借地借家法（定期建物賃貸借契約）の問題

　戦略的勉強法
　　『出る順宅建士合格テキスト』の場合
　　まず、何が書いてあるかを知る程度に読みます。
　　次に、過去に出題された問題の選択肢をひとつひとつゆっくり解きます。
解き方は、その選択肢はなぜ「○」か、なぜ「×」かの根拠を探すことです。
テキスト（出る順宅建士合格テキスト）に書いてあるから「○」あるいは「×」になる、という根拠を探すのです。←　最も重要！
過去問を検討し、宅建士試験合格のエッセンスを合格ステップにまとめてあります。Ａ・Ｂ・Ｃの３段階で重要度も表示しています。

問題の解き方
合格ステップを基準として、問題の正誤を判断します。
＜2014年問12借地借家法＞
1.定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。○
2.定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を１年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。○
3.定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に
記載して説明すれば足りる。×　正解肢
4.定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明
しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。○　
以下動画をご覧ください。
「出る順宅建士合格テキスト」の効果的な使い方

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＊動画の合格ステップ102は、2020年版出る順宅建士合格テキストでは99です。

繰り返し出題される知識を、いかに確実に身に付ける努力をしたのかが合否を分けるポイントになります。
このことは他の分野でも同様です。
『基本的知識』の習得に集中しましょう。
合格点付近の皆さんの間に実力の差はほとんどありません。
しかし、基本的知識に関する『確実さ』には差があります。
限られた知識に絶対の自信を持つことができているのが合格者、若干の不安を抱えている方が１点届かない方です。
合格レベルに達するには、過去問を何度も繰り返し解く演習をしなければなりません。
得点すべき基本問題を確実に得点するとともに、試験会場で基本問題と難問の区別をつけられた方が合格点に到達できたと言えるでしょう。

2019 宅建士試験ワンポイント解説（宅建業法 重要問題③）

【問　33】　宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
2.保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。
3.保証協会の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。
4.還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。

弁済業務保証金　 ３
① 誤 宅建業者は保証協会に加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
② 誤 保証協会の社員となった宅建業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは公告を行う必要はない。
③ 正 保証協会の社員である宅建業者が、新たに事務所を設置後２週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しないときは、保証協会の社員の地位を失う。
④ 誤 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者が、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、
その地位を回復する旨の規定はない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P19～22


【問　34】　宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、
法の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定する
ときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
2.宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
4.宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければ
ならない。

３７条書面　 ２
① 誤 損害賠償額の予定等に関する「定めがある」ときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
② 正 既存住宅の売買の媒介を行う場合、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項を、37条書面に記載しなければならない。
③ 誤 租税その他の公課の負担に関する「定めがある」ときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
④ 誤 37条書面の記名押印は、宅地建物取引士であればよく、35条書面に記名押印した宅地建物取引士である必要はない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P34


【問　35】　宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
1.Ａは、宅地建物取引業者ではないＢが所有する宅地について、Ｂとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、
Ａは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＣとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
2.Ａは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Ｄが令和元年５月15日に退職したため、同年６月10日に新たな専任の宅地建物取引士Ｅを置いた。
3.Ａは、宅地建物取引業者Ｆから宅地の売買に関する注文を受けた際、Ｆに対して取引態様の別を明示しなかった。
4.Ａは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。

業務に関する規制 　 ４
① 違反する 宅建業者が停止条件付取得契約を締結しているときは、宅建業者は自己の所有に属しない物件について、自ら売主として売買契約を締結することができない。
② 違反する 専任の宅地建物取引士の補充は、不足したときから２週間以内にしなければならない。
③ 違反する 注文を受けた時は遅滞なく、取引態様の別を明示しなければならない。
④ 違反しない 契約締結等の時期の制限は、売買、交換の契約に限られ、貸借の媒介・代理契約に関しては、規制はない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P28、P36、P42


【問　36】　宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）
に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア. Ａは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法第35条の規定に基づく重要事項の
説明において使用した図書の交付により行った。
イ. Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が
宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
ウ. 土地付建物の売主Ａは、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定が
なかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。
エ. Ａがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を
記載しなければならない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

３７条書面　 ２
ア 正 37条書面を交付する際、建物を特定するために必要な表示については、重要事項の説明において使用した図書を交付することができる。
イ 誤 自ら貸借する行為は、宅建業に該当せず、業法の規制の対象とならない。
ウ 誤 金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは、契約を無条件で解除できるという取決めは、契約の解除に関ずる「定めをした」ことになり、その内容を37条書面
に記載しなければならない。
エ 正 契約の解除に関する「定めがある」ときは、売買、貸借に係るものであるかを問わず、37条書面に記載しなければならない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P34

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2019 宅建士試験ワンポイント解説（宅建業法 重要問題②）

【問　29】　宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に基づく監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア. 宅地建物取引業者Ａ（国土交通大臣免許）が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がＡに対して業務停止処分
をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
イ. 乙県知事は、宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により
行わなければならない。
ウ. 丙県知事は、宅地建物取引業者Ｃ（丙県知事免許）が免許を受けてから１年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消さなければならない。
エ. 宅地建物取引業者Ｄ（丁県知事免許）は、法第72条第１項の規定に基づき、丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、
Ｄは50万円以下の罰金に処せられることがある。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

監督処分及び罰則　 ３
ア 誤 監督処分をしようとするときに、あらかじめ、内閣総理大臣と協議しなければならないのは、国土交通大臣が監督処分を行う場合である。
イ 正 指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。
ウ 正 宅建業者が免許を受けてから１年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消される。
エ 正 免許権者から業務について必要な報告を求められたがこれを怠った場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P48


【問　30】　宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア. 建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と
明示して募集広告を行った。
イ. 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ. 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ. 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

広告規制　 ４
ア 違反する 建築確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該生宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集「広告」を
行うことはできない。
イ 違反する 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する場合でも、その都度、取引態様を明示しなければならない。
ウ 違反する 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行った場合、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬以外、当該広告の料金に
相当する額を受領してはならない。
エ 違反する 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築確認を受ける前に、当該住宅の広告を行うことはできない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P28


【問　31】　宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）
を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア. Ａは、専任媒介契約の締結の日から７日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
イ. ＡがＢとの間で有効期間を６月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。
ウ. Ｂが宅地建物取引業者である場合、Ａは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
エ. ＡがＢに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第２条第１項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める
講習を修了した者でなければならない。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

媒介契約 　 １
ア 誤 専任媒介契約を締結した場合、７日以内（休業日を除く。）に指定流通機構に登録しなければならない。
イ 誤 有効期間を６月とする専任媒介契約を締結した場合、その期間は３月に短縮される。媒介契約が無効となるわけではない。
ウ 誤 依頼者が宅建業者である場合でも、宅建業者は、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を報告しなければならない。
エ 正 建物状況調査を実施する者は建築士法第２条第１項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P23～26


【問　32　改】　宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率10％で計算するものとする。
1.宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）
多く要した場合、売主Ｂと合意していた場合には、ＡはＢから308,000円を上限として報酬を受領することができる。
2.事務所（１か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。）の貸借の媒介について、Ａは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
3.既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｃに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＣから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4.宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Ｄと合意していた
場合には、ＡはＤから198,000円を報酬として受領することができる。

報酬　 ４
① 正 空家等の売買・交換の媒介又は代理における特例が適用される。代理なので、（200万円×５％×２＋80,000円）×1.1＝308,000を上限として報酬を受領する
ことができる。
② 正 依頼者の双方から合計で、１カ月分の借賃である110万円を上限として報酬を受領することができる。
③ 正 報酬とは別に建物状況調査を実施する者のあっせんに係る料金を受領することはできない。
④ 誤 通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合、売主と合意しても、空家等の売買・交換の媒介又は代理における特例は適用されない。
試験にデルノートⅢ　宅建業法P45～46、P52