必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

24年宅建試験・重要問題と解説36

2013-09-27 | Weblog
【問 11】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、
     誤っているものはどれか。


1 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に
 借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

2 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その
 土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる
 場合がある。

3 建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある
 建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。

4 仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、
 借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。




【問 12】 A所有の居住用建物(床面積50平方メートル)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、
     賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物
     の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この間において「本件
     普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問
     において「本件定期建物賃貸借契約」という。)を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及
     び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の
 特約は、有効である。

2 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない
 場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求
 することができる。

3 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該
 特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って
 賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。

4 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務がある
 のに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人
 は期間の途中で解約を申し入れることができる。


--------------------------------------------------------------------------

【問 11】「借地借家法・民法/借地」
 


正 解 4

 1.正 借地権は、その登記がなくても、借地権者が借地上に自己名義で登記された建物を所有することに
     より対抗力が認められる。


 2.正 建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項等を土地の上の見やすい場所に
     掲示するときは、借地権は、建物の滅失があった日から2年間は第三者に対抗することができる。

 3.正 転借人は賃借人(転貸人)のこの対抗力を援用することにより転借権を第三者に対抗することができる。


 4.誤 一時使用は借地借家法の適用がないので、建物買取請求権は認められない。






【問 12】「借地借家法・民法/借家」
 


正 解 3


 1.正 造作買取請求権は、普通建物賃貸借契約だけでなく、定期建物賃貸借においても、当事者間で
     造作買取請求権を認めない旨の特約をすることができる

 2.正 普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、賃料についての特約が定められていない
     場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料
     の増減を請求することができる。

 3.誤 定期建物賃貸借は「更新しない旨」の書面を交付し、説明しなければならない。


 4.正 普通建物賃貸借契約では、「中途解約できる旨」が契約書に記載がない場合は、契約通り、
     期間内に解約はできない。しかし、定期建物賃貸借契約では居住用建物で居住部分が200㎡未満
     の場合に限り、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があるなどの一定の要件を満た
     せば、建物の賃借人は、建物の賃貸借を途中で解約申入れをすることができる。




●合格のポイント●

<借地借家法(借家編)の適用範囲>
1 借地借家法は、「建物」の「賃貸借契約」に適用される法律である。
  ただし、間借りや使用貸借には適用されない。
2 建物の賃貸借であっても、一時使用のために建物を賃借したことが明らかな場合には適用されない。

建物賃借権の対抗力
 建物賃借権は、賃借人が建物の引渡し(たとえば,実際にその建物を使用すること)を受けていれば対抗力が認められる。

造作買取請求権
(1)賃貸人の同意を得て建物賃借人が付加した造作(畳・建具など)については、建物賃借人は、
  賃貸借終了の時に賃貸人に対して、時価で買い取ることを請求することができる(造作買取請求権)。
(2)造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

定期建物賃貸借(定期借家権)
①(公正証書などの)書面によって契約する必要がある。
②賃貸人は、賃借人に対して、あらかじめ書面を交付の上、賃貸借に更新がなく期間の満了によって終了する
旨を説明しなければならない。
終了
1)賃貸人から(期間が1年以上の場合)
期間満了の1年前から6カ月前までに賃借人への通知をする必要がある。
2)賃借人から(床面積が200㎡未満の居住用建物である場合)
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用
することが困難となったときは、賃貸借の解約の申入れをすることができ、当該申入れの日から1カ月後に契約が終了する。
借賃増減額請求
定期建物賃貸借においては、借賃増減額請求に関する規定は,借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。


<借地借家法(借地編)の適用範囲>
借地借家法は、建物所有を目的とする「地上権または土地の賃借権」に適用される。
これらの権利を、借地権という。

借地権の対抗力
(1)借地権は、その登記がなくても、借地権者が借地上に自己名義で登記(表示登記も可)された建物を所有することにより
  対抗力が認められる。
(2)借地権者が、土地の上に登記されている建物を所有する場合においては、建物の滅失があっても、
   借地権者は、
 ①建物を特定するために必要な事項、
 ②滅失があった日、
 ③建物を新たに築造する旨、を土地の上の見やすい場所に掲示することにより借地権を対抗することができる。

建物買取請求権
 借地契約の更新がない場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を時価で買い取ることを請求
することができる(建物買取請求権)。
ただし、借地権者の債務不履行に基づく解除によって借地権が消滅した場合は、建物買取請求権は認められない。

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過去の宅建試験で繰り返し出題されている問題を繰り返し解く!

2013-09-25 | Weblog
過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!


宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!



試験問題の読み方

下線部に注意し、太字部分をよく読む!(  )は無視

【2006年 問32】
  宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 が、(競売により取得した宅地を(10区画に分割し)、(宅地建物取引業者に販売代理を依頼して)、
 不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない×

2 が、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、
 当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、
 BとDは免許を受ける必要はない

3 (破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって)、宅地又は建物売却を反復継続して行い、
 その媒介に依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない×

4 不特定多数の者に対し、建設業者が、(建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる
 土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Fは免許を受ける必要はない×

この問題で問われている論点

肢1 宅地を不特定多数の者に分譲するのは、宅建業に該当する
肢2 自ら貸借、管理業務は、宅建業に該当しない
肢3 破産管財人(国・地方公共団体、都市再生機構などのように宅建業法が適用されないもの)から依頼を受けて、
  宅地建物の売買の媒介をするのは宅建業に該当する
(宅地または建物の売買、交換、貸借の媒介・代理を行う者は、宅地建物取引業に該当し、免許を受けなければならない。)
  なお、この肢で問われているのはEの免許の要否であることに注意
肢4 建築請負契約に付随したとしても、建物の敷地に供せられる土地の売買を、反復継続してあっせん
  (仲介、媒介)することは、宅建業に該当する 
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24年宅建試験・重要問題と解説35

2013-09-20 | Weblog
【問 9】 Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため
     得意先に向っている途中で交通事故を起こし、歩いていたCに危害を加えた場合
     における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1 BのCに対する損害賠償義務が消滅時効にかかったとしても、AのCに対する損害賠償義務
 が当然に消滅するものではない。

2 Cが即死であった場合には、Cには事故による精神的な損害が発生する余地がないので
 AはCの相続人に対して慰謝料についての損害賠償責任を負わない。

3 Aの使用者責任が認められてCに対して損害を賠償した場合には、AはBに対して求償する
 ことができるので、Bに資力があれば、最終的にはAはCに対して賠償した損害額の全額を常に
 Bから回収することができる。

4 Cが幼児である場合には、被害者側に過失があるときでも過失相殺が考慮されないので、Aは
 Cに発生した損害の全額を賠償しなければならない。




【問 10】 Aは未婚で子供がなく、父親Bが所有する甲建物にBと同居している。Aの母親Cは
     平成23年3月末日に死亡している。AにはBとCの実子である兄Dがいて、DはEと婚姻
     して実子Fがいたが、Dは平成24年3月末日に死亡している。この場合における次の記述
     のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


1 Bが死亡した場合の法定相続分は、Aが2分の1、Eが4分の1、Fが4分の1である。

2 Bが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するFは、甲建物を1人で占有しているAに対して、
 当然に甲建物の明渡しを請求することができる。

3 Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが4分の3、Fが4分の1である。

4 Bが死亡した後、Aがすべての財産を第三者Gに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、
 FはGに対して遺留分を主張することができない。




--------------------------------------------------------------------------

【問 9】「民法/不法行為」
 


正 解 1

 1.正 使用者責任における損害賠償債務は、不真正連帯債務であり、相手方に債務を弁済する
    以外の事柄については、連帯債務者間で影響しない。
     したがって、従業員の損害賠償債務が時効になって消滅しても、使用者の損害賠償債務は
    消滅しないということである。

 2.誤 被害者が即死の場合であっても、被害者には精神的な損害が発生するので、被害者の
    慰謝料請求権について、被害者の相続人は相続することができる。

 3.誤 被害者に対して全額を賠償した使用者(会社)は、被用者(従業員)に対して「信義則上相当な限度」
    で求償できる。しかし、常に全額を求償できるわけではない。

 4.誤 不法行為によって生じた損害の公平な分担を図るため、被害者側に過失(親などの保護者に過失)
    がある場合は、過失相殺を考慮することができる。

   選択肢2~4は勝手に決めつけていますね。





【問 10】「民法/相続」
 


正 解 4


 1.誤 Bが死亡すると、法定相続人は配偶者であるCと子であるAとDの3人であるが、Cは死亡している。
    また、Dも死亡しているが、Dには子Fがいるため、代襲相続が認められる。
     したがって、相続人はAとFである。法定相続分はAが2分の1、Fが2分の1となる。

 2.誤 相続財産は共同相続人の共有となる。
     したがって、共同相続人は、それぞれ使用する権利があるので、当然に建物の引き渡しを請求できるわけではない。

 3.誤 Aが死亡した場合、まず「配偶者」はいない。次に子(直系卑属)もいない。
     そして親(直系尊属)は、父Bがいる。よって、父Bのみが法定相続人となる。

 4.正 「兄弟姉妹は遺留分がない」
      Aが死亡した場合、兄の子Fは兄Dの地位を承継しているため、遺留分はない。

   図を描かないと時間がかかります。




●合格のポイント●

1.従業員の損害賠償債務が時効になって消滅しても、使用者の損害賠償債務は消滅しない。
2.被害者が即死の場合であっても被害者の相続人は慰謝料請求権を相続する。
3.使用者(会社)は、被用者(従業員)に対して「信義則上相当な限度」で求償できる。
4.被害者側に過失(親などの保護者に過失)がある場合は、過失相殺を考慮される。

使用者責任
(1)使用者(会社)は、被用者(従業員)が事業の執行につき第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。
(2)使用者責任が成立するには、被用者(従業員)に不法行為責任が成立することが必要である。
(3)使用者責任が成立すれば、被害者は、使用者(会社)にも損害賠償を請求することができる。
(4)被害者に損害を賠償した使用者(会社)は、被用者(従業員)に求償することができる。



相続人

   配偶者(夫・妻)は、常に相続人となる。
 1 (嫡出子・非嫡出子・養子等)は、常に相続人となる。
   子が被相続人の死亡以前に死亡していた場合には、その子(孫)が代襲相続する。
 2 (孫・曾孫(ひまご))がいない場合には、直系尊属(父母や、父母がいなければ祖父母)が相続人となる。
 3 (孫・曾孫)も直系尊属いなければ、被相続人の兄弟姉妹が相続人となる。

遺留分

兄弟姉妹以外の相続人は、遺留分として、次の額を受ける。
①直系尊属のみが相続人であるときは、被相続人の財産の3分の1。
②その他の場合には、被相続人の財産の2分の1
コメント

[道場]試験に出たウソ800<法令上の制限・税他訂正>

2013-09-17 | Weblog
[道場]試験に出たウソ800にご参加いただきありがとうございました。
講義中に訂正しましたが、講座の性質上もう一度確認のため掲載いたします。

公益上必要な建築物 (P9)

⑪ 市街化調整区域における医療施設の建築を目的とした1ヘクタールの土地の区画形質の変更には、
 常に開発許可が不要である。

訂正
⑪ ○ → ×


⑫ 社会福祉施設の建築の用に供する目的で行う開発行為は、準都市計画区域におけるものであっても、
 その規模の大小を問わず、開発許可を受けることなく、行うことができる。

訂正
⑫ ○ → ×



⑬ 市街化区域内において行う1,000㎡以上の開発行為で、図書館である建築物の建築の用に供する
 目的で行うものは、開発許可が不要である。

訂正
⑬ × → 

公益上必要な建築物を建築する目的で開発行為を行う場合、場所や規模を問わず、常に許可不要である。
医療施設・大学・社会福祉施設等は、公益上必要な建築物にあたらない。
駅舎・変電所・公民館図書館等は、公益上必要な建築物にあたる。

--------------------------------------------------------------------------

建築基準法①(用途規制)

カラオケボックス (P16)
⑨ 建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域
 であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなくても、カラオケボックスを建築
 することができる。

訂正
⑨ × → 

第二種住居地域~工業専用地域で、建築できる。
過半が近隣商業地域である


映画館
⑩ 近隣商業地域内において映画館を建築する場合は、客席の部分の床面積の合計が200 平方
 メートル未満となるようにしなければならない。

訂正
⑩ ○ → ×

近隣商業地域内は、客席の部分の床面積にかかわらず、映画館を建築できる。

--------------------------------------------------------------------------

国土利用計画法
事後届出の要否(P28)

④ Aが所有する市街化調整区域内の土地5,000 平方メートルとBが所有する都市計画区域外の
 土地12,000 平方メートルを交換した場合、D及びEは事後届出を行う必要はない。

訂正
D及びEは → A及びBは

--------------------------------------------------------------------------

不動産取得税
税率(P43)
⑦ 平成25年4月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、100分の3である。

訂正
⑦ × → 

不動産取得税の標準税率は100分の3(3%)である。
なお、店舗、事務所、倉庫等の住宅以外の家屋に係る不動産取得税の標準税率は、4%である。



ご不便をおかけいたしましたことを心よりお詫び申し上げます。
コメント

[道場]試験に出たウソ800<宅建業法訂正>

2013-09-16 | Weblog
[道場]試験に出たウソ800にご参加いただきありがとうございました。
講義中に訂正しましたが、講座の性質上もう一度確認のため掲載いたします。

<宅建業法>
免許の更新(P9)
① 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者が、乙県内に事務所を設置することなく、
 乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

訂正
① ○ → ×(解答ページP12)
乙県に事務所を設置しているわけではないので、国土交通大臣の免許を受ける必要はない。

--------------------------------------------------------------------------

業者名簿・変更の届出(P10)
⑤ 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受けた場合、
 乙県に備えられる宅地建物取引業者名簿には、その指示の年月日及び内容が記載される。

訂正
乙県に備えられる → 甲県に備えられる
業務停止処分の場合も、同様である。
甲県に備えられる宅地建物取引業者名簿に記載される。

--------------------------------------------------------------------------

業務停止処分(宅建業者)(P54)
② 甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者
 でない者を相手に乙県内でマンション(建築工事完了前)の分譲を行う場合に、Aが宅地建物取
 引業法第41条第1項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったときでも、乙県知事は、Aに
 対し業務停止を命ずることはできない。

訂正
② ○ → ×(解答ページp56)
指示処分・業務停止処分の処分権者は、免許権者と業務地を管轄している都道府県知事である。





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[道場]試験に出たウソ800<9月15日(日)法令上の制限>

2013-09-12 | Weblog
試験に出たウソ800講座

2013合格を目指す!黒田の宅建道場 第2弾
 「道場: 試験に出た800のウソ肢をつぶせば受かる!
   黒田の究極宅建講座(制限)(全2回/2回)」

試験に出たウソ800
回数 実施日

第2回 2013年9月15日(日)16:00~18:30

宅建試験攻略の正攻法は過去問の繰り返しにあることは言うまでもありません。
過去問で繰り返し出題されている”ウソ”を攻略することは、もっとも効率の良い勉強法のひとつです。
「でたところ=でるところ」に的を絞り、少ない時間で最大の効果を得ることが本講座の目的です。

「ウソをホントに替えましょう!」




                        参加された方に合格鉛筆をプレゼント


詳細・お申し込みはオプション講座のページ
または、こちらのページ



お知らせ
質問ほっとメール
goro-go_k @ hotmail.co.jp
@を小文字にしてください

ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。
ご質問の際には受講された(されている)本校、講座名をお知らせください。




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[道場]試験に出たウソ800<9月08日(日)開講>

2013-09-06 | Weblog
試験に出たウソ800講座

2013合格を目指す!黒田の宅建道場 第2弾
 「道場: 試験に出た800のウソ肢をつぶせば受かる!
   黒田の究極宅建講座(業法・制限)(全2回)」

試験に出たウソ800
回数 実施日
第1回 2013年9月08日(日)16:00~18:30
第2回 2013年9月15日(日)16:00~18:30

宅建試験攻略の正攻法は過去問の繰り返しにあることは言うまでもありません。
過去問で繰り返し出題されている”ウソ”を攻略することは、もっとも効率の良い勉強法のひとつです。
「でたところ=でるところ」に的を絞り、少ない時間で最大の効果を得ることが本講座の目的です。

「ウソをホントに替えましょう!」




                        参加された方に合格鉛筆をプレゼント


詳細・お申し込みはオプション講座のページ
または、こちらのページ



お知らせ
質問ほっとメール
goro-go_k @ hotmail.co.jp
@を小文字にしてください

ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。
ご質問の際には受講された(されている)本校、講座名をお知らせください。




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正問集の作り方(2006問5抵当権)

2013-09-06 | Weblog
【2006 問5】
 Aは、Bから借り入れた2,400万円の担保として第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。
 Aは、さらにCから1,600万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に第二順位の抵当権を
設定した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 抵当権の実行により甲土地が競売され3,000万円の配当がなされる場合、BがCに抵当権の順位を
 譲渡していたときは、Bに1,400万円、Cに1,600万円が配当され、BがCに抵当権の順位を放棄して
 いたときは、Bに1,800万円、Cに1,200万円が配当される。
 <知らないからパス

 2 Aが抵当権によって担保されている2,400万円の借入金全額をBに返済しても、第一順位
          (抵当権は、被担保債権が消滅すれば、消滅する「付従性」)
の抵当権を抹消する前であれば、Cの同意の有無にかかわらず、AはBから新たに
2,400万円を借り入れて、第一順位の抵当権を設定することができる。×
  (Bの第一順位の抵当権は消滅し、順位上昇の原則によりCの抵当権が第一順位となる。)


 3 Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、
(第一順位の抵当権が設定された当時には建物が存在しなかった場合、 
Cが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。×                       
                       法定地上権は成立しない。)

 4 Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を2年とする甲土地の賃貸借
(抵当権設定登記後に設定された賃貸借は
契約を締結した借主Dは、Bの同意の有無にかかわらず、2年間の範囲で、Bに対して
                              その期間の長短を問わず、 
賃借権を対抗することができる×
原則として、抵当権者「買受人」に対抗できない。)

よって、2・3・4が明らかに誤りなので1が正しいらしい。
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