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22年宅建試験・重要問題と解説21

【問45】　特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)
　　　　担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結（以下この問いに
　　　　おいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の
　売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。


２　自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金
　の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した
　書面の交付及び説明を、新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。


３　宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の
　売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。


４　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
　基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は
　都道府県知事に届け出なければならない。


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【問45】*解説* 正解　４　（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）


１.　誤　資力確保の措置が義務付けられているのは新築住宅の買主が宅建業者ではない場合である。
　したがって、買主が宅建業者の場合、資力確保の措置は義務付けられていない。

２.　誤　供託宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買
　　　　契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている
　　　　供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項
　　　　について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。



３.　誤　資力確保の措置をしなければならないのは、宅建業者が自ら売主の場合である。
　　　　自ら売主ではなく、単に新築住宅の売買の媒介をする場合には，資力確保措置を講ずる必要はない。


４.　正　新築住宅を宅建業者ではない買主に引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る
　　　　住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、
　　　　国土交通省令で定めるところにより、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出
　　　　なければならない。
　　　　　この届出は、基準日から３週間以内に、届け出なければならない。



●合格のポイント●


（１）新築住宅の売主である宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を
　　締結した場合は、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付しなければならない。
　　　交付していなければ、当該新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

（２）届出書には、当該基準日前６月間に引き渡した新築住宅に関する事項を記載した一覧表を添付し、
　　新たに供託した住宅販売瑕疵担保保証金の供託に係る供託物受入れの記載のある供託書の写し、または、
　　新たに住宅瑕疵担保責任保険法人と締結した住宅販売瑕疵担保責任保険契約を証する書面も添付
　　しなければならない。


*** 対象となる新築住宅
　この法律での「新築住宅」とは、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのなく、
　建設工事完了日から起算して1年以内のもの」をいいます。

　対象となるのは、

・建設業者が、住宅を新築する建設工事の請負契約に基づいて発注者に引き渡し
　た新築住宅

・宅建業者が、自ら売主となる売買契約に基づいて買主に引き渡した新築住宅

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一肢一答で腕試し！

１　宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡した時は、当該新築住宅
　の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵についての担保責任の履行を確保するために、宅建業者は、
　住宅販売瑕疵担保保証金を、その宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。


２　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、
　当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地
　その他国土交通省令で定める事項について、書面を交付して説明しなければならない。


３　新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、国土交通大臣又は都道府県知事に届出を
　しなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる
　新築住宅の売買契約を締結してはならない。

４　宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に
　引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売
　瑕疵担保保証金の供託をするか、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の措置をしていなければならない。

５　宅地建物取引業者は、建物の売買の契約が成立するまでに、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の
　履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合における
　その措置の概要、そして、宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要を重要事項として
　説明しなければならない。


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解答と解説

１　正　新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、瑕疵担保責任の履行を確保するために、毎年の基準日
　　　(3月31日・９月30日)において、過去10年間に引き渡した新築住宅の供給戸数に応じて算定される瑕疵
　　　担保保証金を供託しなければならない。

補足　自ら売主である宅建業者は、引渡した新築住宅の１戸１戸について、基準日(１年２回、3/31と9/30) までに、
　　1) 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する、
　　2)住宅販売瑕疵担保責任保険契約を契約する(保険加入)のどちらかをしていなければならない。

２　正　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、
　　　当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地
　　　その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を
　　　交付して説明しなければならない。

３　正　新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事
　　　に届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主と
　　　なる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

４　正　宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前十年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に
　　　引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売
　　　瑕疵担保保証金の供託をするか、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の措置をしていなければならない。

５　正　宅地建物取引業者は、宅地または建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、当該宅地または建物
　　　の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講
　　　ずる場合におけるその措置の概要、そして、宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要を重要
　　　事項として説明しなければならない。


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賃貸借・借地借家法のヤマ・・・番外編

一肢一答で腕試し！

１　賃借人は、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合、直ちに賃貸人に対して
　その償還を請求することができる。

２　敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。

３　借地借家法上、建物賃貸借の最長期間については、制限がない。

４　建物の賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由
　があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

５　賃借している建物が売却され所有権移転登記がなされた場合、建物賃借権の登記がなくても、所有権移転
　登記前に賃借建物の引渡しを受けていれば，新所有者に対し賃借権を対抗することができる。

６　造作買取請求権を認めない旨の特約は、無効である。

７　借地借家法の適用のある借家契約が期間満了によって終了する場合は、賃貸人は、転借人にそのことを」
　通知しないと、転借人に対抗できない。

８　賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意により解除された場合、賃貸人は、その効果を賃貸人の承諾を得た
　転借人に対抗することができる。

９　借地上の建物を賃貸する場合、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10　借地上の建物を譲渡する場合、原則として土地の賃貸人の承諾が必要であるが、土地の賃貸人が、
　土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず承諾をしないときは、建物を買い
　受けた者が、賃貸人の承諾に代わる許可を申し立てることができる。

11　借地借家法上、借地権の存続期間を当事者が契約で定めなかった場合、期間の定めのないものとみなされる。

12　ＡがＢの所有地を賃借し、その上に建物を所有している場合、最初の更新の期間は、ＡＢ間で特に定めが
　なければ10年となる。

13　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、常に前の契約と
　同一の条件で更新されたものとみなされる。

14　借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15　借地権者は、借地上の建物について配偶者名義の登記があれば、借地権を第三者に対抗することができる。

16　借地権者の債務不履行により、借地契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を
　時価で買い取るべきことを請求することができる。


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解答と解説


１　○　★★
必要費は、直ちに償還請求ができる。
これに対し、有益費は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限り償還請求ができ、
賃貸人が支出額と増加額のいずれかを選択して償還する。

２　○　★★★
敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。明渡しが先である。

３　○　★★
借地借家法上、建物賃貸借の最長期間には制限がない。

４　×　★★★
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間満了の１年前から６カ月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、
前の借家契約と同じ条件で更新される。なお、賃貸人からの更新拒絶には、正当事由が必要である。

５　○　★★★
建物賃借権は，賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、第三者に対抗すること
ができる。

６　×　★★★
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作（エアコンなど）については、賃貸借終了の時に、借家人は賃貸人に対して
買取請求ができるが、この造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

７　○　★★★
借家契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に通知しないと転借人に対抗できない。
なお、通知後６カ月を経過すると終了する。

８　×　★★★
賃貸借契約が合意解除されても、その効果を転借人に対抗できない。
なお、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合、賃貸人は、その効果を転借人に対抗できる。

９　○　★★
借地上の建物を賃貸する場合には、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10　×　★★
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者が申し立てる。

11　×　★★★
借地借家法上、借地権の存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年になる。

12　×　★★★
当事者間に特に定めがなければ、最初の更新の期間は20年、２度目以降は10年となる。

13　×　★★★
借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、
前の契約と同じ条件で更新したものとみなされる。

14　○　★★★
借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15　×　★★★
借地権者は、借地権の登記、または借地上の建物の自己名義の登記があれば、
借地権を第三者に対抗することができる。

16　×　★★★
借地権者の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合、建物買取請求をすることはできない。
建物買取請求ができるのは、
①借地契約の更新がないとき、
②借地の転貸・借地権の譲渡に際して、借地権設定者の承諾がないとき等である。


さて、いくつ正解できたでしょうか？
暑い日が続きますが、頑張ってください。

願書の受付が始まっています。
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