必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

重要事項説明の復習 スーパー合格講座」水道橋本校

2017-06-30 | Weblog
「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

【開講日】7月6日(木) 
     19:30~22:00
法令上の制限A第1回 

テキストは

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

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宅建業法の復習

重要事項の説明の復習

改正情報
宅建業法35 条(重要事項の説明等)に関して、宅建業者の相手方等が宅建業者である場合には、宅地建物取引士による説明は不要となりました。
なお、この場合でも、宅地建物取引士の記名押印のある重要事項説明書面の交付は必要です。

① 宅地建物取引業者が、宅地の売買の媒介をした場合に、その引渡しの時期について、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項(以下「重要事項」とする。)として
 買主に説明しなかったときは、宅地建物取引業法の規定に違反する。

② 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、その借賃の額について、
 重要事項として説明しなければならない。

③ 宅地建物取引業者が宅地を販売する場合、代金の支払の方法については、重要事項として、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。

④ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定め
 をする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければならない。

⑤ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を
 負担する旨の定めをする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければ
 ならない。

⑥ 宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した場合に、
 建物の上の抵当権の登記について、Cに対して、重要事項として説明しなかったときは、
 それがBの依頼によるとしても、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑦ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、用途地域内における建築物の用途制限
 に関する事項の概要について、重要事項として必ず説明しなければならない。


⑧ 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、宅地建物取引業者は、
 その額及びその目的については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については
 借主に説明する必要はない。

⑨ 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約をするまで
 の間に、重要事項として、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する
 道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑩ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物の貸借について、契約期間及び契約の
 更新に関する事項の定めがないときは、その旨を説明する必要はない。

⑪ 宅地建物取引業者が、建物の賃貸借の媒介を行うに際し、敷金の額については、重要事項として説明
 したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった場合、宅地建物取引業法に違反する。

⑫ 宅地建物取引業者は、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合に、貸借契約終了時における敷金その他の
 金銭の精算に関する事項が定まっていないときは、その旨を説明しなければならない。

⑬ 宅地建物取引業者は、借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借を媒介する場合、重要事項の説明に
 おいて、当該賃貸借が定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。

⑭ 1棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、当該1棟の建物の敷地
 に関する権利の種類及び内容を説明しなければならない。

⑮ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が区分所有権の目的である場合で、共用部分
 に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、重要事項として,その内容を説明する必要はない。

⑯ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用
 を許す旨の規約の定めの内容は、重要事項として必ず説明しなければならない。

⑰ 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの管理の委託を受けて
 いる法人については、その商号又は名称のみならず、主たる事務所の所在地についても、重要事項として、
 説明しなければならない。


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<解答>

① × 
② × 
③ × 
1)代金・借賃等の額、支払時期、支払方法
2)引渡しの時期
3)移転登記の申請時期
 
37条書面の必要的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

<重要事項説明で説明不要な事項 ①>

  重説に「~時期」なし!



<重要事項で説明不要な事項 ②>
  バイ トの            代            引
 (売買)登記申請時期   代金・借賃の額・時期  物件の引渡時期

  危険だが        交渉すれば          貸し出します
  危険負担の定め  公租・公課の負担の定め    瑕疵担保責任の定め

④ × 
⑤ × 
 瑕疵担保責任の定めの内容、
 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)
 に関する定めの内容等は,37条書面の任意的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

⑥ ○ 
 当該宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容等は、
 35条の規定に基づく
 重要事項として、説明が必要である。

⑦ × 
 建物の貸借の場合、建築基準法に基づく容積率・建ぺい率に関する制限や用途制限に
   関する事項の概要等については、説明不要である。

⑧ ○ 
 代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭については、
 そのおよび当該金銭の授受の目的のみが、説明事項とされている。

⑨ ○ 
 未完成の宅地については、宅地造成工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造・幅員
 説明しなければならない。
⑩ ×
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。

⑪ ○ 
 貸借特有の説明事項である。
⑫ ○ 
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。
⑬ ○ 
 建物の貸借に特有の説明事項である。
⑭ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑮ ○ 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑯ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑰○
 区分所有建物特有の説明事項である。貸借の場合にも、説明が必要である。


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マスター演習講座」水道橋本校
 マスター演習講座では、空欄補充で知識を整理し、○×式の演習課題を実際に解くことによって、
 問題の解き方をマスターし、スーパー合格講座で学んだ内容の定着をさらに進めていきます。

 火曜日/夜クラス
講義を無料体験受講できます。

     19:30~22:00 権利関係 開講中
 
     ★19:00~ プレゼミ(黒田の2017予想問題)があります。

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そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

コメント

賃貸借・借地借家法 一肢一答で腕試し!

2017-06-01 | Weblog
「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

     6月1日(木) 
     19:30~22:00
権利関係B第6回 (借地借家法)

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。
 
 ぜひ、ご参加ください。

過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!

一肢一答で腕試し!

1 賃借人は、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合、直ちに賃貸人に対して
 その償還を請求することができる。

2 敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。

3 借地借家法上、建物賃貸借の最長期間については、制限がない。

4 建物の賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由
 があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

5 賃借している建物が売却され所有権移転登記がなされた場合、建物賃借権の登記がなくても、所有権移転
 登記前に賃借建物の引渡しを受けていれば,新所有者に対し賃借権を対抗することができる。

6 造作買取請求権を認めない旨の特約は、無効である。

7 借地借家法の適用のある借家契約が期間満了によって終了する場合は、賃貸人は、転借人にそのことを
 通知しないと、転借人に対抗できない。

8 賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意により解除された場合、賃貸人は、その効果を賃貸人の承諾を得た
 転借人に対抗することができる。

9 借地上の建物を賃貸する場合、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 借地上の建物を譲渡する場合、原則として土地の賃貸人の承諾が必要であるが、土地の賃貸人が、
 土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず承諾をしないときは、建物を買い
 受けた者が、賃貸人の承諾に代わる許可を申し立てることができる。

11 借地借家法上、借地権の存続期間を当事者が契約で定めなかった場合、期間の定めのないものとみなされる。

12 AがBの所有地を賃借し、その上に建物を所有している場合、最初の更新の期間は、AB間で特に定めが
 なければ10年となる。

13 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、常に前の契約と
 同一の条件で更新されたものとみなされる。

14 借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 借地権者は、借地上の建物について配偶者名義の登記があれば、借地権を第三者に対抗することができる。

16 借地権者の債務不履行により、借地契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を
 時価で買い取るべきことを請求することができる。

解答・解説は 最後までお読みいただくとわかります。


< 予 告 >
「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

【開講日】6月8日(木) 
     19:30~22:00
宅建業法A第1回 

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2005
〔問15〕動産の賃貸借契約建物の賃貸借契約 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借
   同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法40条に規定する一時使用目的の
   建物の賃貸借
を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
   正しいものはどれか。

1 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、
  建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2  賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、
  動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、
  建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、
  建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約と
 みなされる。

4  契約期間を定めた場合、賃借人は、
  動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、
  建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。



●合格のポイント●

「動産の賃貸借」→「民法上の賃貸借」と言い換えただけ!
だから、「動産の賃貸借」=民法上の賃貸借と借地借家法を対比させる問題なのです。
しかし、肢3の正解肢はお約束、肢1、2も基本事項なので肢4に惑わされないようにしてください。
「留保」???これが罠です。
意味は・・・権利や義務を残留(なくならずに残っていること)・保持すること。

1.誤 民法上の賃貸借は、合意のみによって成立します。
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借も特に規定はないので同様です。
    ただし、定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借は書面が要件となります。

2.誤 賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。

3.正 民法の賃貸借では、存続期間は20年を超えることはできず、
   これより長い期間を定めてもその期間は20年になるが、最短期間の定めはありません
    (民法の場合は動産とも書いてあるように、レンタルDVDの一泊二日も可能なわけです。)
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借(定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借以外)では、
   期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。
    なお、建物賃貸借の最長期間については、制限がありません

4.誤 民法の賃貸借、借地借家法の適用のある建物の賃貸借契約では、当事者が賃貸借の
   期間を定めた場合であっても、その一方又は双方はその期間内に解約をする権利を留保できる。
    なお、この場合は期間の定めのない賃貸借の解約の申入れの規定が適用されます。


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賃貸借・借地借家法の予想問題(解答・解説)

1 ○ ★★
必要費は、直ちに償還請求ができる。
これに対し、有益費は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限り償還請求ができ、
賃貸人が支出額と増加額のいずれかを選択して償還する。

2 ○ ★★★
敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。明渡しが先である。

3 ○ ★★
借地借家法上、建物賃貸借の最長期間には制限がない。

4 × ★★★
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、
前の借家契約と同じ条件で更新される。なお、賃貸人からの更新拒絶には、正当事由が必要である。

5 ○ ★★★
建物賃借権は,賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、第三者に対抗すること
ができる。

6 × ★★★
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作(エアコンなど)については、賃貸借終了の時に、借家人は賃貸人に対して
買取請求ができるが、この造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

7 ○ ★★★
借家契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に通知しないと転借人に対抗できない。
なお、通知後6カ月を経過すると終了する。

8 × ★★★
賃貸借契約が合意解除されても、その効果を転借人に対抗できない。
なお、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合、賃貸人は、その効果を転借人に対抗できる。

9 ○ ★★
借地上の建物を賃貸する場合には、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 × ★★
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者が申し立てる。

11 × ★★★
借地借家法上、借地権の存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年になる。

12 × ★★★
当事者間に特に定めがなければ、最初の更新の期間は20年、2度目以降は10年となる。

13 × ★★★
借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り
前の契約と同じ条件で更新したものとみなされる。

14 ○ ★★★
借地権の存続期間満了に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 × ★★★
借地権者は、借地権の登記、または借地上の建物の自己名義の登記があれば、
借地権を第三者に対抗することができる。

16 × ★★★
借地権者の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合、建物買取請求をすることはできない。
建物の所有者が)建物買取請求ができるのは、
①借地契約の更新がないとき、
②借地の転貸・借地権の譲渡に際して、借地権設定者の承諾がないとき等である。


さて、いくつ正解できたでしょうか?
暑い日が続きます。
体調に気をつけて、頑張ってください。




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ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

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