必勝!合格請負人 宅建試験編

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合格のポイント

2014-03-22 | Weblog
過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む!(  )は無視

【2006年 問32】
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 が、(競売により取得した宅地を(10区画に分割し)、(宅地建物取引業者に販売代理を依頼して)、
 不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない×

2 が、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、
 当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、
 BとDは免許を受ける必要はない

3 (破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって)、宅地又は建物売却を反復継続して行い、
 その媒介に依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない×

4 不特定多数の者に対し、建設業者が、(建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる
 土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない×

この問題で問われている論点

肢1 宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢2 自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢3 破産管財人(国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの)から依頼を受けて、
  宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
(宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。)
  なお、この肢で問われているのはEの免許の要否であることに注意
肢4 建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
  (仲介、媒介)することは、宅建業に該当する 
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25年宅建試験・重要問題と解説10

2014-03-09 | Weblog
【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 1 所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続
  その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

 2 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同して
  しなければならない。

 3 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、
  当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。

 4 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾が
  あるときに限り、申請することができる。


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【問 14】「不動産登記法」
 

正 解 3


 1.正 表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、
    当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、
    当該表示に関する登記を申請することができる(不動産登記法30条)。
     「表題部所有者」又は「所有権の登記名義人」が死亡した場合、登記を申請できる権利が相続され、
    相続した「相続人」や「一般承継人」が表示に関する登記ができる。


 2.正 共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が
    共同してしなければならない(不動産登記法65条)。

 3.誤 区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができる。
     この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ
    ならない(不動産登記法74条2項)。

 4.正 登記上の利害関係を有する第三者がある場合、第三者の承諾がなければ、所有権に関する仮登記に基づく本登記
    を申請することができない(不動産登記法109条1項)。



●合格のポイント●

 所有権の保存の登記は、原則として、
①表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人
②所有権を有することが確定判決によって確認された者、
③収用により所有権を取得した者、
 以外の者は、申請することができない。
しかし、区分建物については、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。

<区分建物の登記記録>
区分建物においては、
1 区分建物が属する一棟の建物の表題部
                       を設ける。
  区分建物(専有部分)ごとの表題部・権利部  

2 マンション名などの建物の名称があるときは、その「建物の名称」を一棟の建物の表題部に記録する。

3 区分建物(専有部分)に部屋の番号(○○号)があるときは,区分建物(専有部分)の表題部の「建物の名称」に記録する。

  敷地権の表示の登記は、建物の登記記録の表題部になされる。



次の場合には仮登記権利者が単独で申請することができる。
①仮登記の登記義務者の承諾があるとき
②仮登記を命じる処分があるとき

仮登記には対抗力はないが、仮登記を本登記に改めた場合、その登記の順位は仮登記の順位による(順位保全の効力)。
本登記に改める場合
登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、その「第三者の承諾があるとき」に限り申請できる。

仮登記の抹消・・・仮登記の登記名義人は単独で申請できる。


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