必勝!合格請負人 宅建試験編

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24年宅建試験・重要問題と解説5

2012-11-29 | Weblog
【問 30】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明
     に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に
 規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなけれ
 ばならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。


2 建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設
 が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関
 する事項を説明しなければならない。


3 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が
 記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容
 までを説明する必要はない。


4 昭和55年に竣(しゅん)工した建物の売買を行う場合、当該建物について耐震診断を実施
 した上で、その内容を説明しなければならない。


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【問30】「重要事項説明」 

正 解 2

1. 誤 建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律5条1項に規定する住宅性能評価
    を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
     (建物の売買・交換のみ)

2. 正 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設の整備の状況
     (整備されていない場合には、その整備の見通しおよびその整備についての特別
     の負担に関する事項)を説明しなければならない。
          
3. 誤 石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、
    その内容を説明しなければならない(建物のみ)。

4. 誤 建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律4条1項に規定する一定の耐震診断
    を受けたものであるときは、その内容(建物のみ)を説明しなければならない。
     しかし、耐震診断を実施する義務はない。

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24年宅建試験・重要問題と解説4

2012-11-22 | Weblog
【問29】 宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の
    売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この
    問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。


1 A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、
 A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に
 通知しなければならない。


2 A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の
 報告を電子メールで行うことはできない。


3 A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で
 一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2
 の規定に基づく書面を交付しなければならない。


4 A社がBと一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社がBに対し
 当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかに
 しなければならない。



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【問29】「媒介契約規制」 

正 解 2

1. 正 宅建業者は、登録に係る物件について売買または交換の契約が成立したときは、
    遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。
     通知すべき事項は、
    ①(登録済証に記載された)登録番号
    ②取引価格 
    ③契約の成立年月日 である。

2. 誤 宅建業者は専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者に対して業務の処理状況の
    報告しなければならない。
     形式は制限がないので、文書でも口頭でも電子メールでも可。
     
3. 正 宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく、一定事項を
    記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者に交付しなければならない。
     一般媒介契約であっても同様である。

4. 正 宅建業者が、売買すべき価額または評価額について意見を述べるときには、必ず、
    その根拠を示さなければならない(口頭でも可)。
     一般媒介契約であっても同様である。

※なお、貸借の媒介契約の場合は、媒介契約書面を作成する必要はない。
 → 媒介契約の規制はない(口約束でもよい)。


・・・次はここが出る?!


物件情報を指定流通機構に登録しようとする場合は、次の事項を登録しなければならない。

①宅地または建物についての所在、規模、形質、売買すべき価額
②宅地または建物に係る都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なもの
③当該専任媒介契約が宅地または建物の交換の契約に係るものである場合にあっては、
 当該宅地または建物の評価額
④当該専任媒介契約が専属専任媒介契約である場合にあっては、その旨

 登録は、専任媒介契約および専属専任媒介契約の場合は、宅建業者に義務付けられているが、
一般媒介の場合でも、任意で登録することは可能である。
 → 一般媒介の場合で登録しない場合でも、
  指定流通機構への登録に関する事項を記載しなければならない。

 そして、指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構から交付される登録を証する書面
登録済証)を、遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない
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24年宅建試験・重要問題と解説3

2012-11-10 | Weblog
【問 28】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいく
つあるか。


ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、
 当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、
 法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。


イ 居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物
 の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をする
 ことができない。


ウ 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の
 売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で
 当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、法第32条に規定する誇大広告等
 の禁止に違反することはない。


エ 新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、
 建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。


1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ


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【問28】「広告規制」 

正 解 1

ア. 誤 宅建業者は、広告をするときには、そのつど、取引態様の別を明示しなければならない。
     自  ら  売買   交換   ×
     代理して  売買  交換  貸借
     媒介して  売買  交換  貸借
     しかし、自ら貸借は取引にあたらない。転貸も同様である。
     したがって、宅建業法の規制はない。
<重要>
     自ら貸借転貸借を含む)は、「取引」ではないので、免許不要である。
     宅建業法の規定は適用されない
                                       <重要>


イ. 正 建築確認申請中でも貸借契約に関しては、規制はない。
     ただし、すべての取引態様における広告をすることができない。
     貸借契約を媒介・代理する場合、広告開始時期の制限は受けるが、
    契約締結時期の制限はない。

ウ. 誤 インターネット広告の場合は成約後は更新が必要である。

エ. 誤 建築確認申請中は、すべての取引態様における広告をすることができない。

     工事の完了前では、当該工事に必要な許可・確認等が下りた後でなければ、
    すべての取引態様における広告をすることができない。
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24年宅建試験・重要問題と解説2

2012-11-03 | Weblog
【問 27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。


1 免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨を
Aが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。


2 Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許
 を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。


3 Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を
 受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。


4 G社(甲県知事免許)は、H社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、H社
 を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なけ
 ればならない。



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【問27】「免許」 

正 解 1


1. 正 個人業者が死亡 → 相続人が、死亡を知った日から30日以内に届出

2. 誤 自ら貸借は免許不要。問われているのはCのみ。
     
3. 誤 自ら貸借は免許不要。転貸も同様である。
  自ら貸借(転貸借を含む)は、「取引」ではないので、免許不要である

4. 誤 宅建業者が合併消滅した場合、消滅会社の代表役員であった者が、消滅会社の
    免許権者に、30日以内に、届出をしなければならない。
     したがって、G社を代表する役員であった者が甲県知事に、届出をしなければならない。


次はこのように出る?!

1)宅建業者が死亡、合併により消滅した場合、当該業者の免許は、
 死亡、合併消滅の時に効力が失われる。

2)宅建業者の免許の効力が失われた場合でも、その者(破産・解散・廃業の場合)、
 または、一般承継人(死亡・合併の場合)は、
 当該業者が締結した取引を結了する目的の範囲内では宅建業者とみなされる。

選択肢2改題
3)Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、
 D社に依頼する場合、D社は免許を受けなければならない。 (正)
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