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22年宅建試験・重要問題と解説8

【問41】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、
　　　　建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第４１条の規定に
　　　　基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）が必要な場合における
　　　　次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、
　Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務不履行
　に当たるとして契約を解除することができる。


イ　Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間で
　あらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として
　受領することができる。


ウ　Ａが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講じる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ
　保証することを内容とする保証委託契約をＡと銀行との間であらかじめ締結したときは、Ａは、この額を超える
　額の手付金を受領することができる。


エ　手付金の受領後遅滞なく保全措置を講じること予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、
　Ａは、保全措置を講じることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領する
　ことができる。



　１　一つ
　２　二つ
　３　三つ
　４　四つ


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【問41】*解説* 正解　４　（宅地建物取引業法：手付金等保全措置）


　　　　　　　　　自ら売主　
　　　　　　　　【　　Ａ　　】　　----------　　　Ｂ
　　　　　　　　　宅建業者　　　　　　　　　宅建業者でない

　　　　　　　　　　　　　　　　＜自ら売主制限＞

（問題のポイント）
　・建築工事完了前・・・未完成

　・業者自ら売主で買主が非業者の場合、売主業者は、
　未完成物件につき、代金額の5％又は1,000万円を超える代金充当金を受け取る前に
　保全措置を講じなければならない。

ア．誤　Ａは、10％の中間金（代金額の5％を超える）を受け取る前に保全措置を講じなければならないが、
　　　これを講じないとき、Ｂは、中間金を支払わなくてもよい。したがってＢは、債務不履行にはならず、
　　　ＡはＢの債務不履行を理由として契約を解除することはできない。

イ．誤　保全措置としての「Ａの手付金返還債務を連帯して保証することを委託する契約」は、法に定めた
　　　銀行等金融機関に対して行わなければならず、ＡとＡの代表取締役の関で締結しても保全措置を講じた
　　　ことにはならない。したがって、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額の手付金を受領
　　　することができない。

ウ．誤　保全措置は、すでに受け取った代金充当金とこれから受け取ろうとする充当金の全額につき講じなければ
　　　ならない。したがって、保全措置が必要な額を超えた部分についてのみ講じたのでは不足である。

エ．誤　保全措置を講じる旨を説明しただけでは、保全措置を講じたことにはならず、受け取る前に保全措置を
　　　講じなければ、代金の額の10％に相当する額（代金額の5％を超える）を手付金として受領することができない。


今回は個数問題でした。　　
　基本事項を問う問題でも、個数問題・組合せ問題になると正答率が低くなります。
　それは、一つ一つの基本事項を正確に記憶していないからです。

　個数問題・組合せ問題・ひっかけ問題は正問集を作って正確な知識とパターンの暗記で攻略する。
　⇒　例えば、４択で正解肢が２とすると、
　　どうしてもその他の選択肢の復習が甘くなりがちになるので、
　まずは・・・１肢ごとに正誤を判断するようにするのです。
　面倒な作業ですが、合格のため頑張ってください。


　●合格のポイント●



(１）手付金等とは、手付金・中間金・内金等の名目を問わず、売買代金として、売買契約締結の日から物件の引渡し前
　　までに支払われるものをいう。
　　　⇒引渡しと同時に支払われるものは、「手付金等」に含まれない。

(２）原則
　　宅建業者は、自ら売主となる売買契約においては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を
　受領してはならない。
(３）例外
　　次の(ａ)(ｂ)のいずれかに該当する場合は保全措置を講じる必要はない。
（ａ）買主が、売買された物件の所有権の登記をしたとき
（ｂ）すでに受領した分を加えて、受領しようとする手付金等の額が、
　　①未完成物件の場合は、代金の5％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
　　②完成物件の場合は、代金の10％以下で、かつ、1,000万円以下であるとき
　　⇒超えたらすでに受け取った代金充当金とこれから受け取ろうとする代金充当金の全額につき講じなければならない。

(４)保全措置は、次のいずれかの方法による。
（ａ）未完成物件の場合
　　①銀行等による保証　②保険事業者による保証保険
　　×指定保管機関による保管（未完成物件の場合は不可）*よく出る！
（ｂ）完成物件の場合
　　①銀行等による保証　②保険事業者による保証保険
　　③指定保管機関による保管
(５）買主は、（３）の場合にあたらないのに宅建業者が保全措置を講じないときは手付金等を支払わなくてよい。

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22年宅建試験・重要問題と解説7

【問21】　土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　施行地区の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されることから、これを
　土地収用法第３条各号の一に規定する事業に該当するものとみなし、同法の規定を適用する。


２　宅地について所有権を有する者は、１人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地及び
　一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することができる。


３　宅地について所有権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む
　一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。


４　国土交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で
　特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関
　する工事と併せて施行することが必要であると認められるものについては自ら施行することができる。


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【問21】*解説* 正解　１　（土地区画整理法）

１．誤　土地収用法３条の事業には該当しない。

『土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されることから』
これは、典型的なヒッカケ表現です。「～ので」、「～から」は説得型のヒッカケなのです。
根拠や理由は受験生が考えることで、出題者が親切に教えてくれるわけがありません。

　施行区域の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行する。
　つまり、都道府県または市町村が、都市計画に定められた施行区域内の土地について行う
土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されるのです。
　⇒　土地区画整理事業は、そのすべてが都市計画事業として行われるのではなく、都市計画事業
　　として施行されるものと「都市計画事業としてではなく施行されるもの」があるのです。

　もうひとつ『土地区画整理事業を土地収用法第３条各号の一に規定する事業に該当するものとみなし、
同法の規定を適用する。』と、偉そうに書いてありますが、これもウソです。
　⇒　土地収用法第３条には、土地区画整理事業は入っていません。

２．正　「宅地について所有権・借地権を有する者」、または、「宅地について所有権・借地権を有する者の
　　　　同意を得た者」は、一人で、または数人共同して、当該権利の目的である宅地について、またはその
　　　　宅地及び一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することができる。

３．正　宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的
　　　である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。

４．正　国土交通大臣は、
　　　施行区域の土地について、

　ａ.国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で災害の発生その他特別の事情により急施を要する
　と認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが
　必要であると認められるもの

　ｂ.都道府県・市町村が施行することが著しく困難であったり、不適当であると認められるもの

　これらのどちらかに該当する場合に、自ら施行することができる。


●合格のポイント●

　(肢１)　土地収用法３条の事業には該当しない？？？
　(肢２)　個人施行！
　(肢３)　組合施行！
　(肢４)　国土交通大臣の施行！

　正解肢は難解でも、それ以外の選択肢が正しいことがわかれば、正解を導くことができます。
　（４択は３つ分かれば100％！）

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22年宅建試験・重要問題と解説6

【問３】　所有権及びそれ以外の財産権の取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び
判例によれば、誤っているものはどれか。

１　土地の賃借権は、物権ではなく、契約に基づく債権であるので、土地の継続的な用益という
外形的かつ客観的事実が存在したとしても、時効によって取得することはできない。


２　自己の所有と信じて占有している土地の一部に、隣接する他人の土地の筆の一部が含まれていても、
他の要件を満たせば、当該他人の土地の一部の所有権を時効によって取得することができる。


３　時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者に
おいて起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。


４　通行地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効に
よって取得することができる。


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【問３】*解説* 正解　１　（民法・時効）

１．誤　土地賃借権は、時効取得できる（判例）。
　　　　長期間賃借の意思「自己のためにする意思」で（＝賃料を払って）同土地を使用収益
　　　してきたような場合。
　　　地上権・地役権も取得時効の対象となる権利となる。

２．正　一筆の土地の一部でも、要件を満たせば時効取得できる（判例）。

３．正　取得時効の起算点け、時効の基礎たる事実が開始されたときで、時効援用者において
　　　起算点を選択し、時効完成時期を早めたり、遅らせたりすることはできない（判例）。
　　　　もし、これを認めてしまうと、
　　　　時効の完成前に不動産を取得した者に対して、時効による所有権の取得を対抗する場合には、
　　　登記は不要であるが、時効の完成後に不動産を取得した第三者に対して、時効による所有権
　　の取得を対抗する場合には，登記が必要である。
　　　しかし、時効起算点を現在から時効完成に必要な期間を逆算した時点にすることができれば
　　（自分に都合のよい時期にすれば）、時効完成後の権利取得者「第三者」は存在しないことになり、
　　時効取得者は登記なくして何人にも対抗できることになってしまう。

４．正　地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効取得できる。
　　　　そうでないと、時効中断措置をとることができず、取得時効になじまないからである。
　　　　「地役権」とは、一定の目的に従って、ある土地（要役地）の便宜のために、他人の土地（承役地）
　　　を利用する権利のことをいう。

　＋α　要役地の共有者の1人が時効で地役権を取得したときは、他の共有者もその地役権を取得する。

●合格のポイント●

　取得時効のポイント

　取得時効の要件

1）所有の意思をもって平穏かつ公然に占有を継続すること
2）①　占有開始時に善意かつ無過失・・・10年間
　②　それ以外　　　　　　　　　　　　 ・・・20年間
※賃借権などの所有権以外の財産権については、「自己のためにする意思」をもって平穏かつ公然に権利を
　行使することが要件。

<第三者との関係>
物権変動の選択肢によく出る！
１　時効の完成前に不動産を取得した者に対して、時効による所有権の取得を対抗する場合には、登記は不要。
　　（時効取得者の勝ち）
２　時効の完成後に不動産を取得した第三者に対して、時効による所有権の取得を対抗する場合には、登記が必要。
　　（先に登記「対抗力」を備えた者の勝ち）　

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22年宅建試験・重要問題と解説5

【問１】　制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１.　土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が
　　土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。

２.　成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却するため
　　には 家庭裁判所の許可が必要である。

３　被保佐人については、不動産を売却する場合だけでなく、日用品を購入する場合も保佐人
　の同意が必要である。

４　被補助人が法律行為を行うためには、常に補助人の同意が必要である。

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【問１】*解説* 正解　２　（民法・制限行為能力者）


１．誤　未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。
　　　　未成年者が法定代理人の同意を得ずに単独で行った行為は、原則として取り消すことができる。

例外として
（１）営業を許された未成年者（＝成年者と同一の行為能力を有する未成年者）は、
　　その営業に関して行った行為を取り消すことができない。
（２) 婚姻している未成年者（成年擬制）は取り消すことができない。　など

　本肢では、未成年者は婚姻しておらず、営業の許可についても触れていないので、土地を売却
するには法定代理人の同意が必要となる。

２．正　成年後見人は法定代理人であり、後見人は、被後見人の財産を管理し、かつ、その財産に
　関する法律行為について被後見人を代表する。
　　しかし、成年被後見人の居住用不動産の処分については平成12年改正で創設されている。
（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可）第859条の３
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、
賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を
得なければならない。


３．誤　日用品を購入する場合、保佐人の同意は不要。
　　保佐人の同意を得なければならないのは、大損する虞のある法律行為であり、日用品の購入その他
　日常生活に関する行為については保佐人の同意は不要である。　
＜参考＞
成年被後見人は、事前に保護者の同意があっても、その同意どおりの行動が取れない可能性が高い。
そこで、成年被後見人の行為は取り消すことができる。
ただし、日用品の購入その他の日常生活に関する行為は、取り消すことができない。


４．誤　補助人の同意を必要とする法律行為は、家庭裁判所の審判で個別に定められたものに限られる。


●合格のポイント●

制限行為能力者のポイント

未成年者
＜原則＞取り消すことができる。
＜例外＞
①　法定代理人の同意を得た行為
②　単に権利を得、または、義務を免れる行為
③　処分を許された財産の処分
④　一定の営業の許可を得たその営業に関する行為
⑤　婚姻をした場合
成年被後見人
＜原則＞取り消すことができる。
＜例外＞日用品の購入その他の日常生活に関する行為は、取り消すことができない

被保佐人
＜原則＞取り消すことができない。＜例外＞重要な行為（大損する虞がある行為）
被補助人
＜原則＞取り消すことができない。＜例外＞家庭裁判所が定める「特定」の法律行為

この知識で肢1、3、4を誤りと判断できます。
残った2を正解とすればＯＫです。

なお、宅建試験特有のヒッカケとして・・・
もっともらしい理由付けで強引に結論を導くものがあります。
本肢では、「土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので」
がこのパターンです。
「～ので、・・・」や「～から・・・」があったらアヤシイと思ってください。

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