　４

① 誤 地代を減額しない旨の特約は無効であるので、その期間内は、地代の減額請求をすることができる。
② 誤 建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（長期の定期借地権）なので、書面で契約することができる。
③ 誤 債務不履行を理由とする解除の場合には、建物買取請求権は認められない。
④ 正 期間満了する場合において土地上に建物があり、借地権者が契約の更新を請求したとしても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、
　　　その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、契約は更新されない。

試験にデルノート７　権利関係P23～26


出題項目　借地借家法（借家）

問12　建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、
　　民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１．期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。
２．当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、
　この特約は有効である。
３．賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、
　賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
４．現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

解説
正解　３

① 誤 期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間の定めのないものとみなされる。
② 誤 一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約は無効である。
③ 正 賃借人が建物の引渡しを受けている場合、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に
　　　　留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
④ 誤 「現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない」旨の規定はない。

試験にデルノート７　権利関係P27～28