必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

国土利用計画法 事後届出

2012-07-29 | Weblog
事後届出の要件
①一定面積以上の※
 市街化区域内では,2,000㎡以上
 市街化区域以外の都市計画区域内では,5,000㎡以上
 都市計画区域外では,10,000㎡(1ha)以上
②一団の
③土地に関する権利を
④対価を得て
⑤移転・設定する契約(予約を含む)
を締結した場合には、権利取得者(買主等)は、
原則として、都道府県知事への届出が必要である。

事後届出制の場合、権利取得者(買主等)を基準に判断

※個々の面積は小さくても、取得する土地の合計が上記の面積以上となる場合には、個々の取引ごとに届出が必要。
上段の事後届出を参照
国土交通省→一団の土地取引


参考
•国土交通省 事後届出制リーフレット






コメント

建築確認のまとめ

2012-07-27 | Weblog
建築確認のまとめ(建築確認の要否)

1. 自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して共同住宅(その床面積の合計500㎡)にしようとする場合は、
建築確認を受けなければならない。

2. 木造3階建て、延べ面積500㎡、高さ10mの一戸建て住宅の大規模の修繕をする場合、
 建築確認を受けなければならない。


3. 鉄骨造2階建て、高さ8m、延べ面積200㎡の一戸建て住宅の新築については、建築確認を受けなければならない。

4. 都市計画区域(都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)内において
 建築物を新築する場合には、当該建築物の規模にかかわらず、建築確認を受けなければならない。

5. 準防火地域内において建築物の改築をする場合には、当該建築物の用途、構造又は規模にかかわらず、
 建築確認を受けなければならない。

6. 文化財保護法の規定によって重要文化財として指定された建築物の大規模の修繕をする場合、建築確認が不要である。





<解説>

1.用途を変更して特殊建築物(100㎡超)とする場合、原則、建築確認が必要である。

2.大規模建築物の大規模の修繕をする場合、原則、建築確認が必要である。

3.大規模建築物を新築する場合、原則、建築確認が必要である。

4.都市計画区域内において新築する場合、原則、建築確認が必要である。

5.防火・準防火地域内において増改築・移転をする場合、建築確認が必要である。

6.重要文化財は建築基準法の規定は適用されない。

ゴロゴ30(語呂合わせ)
コメント

開発許可と事後届出の数字

2012-07-25 | Weblog








コメント

ゴロゴ30(語呂合わせ)

2012-07-22 | Weblog
手付金等保全措置

重要事項説明不要で37条書面必要的記載事項

コメント

23年宅建試験・重要問題と解説31

2012-07-21 | Weblog
【問7】 Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し
    適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び
    判例によれば、誤っているものはどれか。

1 BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、
 Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。


2 Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する
 賃料債権について先取特権を有する。


3 Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、
 合意解除の効果を対抗することができない。


4 Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに
 通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

--------------------------------------------------------------------------

【問 7】 [民法/賃借権の譲渡と転貸]

正 解 4

1.正 賃貸人は、賃借人に対する賃料の限度で、転借人に対し、賃料を直接自分に払う
   よう請求することができる。

2.正 建物の賃貸人の先取特権は、賃借人・転借人がその建物に備え付けた動産、転貸人
   が受けるべき金銭についても存在する。

3.正 賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除しても、特段の事情がない限り賃貸人は解除を
   もって転借人に対抗することはできない。

4.誤 債務不履行を理由に賃貸借を解除するには、賃貸人は賃借人に対して催告すれば足り、
   転借人にその支払いの機会を与える必要はない。


●合格のポイント●

(1)転貸の場合、賃貸人は、賃借人だけでなく転借人に対しても賃料を請求することができる。

 賃貸借契約の終了と転貸借
(1)借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、
  賃貸人は、転借人に対しそのことを通知しないと、転借人に対抗できない。
   そして、賃貸人がその通知をしたときは、転貸借は、その通知後6カ月を経過すると終了する。

(2)建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が賃貸人と賃借人との合意解除により
  終了したときは、原則として賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を対抗することができない

(3)建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が賃借人の債務不履行を理由に解除された
  ときは、原則通り、転貸借契約も終了する。
コメント

23年宅建試験・重要問題と解説30

2012-07-13 | Weblog
【問2】 Aは、自己所有の甲不動産を3か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、
    その代金全額を受領することを停止条件として、Bとの間でB所有の乙不動産を
    2,000万円で購入する売買契約を締結した。
     条件成就に関する特段の定めはしなかった。
     この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったBが、
 甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間
 の売買契約の履行を求めることができる。


2 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が
 未定である間は、相続することはできない


3 停止条件の成否が未定である間に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Aに対する
 売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、Bは
 Aに対し損害賠償責任を負わない


4 停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきAの責に帰すべき事由がないときでも
 AはBに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う


--------------------------------------------------------------------------

【問 2】 [民法/条件と期限]

正 解 1

1.正 条件の成就によって不利益を受ける者が、故意に条件の成就を妨げたときは、
   相手方は条件が成就したものとみなすことができる
    したがって、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間の売買契約の
   履行を求めることができる。

2.誤 停止条件のついた権利・義務も相続することができる。

3.誤 停止条件のついた契約の当事者は、条件の成否が未定の間、その契約から生ずべき
   相手方の利益を害することはできない。したがって、BはAに対して損害賠償責任を負う。

4.誤 Aに責めに帰すべき事由が無いので、Aは債務不履行責任を負わない。




●合格のポイント●

1 条件・期限の意義
 ある一定の事実の成否によって、法律行為の効力を発生させる旨の効果意思

2 条件
 法律効果の発生→将来の成否不確実な事実にかからせること
 ・停止条件 条件成就によって効力が発生する場合
 ・解除条件 条件成就によって効力が消滅する場合

 条件が既に成就していた場合の処理
 ・停止条件→無条件になる(法律行為はもともと有効)
 ・解除条件→法律行為は無効

 条件が成就しないことが確定した場合の処理
 ・停止条件→無効(効果不発生に確定する)
 ・解除条件→無条件になる(法律行為は有効に確定する)

 一方が、条件成就を妨害した場合
 →相手方は条件を成就したとみなすことができる

3 期限
 法律効果の発生を将来の到来が確実な事実の発生にかからせる場合



コメント

23年宅建試験・重要問題と解説29

2012-07-05 | Weblog
【問1】 A所有の甲土地につき、AとBとの間で売買契約が締結された場合における次の記述のうち、
    民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 Bは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、
 実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。 


2 Bは、第三者であるCから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約
 を締結した場合、AがCによる詐欺の事実を知っていたとしても、Bは本件売買契約を詐欺を
 理由に取り消すことはできない


3 AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還
 せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。


4 BがEに甲土地を転売した後に、AがBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合には、
 EがBによる強迫につき知らなかったときであっても、AはEから甲土地を取り戻すことができる。


--------------------------------------------------------------------------

【問 1】 [民法/意思表示]

正 解 4

1.誤 動機の錯誤の場合には、原則として、錯誤無効を主張することはできない。
    ただし、相手方に動機が明示または黙示に表示された場合には、錯誤無効を
   主張することができる。
    また、錯誤による契約は無効であり、取り消すことができるわけではない。

2.誤 第三者の詐欺であっても、相手方が悪意の場合には、詐欺を理由に取り消すことができる。

3.誤 詐欺・強迫いずれの場合も、契約の取消後に現れた第三者との関係では対抗問題となる。
    したがって、Aは、所有権移転登記を備えたDから土地を取り戻すことはできない。

4.正 強迫を理由に契約が取り消された場合には、取消前に現れた第三者に対しては、
   その第三者の善意悪意を問わず取消を主張することができる


●合格のポイント●

(1)詐欺による意思表示は、取り消すことができる。
(2)詐欺による意思表示の取消しは、
   悪意の第三者には対抗することができるが、
   善意の第三者には対抗することができない。
 *第三者の詐欺の場合は、相手方が詐欺の事実につき悪意の場合にのみ、取り消すことができ,
  善意の場合は、取り消すことができない。

(1)強迫による意思表示は、取り消すことができる。
(2)強迫による意思表示の取消しは、第三者の善意・悪意を問わず
   すべての第三者に対抗することができる
   取消しの第三者→先に登記した者が勝つ

(1)要素の錯誤による意思表示は、無効である。
(2)表意者に重大な過失があるときには、表意者は,要素の錯誤による無効を主張することができない。
 *動機の錯誤とは、動機に錯誤のあることをいう。
  動機の錯誤の場合には、原則として、錯誤無効を主張することはできない。
  ただし、相手方に動機が明示または黙示に表示された場合には、錯誤無効を主張することができる。
コメント