不動産に係る税金１

　居住用財産（住宅または住宅およびその敷地）に関しては、多くの税において特例措置を設けている。
そして、試験においては、この居住用財産（住宅または住宅およびその敷地）に係る特例措置の内容や
適用要件を問う問題がよく出題されている。（計算問題は出題されていない）。

（１）特例措置の概要

①　「もと」からおまけ（課税標準の特例）
税額を計算するときの「もと」になる価格を課税標準というが、この金額が低いほど当然税額は低くなる。
（課税標準－□）×税率＝税額
　　　　　　　　↓
　　　　　　　控除額

②　税率のおまけ（軽減税率）
課税標準に乗じる税率そのものを低くすると、やはり税額は低くなる。
課税標準×□％＝税額
　　　　　　　↓
　　　　税率を低くする

③　最後におまけ（税額控除）
通常どおりに計算して算出した税額から、一定額を控除しても税額は低くなる。
（課税標準×税率）－□＝税額
　　　　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　　　　税額控除


《不動産取得税の基本事項》
課税主体：取得した不動産が所在する都道府県（地方税）
課税客体：不動産の取得
納税義務者：不動産を取得した者
課税標準：固定資産課税台帳の登録価格
税率：土地および住宅の標準税率100分の３（３％）
住宅以外の家屋（店舗，事務所等）の標準税率100分の４（４％）
納付方法：普通徴収
免税点
土地　　　　　　　　　　　　　10万円未満
家屋　建築に係るもの　　　23万円未満
　　　その他に係るもの　　12万円未満

住宅に係る課税標準の特例（不動産取得税）
一定の要件を満たす新築住宅を取得した場合、課税標準の算定について、一戸につき1,200万円を価格から控除する特例措置が適用される。
適用要件 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
宅地評価土地に係る課税標準の特例（不動産取得税）
宅地評価土地の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格の２分の１の額となる。


１．平成28年４月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、100分の３である。
２．床面積が250㎡である新築された住宅で、まだ人の居住の用に供されたことのないものを、平成28年４月に取得した場合、
　当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から1,200万円が控除される。
３．宅地を平成28年４月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地価格の3分の１の額とされる。

（答え）ドラッグするとわかります。
　　　　↓
１．○　２．×（50㎡以上240㎡以下）　３．×（価格の２分の１）


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平成27年宅建試験・重要問題と解説06

【問　21】　国土利用計画法第23条の事後届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、
　　　　　正しいものはどれか。
１　都市計画区域外においてＡが所有する面積12,000㎡の土地について、Ａの死亡により当該土地を相続したＢは、
　事後届出を行う必要はない。
２　市街化区域においてＡが所有する面積3,000㎡の土地について、Ｂが購入した場合、Ａ及びＢは事後届出を行わなければならない。
３　市街化調整区域に所在する農地法第３条第１項の許可を受けた面積6,000㎡の農地を購入したＡは、事後届出を行わなければならない。
４　市街化区域に所在する一団の土地である甲土地（面積1,500㎡）と乙土地（面積1,500㎡）について、甲土地については売買によって
　所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＡは、事後届出を行わなければならない。


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＜解説＞

【問　21】　正　解　１

１　正　　土地売買等の契約を締結した場合には、権利取得者は、その契約を締結した日から起算して２週間以内に、
　　　　都道府県知事に届け出なければならない。
　　　　　しかし、相続による取得は届出が必要となる土地売買等の契約にあたらず、事後届出は不要である。
２　誤　　土地売買等の契約を締結した場合には、権利取得者は、その契約を締結した日から起算して２週間以内に、
　　　　都道府県知事に届け出なければならない。
　　　　　市街化区域において面積2,000㎡以上の土地の売買等の契約を締結した場合、事後届出が必要となる。
　　　　　しかし、届出は権利取得者が行うのであり、両当事者が行うのではない。
３　誤　　農地法３条１項の許可を受けた農地の購入について、事後届出は不要である。
　　　　　審査する利用目的は・・・当然「耕作目的」聞くまでもありません。　
４　誤　　事後届出が必要となる土地売買等の契約とは、土地に関する所有権もしくは地上権および賃借権または
　　　　これらの権利の取得を目的とする権利の移転または設定（対価を得て行われる移転または設定に限る。）をする契約
　　　（予約を含む。）をいう。
　　　　　対価の授受を伴わない賃借権なので、届出の対象となる土地売買等の契約に当たらない。
　　　　　したがって、売買によって取得する甲土地について事後届出が必要となるかどうかを判断することになる。
　　　　　市街化区域ではその面積が2,000㎡以上の場合に事後届出が必要となる。
　　　　　そして、甲土地は市街化区域であるがその面積1,500㎡であり、事後届出は不要となる。

●合格のポイント●
　国土利用計画法も、繰り返し学習により、
ほぼ確実に１点取れる得点効率のよい項目です。

①一定面積以上の
　市街化区域内では、2,000㎡以上
　市街化区域以外の都市計画区域内では、5,000㎡以上
　都市計画区域外では、0,000㎡（１ha）以上
②一団の
③土地に関する権利を
④対価を得て
⑤移転・設定する契約（予約を含む）
を締結した場合には、権利取得者（買主等）は、原則として、
都道府県知事への
契約締結後２週間以内に
届出が必要である。




（１）「一団の」土地といえるか否かは、事後届出制の場合、権利取得者（買主等）を基準に判断される。
（２）契約の当事者の一方または双方が、国、地方公共団体、土地開発公社、地方住宅供給公社等である場合には、届出は不要である。
（３）農地法３条１項（権利移動）の許可を受けた場合には、届出は不要である。

平成27年宅建試験・重要問題と解説05

【問　22】　農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、
　　　　　正しいものはどれか。

１　市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、
　法第３条第１項の許可を受ける必要はない。
２　農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、
　法第４条第１項の許可を受ける必要はない。
３　農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、
　法第４条第１項の許可を受ける必要はない。
４　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、
　その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、
　法第３条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。


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＜解説＞

【問　22】　正　解　４
１　誤　　農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、
　　　　賃借権もしくはその他の使用および収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合には、当事者が
　　　　農業委員会の許可を受けなければならない。農地法３条が適用される場合、市街化区域の特則はない。
２　誤　　農地を農地以外のものにする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
　　　　　農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合であっても、農地法４条の許可
　　　　を不要とする規定はない。
３　誤　　市街化区域外の農地を農地以外のものにする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
　　　　　農業者が自己所有の農地に自己の居住用の住宅を建築するため転用する場合であっても、農地法４条の許可を
　　 不要とする規定はない。
４　正　　競売により農地を取得することは、農地の権利移動または農地の転用のための権利移動にあたる。
　　　　　取得が競売によるものであっても許可を不要とする規定はない。

●合格のポイント●
　農地法は、苦手にしていた方でも、くり返し学習により、
ほぼ確実に１点取れる得点効率のよい項目です。

（１）権利移動（農地法３条）とは、農地または採草放牧地について一定の権利を設定したり移転したりすることをいう。
　　　所有権、地上権、永小作権、質権、賃借権、使用貸借による権利等、使用収益を目的とする権利が対象となる。
　　　抵当権の設定は含まれない。
　　　農地を使う人が変わってしまう場合
（２）転用（農地法４条）とは、自己の農地を農地以外の土地にすることをいう。
　　　農地の使い方が変わってしまう場合
（３）転用目的権利移動（農地法５条）とは、農地を農地以外の土地にするため、または、採草放牧地を採草放牧地以外の土地
　　（農地は除く）にするために権利移動をすることをいう。
　　　農地の使い方と農地を使う人の両方が変わってしまう場合




国や都道府県による農地の転用も、原則許可制である。
　国、都道府県が学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎の用に供するために転用する場合には、許可権者と協議を行い、
協議が整った場合には許可を受けたものとみなされる。
　また、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制である。
許可権者：都道府県知事又は指定市町村の長（農林水産大臣が指定する市町村）

都市計画法と国土利用計画法の数字

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都市計画のイメージ




（答え）ドラッグするとわかります。
　　　　↓
①1,000　②2,000　③3,000　④5,000

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ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。



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