必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

「スーパー合格講座」GW集中受講にお薦めクラス

2011-04-27 | Weblog
水道橋本校にて「スーパー合格講座」
GW集中受講にお薦めクラスを担当します。


それから・・・
GW中のお薦めです。
もしお時間がありましたら、
以下のページをご覧ください。
学習に役に立つと思います。

住宅瑕疵担保履行法


都市計画


免除科目対象の方

景品表示法


住宅金融支援機構


宅建業者に勤務されていない方
全国住宅展示場一覧


次回更新は連休明けの予定です。

みなさん!頑張ってください、
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建物区分所有法のヤマ・・・番外編

2011-04-22 | Weblog
建物区分所有法の全体構造
建物区分所有法のなかで定められている共同生活のルールには、
「物」に関するルールと・住民の自治に関するルールがあります。

① 法定共用部分
数個の専有部分に通ずる廊下または階段
その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分
(たとえば、基礎・土台部分・エレベーター室など)をいいます。
② 規約共用部分
専有部分の適格性を備えた建物の部分や附属の建物のうち、規約により共用部分とされたもの
(たとえば、集会室など)をいいます。


そこで、最近の傾向から出題されそうなところをピック・アップしました。

区分建物の表題登記の申請は、その一棟の建物に属する他の建物の
表題登記の申請と共にしなければならない。

最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、
規約共用部分敷地の権利関係に関する4つの事項
(規約共用部分・規約敷地・分離処分禁止の例外・各専有部分に係る敷地利用権の割合)に限って、
規約を設定することができる。
(1)規約共用部分の定め、
(2)規約敷地の定め、
(3)分離処分禁止を排除する定め、
(4)専有部分と一体化される敷地利用権の割合について


(1)規約共用部分(集会室や管理人室)の登記は、規約共用部分とされた専有部分の表題部に記録する。
(2)法定共用部分(廊下やエレベーター室等)は、登記できない

区分所有建物の共用部分には、法定共用部分と規約共用部分がある。
このうち、法定共用部分については、構造上、共用部分であることが明らかであり、
そもそも共用部分たる登記をすることはできない。
また、規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、区分所有者名義の共有登記ではなく、
表題部に“共用部分たる旨の登記”をしておく必要がある。



集会
(1)区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対して、
  会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
(2)管理者がいないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する
  ものは集会を招集することができる。
(3)いずれの場合にも、定数は規約で減ずることができる。

集会招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、
会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。
ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

また、集会は、区分所有者全員の同意があるときは、
招集の手続きを経ないで開くことができる。

集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員
書面又は電磁的方法による合意があったときは、
書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす

集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
この場合、議事録を電磁的記録により作成する場合でも、規約にその旨の定めを要しない。

議事録の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
議事録そのものを、建物内の見やすい場所に掲示することを要しない。

復旧および建替え
建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合は集会において、
区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数で、滅失した共用部分を
復旧する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。

建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

建替え
建替え決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、招集通知を当該集会の会日より少なくとも
2ヵ月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

集会においては、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、
建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の全部もしくは一部を含む土地に
新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められない。


管理組合の管理者と管理組合法人
1 管理組合
管理組合とは、マンションの管理を行うための団体である。
なお、区分所有者は、当然に管理組合の構成員(組合員)となるので、
管理組合の集会の決議や規約の拘束を受け、脱退することはできない。

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、
この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
この場合、区分所有者であれば、当然に管理組合の構成員となる。
管理組合の構成員になるか否かは、各区分所有者の意思に委ねられているわけではない。


2 管理者
マンションの管理は、原則として区分所有者全員でしなければならない。
しかし、全員で管理することが困難な場合もある。
そこで、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議により、
マンションの管理を常時行うべき者として、管理者を選任することができる。

3 理事・監事
法人化された管理組合(管理組合法人)には、その代表者として、
理事を必ず置かなければならない。
また、理事の業務執行や管理組合法人の会計を監査するために、監督者として、
監事も必ず置かなければならない。

理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

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(民法の)賃貸借・借地借家法のコラボの問題・・・補講

2011-04-20 | Weblog
2005
〔問15〕動産の賃貸借契約建物の賃貸借契約 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借
   同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法40条に規定する一時使用目的の
   建物の賃貸借
を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
   正しいものはどれか。

1 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、
  建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2  賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、
  動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、
  建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、
  建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約と
 みなされる。

4  契約期間を定めた場合、賃借人は、
  動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、
  建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。



●合格のポイント●

「動産の賃貸借」→「民法上の賃貸借」と言い換えただけ!
だから、「動産の賃貸借」=民法上の賃貸借と借地借家法を対比させる問題なのです。
しかし、肢3の正解肢はお約束、肢1、2も基本事項なので肢4に惑わされないようにしてください。
「留保」???これが罠です。
意味は・・・権利や義務を残留(なくならずに残っていること)・保持すること。

1.誤 民法上の賃貸借は、合意のみによって成立します。
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借も特に規定はないので同様です。
    ただし、定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借は書面が要件となります。

2.誤 賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。

3.正 民法の賃貸借では、存続期間は20年を超えることはできず、
   これより長い期間を定めてもその期間は20年になるが、最短期間の定めはありません
    (民法の場合は動産とも書いてあるように、レンタルDVDの一泊二日も可能なわけです。)
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借(定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借以外)では、
   期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。
    なお、建物賃貸借の最長期間については、制限がありません

4.誤 民法の賃貸借、借地借家法の適用のある建物の賃貸借契約では、当事者が賃貸借の
   期間を定めた場合であっても、その一方又は双方はその期間内に解約をする権利を留保できる。
    なお、この場合は期間の定めのない賃貸借の解約の申入れの規定が適用されます。



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お知らせ・・・


長期連休中は
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を担当します。

その準備のため、期間中は更新をお休みします。

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連帯債務・連帯保証のコラボの問題・・・補講

2011-04-14 | Weblog
2004
〔問6〕 
  AとBが1,000万円の連帯債務をCに対して負っている(負担部分は1/2ずつ)場合と、
 Dが主債務者として、Eに1,000万円の債務を負いFはDから委託を受けてその債務の
 連帯保証人となっている場合の次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 1,000万円の返済期限が到来した場合,CはA又はBにそれぞれ500万円までしか請求できないが、
 EはDにもFにも1,000万円を請求することができる、

2 CがBに対して債務の全額を免除しても,AはCに対してなお500万円の債務を負担しているが、
 EがFに対して連帯保証債務の全額を免除すれば、Dも債務の全額を免れる。

3 Aが1,000万円を弁済した場合には、Aは500万円についてのみBに対して求償することができ、
 Fが1,000万円を弁済した場合にも、Fは500万円についてのみDに対して求償することができる。

4 Aが債務を承認して時効が中断してもBの連帯債務の時効の進行には影響しないが、
 Dが債務を承認して時効が中断した場合にはFの連帯保証債務に対しても時効中断の効力を生ずる。








1.誤 Cは債務者の一人・債務者全員に同時に、順次に、債務の全部(または一部)の履行を請求できる。
    Eは主たる債務者・連帯保証人のどちらにも、同時に全額請求できる。
    したがって、前半部分 (連帯債務) が誤り、後半部分 (連帯保証) は正しい。


2.誤 債権者が連帯債務者の一人Aに債務の全額を免除した場合、AはBの負担部分について
   債務を免れる。
    しかし、債権者が連帯保証人の保証債務全額を免除しても、主たる債務者の債務は消滅しない。
    したがって、前半部分 (連帯債務) は正しいが、後半部分 (連帯保証) が誤り。


3.誤 連帯債務者の一人Bが全額の弁済をしたときは、他の連帯債務者Bに対し、Bの負担部分について
   求償できる。
    主たる債務者から委託を受けた保証人が主たる債務者に代わって弁済したときは、主たる債務者に対し
   全額求償権できる。(他人の借金などを肩代わりしたので当然でしょう。)
    したがって、前半部分 (連帯債務) は正しいが、後半部分 (連帯保証) が誤り。

  ****ここまでは何とか誤りと判断できたと思いますが、いかがでしょうか?****


4.正 連帯債務者の一人が債務を承認してその者につき時効が中断しても、他の連帯債務者の時効の進行は
   中断しない。
    しかし、主たる債務者について生じた事由は、連帯保証人にもその効力を及ぼす。(付従性)
    したがって、前半部分 (連帯債務) 、後半部分 (連帯保証) ともに正しいのです。
 
     このような問題は、単なる語呂合わせで覚えたり、債務の承認は相対効と覚えたりすると危険です。
     権利関係は(暗記も必要ですが)、理解をしてから覚えてください。
     最近では、コラボの問題もあり、このように対比させる問題は必要以上に難しく感じますので、
    問題演習を繰り返し、1肢1肢検討して、特にこの形式の問題では、前半部分・後半部分についても、
    上図のような図を描き、よく注意して丁寧に解いていくようにしてください。。

   以上頑張って、説明してみましたが、分かりにくい点・説明不足な点がありましたら、教えてください。
      よろしくお願いします。
   図が違っておりましたので、訂正しました。
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物権変動~時効と登記・・・補講

2011-04-11 | Weblog
1 時効の完成に不動産を取得した者に対して、時効による所有権の取得を対抗
 する場合には、登記は不要である。



従って、Cが時効完成前に登記をしても、時効完成後に登記をしても、結論は同じ。
注意すべきはCの登場時期なのです。


平成10年(問2)改

肢3 CがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、
  Cの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Bは登記がなくても
  時効による甲土地の所有権の取得をCに対抗することができる

Bは登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をCに対抗することができるので、正しい。



2 時効の完成に不動産を取得した第三者に対して、時効による所有権の取得を対抗
 する場合には、登記が必要である。





平成19年(問6)

肢4 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後
  乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

取得時効が完成しても、その旨の登記がなければ時効完成の第三者に対抗できないので、正しい。




以上、時効と登記はややこしいので、補足説明をしました。


次回予告
「連帯債務・連帯保証のコラボの問題」


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22年宅建試験・重要問題と解説14

2011-04-08 | Weblog
【問8】 保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 保証人となるべきものが、主たる債務者と連絡を取らず、同人からの委託を受けないまま債権者 
 に対して保証したとしても、その保証契約は有効に成立する。


2 保証人となるべき者が、口頭で明確に特定の債務につき保証する旨の意思表示を債権者に対して
 すれば、その保証契約は有効に成立する。


3 連帯保証ではない場合の保証人は、債権者から債務の履行を請求されても、まず主たる債務者に
 催告すべき旨を債権者に請求できる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、
 又は行方不明であるときは、この限りではない。


4 連帯保証人が2人いる場合、(連帯保証人間に連帯の特約がなくても、)連帯保証人は各自全額につき保証責任を負う。



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【問10】*解説* 正解 2 (民法・保証)



1.正 保証委託があることは、保証契約成立の要件ではない。したがって、保証委託がない保証契約
   も有効に成立する。保証契約は、主たる債務者の意思に反して結ぶことも可能である。

2.誤 保証契約は、改正により、その効力の発生には、書面または電磁的記録の作成が必要となった。

3.正 連帯保証ではない保証人は、債権者が主たる債務者に催告することなく、いきなり保証人に請求
   してきた場合には、原則として保証人は、「まず,主たる債務者に催告してくれ」と言って、請求を
   拒むことができる[催告(さいこく)の抗弁権(こうべんけん)]。
    しかし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又は行方不明であるときは、この限りではない。


4.正 連帯保証人が2人以上いる場合、連帯保証人は各自全額につき保証債務を負担する。
    連帯保証とは、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担する旨合意した保証をいう。
    したがって、債権者は、弁済期になれば、主たる債務者・連帯保証人のいずれに対しても、
   全額の請求をすることができる。
    連帯保証人には分別の利益はない。


●合格のポイント●

 正解肢は重要改正なので当然知っていなければなりません(やっと出た)。
 他の記述は、肢3はやや細かいですが、保証・連帯保証の基本問題です。


保証債務の付従性(ふじゅうせい)
(1)主たる債務が成立していない場合には、保証債務も成立しない。
(2)主たる債務が消滅すると、それに伴って保証債務も消滅する。
(3)主たる債務者について生じた事由の効力は,原則として保証人にも及ぶ。
  たとえば、主たる債務の消滅時効の中断保証人にもその効力が及ぶ


連帯保証の性質
(1)連帯保証人は、催告・検索の抗弁権を行使することができない。
(2)連帯保証人には分別の利益はない。
(3)連帯保証人に生じた事由は、「履行」「相殺」の他に、「請求」「混同」「更改」についても、
  主たる債務者に対して効力が生じる。



連帯債務・連帯保証のコラボの問題が出るので、注意!

例えば、
2008【問6】 AからBとCとが負担部分2分の1として連帯して1,000万円を借り入れる場合と、
DからEが1,000万円を借り入れ、Fがその借入金返済債務についてEと連帯して保証する場合と
に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
のように出題されます。
ウォーク問の問87です。問84(2004問6)も類似問題です。

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22年宅建試験・重要問題と解説13

2011-04-04 | Weblog
【問10】 遺言に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 自筆証書遺言は、その内容をワープロ等で印字していても、日付と氏名を自書し、押印すれば、
 有効な遺言となる。

2 疾病によって死亡の危急に迫った者が遺言をする場合には、代理人が2名以上の証人と一緒に
 公証人役場に行けば、公正証書遺言を有効に作成することができる。

3 未成年であっても、15歳に達した者は、有効に遺言をすることができる。

4 夫婦又は血縁関係がある者は、同一の証書で有効に遺言をすることができる。



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【問10】*解説* 正解 3 (民法・相続)


1.誤 「ワープロ等で印字したもの」、「他人に口述筆記させたもの」は、日付・氏名を自書しても、
   自筆証書による遺言とは言えません

2.誤 疾病その他の事由によって死亡の危急に迫った者が遺言をしようとするときは、証人3人以上の
   立会いをもって、その1人に遺言の趣旨を口授して、これをすることができる。
    この場合においては、その口授を受けた者が、これを筆記して、遺言者及び他の証人に読み聞かせ、
   又は閲覧させ、各証人がその筆記の正確なことを承認した後、これに署名し、印を押さなければならない。
   (民法976条1項)

3.正 満15歳に達した者は、遺言をすることができる。

4.誤 遺言は、2人以上の者が同一の証書ですることができない。


●合格のポイント●

肢3が自信を持って正解だとわかる学習をしてください。

肢1は何か変だと思えればいいと思います。2、4はスルーしてください。

以下重要なポイントは

(1)相続の承認・放棄は、相続人が相続の開始を知った時から3カ月以内にしなければならない。

(2)相続の承認・放棄の撤回は、原則としてできない。

(3)相続人が数人いるときは、限定承認は、共同相続人の全員が共同して行わなければならない。

(4)遺言は、満15歳以上であればすることができる。
   遺言をするのに行為能力は不要である。

(5)遺言は、いつでも撤回することができる。
   また、内容の異なる新たな遺言をした場合も前の遺言を撤回したことになる。

(6)兄弟姉妹には、遺留分はない

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水道橋本校宅建スーパー合格講座実施の予定(4/3)

2011-04-01 | Weblog
明日4月3日(日)13:00~
水道橋本校

2011 宅建スーパー合格講座(権利関係B①-②)

は通常通り、実施の予定です。


なお、お出かけの前に、お手数ですが、
LECホームページ
をご確認いただきますようお願い申し上げます。








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お知らせ・・・

左下にあるのが、ポイント募金が行えるサイトです。
各サイトのロゴにカーソルを合わせると、募金期限や募金方法が表示されます。
また、クリックすると各サイトに飛びます。

意外と知られていない、ポイントやマイルを使った募金です。
余っているポイントや眠ってるポイントを震災復興支援に有効活用していただきたく、
どうかよろしくお願いします。

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22年宅建試験・重要問題と解説12

2011-04-01 | Weblog
【問2】 AがA所有の甲土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述のうち、
民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

1 Aが死亡した後であっても、BがAの死亡を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない
場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。


2 Bが死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。


3 18歳であるBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが18歳であることをCが
知った場合には、CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。


4 Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間で売買契約を締結しても、
あらかじめ、A及びDの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。





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【問2】*解説* 正解 4 (民法・代理)




1.誤 任意代理、法定代理とも、代理人が死亡・破産手続開始の決定・後見開始の審判を受けたとき、
   または本人が死亡したときは、代理権は消滅する。
    したがって、本人の死亡について代理人が善意無過失の場合でも、代理権は消滅し、BはAの
   代理人として有効に甲土地を売却することはできない。

2.誤 代理人が死亡すれば、法定代理・任意代理とも、代理権は消滅します。
    代理権は代理人に一身専属なので、相続によってその地位を承継することはできません。


3.誤 代理人は行為能力者であることを要しない(制限行為能力者であっても、代理人になることができる)。
    本人は、代理人が制限行為能力者であることを理由に、契約を取り消すことはできない。

<参考>

本 人A

  |

代理人B (未成年者)  ――――  相手方C

**Bが損する契約をした場合、本当に損をするのはBに依頼したAです。
(Aの自業自得)


4.正 代理人は、本人を代理して自分と契約すること(自己契約)や、契約当事者の双方の代理人になって契約
   すること(双方代理)は、原則としてできない。
    もし、このような契約を行ったときには,無権(むけん)代理(だいり)となる。
    ※本人や相手方の利益が害されるおそれがあるからです。

    しかし、自己契約または双方代理であっても、本人の許諾(あるいは追認)があれば有効な代理行為となる。
    *損する人の許諾・追認があれば、法律の出る幕はないのでしょう。

    <ひっかけ注意>
     双方代理の場合A及びDの承諾とあれば○
               AまたはDの承諾とあれば×

  +α:双方代理の場合であっても、単なる債務の履行・登記の申請については、行うことができる。



●合格のポイント●

頻出なのでこちらも要チェック!!

無権代理

(1)代理権を有しない者が代理人として結んだ契約は、原則として本人に対して効力を生じない。

(2)本人は,無権代理行為を追認したり、追認を拒絶することができる。
   本人が追認した場合は、原則として、契約の時から有効な代理行為があったことになる。

(3)追認は、無権代理人に対して行っても、契約の相手方に行ってもよい。


相手方保護の制度

(1)無権代理行為の相手方は、無権代理について悪意であっても、相当の期間内に
   無権代理行為を追認するか否かを確答(かくとう)すべき旨を本人に催告することができる。
   その期間内に本人が確答しないときは追認を拒絶したものとみなす。

(2)無権代理行為の相手方は、無権代理について善意である場合には、本人の追認がない間は、
   無権代理人が結んだ契約を取り消すことができる

(3)本人が無権代理行為を追認しない場合には、無権代理であるということについて善意かつ無過失の相手方は、
   原則として、無権代理人に対し、履行または損害賠償の請求をすることができる

(4)与えられた代理権の範囲を越えた場合や、代理権が消滅した場合でも、相手方が善意無過失であれば、
  表見(ひょうけん)代理(だいり)が成立する。


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どうかよろしくお願いします。

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