不動産鑑定評価基準のヤマ・・・番外編

不動産鑑定評価基準

予想問題

1.　不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法
　及び収益還元法に大別され、原則として、これらを併用すべきである。

2.　原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価
　について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。

3.　取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
　これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域
　要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これに
　よって対象不動産の試算価格を求める手法である。

4.　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在
　価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

5.　原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調
　達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効である。

6.　取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象
　不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争
　不動産の取引が行われている場合に有効である。

7.　収益還元法は、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、適用すべき
　ではない。

8.　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値
　の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、
　一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow)
　法という。






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解答・解説



1.　○
　　不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および
　収益還元法に大別され、原則として、これらを併用すべきである。よって、正しい。

2.　○
　　原価法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を積算価格という。
　　よって、正しい。

3.　○　
　　取引事例比較法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を比準価格
　という。よって、正しい。

4.　○
　　収益還元法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を収益価格という。
　よって、正しい。

5.　○
　　原価法は、対象不動産が建物または建物およびその敷地である場合において、再調達
　原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときに有効である。よって、正しい。

6.　○
　　取引事例比較法は、多数の取引事例を収集することが必要であり、本肢のような場合に
　有効である。よって、正しい。

7.　×
　　市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、収益還元法が活用されるべきである。
　よって、誤り。

8.　×
　　ＤＣＦ法は連続する複数の期間に発生する純収益・復帰価格を予想し、その発生時期に
　応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して収益価格を求める方法。
　　収益還元法で、収益価格を求めるには、直接還元法・DCF法の二つがある。
　　本肢後半は、DCF法の記述ではなく、直接還元法の記述である。よって、誤り。
ポイント：
　　証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用
　しなければならない。
　この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。




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