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2018 宅建士試験ワンポイント解説(法令上の制限 重要問題②)

2018-11-19 | Weblog
【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、
都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。
2.土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の
施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければ
ならない。
3.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要と
なったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
4.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を
当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。


土地区画整理法
①誤 土地区画整理事業は都市計画区域内の土地で行われる。
②誤 土地区画整理事業についての認可等の公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、事業の施行の障害となる
おそれがある土地の形質の変更・建築物の新築等を行おうとする者は、都道府県知事「又は」市の長の許可を受けなければならない。
③正 土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが
必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。
④誤 仮換地を指定した場合において、その仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するときは、その仮換地について
使用又は収益を開始することができる日を、仮換地の指定の効力発生の日と別に定めることができる。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P23~24


【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。
2.遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
3.法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
4.雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。

農地法
①正 市街化区域内の農地を転用するために取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、許可を受ける必要はない。
②誤 遺産分割により農地を取得することとなった場合、農地法3条の許可を受ける必要はない。
③誤 農業所有適格法人以外の法人が所有権等の権利を取得しようとする場合、農地法3条の許可を得ることはできないが、
農地を借り入れようとする場合の許可取得要件に、農地所有適格法人でなければならないというものはない。
④誤 農地法上の農地とは「耕作の目的に供される土地」をいい、土地登記簿上の地目が雑種地であっても、現況が農地であれば、
農地法上の農地である。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P21~22、P37


【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2.不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、
新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3.相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4.一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。

不動産取得税
①誤 不動産取得税の徴収については、普通徴収の方法によらなければならない。
②誤 家屋の改築により、当該家屋の価格が増加した場合には、改築をもって家屋の取得とみなされ、不動産取得税が課される。
③正 相続による取得は、不動産取得税は課税されない。
④誤 不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。
一定の面積要件があるわけではない。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P27~28、P36


【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成
されるが、これを最有効使用の原則という。
2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に
供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個
別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる
諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における
不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格
が例としてあげられる。


不動産鑑定評価基準
①正 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を限準として
形成されるが、これを最有効使用の原則という。
②誤 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、
自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
③誤 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、及び収益還元法に大別され、鑑定評価の手法の適用に当たっては、
地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。
④誤 特定価格についての記述である。限定価格は市場が相対的に限定される場合の価格である。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P33~34

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2018 宅建士試験ワンポイント解説(法令上の制限 重要問題①)

2018-11-10 | Weblog
【問 15】 国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Aがその勧告に従わないときは、甲県知事は、
その旨及びその勧告の内容を公表することができる。
2.乙県が所有する都市計画区域内の土地(面積6,000㎡)を買い受けた者は、売買契約を締結した日から起算して2週間以内に、
事後届出を行わなければならない。
3.指定都市(地方自治法に基づく指定都市をいう。)の区域以外に所在する土地について、事後届出を行うに当たっては、市町村の長
を経由しないで、直接都道府県知事に届け出なければならない。
4.宅地建物取引業者Bが所有する市街化区域内の土地(面積2,500㎡)について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、
Cは事後届出を行う必要はない。

国土利用計画法
①正 事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事から勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及び
その勧告の内容を公表することができる。
②誤 当事者の一方又は双方が国・地方公共団体である場合、事後届出は不要である。
③誤 指定都市の区域外なので、大都市の特例は適用されず、市町村長を経由して都道府県知事に届出なければならない。
④誤 市街化区域内の2.000㎡以上の土地について、購入する契約を締結した場合、事後届出をしなければならない。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P19~20、P38

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受け
なければならない。
2.風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な
規制をすることができる。
3.市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めない
ものとする。
4.準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域と
の区分を定めなければならない。

都市計画法 (総 合)
①正 田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可
を受けなければならない。
②正 風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため
必要な規制をすることができる。。
③正 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めない。
④誤 準都市計画区域は、都市計画区域外なので区域区分を定めることができない。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P1~4、P8、P35

【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、
条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市
にあってはその長をいうものとする。
1.非常災害のため必要な応急措置として開発行為をしようとする者は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるもので
あっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。
2.用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、
都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができない。
3.都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、8,000㎡の開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を
受けなくてよい。
4.準都市計画区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を
行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

都市計画法(開発許可)
①正 非常災害のため必要な応急措置として行われる開発行為については、開発許可は不要である。
②正 開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、1)知事が許可したとき、
2)用途地域等が定められているときは、例外的に予定建築物以外を建築できる。
③正 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、10,000㎡未満の開発行為については、開発許可は常に不要である。
④誤 市街化区域以外の区域内においては、農林漁業用建築物の建築を目的とした開発行為については、開発許可常に不要である。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P5~8

【問 19】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において
定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
2.一の敷地で、その敷地面積の40%が第二種低層住居専用地域に、60%が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、
当該敷地内には大学を建築することができない。
3.都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2mの道で、特定行政庁
の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
4.容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合に
おいて、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、
それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。

建築基準法 総合
①正 田園住居地域内においては、建築物の高さは、原則として、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画で定められた
建築物の高さの限度を超えてはならない。
②誤 建築物の敷地が用途規制の異なる地域にわたる場合は、敷地の過半の属する地域の用途規制が適用される。
第一種中高層住居専用地域においては、原則として大学を建築できる。
③正 建築基準法の規定が適用された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは、
道路とみなされる。
④正 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定が
ある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側
の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P9~16

【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、
地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
1.宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を
所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努
めなければならない。
2.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行
に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
3.宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
4.宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖を生ずることと
なるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。


宅地造成等規制法
①正 造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を
常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
②正 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事についての許可に、工事の施行に
伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる。
③正 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
④誤 切土をした土地の部分に高さが2m以下のがけを生ずるもので、土地の面積が500㎡以下のものは、宅地造成に
該当しないので、あらかじめ都道府県知事の許可を受ける必要はない。
試験にデルノートⅡ 法令上の制限・税・その他P25~26、P38

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2018 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係・重要問題②)

2018-11-04 | Weblog
【問 10】 相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと
同様な法律上の効果が生じる。
2.相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、
他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
3.連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した
範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
4.共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、
当然にその共有物の明渡しを請求することができる。


相 続      
①正 無権代理人が本人の地位を単独相続した場合には、無権代理人は追認を拒絶することはできないので、相手方は当然、
不動産を取得できる。
②正 自己の持分について無権利者である第三者に対して、共同相続した旨の登記(共有の登記)がなくても、自己の持分権を
対抗できる。
③正 連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、
各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
④誤 相続人が数人あるときは、相続財産は、共同相続人間の共有に属することになり、各共有者は、自分の持分に基づいて
共有物を使用収益する権原を有するので、他の占有者に対し、当然にその共有物の明渡しを請求することができない。
試験にデルノートⅡ 権利関係P11~12 肢2


【問 11】AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結
する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、
これらの規定は無効となる。
3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に
所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。


借地借家法(借地)
①誤 借地契約は、原則として、書面は要求されていない。なお、事業用定期借地権の設定は、公正証書によってしなければならない。
②正 借地権の存続期間は30年であり、契約の更新請求をしない旨の定めは無効となる。
③誤 借地権の存続期間を30年以上とした場合は、契約で定めた期間となる。
④誤 借地権者が借地上に借地権者名義で登記された建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗できるが、
長男名義では対抗できない。
試験にデルノートⅡ 権利関係P26、28


【問 12】AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、
民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び
同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、
AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、
Bから中途解約を申し入れることはできない。
3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の
通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めが
ないものとなる。
4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、
Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。


借地借家法(借家)
①誤 定期建物賃貸借では、期間満了の1年前から6カ月前までに賃借人に終了する旨を通知しなければ、その終了を賃借入に
対抗できない。
②誤 定期建物賃貸借では、(床面積200㎡未満の居住用建物である場合)やむを得ない事情により、賃借人が自己の生活の
本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は解約申入れができる。
③正 存続期間の定めがある借家契約で、期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかった
ときは、賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
④誤 賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃借人だけでなく、転借人も賃貸人に対する買取請求権を有する。
試試験にデルノートⅡ 権利関係P23~26


【問 14】不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2.表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
3.所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければ
ならない。
4.所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければ
ならない。


不動産登記法
①正 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
②正 表示に関する登記は、登記申請の有無にかかわらず登記官が、職権ですることができる。
③正 所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請
しなければならない。
④誤 所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、住所変更登記の申請ができるが、当該変更のあった日から
1月以内に、変更の登記を申請しなければならないという規定はない。
試験にデルノートⅡ 権利関係P13~14


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