必勝!合格請負人 宅建試験編

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賃貸不動産経営管理士(直前大予想②)

2019-11-08 | Weblog
業務関連法令

Q1 住宅宿泊事業法によれば、住宅宿泊事業者は、届出住宅に、人を宿泊させた日数その他の所定の事項について、定期的に、都道府県知事に報告
  しなければならず、住宅宿泊管理業者に委託をしても、住宅宿泊事業者自らの報告義務を免れない。
A1 ○ 住宅宿泊事業者は、届出住宅に人を宿泊させた日数の所定の事項について、定期的に、都道府県知事に報告しなければならない。
    そして、定期報告については、住宅宿泊事業者に委託をしても、住宅宿泊管理者自らの義務を免れない。

Q2 住宅宿泊事業法によれば、住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室の数が5を超えるとき又は届出住宅に人を宿泊させる間、不在(一時的なものを除く)
  となるときのいずれかに該当するときは、届出住宅の住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。
A2 ○ 住宅宿泊事業法によれば、住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室の数が5を超えるとき又は届出住宅に人を宿泊させる間、不在(一時的なものとして
   国土交通省令・厚生労働省令で定めるものを除く。)となるときのいずれかに該当するときは、届出住宅の住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に
   委託しなければならない。
    なお、①住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき、
    ②届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるときは、委託義務はない。

Q3 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律「住宅セーフテイネット法」によれば、登録事業者は、被保護入居者が、家賃の請求に
  応じないことその他の被保護入居者の居住の安定の確保を図る上で支障となる事情があるときは、その旨を保護の実施機関に通知することができる。
A3 ○ 登録事業者は、被保護入居者が、家賃の請求に応じないことその他の被保護入居者の居住の安定の確保を図る上で支障となる事情があるときは、
   その旨を保護の実施機関に通知することができる。
    なお、保護の実施機関は、通知を受けたときは、当該通知に係る被保護入居者に対し生活保護法37条の2の規定による措置その他の同法による保護
   の目的を達するために必要な措置を講ずる必要があるかどうかを判断するため、速やかに、当該被保護入居者の状況の把握その他当該通知に係る事実
   について確認するための措置を講ずるものとする。

Q4 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律「住宅セーフテイネット法」によれば、都道府県等は、住宅確保要配慮者の円滑な入居を
  支援する活動を公正かつ適確に行うことができる特定非営利活動(NPO)法人等の法人を住宅確保要配慮者居住支援法人として指定することができる。
A4 ○ 都道府県等は、住宅確保要配慮者の円滑な入居を支援する活動を公正かつ適確に行うことができる特定非営利活動(NPO)法人等を住宅確保要
  配慮者居住支援法人として指定することができる。
    なお、支援法人は、当該都道府県の区域内において、
    ①登録事業者からの要請に基づき、登録住宅入居者の家賃債務の保証をすること、
    ②住宅確保要配慮者の賃貸住宅への円滑な入居の促進に関する情報の提供、相談その他の援助を行うこと、
    ③賃貸住宅に入居する住宅確保要配慮者の生活の安定及び向上に関する情報の提供、相談その他の援助を行うこと等の業務を行う。

Q5 家賃債務保証業者登録制度において、家賃債務保証業者は、営業所又は事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付け保存しなければならず、賃借入等
  は、家賃債務保証業者に対し、帳簿の記載事項のすべての閲覧又は謄写を請求することができる。
A5 × 家賃債務保証業者登録制度において、家賃債務保証業者は、営業所又は事務所ごとに、業務に関する帳簿を備え付け保存しなければならない。
    そして、賃借入等又は賃借入等であった者は、家賃債務保証業者に対し、帳簿(利害に関係がある部分に限る)の閲覧又は謄写を請求することが
   できる。

Q6 家賃債務保証業者登録制度において、家賃債務保証業者は、保証委託契約を締結しようとする場合には、保証委託契約を締結するまでに、書面又は
  電磁的記録を交付して、重要事項の説明をしなければならず、この説明をしたときは、その結果を記録し、保証委託契約の終了の日から起算して1年を
  経過する日までの問、保存しなければならない。
A6 × 家賃債務保証業者は、保証委託契約を締結しようとする場合には、保証委託契約を締結するまでに、書面又は電磁的記録を交付して、重要事項の
    説明をしなければならない。そして、家賃債務保証業者は、この説明をしたときは、その結果を記録し、保証委託契約の終了の日から起算して3月
   を経過する日までの問、保存しなければならない。
    なお、家賃債務保証業者は、保証委託契約を締結した場合には、遅滞なく、次の事項についてその内容を明らかにする書面をその相手方に交付しなけ
   ればならない。
    ①家賃債務保証業者の商号、名称又は氏名、住所及び電話番号、
    ②登録番号及び登録年月日、
    ③契約年月日、
    ④保証期間、
    ⑤保証の範囲、
    ⑥保証の限度額、
    ⑦保証委託料、
    ⑧保証委託契約の契約期間の中途において当該保証委託契約の解除をすることとなった場合における保証料の返還に関する事項、
    ⑨求償権の行使に関する事項、
    ⑩事前求償に関する定めがあるときは、その定めの内容、
    ⑪違約金又は損害賠償の額に関する定めがあるときは、その定めの内容
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賃貸不動産経営管理士(直前大予想①)

2019-11-05 | Weblog
賃貸不動産経営管理士 直前大予想

Q1 賃貸住宅標準契約書では、敷引及び保証金に関する条項が設けられている。
A1 × 標準契約書においては、敷金以外の一時金の授受(敷引及び保証金)は全国的な慣行ではないため(特に規定を設けず)特約事項としている。

Q2 賃貸住宅標準契約書では、貸主、借主いずれについても、契約期間中に中途解約できる旨の特約(解約権留保の特約)を定めている。
A2 × 賃貸住宅標準契約書において、借主側の解約権留保の特約にあたる。
   貸主側の解約権留保は規定していないので、貸主からの解約を認める特約をしない限り、貸主からの解約。

Q3 賃貸住宅標準契約書では、更新料の授受に関する条項が設けられている。
A3 × 標準契約書において、更新料の授受については、法令上根拠となる規定がなく、全国的な慣行ではないため、当事者間で合意があれば特約で
   対応することになっている。

Q4 賃貸住宅標準契約書では、賃貸借の目的物である物件が滅失その他の事由により使用できなくなった場合、賃貸借契約は終了する旨が定められている。
A4 ○ 賃貸住宅標準契約書では、賃貸借の目的物である物件の全部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合には、これによって終了する旨が
   定められている。

Q5 貸主は、自ら建物の使用を必要とする事情が一切なくとも、立退料さえ支払えば、正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。
A5 × 更新拒絶する場合には、①貸主及び借主が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、
   ⑤財産上の給付(立退料)の提供の申出等を総合的に考慮して判断される。
   また、⑤の立退料の有無は、正当事由の有無を判断する対象になるが、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情   が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由のひとつとして補完され判断される。

Q6 更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から
  6ヵ月間持続した場合、解約の効果が生じる。
A6 ○ 通知時点で正当事由を具備していなくても、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から6カ月間
   持続した場合も、解約の効果が生じる(判例)。

Q7 建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することが
  できる。
A7 × 正当事由の有無は、当事者双方の利害関係その他諸般の事情を検討要因として、総合的に判断される。
   具体的には、自己使用の必要性はないが、朽廃の著しい貸借建物について立退料の提供による解約の正当事由の補完を認めた事例がある。

Q8 建物にはあたらない駐車場施設の利用契約について貸主が更新拒絶するためには、貸主に施設の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払により
  正当事由が認められなければならない。
A8 × 平面駐車場又は建物にあたらない立体駐車場であれば、建物賃貸借又は建物所有目的での土地賃貸借契約とはならないため、借地借家法の適用は
  ない。借地借家法の適用がなければ、更新拒絶の際には正当事由の存在は不要である。

Q9 借主が貸主に賃料を支払わなかったために、賃料保証会社が貸主に未払賃料全額を支払った場合には、その時点で賃料の滞納がない以上、貸主は
  賃貸借契約を解除することはできない。
A9 × 賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払いは保証委託契約に基づく保証の履行であって、賃借人による賃料の支払いではないので、賃貸借契約
   の債務不履行の有無を判断するに当たり、保証会社による代位弁済の事実を考慮する必要はない(判例)。

Q10 賃貸借契約が解除されると、契約当初から賃貸借契約が存在しなかったことになる。
A10 × 賃貸借契約の解除に際して、民法は遡及効(最初からなかったことになること)を否定されている。
   そのため、解除の効果は将来に向かってのみ生ずる。

法令分野10問程度

賃貸借契約・借地借家法が中心

宅建試験の勉強がそのまま活かせる。

賃貸不動産経営管理士は「賃貸住宅」に関する試験なので借地は範囲外!

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係・重要問題①)

2019-11-03 | Weblog
【問 1】 Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を
 備えなければならない。
2.Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、
 Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
3.Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張する
 ことができる。
4.Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の
 所有権を主張することができる。

物権変動      
① 誤 不法占拠者(不法占有している者)に対しては、登記がなくても所有権を主張できる。
② 正 登記がなければ、対抗力のある(借地上に登記された建物を所有する)土地賃借人に対抗できない。
③ 正 当事者同士は登記がなくても、所有権を主張できる。
④ 正 時効完成前の第三者に対しては、登記がなくても所有権を主張できる。
試験にデルノートⅢ 権利関係P4、P11~12、P26


【問 2】 AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、
 Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。
2.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消す前に、Bの詐欺について悪意のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、
 AはCに対して、甲土地の返還を請求することができる。
3.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失がなければ、Aは、Bから甲土地を買い受けたCに対して、錯誤による当該意思表示の
 無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。
4.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失があったとしても、AはBに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地
 の返還を請求することができる。

意思表示
① 正 取り消し後の第三者に対しては、登記がなければ、対抗できない。
② 正 詐欺による意思表示の取消しは、悪意の取り消し前の第三者に対抗することができる。
③ 正 要素の錯誤があり、重大な過失がながなければ、錯誤による無効を主張して、善意の第三者に対抗することができる。
④ 誤 要素の錯誤があっても、重大な過失がある場合は、錯誤による無効を主張することができない。
試験にデルノートⅢ 権利関係P1~2、P12

《改正ポイント》
改正法の内容
錯誤
① 意思表示が錯誤に基づくものであること
② 錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであること
③ 動機の錯誤については、動機である事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていること

錯誤の効果を「無効」から「取消し」に改める。
錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、意思表示の「取消し」をすることができない。
① 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき
② 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
動機の錯誤については、「その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り」、取り消すことができる。

第三者との関係
1 錯誤取消し主張「前」の第三者
錯誤による意思表示の取消しは、「善意でかつ無過失」の第三者に対抗することができない。
2 錯誤取消し主張「後」の第三者
錯誤取消しの主張後に第三者が生じた場合については、詐欺取消後の第三者保護の場合と同様、「対抗問題」として処理する。

詐欺・強迫
取消し
1 第三者詐欺
第三者が詐欺を行った場合、相手方が「悪意もしくは有過失(相手方がその事実を知り、又は知ることができたとき)」の場合、取り消しができる。
2 第三者との関係
善意でかつ無過失」の第三者の場合、第三者が保護される。
(悪意もしくは有過失の第三者は、保護されない。)


【問 7】 Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約が締結された場合におけるBのAに対する代金債務(以下「本件代金債務」という。)に関する
 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.Bが、本件代金債務につき受領権限のないCに対して弁済した場合、Cに受領権限がないことを知らないことにつきBに過失があれば、Cが受領した代金
 をAに引き渡したとしても、Bの弁済は有効にならない。
2.Bが、Aの代理人と称するDに対して本件代金債務を弁済した場合、Dに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
3.Bが、Aの相続人と称するEに対して本件代金債務を弁済した場合、Eに受領権限がないことにつきBが善意かつ無過失であれば、Bの弁済は有効となる。
4.Bは、本件代金債務の履行期が過ぎた場合であっても、特段の事情がない限り、甲建物の引渡しに係る履行の提供を受けていないことを理由として、
 Aに対して代金の支払を拒むことができる。

弁済・同時履行
① 誤 債権者ではない者にした弁済は、原則として無効であるが、債権者に引き渡しているので、弁済は有効である。
② 正 債権者ではない者にした弁済は、原則として無効であるが、弁済者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する。
③ 正 債権の準占有者に対してした弁済は、その弁済者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、その効力を有する。
④ 正 同時履行の場合、相手方が履行の提供をしなければ、自分の債務の履行を拒むことができる。

《改正ポイント》
改正法の内容
債権の準占有者に対する弁済・・・受領権者としての外観を有する者に対する弁済
 受領権者(債権者及び法令の規定又は当事者の意思表示によって弁済を受領する権限を付与された第三者をいう。以下同じ。)以外の者であって
取引上の社会通念に照らして受領権者としての外観を有するものに対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、かつ、過失がなかったときに限り、
その効力を有する。
 受領権者としての外観を有する者に対する弁済を除き、受領権者以外の者に対してした弁済は、債権者がこれによって利益を受けた限度においてのみ、
その効力を有する。

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本試験の結果(点数)をお知らせいただけるとありがたいです。

( goro-go_k@hotmail.co.jp )@を小文字にしてください。

黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された講座名などをお知らせください。


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詳細は・・・「合格体験記」募集について
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