必勝!合格請負人 宅建試験編

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23年宅建試験・重要問題と解説6

2011-12-31 | Weblog
【問31】 宅地取引業者A社が、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合
    における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものは
    どれか。

1 A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず
 所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。


2 A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、
 所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。


3 A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に
 登録したときは、その登録を証する書面遅滞なくBに引き渡さなければ
 ならない



4 A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が
 成立
したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない



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【問 31】「媒介・代理契約の規制」 

正 解 3

1.誤 所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないのは、媒介契約が
   専任媒介契約である場合である。

2.誤 専任媒介契約を締結したときは、依頼者からの申出があっても、所定の事項
   を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることはできない。

3.正 専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、
   その登録を証する書面を、遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

4.誤 専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したときは、遅滞
   なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。
    
●合格のポイント●

1)一般媒介契約の場合、指定流通機構への登録義務はない。

2)専任媒介契約の場合は契約締結の日から休業日数を除き7日以内、
 専属専任媒介契約の場合は契約締結の日から休業日数を除き5日以内に、
 指定流通機構に登録しなければならない。

3)指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構から交付される登録を証する書面
 (登録済証)を、遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

4)宅建業者は、登録に係る物件について売買または交換の契約が成立したときは、
 遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。通知すべき事項は、
①(登録済証に記載された)登録番号、
②取引価格、
③契約の成立年月日
              である。
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23年宅建試験・重要問題と解説5

2011-12-26 | Weblog
【問30】 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、
    宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 A社は、甲県の区域内に新たに支店を設置し宅地建物取引業を営もうとする場合、
 甲県知事にその旨の届出を行うことにより事業を開始することができるが、当該支店
 を設置してから3月以内に、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出なければな
 らない。


2 甲県知事は、A社が宅地建物取引業の免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託
 した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その
 催告が到達した日から1月以内にA社が届出をしないときは、A社の免許を取り消すこと
 ができる。


3 A社は、宅地建物取引業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、営業保証金の還付
 を請求する権利を有する者(以下この問において「還付請求権者」という。)に対して
 公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求
 権者に対して公告する必要はない。


4 A社は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする
 取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告する
 ことなく営業保証金を取り戻すことができる。


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【問 30】「営業保証金の供託先と供託時期 他」 

正 解 2

1.誤 宅地建物取引業者が新たに支店を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合、
   その支店分に相当する営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後で
   なければ、当該支店で事業を開始することができない。
    なお、支店を設置してから3月以内に営業保証金を供託した旨を免許権者に
   届け出なければならないという規定はない

2.正 宅地建物取引業者が免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の
   届出をしないときは、免許権者は、届出をすべき旨の催告をしなければならず
   催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、当該免許を取り消すこと
   ができる


3.誤 廃業等により営業保証金を取り戻すときに限らず、支店の廃止により営業保証金
   を取り戻すときも、還付請求権者に対して公告をする必要がある。

4.誤 宅地建物取引業の廃業により、その免許が効力を失い、その後に自ら売主とする
   取引が結了した場合、取引が結了した日から10 年経過していれば、還付請求権者に
   対して、公告することなく営業保証金を取り戻すことができる


●合格のポイント●

営業保証金の供託・届出と事業の開始
(1)宅建業者は、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に供託書の写しを添え、
  供託した旨の届出をした後でなければ、すべての事務所で事業を開始できない
(2)国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者が免許の日から3カ月以内に営業保証金
  を供託した旨の届出をしないときは、届出をすべき旨の催告をしなければならない
(3)国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者が催告の到達した日から1カ月以内に、
  営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その宅建業者の免許を取り消すことができる
(4)宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、新たに営業保証金を供託し、
  その旨を届け出た後でなければ、その事務所では事業を開始できない。

営業保証金の取戻しの手続き
  営業保証金を取り戻す場合、原則として、還付請求権者に対し、6カ月を下らない
 一定期間内に権利を申し出るべき旨公告をしなければならない。

  ただし、例外的に、公告することなく営業保証金を取り戻すことができる
①有価証券と金銭、または有価証券のみを供託している場合において、
主たる事務所の移転により新たに営業保証金を供託したとき
②宅建業者が保証協会の社員となり、営業保証金の供託を免除されたとき
③取戻し事由が発生してから10年が経過した場合
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23年宅建試験・重要問題と解説4

2011-12-21 | Weblog
【問29】 取引主任者の登録に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の
規定によれば、正しいものはどれか。

1 不正の手段により免許を受けたとしてその免許の取消しを受けた法人に
 おいて役員ではない従業者であった者は、当該免許取消しの日から5年を
 経過しなければ、登録を受けることができない。


2 取引主任者が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が
 消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新
 たな登録を受けることができない。

3 宅地建物取引業者(甲県知事免許)に勤務する取引主任者(甲県知事登録)が、
 乙県に住所を変更するとともに宅地建物取引業者(乙県知事免許)に勤務先を
 変更した場合は、乙県知事に登録の移転の申請をしなければならない。

4 宅地建物取引業者(甲県知事免許)に勤務する取引主任者(甲県知事登録)が、
 乙県知事に登録の移転の申請をするとともに宅地建物取引主任者証の交付の申請
 をした場合は、乙県知事は、登録後、移転申請前の宅地建物取引主任者証の有効
 期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引主任者証を交付しなけ
 ればならない。



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【問 29】「登録の移転と取引主任者証 他」 

正 解 4

1.誤 不正の手段により免許を受けたとしてその免許の取消しを受けた法人におい
   て役員であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ登録を受
   けることはできないが、単に従業者であった者は登録を受けることができる

2.誤 取引主任者が次の理由により登録消除処分を受けた場合、その処分の日から5年
   を経過するまでは、登録を受けることができない。
    (1)不正手段による登録等、
    (2)不正手段による取引主任者証の取得、
    (3)指示処分事由に該当し、情状が特に重い場合、
    (4)事務禁止処分に違反。

      登録消除処分・・・監督処分
    
取引主任者に対する監督処分
①指示処分
②事務禁止処分
登録消除処分

 傷害罪により罰金の刑に処せられ、(登録が消除された場合)は、

   宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、または
  傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪,凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、もしくは
  暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、
  その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
  となるので、これには該当しない。

3.誤 住所について、変更の登録を申請しなければならないが、登録の移転の申請は
   任意であり、申請しなければならないわけではない。

4.正 登録の移転の申請と同時に取引主任者証の交付を申請した場合、移転申請前
   の取引主任者証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする取引主任者
   証が交付される。
    有効期間が経過するまでの期間・・・残りの期間

●合格のポイント●

免許不可・・・主任者登録不可
+宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

変更の登録」を申請しなければならない。
本人の
①氏名、②住所、③本籍
勤務先の宅建業者の
④商号、⑤名称、⑥免許証番号

「登録の移転」
登録先以外の都道府県内に所在する宅建業者の事務所で業務に従事し、または従事しようとする場合
当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対して「登録の移転」を申請することができる(任意)。

登録の移転に伴い取引主任者証の交付を受ける場合
①移転前の取引主任者証の効力は失われる。
②新たな取引主任者証の交付は、現に有する取引主任者証と引換えに行われる。
③新たな取引主任者証の有効期間は、前の取引主任者証の有効期間の残りの期間である。
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23年宅建試験・重要問題と解説3

2011-12-16 | Weblog
【問28】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に規定する取引主任者
及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)に関
する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所
 を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の取引主任者を置く
 必要はない。


2 未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは
 取引主任者の登録を受けることができない。


3 取引主任者は、法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求が
 あった場合にのみ、取引主任者証を提示すればよい。


4 宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようと
 する者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。


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【問28】「取引主任者 他」 

正 解 4

1.誤 宅地建物取引業者が、一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置
   した場合、売買契約の締結は事務所で行う場合でも、当該案内所に少なくとも1人以上
   の専任の取引主任者を置かなければならない。

2.誤 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は
    登録を受けることができる。

3.誤 取引主任者は重要事項の説明を行う場合、相手方から請求がなくても、必ず、
   取引主任者証を提示しなければならない。

4.正 試験に合格した目から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者は、
   登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない



●合格のポイント●

契約の締結または申込みを受ける案内所は、
少なくとも1名以上
成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。

取引主任者は、取引の関係者から請求があったときは、
取引主任者証を「提示」しなければならない。
重要事項の説明の際には、請求がなくても
必ず取引主任者証を「提示」しなければならない。

宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、
一切登録を受けることができない

(原則)取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が
   国土交通省令の定めるところにより指定する講習で、交付の申請前6カ月以内
   に行われるもの(法定講習)を受講しなければならない。
(例外)以下の場合は、都道府県知事の指定する法定講習を受講する必要はない
①試験合格の日から1年以内の者
登録の移転の申請とともに取引主任者証の交付を受けようとする者




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宅建試験合格体験記募集

2011-12-09 | Weblog


執筆をしてくださる方は、以下のメールアドレスに、

お名前とご住所、ご連絡先電話番号をお送りください。

**体験記の概要は、400文字以上で、顔写真「掲載可」または「掲載不可」を選べます。

goro-go_k@hotmail.co.jp

@を小文字にしてください。
黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された本校、講座名などもお知らせください。
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23年宅建試験・重要問題と解説2

2011-12-06 | Weblog
【問27】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する
    次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 A社の役員Bは、宅地建物取引業者C社の役員として在籍していたが、その当時、
 C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を
 経過していない
としてC社は免許を取り消されている。
  この場合、A社は、C社が免許を取り消されてから5年を経過していなくても、
 免許を受けることができる。


2 E社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行
 が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、E社は免許を受けることができない。


3 F社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の
 防止等に関する法律の規定に違反していなくても、F社は免許を受けることができない。


4 宅地建物取引業者G社は、引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許の取消
 の対象となる。




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【問27】「免許基準」 

正 解 2

1. 正 以下の理由で免許が取り消された場合は免許の欠格要件に該当するが、

   
 (1) 不正の手段によって免許を受けた場合
 (2) 業務の停止処分にあたる理由があって、情状が特に重い場合
 (3) 業務の停止処分に違反した場合

    それ以外の理由で免許が取り消されたときは免許の欠格要件に該当しない。


2. 誤 刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられても、免許の欠格要件に該当しない。 
    (刑法第246条の詐欺罪は十年以下の懲役に処せられる。)したがって、罰金刑はない。

    宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、または傷害罪、
   傷害現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、もしくは暴力行為等処罰
   に関する法律の罪を犯して罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を
   受けることがなくなった日から5年を経過しない者   


3. 正 指定暴力団の構成員は、宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をする
    おそれが明らかな者
に該当する。
     したがって、F社の役員のうち、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員
    による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、F社は
    免許を受けることができない。

4. 正 免許後1年以内に事業を開始せず又は引き続き1年以上事業を休止したときは、
    免許の取消しの対象となる。(正当な理由の有無を問わない)
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