必勝!合格請負人 宅建試験編

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試験にデルノート

2019-10-16 | Weblog
2019年直前道場「試験にデルノートⅢ」

多数のご参加をいただきありがとうございました。

皆様の合格を心より御祈念いたします。

なお、訂正がありました。
法令上の制限
12
講義で×をつけましたが、
許可が不要のつもりで×にしてしまいました。
8ページの解説のとおり◯です。

50(固定資産税)
講義の説明のとおり◯です。
途中で退出された方は
28ページ
50
×→◯です。




<超注意事項>


***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高いです。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握するように。
     <正しいものはどれか>なのか,<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか,<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか,組合せ問題なのか。
     
     それから,どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと,自己採点をする
     ときに,得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに,なぜか誤りの肢をマークしていた場合や
     転記ミスのチェックを主体にしてください。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避けるように。

 3)権利関係では,図は必ず描く。
     問題文では,文章中に,A,B,Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので,選択肢の正誤判定に時間がかからないようにするのです。
   (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても,あわてずに,
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず,落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから,
     正解を導けないか,よく考えてください。

    
 講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにしてください。


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2019 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 直前大予想⑤)

2019-10-16 | Weblog

1 土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ
 2万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、Aが受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

2 宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、
 国土交通大臣は、当該宅建業者に対して指示処分をすることができる。

3 不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。

4 甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、
 その旨を国土交通大臣に報告しなければならない。

5 乙県知事が、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、丙県に備えるB社に
 関する宅地建物取引業者名簿に、その処分に係る年月日と内容を記載される。

6 宅地建物取引業者Aが、B及びCから建物の売買の媒介依頼を受け、売買代金が1,000 万円の売買契約を成立させた場合、Aが、B及びCから受け取る
 ことができる報酬額の合計は72万円以内である(なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする)

7 Aは、オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に
 係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった場合には、宅地建物取引業法の規定に違反しない。

8 宅地建物取引業者が、引き続いて1年以上宅地建物取引業に係る事業を休止したとき、又は、業務停止処分に違反したときは、必ず免許が取り消される。

9 消費税の課税業者である宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借の媒介の依頼者の一方から受領することのできる報酬額は、媒介の依頼を受けるに
 あたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1カ月分×1.08以内である。

10 宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、
 提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

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解答1○2○3○4○5○6○7○8○9○10○

解説

1 売主からの依頼なので特例が適用され(価格が400万円以下の低廉な空家等(土地も含む))、報酬の上限額は19万4,400円
 ({350万円×4%+2万円+2万円}×1.08)である。

2 宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅建業者の責めに帰すべき理由があるときは、免許権者は、宅地建物取引業者に
 対して指示処分をすることができる。

3 不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。

4 都道府県知事は、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者の当該都道府県の区域内における業務に関し、指示処分をした場合、遅滞なく
 その旨を国土交通大臣に報告しなければならない。

5 乙県知事が、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、丙県に備える
 B社に関する宅地建物取引業者名簿に、その処分に係る年月日と内容を記載される。

6 宅地建物取引業者Aが、B及びCから建物の売買の媒介依頼を受け、売買代金が1,000万円の売買契約を成立させた場合、Aが、B及びCから受け取る
 ことができる報酬額の合計は72万円以内である(消費税及び地方消費税に関しては考慮しない)。

7 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、一定事項を記載した書面を作成して記名押印し、
 依頼者にこれを交付しなければならない。しかし、貸借の媒介の場合には、媒介契約書面の作成義務はない。

8 宅地建物取引業者が、引き続いて1年以上宅地建物取引業に係る事業を休止したとき、又は、業務停止処分に違反したときは、必ず免許が取り消される。

9 消費税の課税業者である宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借の媒介の依頼者の一方から受領することのできる報酬額は、媒介の依頼を受けるに
 あたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の2分の1カ月分×1.08以内である。

10 宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、
 提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。



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2019 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 直前大予想④)

2019-10-15 | Weblog

1 宅建業者Aが、自ら売主となり、宅建業者でない買主Bとの間で締結した宅地又は建物の売買契約について売買契約の締結が、Aから代理の依頼を受けた
 他の宅建業者Cの事務所で行われた場合、Bは、当該契約をクーリング・オフにより解除することができない。

2 宅建業者Aが自ら売主として、マンション(販売価額3,000万円)の売買契約をする場合、Aは、宅建業者である買主Cから手付金として1,500万円を
 受領することができる。

3 宅建業者Aは、土地付建物(価格5,000万円)を、建築工事の完了後に自ら売主として宅建業者でない買主Bに販売し、手付金として750万円を受領した
 場合、Aは、残代金をBへの所有権移転登記完了後に受領しようとする場合、その額が500万円を超えるときは、その全額について手付金等保全措置を講じ
 なければならない。

4 宅建業者Aは、土地付建物(価格5,000万円)を、建築工事の完了後に自ら売主として宅建業者でない買主Bに販売し、手付金として750万円を受領した
 場合、Bは、Aが契約の履行に着手する前であれば、手付金を放棄して契約を解除することができる。

5 宅建業者AがBから宅地を取得して、自ら売主となって、Cに分譲しようとする場合、AB間の売買契約において、Bが宅建業者である場合、その効力の
 発生がBの代替地取得を条件とするときは、Aは、その条件が成就しなくても、宅建業者でないCと売買契約を締結することができる。

6 宅建業者Aが自ら売主となって自己所有の宅地を宅建業者Bに売却する契約を締結した場合、Bに不利益が生じる重要な事実が存在したが、Aは故意に
 これを告げなかった場合、宅建業法の規定に違反する。

7 宅建業者は、自ら売主となる造成工事完了前の宅地(価格1億円)の売買契約において、宅建業者でない買主から手付金500万円を受領した後、
 登記及び引渡しの前に、中間金3,000万円を受領しようとするときには、3,000万円全額について保全措置を講じなければならない。

8 宅建業者Aが自ら売主として、宅地(3,000万円)を宅建業者でない買主Bに販売する場合、Bが当該500万円を支払い、Aが宅地を引き渡すときは、
 Aは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。

9 宅建業者でない買主は、事務所等以外の場所において宅地建物の売買契約を締結した場合において、その所有権の登記の移転を受け、かつ、代金の全部を
 支払ったときは、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき当該売買契約を解除することが一切できない。

10 自ら売主として新築住宅を宅建業者でない買主に引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から
 起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

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解答1○2○3×4○5×6○7×8×9×10○

解説

1 売主から代理の依頼を受けた他の宅建業者の事務所も、クーリング・オフができなくなる「事務所等」にあたる。

2 宅建業者間取引においては、自ら売主制限は適用されない(業法78条2項)。
 したがって、手付金の額の制限等の規定も適用されない。

3 所有権移転登記がなされたの受領については、保全措置を講じる必要はない。

4 宅建業者が自ら売主となる売買契約において手付の交付があったときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、
 売主である宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

5 AB間の契約は、停止条件付き契約である。このような場合、宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者でないCと売買契約を締結してはならない。
  Bが宅建業者であるか否かは関係がない。

6 宅建業者は、その業務に関して、相手方に対し、重要な事項について、故意に事実を告げない行為をしてはならない。
  これは、買主が宅建業者であるか否かにかかわらない。重要な事項については、故意に不実のことを告げる行為も禁止されている。
  → 罰則あり

7 手付金等全額について保全措置を講じなければ、受領することはできない。中間金3,000万円を受領しようとするときには、すでに受領した
 手付金500万円を含む3,500万円全額
について保全措置を講じなければならない。

8 宅建業者は、自ら売主として宅地の割賦販売契約を行った場合には、当該割賦販売に係る宅地を買主に引き渡すまでに、登記その他引渡し以外の売主の
 義務を履行しなければならないが、代金の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けていない場合には登記移転をしないことができる。
  代金の10分の3は900万円である。

9 クーリング・オフをすることができなくなるのは、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合である。
  したがって、移転登記を受け、かつ、代金を全額支払ったときでも、引渡しを受けていないのであれば、クーリング・オフをすることができる。

10 新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後に
 おいては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 直前大予想③)

2019-10-14 | Weblog

1 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、当該区分所有建物の貸借契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項が
 定まっていないときは、その旨を説明する必要はない。

2 宅地建物取引業者Aが、媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合、Aは、Bから既存の住宅の売却の依頼に際して、法34条の2第1項第4号に
 定める建物状況調査の依頼を受けた場合、当該調査を行う者のあっせんをしなければならない。

3 宅地建物取引業者Aが、その媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が
 確認した事項は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない。

4 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の賃貸の媒介の依頼を受け、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて賃貸の媒介又は代理を依頼することを
 禁ずる媒介契約をBと締結した場合、媒介契約の有効期間を4月と定めたときは、当該媒介契約の有効期間は3月となる。

5 宅地建物取引業者Aが、DからD所有の建物の売却の依頼を受け、Dが他の宅地建物取引業者に重ねて売却の媒介又は代理を依頼することができる
 媒介契約をDと締結した場合、当該建物について売買の申込みがあったときは、遅滞なくその旨をDに報告しなければならない。

6 宅地建物取引業者Aが、Bの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと一般媒介契約を締結した場合、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が
 成立したときは、Aは、遅滞なく、登録番号、宅地の取引価格及び売買の契約の成立した年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。

7 宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関し、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該区分所有建物の設備の整備の
 状況について説明しなければならない。

8 宅地建物取引業者が、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、借賃以外の金銭の授受に関する定めがないときでも、その旨を37条書面に
 記載しなければならない。

9 宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関し、区分所有建物の貸借の媒介において、当該1棟の建物及びその敷地の管理がA(個人)に委託されている
 場合には、Aの氏名及び住所を説明しなければならない。

10 貸主である宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たり、Bが作成・交付した契約書面
 に法第37条違反があった場合、Bのみが監督処分及び罰則の対象となる。


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解答1×2×3×4×5○6○7○8×9○10○

解説

1 貸借の場合、契約終了時における敷金その他の金銭の精算に関する事項について、説明しなければならない。
  これが定まっていない場合は、定まっていない旨を説明しなければならない。 → 「額」、「目的」

2 宅建業者は、既存の住宅の売買の媒介において、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を34条の2書面に記載しなければならない。
  しかし、建物状況調査を行う者のあっせんが義務付けられているわけではない

3 建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項は、売買においては、その内容を37条書面に
 記載しなければならないが、貸借においては記載事項とはされていない

4 媒介契約に対する規制は、売買又は交換の媒介に適用があり、貸借の媒介には適用されない。したがって、契約の有効期間を4月と定めた場合、
 特約どおり4月の期間となる。3月となるわけではない。

5 宅建業者は、売買又は交換の媒介契約を締結した場合、物件について売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に
 報告しなければならない。この規定は、一般媒介契約においても適用がある。

6 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼を受け、一般媒介契約を締結した場合、指定流通機構への登録後当該宅地の売買の契約が成立したときは、
 ①(登録済証に記載された)登録番号、②取引価格、③契約の成立年月日を当該指定流通機構に通知しなければならない。

7 建物の貸借の契約にあたっては、台所、浴室、便所その他の当該建物の整備の状況について、重要事項として説明しなければならない。区分所有建物
 の貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の当該区分所有建物の整備の状況について説明しなければならない。→ 売買・交換は不要

8 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならないが、定めがなければ
 記載する必要はない。→ 借賃の額並びにその支払の時期及び方法は、37条書面に必ず記載しなければならない。

9 建物の管理が委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅建業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理を受けている
 者(個人)の氏名及び住所を、説明しなければならない。

10 宅建業者Bは貸借の媒介において37条書面を、借主のみならず、貸主に対しても交付しなければならない。しかし、賃貸借契約の当事者である
 宅建業者Aは、自ら貸借の当事者であって宅建業法の適用がない。したがって、Aには37条書面の交付義務は生じない。

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権利関係(賃貸借・借地借家法)最終チェック 2019

2019-10-12 | Weblog

一肢一答で腕試し!

1 賃借人は、賃貸人の負担すべき必要費を支出した場合、直ちに賃貸人に対して
 その償還を請求することができる。

2 敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。

3 借地借家法上、建物賃貸借の最長期間については、制限がない。

4 建物の賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由
 があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。

5 賃借している建物が売却され所有権移転登記がなされた場合、建物賃借権の登記がなくても、所有権移転
 登記前に賃借建物の引渡しを受けていれば,新所有者に対し賃借権を対抗することができる。

6 造作買取請求権を認めない旨の特約は、無効である。

7 借地借家法の適用のある借家契約が期間満了によって終了する場合は、賃貸人は、転借人にそのことを
 通知しないと、転借人に対抗できない。

8 賃貸借契約が賃貸人と賃借人との合意により解除された場合、賃貸人は、その効果を賃貸人の承諾を得た
 転借人に対抗することができる。

9 借地上の建物を賃貸する場合、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 借地上の建物を譲渡する場合、原則として土地の賃貸人の承諾が必要であるが、土地の賃貸人が、
 土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず承諾をしないときは、建物を買い
 受けた者が、賃貸人の承諾に代わる許可を申し立てることができる。

11 借地借家法上、借地権の存続期間を当事者が契約で定めなかった場合、期間の定めのないものとみなされる。

12 AがBの所有地を賃借し、その上に建物を所有している場合、最初の更新の期間は、AB間で特に定めが
 なければ10年となる。

13 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、常に前の契約と
 同一の条件で更新されたものとみなされる。

14 借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 借地権者は、借地上の建物について配偶者名義の登記があれば、借地権を第三者に対抗することができる。

16 借地権者の債務不履行により、借地契約が解除された場合、借地権者は、借地権設定者に対して、建物を
 時価で買い取るべきことを請求することができる。

解答・解説は 最後までお読みいただくとわかります。


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2005
〔問15〕動産の賃貸借契約建物の賃貸借契約 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借
   同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法40条に規定する一時使用目的の
   建物の賃貸借
を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、
   正しいものはどれか。

1 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、
  建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。

2  賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、
  動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、
  建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。

3 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが、
  建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約と
 みなされる。

4  契約期間を定めた場合、賃借人は、
  動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、
  建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。



●合格のポイント●

「動産の賃貸借」→「民法上の賃貸借」と言い換えただけ!
だから、「動産の賃貸借」=民法上の賃貸借と借地借家法を対比させる問題なのです。
しかし、肢3の正解肢はお約束、肢1、2も基本事項なので肢4に惑わされないようにしてください。
「留保」???これが罠です。
意味は・・・権利や義務を残留(なくならずに残っていること)・保持すること。

1.誤 民法上の賃貸借は、合意のみによって成立します。
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借も特に規定はないので同様です。
    ただし、定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借は書面が要件となります。

2.誤 賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負います。

3.正 民法の賃貸借では、最短期間の定めはありません。
    (民法の場合は動産とも書いてあるように、レンタルDVDの一泊二日も可能なわけです。)
    借地借家法の適用のある建物の賃貸借(定期建物賃貸借・取壊し予定の建物の賃貸借以外)では、
   期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として期間の定めのない建物賃貸借とみなされます。
    なお、建物賃貸借の最長期間については、制限がありません

4.誤 民法の賃貸借、借地借家法の適用のある建物の賃貸借契約では、当事者が賃貸借の
   期間を定めた場合であっても、その一方又は双方はその期間内に解約をする権利を留保できる。
    なお、この場合は期間の定めのない賃貸借の解約の申入れの規定が適用されます。


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賃貸借・借地借家法の予想問題(解答・解説)

1 ○ ★★
必要費は、直ちに償還請求ができる。
これに対し、有益費は、賃貸借契約終了時に価格の増加が現存する場合に限り償還請求ができ、
賃貸人が支出額と増加額のいずれかを選択して償還する。

2 ○ ★★★
敷金返還義務と建物明渡し義務は同時履行の関係に立たない。明渡しが先である。

3 ○ ★★
借地借家法上、建物賃貸借の最長期間には制限がない。

4 × ★★★
期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新拒絶の通知をしなければ、
前の借家契約と同じ条件で更新される。なお、賃貸人からの更新拒絶には、正当事由が必要である。

5 ○ ★★★
建物賃借権は,賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、第三者に対抗すること
ができる。

6 × ★★★
賃貸人の同意を得て借家人が付加した造作(エアコンなど)については、賃貸借終了の時に、借家人は賃貸人に対して
買取請求ができるが、この造作買取請求権を認めない旨の特約は有効である。

7 ○ ★★★
借家契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、賃貸人は、転借人に通知しないと転借人に対抗できない。
なお、通知後6カ月を経過すると終了する。

8 × ★★★
賃貸借契約が合意解除されても、その効果を転借人に対抗できない。
なお、賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除された場合、賃貸人は、その効果を転借人に対抗できる。

9 ○ ★★★
借地上の建物を賃貸する場合には、土地の賃貸人の承諾は不要である。

10 × ★★★
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者が申し立てる。

11 × ★★★
借地借家法上、借地権の存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年になる。

12 × ★★★
当事者間に特に定めがなければ、最初の更新の期間は20年、2度目以降は10年となる。

13 × ★★★
借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り
前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り
前の契約と同じ条件で更新したものとみなされる。

14 ○ ★★★
借地権の存続期間満了に、借地上の建物が滅失しても、借地権は消滅しない。

15 × ★★★
借地権者は、借地権の登記、または借地上の建物の自己名義の登記があれば、
借地権を第三者に対抗することができる。

16 × ★★★
借地権者の債務不履行による解除によって借地権が消滅した場合、建物買取請求をすることはできない。
建物の所有者が)建物買取請求ができるのは、
①借地契約の更新がないとき、
②借地の転貸・借地権の譲渡に際して、借地権設定者の承諾がないとき等である。


さて、いくつ正解できたでしょうか?
本試験までもうすぐです。
体調に気をつけて、頑張ってください。

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係 直前大予想①)

2019-10-12 | Weblog
1 AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、CがAからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Cは、
 その賃借についてBの承諾を得る必要はない。

2 借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、
 貸主は敷金から未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。

3 貸主Aと借主Bとの間の建物賃貸借契約の際に、BはAに対して敷金を交付していたが、賃貸借契約終了後の敷金返還時期に関する特別の約定が
 なかった場合、Bは、敷金返還請求権に基づいて建物を留置することはできない。

4 AがBから賃借している建物をCに転貸した場合、AB間の建物賃貸借が期間の満了によって終了するときも、Bが転借人Cに対してその旨の通知
 をした日から3月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。

5 AがBの所有する甲建物を賃借している場合、Aは、甲建物に居住せず、Bの承諾を得てCに甲建物を転貸し、居住させていたが、その後Bが甲建物
 をDに譲渡した場合、AはDに対して、賃借権を対抗することができない。

6 定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、
 その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

7 Aが、建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している場合、期間満了後も建物があり、Aが土地の使用を継続している
 ときは、Bが遅滞なく異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたものとみなされる。

8 Aが、建物所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、借地権については登記をしていない場合、本件建物が火災により
 滅失したときに、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示したとしても、本件建物について登記していなければ、Aは、その後B
 から当該土地を買い受けたCに対して、借地権を対抗することができない。

9 AがBの所有地を賃借して家屋を所有している場合、Aは、借地権が消滅したとしても、自らの債務不履行に基づく解除によるときは、Bに対し家屋
 の買取りを請求することができない。

10 借主が貸主の同意を得て賃貸建物に設置した造作について、建物明渡し時に買取請求権を行使することができない旨の特約は、有効である。

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解答1○2○3○4×5×6○7×8○9○10○

解説
1 借地上の建物を賃貸する場合、建物の所有者が変わるわけではなく、借地権の譲渡又は転貸にあたらず、借地権設定者の承諾は不要である。

2 賃借人の債権者が、賃借人からの債権の回収を行うために、賃借人の敷金返還請求権を差し押さえることがある。
  債権の差押えは、法律上許容されているので、このような差押えも有効なので、賃借人の賃貸不動産の明渡し完了時に、敷金により担保される
 債務を賃借人が賃貸人に対して負担していれば、この債務は敷金から当然に充当される。その結果、賃貸人は、債務控除後の残額を差押債権者に
 支払えば足りる。

3 建物賃貸借契約における敷金返還請求権は、建物を現実に明け渡した時に発生するので、建物の明渡しが先履行である。
  したがって、賃借人は敷金返還請求権に基づき留置権を主張することはできない(判例)

4 建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間の満了等によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、
 その終了を建物の転借人に対抗することができない。この通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6カ月を経過することによって
 終了する。

5 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあれば、第三者に対抗することができる。そして、転借人が建物に居住していれば引渡しが
 あったといえ、AはDに対し賃借権を対抗することができる。

6 定期建物賃貸借をしようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、
 その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

7 存続期間が満了した後に、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされ、
 最初の更新後の存続期間は、特約がなければ、20年である。

8 明認方法による対抗力が認められるためには、借地上の建物に借地権者名義の登記がされていなければならない。したがって、借地権者名義の登記が
 されていないので、明認方法による対抗力は認められない。

9 借地権の存続期間が満了した場合、借地権者は、建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。しかし、賃借人の債務不履行による
 土地賃貸借契約解除の場合には、借地権者は建物買取請求権を有しない(判例)。

10 借地借家法においては、造作買取請求排除特約の禁止は任意規定とされている。したがって、賃貸人は、借主の造作について承諾するが、明渡し時に
 買い取りは行わないという取決めを特約として行うことができる。

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黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 直前大予想②)

2019-10-10 | Weblog
1 宅地建物取引士が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、
 新たな登録を受けることができない。

2 宅地建物取引業者(甲県知事免許)に勤務する宅地建物取引士(甲県知事登録)が宅地建物取引業者(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、
 遅滞なく、乙県知事に登録の移転の中請をしなければならない。

3 宅地建物取引土登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録の申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、30日以内に
 登録している都道府県知事に行わなければならない。

4 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、その法定代理人が登録欠格事由に該当しなければ、登録を受ける
 ことができる。

5 登録を受けている者は、その住所に変更があった場合には、30日以内に、登録を受けている都道府県知事に対して、変更の登録を申請しなければならない。

6 甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けている宅地建物取引士Aが、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合、Aは、速やかに乙県知事に
 宅地建物取引士証を提出しなければならない。

7 宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に営業保証金を供託し、その旨を、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に
 届け出なければならない。

8 保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員の地位を失った場合、社員の地位を失ってから2週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

9 宅地建物取引業者が、事業の開始後新たに事務所を新設した場合、2週間以内に、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、
 その旨を免許権者に届け出なければならない。

10 宅地建物取引業者Aが、営業保証金を金銭のみで供託している場合で、主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更したとき、Aは、
 遅滞なく、変更前の供託所に対し、変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

1 傷害罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、
 登録を受けることができない。登録が消除された日から5年ではない

2 登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、
 又は従事しようとするときは、登録の移転の申請をすることができる。登録の移転は任意である。

3 宅地建物取引士登録を受けている者は、氏名、住所、本籍、勤務先宅建業者の商号又は名称、免許証番号に変更があったときには、遅滞なく、変更の登録を
 申請しなければならない。また、宅地建物取引上登録を受けている者が破産した場合には、本人は、破産の日から30日以内に届け出なければならない。

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解答1×2×3×4×5×6×7×8×9×10○

解説

4 宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者(法定代理人から宅建業に係る営業の許可を受けていない未成年者)は、
 登録を受けることができない。法定代理人が登録欠格事由に該当するか否かは関係ない。

5 登録を受けている者の住所に変更があった場合には、都道府県知事に対して、「遅滞なく」変更の登録を申請しなければならない。

6 宅地建物取引士が事務の禁止の処分を受けた場合、宅地建物取引士証を、速やかにその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

7 宅建業者は、免許権者に営業保証金を供託した旨の届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。

8 保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員の地位を失った場合、社員の地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

9 宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、新たに営業保証金を供託し、その旨を届け出た後でなければ、その事務所での事業開始はできないが、
 「2週間以内に」という規定はない。

10 主たる事務所が移転した場合、宅建業者が金銭のみで供託していたときは、従前の供託所に対し、費用を予納して新たな供託所への保管替え
 請求しなければならない。

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2019 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法 直前大予想①)

2019-10-06 | Weblog

1 Aの所有する居住用建物以外の建物を賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、A及びBは、免許を受ける必要がある。

2 Aが、土地区画整理事業により造成されたB県の所有する宅地を、B県を代理して不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Aは、
 免許を必要としない。

3 業務停止処分を受け、その業務停止期間中に、相当の理由がなく、廃業の届出をしたCは、届出の日から5年間、免許を受けることができない。

4 宅地建物取引業者は、法第49条に規定する帳簿(法の規定による記録が行われたファイル又は磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもつて
 閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない。そして、宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは、10年間保存しなければならない。

5 A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうとするとき、A社は、国土交通大臣の免許を
 受けなければならない。

6 A社の政令で定める使用人であるBが、刑法の脅迫罪で懲役1年全部執行猶予2年の刑に処せられ、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく
 猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を経過していない場合、A社は、宅地建物取引業の免許を受けることができない。

7 宅地建物取引業者である法人A(甲県知事免許)は、宅地建物取引士Bを新たに成年者である専任の宅地建物取引士とした場合は、Bの氏名及び住所
 を甲県知事に届け出なければならない。

8 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が、乙県内で建設業を営んでいる法人B(事務所数1)を吸収合併して、Bの事務所を
 Aの支店とし、そこで宅地建物取引業を営む場合、Aは、甲県知事へ変更の届出をしなければならない。

9 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者が甲県知事にその旨の届出を
 しなければならず、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。

10 宅地建物取引業者Aは、50区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置したが、当該案内所の所在地を管轄する
 都道府県知事に届出をしなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

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解答1×2×3×4○5○6×7×8×9×10×

解説
1 Aの所有する居住用建物以外の建物を賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、A及びBは、免許を受ける必要はない。
  自ら貸借(転貸)は宅建業の取引に該当しない。

2 Aが、土地区画整理事業により造成されたB県の所有する宅地を、B県を代理して不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要とする。

3 業務停止処分を受け、その期間中に、相当の理由がなく、廃業の届出をした場合、届出の日から5年を経過していなくとも、Cは、免許欠格事由に
 該当せず、免許を受けることができる。

4 宅地建物取引業者は、法第49条に規定する帳簿(法の規定による記録が行われたファイル又は磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもつて
 閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない。そして、宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは、10年間保存しなければならない。

5 A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業を営もうとするときでも、A社は、国土交通大臣の免許
 を受けなければならない。

6 A社の政令で定める使用人であるBが、刑法の脅迫罪で懲役1年全部執行猶予2年の刑に処せられ、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく
 猶予期間を満了すれば、免許欠格事由に該当せず、A社は、宅地建物取引業の免許を受けることができる。

7 宅地建物取引業者である法人A(甲県知事免許)は、宅地建物取引士Bを新たに成年者である専任の宅地建物取引士とした場合は、Bの氏名を甲県知事
 に届け出なければならない。しかし、住所は届け出る必要はない。

8 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が、乙県内で建設業を営んでいる法人B(事務所数1)を吸収合併して、Bの事務所を
 Aの支店とし、そこで宅地建物取引業を営む場合、Aは、国土交通大臣へ免許換えをしなければならない。

9 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が合併により消滅した場合、Aの代表役員であった者が甲県知事にその旨をその日から
 30日以内に届出をしなければならず、Aの免許は、合併消滅の時にその効力を失う。

10 宅地建物取引業者Aは、50区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置した場合は、当該案内所について届出義務はない。

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黒田の宅建士試験「2019 黒田の宅建士試験 試験にデルノートⅢ」<通学>

10/16(水)13:00~20:00 水道橋本校

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本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
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この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、線で結ぶことが可能となります。

つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。

 「試験にデルノートⅢ」
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ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
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2019 宅建士試験ワンポイント解説(法令上の制限 直前大予想④)

2019-10-03 | Weblog

1 都市及びその周辺の地域等で土地の取引を行う者は、公示価格を規準として取引を行うよう努めなければならない。

2 地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、
 当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

3 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの
 発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

4 宅地を宅地以外の土地にするために行う盛土であって、当該盛土を行う土地の面積が600㎡であり、かつ、高さが1.5mのがけを生ずることとなる
 土地の形質の変更は、宅地造成に該当する。

5 組合施行の土地区画整理事業の換地計画において保留地が定められた場合、当該保留地は、換地処分の公告のあった日の翌日においてすべて市町村が
 取得する。

6 土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、
 原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。


7 土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者及び施行地区内の借家人はすべて組合員となる。


8 土地区画整理事業の施行地区内において従前の宅地の所有権を売買により取得した者は、その後、従前の宅地につき仮換地が指定された場合、
 その仮換地を使用することができる。

9 宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁に関する工事を行おうとする者は、法第8条第1項の工事の許可を受けなければならない場合を除き、
 工事に着手する日までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

10 宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をする土地の面積が500㎡であって盛土が生じない場合、切土をした部分に生じる崖の
 高さが2mであれば、都道府県知事の許可は必要ない。

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解答1×2×3×4×5×6○7×8○9×10○

解説
1 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示価格を指標
 して取引を行うよう努めなければならない

2 土地に建物その他の定着物がある場合又は地上権などの権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして判断する。

3 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域外で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい
一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

4 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
  宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため、又は宅地において行う土地の形質の変更で一定のものをいう。

5 換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得する。

6 土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、
 換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、
 原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属する。

7 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地の所有者や借地権者は、すべてその組合の組合員とされる。
  しかし、借家人は組合員とはならない。

8 仮換地が指定されても、従前の宅地の所有者は、従前の宅地の所有権を失うわけではないので、従前の宅地を売却できる。
  そして、従前の宅地の所有権を売買により取得した者は、その仮換地を使用することができる

9 宅地造成工事規制区域内の宅地において、一定の擁壁に関する工事を行おうとする者は、一定の場合を除き、
 その工事に着手する日の14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

10 宅地造成工事規制区域内の宅地において行われる土地の形質の変更で、切土であって、当該切土をした土地の部分に高さが2mを超えるがけを生ずる
 こととなるもの、又は、土地の面積500㎡を超えるものは、「宅地造成」にあたる。


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2019 宅建士試験ワンポイント解説(法令上の制限 直前大予想③)

2019-10-02 | Weblog

1 市街化区域内の2,000㎡の土地の賃貸借契約を締結した場合、対価として権利金その他の一時金の授受がなければ、事後届出をする必要はない。


2 都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在し、一団の土地である甲土地(面積4,500㎡)と乙土地(面積2,500㎡)を順次購入する契約
 を締結した者は、それぞれ事後届出を行わなければならない。

3 事後届出においては、土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、そのことをもって
 勧告されることがある。


4 一団の造成宅地を数期に分けて不特定多数の者に分譲する場合において、それぞれの分譲面積は国土利用計画法第23条の届出(事後届出)の対象面積
 に達しないが、その合計面積が事後届出の対象面積に達するときは、事後届出が必要である。


5 農業者が遺産分割により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。


6 農地法第4条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合、すでに農地法第4条の許可
 を受けているので、農地法第5条の許可は不要である。


7 国又は都道府県が市街化調整区域内の農地(5ヘクタール)を取得して学校を建設する場合、都道府県知事等との協議が成立しても農地法第5条第1項
 の許可を受ける必要がある。

8 市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は農地法第3条第1項の許可を
 受ける必要はない。


9 農地法第3条第1項又は農地法第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転
 の効力は生じない。


10 農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150㎡の農地を購入する場合は、農地法第5条第1項の許可を
 受ける必要がある。



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解答1○2×3×4×5×6×7×8×9○10○

解説
1 土地の賃貸借契約を締結した場合、権利金その他の一時金などの設定の対価が支払われるときに限り、事後届出が必要である。

2 届出が必要となる一団の土地の面積は、市街化区域内では、2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域内では5,000㎡以上、
 都市計画区域外では10,000㎡以上である。準都市計画区域は、都市計画区域外である。

3 事後届出においては、土地の利用目的については、勧告を受けることがあるが、対価の額については審査の対象ではないため、勧告を受けることはない。

4 一団の土地に関する権利を対価を得て移転・設定する売買等の契約を締結した場合には、事後届出が必要となる。そして、一団の土地といえるか否かは、
 権利取得者(買主等)を基準に判断される。それぞれの分譲面積が事後届出の対象面積に達しなければ、事後届出は不要である。

5 農業者が遺産分割により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には、農地法4条の許可を受ける必要がある。

6 農地法4条の許可を受けていたとしても、農地を宅地として売却するのであるから、改めて農地法5条の許可を受ける必要がある。

7 国又は都道府県等が、農地を農地以外のものにするために取得する場合、国又は都道府県等と都道府県知事等との協議が成立することをもって
 農地法5条の許可があったものとみなされる

8 抵当権の設定は、農地法の許可が不要である。しかし、抵当権が実行された場合、農地法の許可が必要である。
  そして、農地の所有権を耕作目的で取得する場合、農地法3条1項の許可が必要である。

9 農地法3条又は農地法第5条の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転の効力は生じない。

10 耕作の事業を行う者がその農地(2アール未満のものに限る。)をその者の養畜の事業のための農業用施設に供する(転用する)場合に許可が不要
 とされるのは、農地法4条の場合である。しかし、転用目的で農地を購入する場合は、農地法5条の許可を受ける必要がある。

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