必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

問42-ウについて

2011-10-17 | Weblog
問42-ウについてご質問がありましたので、お答えします。

まず「A社が分譲のため案内所を設置」とありますので、
届け出先は「免許権者・案内所を管轄する都道府県知事」です。
そこで、問題では、案内所を管轄する都道府県知事(乙県知事)しか
書いてありません。

もちろん2箇所に届け出るわけですので、誤りのように見えます。

ここに、知識だけでない特有の解き方があるのです。

「乙県知事に届け出を行わなければならない。」
がもし誤りとするならば、
「乙県知事に届け出る必要がない。」
が正解になってしまいます。
変ですよね?

したがって、ウを正しいと判断せざるを得ません。

しかし、「乙県知事に届け出れば足りる。」、
「乙県知事にのみに届け出を行わなければならない。」は明らかな誤りです。
免許権者である「甲県知事」にも届け出る必要があるからです。

つまり、この問題は、(免許権者である「甲県知事」にも届け出る必要があるが、)
「乙県知事に届け出を行わなければならない。」と読むのです。

ちょっと意地が悪い問題ですね。

このような問題で迷ったら、「なければならない」を逆に「必要がない」と読みかえるのです。
逆にして誤りならば、正しいと判断すればいいのです。
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宅建試験お疲れ様でした☆

2011-10-16 | Weblog
皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、

やはり、基本問題を確実に得点できるかが合否の分かれ目と感じました。


LECの解答速報会では合格予想点33前後という発表です。

私が講義で強調した内容で試験に出題された問題数-4が
例年合格ラインになっています。

さて、今年は38問ありました。

・権利関係  7~8/14
・法令制限  5~6/8
・税他    1~2/3
・宅建業法 16~18/20
・免除    4~5/5


本当の結果は

11月30日の発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


本試験の結果(点数)をお知らせいただけるとありがたいです。

( goro-go_k@hotmail.co.jp @を小文字にしてください。
黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された本校、講座名などをお知らせください。
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試験直前のアドヴァイス

2011-10-15 | Weblog
<超注意事項> 

  ***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高い。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握する。
     <正しいものはどれか>なのか、<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか、<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか、組合せ問題なのか。
     
     それから、どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
     ときに、得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた
     などの転記ミスのチェックを主体にする。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避ける

 3)権利関係では、図は必ず描く
     問題文では、文章中に、A、B、Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにする。
  (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに、
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから、
     正解を導けないか、よく考えてください。

講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする


試験直前というのは

不安になってしまいがちです。

でも、皆さんが今までやってきたことを思い出してください。

1日10時間の講義を受講したこと、出た順の7.5時間の講義で頑張ったこと。

そして、休みの日に朝から頑張ったこと、仕事が終わってから講義を遅くまで受講したこと・・・

だから、試験が始まる前に

「絶対に合格するぞ!絶対に合格するぞ!絶対に合格するぞ!」と10回言って試験に臨んでください

絶対合格しますよ。

栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。

朗報をお待ちしています。

黒田 拝



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2011本試験予想問題(法令上の制限③)

2011-10-14 | Weblog
2011本試験予想問題
(法令上の制限③)



1 宅地を平成23年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税課税標準は、当該宅地価格
 2分の1の額とされる。

2 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求める
 ことにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りに
 よって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。

3 一定の新築住宅に関しては3年間(3階建て以上の中高層耐火建築物の場合は5年間)、120㎡まで
 の住宅部分に相当する固定資産税税額2分の1減額される。

4 年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその
 所有していた日数に応じて納付
しなければならない。

5 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年以下居住用財産を譲渡した場合であっても、居住用
 財産の譲渡所得の特別控除
を適用することができる。

6 買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50㎡
 以上
280㎡以下のものであることが、特定の居住用財産の買換えの特例の適用要件とされている。

7 個人が、平成23年中に、平成23年1月1日において所有期間が11年である家屋を譲渡した場合、その
 家屋の譲渡について、居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けるときは、控除後の譲渡益について
 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例適用を受けることができない

8 土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額20万円、契約期間は30年間とし、権利金の額は200万円とする」
 旨が記載された契約書は、記載金額7,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

9 地方公共団体であるA市を売主、株式会社であるB社を買主とする土地の譲渡契約書2通に双方が署名押印
 のうえ、1通ずつ保存することとした場合、A市が保存する契約書には印紙税が課されない

10 標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる
 価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。







本試験で下線部が誤りで、赤文字が光って見えればOKです。

これで予想問題は終わりです。


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正解

1○、2×、3○、4×、5○、6×、7×、8×、9×、10×

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黒田の担当講座


とにかく6点アップ!
10月15日(土)
午前10:00~

本試験前日
16:00~18:30
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2011本試験予想問題(法令上の制限②)

2011-10-14 | Weblog
2011本試験予想問題
(法令上の制限②)


1 自己の居住の用に供している建築物用途を変更して共同住宅(その床面積の合計500㎡)に
 しようとする場合は、建築確認を受けなければならない。

2 建築主は、建築確認を受けた建築物に関する工事が特定工程を含む場合において、当該特定工程
 に係る工事を終えたときは、建築主事又は指定確認検査機関に中間検査を申請しなければならない。

3 Aが所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の一団の土地を分割して、2,000㎡に、1,000㎡
 をに売却する契約をAがそれぞれB及びCと締結した場合、Bは国土利用計画法第23条の届出(以下
 「事後届出」という。)を行う必要がある
が、Cは事後届出を行う必要がない

4 事後届出においては、土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照
 らし著しく適正を欠くときは
、そのことをもって勧告されることがある

5 農地法第4条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその
 所有権を移転
する場合、すでに農地法第4条の許可を受けているので、農地法第5条の許可は不要である。

6 市街化区域内において5ヘクタールの農地宅地に転用する目的で取得する場合、農林水産大臣へ農地法
 第5条の届出をする必要がある。

7 土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者
 及び施行地区内の借家人はすべて組合員となる。

8 土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、
 原則として市町村の管理に属する。

9 宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設に関する工事を行おうとする者は、都道府県
 知事の許可を受けなければならない場合を除き
、その工事に着手する日の14日前までに、都道府県知事に届け
 出
なければならない。

10 宅地において行う面積が500㎡の土地の形質の変更で、高さが2mのがけを生ずる切土については、宅地造成
 に該当しない
ので、都道府県知事の許可を受ける必要はない




本試験で下線部が誤りで、赤文字が光って見えればOKです。



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正解

1○、2○、3○、4×、5×、6×、7×、8○、9○、10○

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2011本試験予想問題(法令上の制限①)

2011-10-12 | Weblog
2011本試験予想問題
(法令上の制限①)


1 市町村は、都市計画区域内の区域のうち、そのまま土地利用を整序し、または環境を保全する
 ための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発および
 保全に支障が生じるおそれがあると認められる等の一定の区域を、準都市計画区域として指定
 することができる。

2 地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築を行う者は、
 行為に着手した後30日以内
に、都道府県知事許可を受けなければならない。

3 市街化区域内において行う1,500㎡の開発行為で、農業者の居住用住宅の建築の用に供する目的で行うものは、
 開発許可が不要
である。

4 開発許可の申請にあたっては、あらかじめ当該開発行為に関係のある公共施設の管理者と協議をし、
 その協議の経過を示す書面を申請書に添付しなければならない。

5 用途地域のうち、第二種低層住居専用地域については、都市計画に少なくとも建築物の容積率建ペい率
 及び高さの限度を定めなければならない。

6 客席の部分の床面積の合計が10,000㎡以上映画館は、近隣商業地域内において、建築することができる

7 商業地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率制限を受けない

8 容積率の算定に当たっては、共同住宅共用の廊下または階段の用に供する部分の床面積は、
 その建築物の延べ面積には算入しない

9 防火地域内において、階数が3延べ面積が100㎡の住宅は、必ず耐火建築物としなければならない。

10 建築基準法の規定が適用された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定
 したものについては、原則として、その中心線からの水平距離2mの線が、その道路の境界線とみなされる。


本試験で下線部が誤りで、赤文字が光って見えればOKです。



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正解

1×、2×、3×、4×、5○、6○、7○、8○、9○、10○

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お知らせ


合格発表まで期間限定でメールを公開します。
( goro-go_k@hotmail.co.jp )@を小文字にしてください。
ただし、受信メールを確認できる時間が限られているため、全員のみなさんに返信できません。
ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講された方に限定いたします。
ご質問の際には受講された(されている)本校、講座名をお知らせください
*昨年の心筋梗塞の影響でまだあまり無理が利かないので、ご理解よろしくお願いいたします。

本試験の結果(点数)をお知らせいただけるとありがたいです。

あと3日頑張ってください。
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2011本試験予想問題(宅建業法③ )

2011-10-12 | Weblog
2011本試験予想問題
(宅建業法③)

1 建物貸借媒介において、借賃以外の金銭の授受に関して、宅地建物取引業者は、その及び
 その目的については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については借主に 
 説明する必要はない


2 宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、瑕疵担保責任の履行に関し
 保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその
 措置の概要、そして、瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要重要事項として説明
 しなければならない。

3 宅地建物取引業者が、その代理により宅地の貸借の契約を締結した場合、借賃の額並びにその
 支払の時期及び方法
37条書面において必ず記載しなければならない。

4 宅地建物取引業者Aが、中古の建物を、その所有者Bから停止条件付きで取得する契約を締結し、
 当該条件の未成就
のまま、自ら売主として、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を
 締結した場合、宅地建物取引業法の規定に違反しない。

5 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者でない買主Bからの申出によりBの勤務先
 買受けの申込みを受け、その翌日Aの現地案内所(テント張り)において売買契約を締結したときは、
 Bは、当該売買契約を解除することができない。

6 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、供託をし、かつ、国土交通大臣又は都道府県知事に
 届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら
 売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない

7 宅地建物取引業者は、自ら売主となる造成工事完了前の宅地(価格1億円)の売買契約において、
 宅地建物取引業者でない買主から手付金500万円を受領した後、登記及び引渡しの前に、中間金
 2,000万円
を受領しようとするときには、2,500万円の全額について保全措置を講じなければならない。

8 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者であるBと宅地の売買契約を締結する
 に際し、「Aは、宅地の引渡しの日から6月間瑕疵担保責任を負う」旨定めた場合、その定めは有効である。

9 消費税の課税業者である宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借の媒介依頼者の一方から
 受領することのできる報酬額は、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き
 借賃の2分の1カ月分×1.05以内である。

10 宅地建物取引業者は、実際に取引する意思のない物件を譲渡すると広告した場合、罰則の適用を
 受けることがある


本試験で赤文字が光って見えればOKです。



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正解

すべて ○ です。

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2011本試験予想問題(宅建業法② )

2011-10-11 | Weblog
2011本試験予想問題
(宅建業法②)

1 登録を受けている者の住所に変更があった場合には、30日以内に、登録を受けている都道府県知事
 に対して、変更の登録を申請しなければならない。

2 甲県知事の登録を受けている取引主任者Aが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの事務所に従事
 することとなった場合には、Aは、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転申請しなければならない

3 宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、その法定代理人が
 禁錮刑に処せられ執行猶予期間中である場合
は、登録を受けることができない

4 甲県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者Aが、取引主任者証の有効期間の更新を受け
 ようとするとき、Aは、甲県知事が指定する講習有効期間満了の日前1年以内に行われるものを受講し
 なければならない。


5 甲県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者Aが、乙県の区域内における業務に関して
 乙県知事から事務禁止の処分を受けたとき、Aは、速やかに乙県知事に取引主任者証を提出しなければ
 ならない。

6 宅地建物取引業者Aが、営業保証金を金銭と有価証券で供託している場合で、本店を移転したためもより
 の供託所が変更したとき、Aは、金銭の部分に限り、移転後の本店のもよりの供託所への営業保証金の保管替え
 を請求
することができる

7 宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合、その不足が生じた日から 
2週間以内
に、その不足額を供託しなければならない。

8 宅地建物取引業者Aが保証協会の社員の地位を失い、弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合、
 Aは、一定期間以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告をしなければならない。

9 宅地建物取引業者Aが、Bの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約以外の一般媒介契約
 締結した場合には、Aは、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面に、当該宅地
 の指定流通機構への登録に関する事項記載しなくてもよい

10 宅地建物取引業者Aが、Bから建物の売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合、「Bが他の
 宅地建物取引業者の媒介によって建物の売買契約を成立させた場合
、Bは、違約金として媒介報酬相当額を
 Aに支払う
」旨の特約を定めたときは、特約のみが無効となる。



本試験で下線部が誤りで、赤文字が光って見えればOKです。



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正解

1×、2×、3×、4×、5×、6×、7×、8×、9×、10×
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2011本試験予想問題(免除科目)

2011-10-10 | Weblog
2011本試験予想問題
(免除科目)


土地

1. 旧河道は軟弱地盤となっている所が多いが、自然堤防は、砂質や砂礫質の土からなり、
 比較的宅地に適している。

2. 断層とは、地層がある面を境として互いに上下・左右にずれているものであり、断層面
 周辺の部分の地層強度は著しく低下している。

3. 旧河道は、地盤が軟弱、低湿で、地震や洪水による被害を受けることが多い。

4. 旧河道は、それを埋める堆積物の上部が厚い粘土質からなるとき、軟弱地盤となって地盤の
 支持力が小さく、宅地には不適当であることが多い。

5. 段丘は、水はけが良く、地盤が安定していることが多い。

6. 扇状地については、大縮尺の地形図や空中写真によって、土石流や洪水流の危険度をある程度
 判別できることが多い。

建物

1. 杭基礎は、建築物自体の重量が大きく浅い地盤の地耐力では建築物が支えられない場合に用いられる。

2. 自然換気設備を設ける場合においては、給気口をできるだけ低くし、排気口をできるだけ高くするのがよい。

3. 鉄筋コンクリート造の柱については、主筋は4本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければならない。

4. 常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると温度上昇に伴う体積の膨張の程度(熱膨張率)は、
 ほぼ等しい。

5. 鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造より強度・じん性とも優れ、耐震性能でも勝るため、
 主として高層建築物に用いられる。

6. 筋かいには、欠込みをしてはならない。ただし、筋かいをたすき掛けにするためにやむを得ない場合に
 おいて、必要な補強を行ったときは、この限りではない。


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正解

すべて  です。

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2011本試験予想問題(宅建業法①)

2011-10-10 | Weblog
2011本試験予想問題
(宅建業法①)

1 Aの所有する居住用建物以外の建物賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して
 転貸する場合、A及びBは、免許を受ける必要がある。

2 Aが、土地区画整理事業により造成されたB県の所有する宅地を、B県を代理して不特定多数
 の者に反復継続して売却
する場合、Aは、免許を必要としない。

3 従業者名簿を、それぞれの事務所ごとに作成して備え付け取引主任者であるか否かの別を
 記載
したが、主たる事務所に一括して備え付けることはしなかった場合、宅地建物取引業法の
 規定に違反する。

4 宅地建物取引業者は、法第49条に規定する帳簿(法の規定による記録が行われたファイル又は
 磁気ディスクを含む。)を各事業年度の末日をもつて閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければならない。
 そして、宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものは、10年間保存しなければならない。


5 A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで宅地建物取引業
 営もうとするとき、A社は、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

6 A社の政令で定める使用人であるBが、刑法の脅迫罪で懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、
 刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了したが、その満了の日から5年を
 経過していない場合、A社は、宅地建物取引業の免許を受けることができない。

7 宅地建物取引業者である法人A(甲県知事免許)は、取引主任者Bを新たに成年者である専任の
 取引主任者
とした場合は、Bの氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。

8 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が、乙県内で建設業を営んでいる
 法人B(事務所数1)を吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで宅地建物取引業を営む
 場合、Aは、甲県知事へ変更の届出をしなければならない。

9 甲県知事から免許を受けている宅地建物取引業者A(法人)が合併により消滅した場合、Aの代表役員
 であった者
が甲県知事にその旨の届出をしなければならず、Aの免許は、当該届出の時にその効力を失う。

10 宅地建物取引業者Aは、50区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置
 したが、当該案内所について都道府県知事に届出をしなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。



本試験で赤文字が光って見えればOKです。

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正解

1×、2×、3×、4○、5○、6×、7×、8×、9×、10×

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