必勝!合格請負人 宅建試験編

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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!7

2012-09-29 | Weblog
1 土地を交換する契約を締結した場合、国土利用計画法第23条の届出(以下「事後届出」
 という。)が必要になることはない。

2 市街化区域内の3,000㎡の土地の賃貸借契約を締結した場合、対価として権利金その他
 の一時金の授受がなければ、事後届出をする必要はない。

3 準都市計画区域内の5,000㎡の一団の土地の売買契約を締結した場合、事後届出をする
 必要がある。

4 市街化調整区域内の5,000㎡の一団の土地の売買の契約を締結した場合、当該土地の買主は、
 契約締結後2週間以内に、事後届出をしなければならない。

5 事後届出制では、価格が届出時の相当な価額に照らし著しく適正を欠く場合でも、
 投機的取引にあたるとして勧告を受けることはない。

6 金銭消費貸借契約の締結に伴い、債務者の所有する注視区域及び監視区域外に所在する土地
 に債権者のために抵当権を設定した場合、事後届出は不要である。

7 都道府県知事は、事後届出に係る土地の利用目的について勧告をした場合において、その勧告
 を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができる。

8 停止条件付きの1ヘクタールの土地売買等の契約を締結した場合には、停止条件が成就した日
 から起算して2週間以内に事後届出をしなければならない。

9 監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず、土地売買等の契約を
 締結した場合には、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

10 Aが所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の一団の土地を分割して、2,000㎡をBに、
 1,000㎡をCに売却する契約をAがそれぞれB及びCと締結した場合、Bは国土利用計画法第23条
 の届出(以下「事後届出」という。)を行う必要があるが、Cは事後届出を行う必要がない。
 
--------------------------------------------------------------------------

1 ×  ★★★
 一定の面積以上の土地の交換契約を締結した場合、事後届出が必要となる。

2 ○  ★★★
 賃貸借契約は、設定の対価として、権利金その他一時金の授受がある場合に限り、
 届出が必要となる。

3 ×  ★★★
 都市計画区域では10,000㎡(1ha)以上の一団の土地の売買契約を締結した場合、
 事後届出をする必要がある。
 ⇒準都市計画区域は、都市計画区域外に指定される。

4 ○  ★★★
 一定面積以上の土地の売買の契約を締結した場合、当該土地の買主は、契約締結後2週間
 以内に、事後届出をしなければならない。
 ⇒市街化調整区域内の5,000㎡以上の一団の土地の売買契約を締結した場合、事後届出をする必要がある。

5 ○  ★★★
 事後届出制では、土地の利用目的についてのみ勧告を受けることはあるが、価格が届出時の相当な
 価額に照らし著しく適正を欠く場合でも勧告を受けることはない。
 ⇒事後届出制では、価格については審査対象となっていない。

6 ○  ★★★
 抵当権は、届出の対象とされる「土地に関する権利」にあたらない

7 ○  ★★★
 勧告に従わなかったときでも、当該契約は無効とならず、罰則もない。

8 ×  ★★★
 停止条件付きの場合でも、契約締結日から2週間以内に事後届出をしなければならない。

9 ○  ★★★
 事後届出制・事前届出制のいずれにおいても、無届けは、罰則の対象となる。

10 ○  ★★★
 「一団の」土地といえるか否かは、事後届出制の場合、権利取得者(買主等)を基準に判断される。
 なお、市街化区域内においては、2,000㎡以上の面積の一団の土地売買等の契約を締結した場合、 
 原則として事後届出が必要となる。


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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!6

2012-09-27 | Weblog
① 市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域内又は準都市計画区域内において、
 庭球場を建設する目的で行う土地の区画形質の変更で、その規模が5,000㎡のものについては、
 開発許可が必要である。

② 都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内で行う開発行為については、都道府県知事の
 許可を必要とする場合はない。

③ 市街化調整区域内において、農業を営む者が自己の住宅を建築する目的で行う開発行為で、
 その規模が300㎡のものについては、開発許可が必要である。

④ 医療施設又は社会福祉施設の建築の用に供する目的で行う開発行為は、市街化調整区域内に
 おけるものであっても、その規模の大小を問わず、開発許可を受けることなく、行うことができる。

⑤ 開発許可の申請にあたっては、あらかじめ当該開発行為により設置される公共施設を管理する
 こととなる者その他政令で定める者の同意を得、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付
 しなければならない。

⑥ 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を完了したときだけでなく、開発行為に関する
 工事を廃止したときにも、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

⑦ 地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域において、建築物の建築を行おうと
 する者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。

-------------------------------------------------------------------------------

① ×  ★★★
 5,000㎡(0.5ヘクタール)の庭球場は、そもそも開発許可が必要とされる第二種特定工作物に
 あたらない。
 したがって、開発許可は不要である。
 ⇒開発許可が必要な第二種特定工作物とは、ゴルフコース・1ヘクタール(10,000㎡)以上の
  野球場庭球場、運動場・レジャー施設等をいう。

② ×  ★★★
 都市計画区域および準都市計画区域以外の区域内で行う1ヘクタール以上の規模の開発行為に
 ついては、開発許可が必要である。

③ ×  ★★★
 市街化調整区域内においては、開発行為の規模を問わず、原則として許可が必要であるが、
 農林漁業用建築物のために行う開発行為は、例外的に許可不要となる。
 ⇒農業を営む者のための住宅は、農林漁業用建築物にあたる。
  市街化区域内において行う1,000㎡以上の規模の開発行為で、農林漁業用建築物の用に供する
  目的で行うものは、開発許可が必要である。

④ ×  ★★★
 医療施設・社会福祉施設は、公益上必要な建築物ではない。
 ⇒一定の公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については、開発許可を
  受ける必要はない。
  公益上必要な建築物とは、公民館図書館、駅舎、変電所などをいう。



⑤ ×  ★★★
 開発許可の申請書には、将来設置される公共施設を管理することとなる者等との協議の経過
 を示す書面の添付が必要である。同意を得たことを証する書面ではない。
 ⇒開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面、
  土等の相当数の同意を得たことを証する書類
  などの図書を添付しなければならない。

⑥ ○  ★★★
 開発許可を受けた者は、工事が完了した場合のみならず、工事を廃止した場合にも、
 都道府県知事へ届け出なければならない。

⑦ ×  ★★
 地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域において、建築物の建築を行おうと
 する者は、一定の場合を除き、行為着手の30日前までに市町村長届け出なければならない。

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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!5

2012-09-25 | Weblog
1 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者でない買主Bからの
 申出によりBの勤務先で買受けの申込みを受け、その翌日Aの現地案内所
(テント張り)において売買契約を締結したときは、Bは、当該売買契約を
 解除することができない。

2 売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとする
 宅地の売買契約について、Bが、売買契約を締結した後、Aから宅地の引渡し
 を受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、売買契約の解除ができる旨
 及びその方法について告知を受けていないときでも、Bは、当該売買契約を
 解除することができない。

3 宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく契約の解除及び申込みの撤回の効果は、
 当該書面が、売主である宅地建物取引業者の事務所に到達した時に生じる。

4 宅地建物取引業者Aは、BからBの所有する宅地を購入する契約を締結している場合
 であっても、当該宅地について、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと
 当該宅地の停止条件付売買契約を締結することができない。

5 宅地建物取引業者AがBから宅地を取得して、自ら売主となって、宅地建物取引業者
 でないCに分譲する場合、AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがなされる
 までの間は、Aは、Cと、売買契約を締結してはならない。

6 宅地建物取引業者は、自ら売主となる造成工事完了前の宅地の売買契約において、
 宅地建物取引業者でない買主から手付金等を受領する場合は、原則として、手付金等
 の保全措置を講じなければならないが、その額が代金の10%以下で、かつ、1,000万円
 以下であるときは、保全措置を講じる義務はない。

7 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付
 建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合、Aは、手付金の
 うち代金の10分の1を超える部分についてのみ宅地建物取引業法第41条の2に規定する
 手付金等の保全措置を講ずれば、手付金全額を受領することができる。

8 宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を1,000万円で宅地建物取引業者でないBに売却
 する契約を締結し、BがAに対し、300万円の手付金を支払った。Bは、Aが履行に着手
 するまでは、手付金を放棄して契約を解除することができるが、この場合でも、100万円は
 不当利得として返還の請求をすることができる。

9 宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を1,500万円で宅地建物取引業者ではないBに売却
 する契約を締結したが、その際、BがAに対し、契約の成立を証する手付として30万円を
 支払った場合、Aが履行に着手するまでの間は、Bは、この30万円を放棄すれば、当該売買
 契約を解除することができる。

10 宅地建物取引業者が自ら売主となって、宅地建物取引業者ではない者に建物を売却する契約
 において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額の予定及び違約金を定める
 場合においては、それぞれ代金の10分の2を超えて定めることはできない。

11 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに建物を売却する契約を
 締結した場合、「Aは,建物に隠れた瑕疵が存在した場合であっても、その瑕疵についてAの
 責めに帰すべき事由がない限り、瑕疵担保責任を負わない」旨定めた特約は無効である。

12 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに宅地を売却する契約を
 締結した場合、「Aは,引渡しの日から1年間瑕疵担保責任を負う」旨定めた特約は無効である。

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1 ○  ★★★
 買主Bは、自分から申し出た勤務先で買受けの申込みをしているから、クーリング・オフ
できない。
 ⇒売主である宅建業者からの申出た自宅・勤務先であれば、クーリング・オフできる。

2 ○  ★★★
 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金を全額支払った場合は、たとえ売買契約の解除ができる旨
 およびその方法について告知を受けていないときでも,クーリング・オフをすることはできない。

3 ×  ★★
 クーリング・オフの効果は、書面を発した時に生じる。

4 ×  ★★★
 Aは、AB間に売買契約が締結されていれば、AC間の停止条件付売買契約を締結することができる。
 ⇒宅建業者が自ら売主となる他人物の売買を原則として禁止するが、例外として、将来売主(宅建業者)
 のものになることが確実と思われる事情があれば他人物の取引も許されている。
  たとえば、宅建業者が当該宅地または建物を取得する契約を締結しているとき(予約を含む)などが
 これにあたる。

5 ×  ★★★
 AB間に売買契約が締結されていれば、土地の引渡しが済んでいなくても、Cと売買契約を締結できる。

6 ×  ★★★
 未完成物件の場合は、受領しようとする手付金等の額が代金の5%以下で、かつ、1,000万円以下
 あるとき、保全措置は不要である。
 ⇒買主が売買される物件の所有権の登記をしたときも、保全措置は不要である。

7 ×  ★★★
 完成物件について、宅建業者が自ら売主となる場合、手付金等の額が代金の10%を超えるときは、
 受領しようとする手付金全額について保全措置を講じなければ、手付金全額を受領することはできない。

8 ○  ★★★
 Bは、Aが履行に着手するまでは、200万円の手付金を放棄して契約を解除することができるが、
 この場合でも、代金の10分の2を超える100万円は不当利得として返還の請求ができる。
 ⇒手付を、代金の10分の2を超えて受領した場合、超える部分について無効となる。

9 ○  ★★★
 宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手付を受領したときは、当事者が当該手付の
 性質に関しどのような取り決めをしても、その手付は解約手付の効力を有する
 したがって、買主Bは、売主Aが履行に着手するまでの間は、手付金である30万円を放棄すれば
 当該売買契約を解除できる。

10 ×  ★★★
 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償
 の予定または違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない

11 ○  ★★★
 民法の規定(瑕疵担保責任は売主の無過失責任である)より買主に不利な特約であり、無効となる。

12 ○  ★★★
 民法の規定(瑕疵の存在を知ったときから1年間瑕疵担保責任を負う)より買主に不利な特約であり、
 無効となる。


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37条書面

2012-09-21 | Weblog
 ① 売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合に、
  Cは、Bに対しては37条書面を交付したが、Aに対しては37条書面を交付しなかった。
   この場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

 ② 売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合に、
  Cは、37条書面をA及びBに対して交付したが、当該書面に専任でない取引主任者をして、
  記名押印させた。この場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

 ③ 宅地建物取引業者Aが建築工事完了前の建物をBに売却する契約を締結した場合、
  当該契約を締結するときに建物の完成時期が確定していないときは、Aは、37条書面に
  建物の引渡しの時期を記載する必要はない。

 ④ 宅地建物取引業者が、その代理により宅地の貸借の契約を締結した場合、借賃の額並びに
  その支払の時期及び方法を37条書面において必ず記載しなければならない。

 ⑤ 宅地建物取引業者がその媒介により宅地の売買の契約を成立させた場合、代金以外の金銭
  の授受に関する定めがあるときは,その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を、37条書面
  において必ず記載しなければならない。
 
 ⑥ 宅地建物取引業者がその媒介により宅地の売買の契約を成立させた場合、損害賠償額の予定
  又は違約金に関する定めがあるときでも、その内容を、37条書面に記載する必要がない。

 ⑦ 宅地建物取引業者がその媒介により宅地の売買の契約を成立させた場合、当該宅地に係る
  租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を、37条書面において必ず記載
  しなければならない。

 ⑧ 宅地建物取引業者がその媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、契約の解除に関する
  定めがあるときは、その内容を、37条書面において必ず記載しなければならない。




--------------------------------------------------------------------------


 ① ○ 媒介の場合、契約の両当事者に、37条書面を交付しなければならない。

 ② × 取引主任者であれば、37条書面に記名押印することができる。

 ③ × 宅地・建物の引渡しの時期は、37条書面の必要的記載事項である。

 ④ ○ 借賃の、支払時期、支払方法は、37条書面の必要的記載事項である。 

 ⑤ ○ 代金、交換差金以外の金銭の額、授受時期、授受目的は、37条書面の任意的記載事項である。 

 ⑥ × 損害賠償額の予定または違約金に関する事項は、37条書面の任意的記載事項である。 

 ⑦ ○ 租税その他の公課の負担に関する事項は、37条書面の任意的記載事項である。 

 ⑧ ○ 契約の解除に関する事項は、37条書面の任意的記載事項である。


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黒田の担当講座

2012出た順必勝総まとめ講座

立川本校
9/22(土) 
午前09:30~     
法令上の制限 3・4


渋谷駅前本校 
09/23(日)~ 
午前09:30~
法令上の制限 2・3・4


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重要事項の説明②(内容)

2012-09-18 | Weblog
① 宅地建物取引業者が、宅地の売買の媒介をした場合に、その引渡しの時期について、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項(以下「重要事項」とする。)として
 買主に説明しなかったときは、宅地建物取引業法の規定に違反する。

② 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、その借賃の額について、
 重要事項として説明しなければならない。

③ 宅地建物取引業者が宅地を販売する場合、代金の支払の方法については、重要事項として、
 宅地建物取引業法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。

④ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定め
 をする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければならない。

⑤ 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、買主が天災その他不可抗力による損害を
 負担する旨の定めをする場合は、その内容について、重要事項として買主に説明しなければ
 ならない。

⑥ 宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した場合に、
 建物の上の抵当権の登記について、Cに対して、重要事項として説明しなかったときは、
 それがBの依頼によるとしても、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑦ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、用途地域内における建築物の用途制限
 に関する事項の概要について、重要事項として必ず説明しなければならない。


⑧ 建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、宅地建物取引業者は、
 その額及びその目的については借主に説明しなければならないが、当該金銭の授受の時期については
 借主に説明する必要はない。

⑨ 宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約をするまで
 の間に、重要事項として、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する
 道路の構造・幅員を説明しなかった場合、宅地建物取引業法の規定に違反する。

⑩ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物の貸借について、契約期間及び契約の
 更新に関する事項の定めがないときは、その旨を説明する必要はない。

⑪ 宅地建物取引業者が、建物の賃貸借の媒介を行うに際し、敷金の額については、重要事項として説明
 したが、その敷金をどのように精算するかについては説明しなかった場合、宅地建物取引業法に違反する。

⑫ 宅地建物取引業者は、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合に、貸借契約終了時における敷金その他の
 金銭の精算に関する事項が定まっていないときは、その旨を説明しなければならない。

⑬ 宅地建物取引業者は、借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借を媒介する場合、重要事項の説明に
 おいて、当該賃貸借が定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。

⑭ 1棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、当該1棟の建物の敷地
 に関する権利の種類及び内容を説明しなければならない。

⑮ 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が区分所有権の目的である場合で、共用部分
 に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、重要事項として,その内容を説明する必要はない。

⑯ マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合、マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用
 を許す旨の規約の定めの内容は、重要事項として必ず説明しなければならない。

⑰ 宅地建物取引業者は、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの管理の委託を受けて
 いる法人については、その商号又は名称のみならず、主たる事務所の所在地についても、重要事項として、
 説明しなければならない。


--------------------------------------------------------------------------

① × 
② × 
③ × 
1)代金・借賃等の額、支払時期、支払方法
2)引渡しの時期
3)移転登記の申請時期
 
37条書面の必要的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

④ × 
⑤ × 
 瑕疵担保責任の定めの内容、
 天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)
 に関する定めの内容等は,37条書面の任意的記載事項であるが、重要事項の説明では不要である。

⑥ ○ 
 当該宅地・建物の上に存する登記された権利の種類・内容等は、
 35条の規定に基づく
 重要事項として、説明が必要である。

⑦ × 
 建物の貸借の場合、建築基準法に基づく容積率・建ぺい率に関する制限や用途制限に
   関する事項の概要等については、説明不要である。

⑧ ○ 
 代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭については、
 そのおよび当該金銭の授受の目的のみが、説明事項とされている。

⑨ ○ 
 未完成の宅地については、宅地造成工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造・幅員
 説明しなければならない。
⑩ ×
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。

⑪ ○ 
 貸借特有の説明事項である。
⑫ ○ 
 貸借特有の説明事項である。なお、定めがないときでも、その旨を説明しなければならない。
⑬ ○ 
 建物の貸借に特有の説明事項である。
⑭ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑮ ○ 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑯ × 
 区分所有建物の売買・交換の場合に特有の説明事項である。
⑰○
 区分所有建物特有の説明事項である。貸借の場合にも、説明が必要である。


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重要事項の説明①(方法)

2012-09-17 | Weblog
① 成年者である専任の取引主任者でなければ、宅地建物取引業法第35条の規定による
 重要事項の説明をすることができない。

② 売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合、
 Cが、取引主任者をして、Bに対してのみ35条書面を交付して説明をさせたときは、
 宅地建物取引業法の規定に違反しない。

③ 売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合、
 Cは、ホテルのロビーで、取引主任者をして、Bに対し35条書面を交付して説明を
 させることができる

④ 取引主任者は、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をする場合、
 その相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。 



--------------------------------------------------------------------------

① × ★★★
 重要事項の説明は、取引主任者であれば、することができる。

② ○ ★★★
 売買の場合、主に対してのみ、重要事項の説明をすればよい。

③ ○ ★★★
 重要事項の説明を行う場所について、特に規制はない。

④ ○ ★★★
 取引主任者は、重要事項の説明に際しては、相手方から請求がなくとも、
 取引主任者証を提示しなければならない。
 重要事項説明で取引主任者証の提示義務に違反 → 10万円以下の過料
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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!4

2012-09-12 | Weblog
① 宅地建物取引業者が一般媒介契約を締結した場合は、その有効期間は、
 3カ月を超えて定めることはできない。

② 専任媒介契約の有効期間を更新するためには、依頼者からの申出が必要であり、
 また、その期間は3月以内に限定される。

③ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約にあっては2週間に1回以上、
 専属専任媒介契約にあっては1週間に1回以上,業務の処理状況について、
 依頼者に文書によって報告しなければならない。

④ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結した場合、契約の相手方の探索については、
 契約締結の日から7日以内に、国土交通大臣が指定する流通機構に、依頼を受けた物件を
 登録することにより、行わなければならない。

⑤ 宅地建物取引業者は、売却の媒介契約を締結した場合においては、遅滞なく、一定事項を記載した
 書面を作成し、その取引主任者に記名押印させ、依頼者に交付しなければならない。

⑥ 宅地建物取引業者が、宅地の売却の媒介の依頼を受け、当該依頼者と一般媒介契約を締結したときは、
 宅地建物取引業法第34条の2に規定する媒介契約の内容を記載した書面の交付をしなくてもよい。

⑦ 宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、当該媒介契約が
 国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものでない場合は、その旨記載しなければなら
 ないが、基づくものである場合には、その旨の記載は省略できる。

⑧ 宅地建物取引業者が、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかに
 しなかったとき、宅地建物取引業者は、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。






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① ×  ★★★
一般媒介契約の有効期間は、制限はない。
専任媒介契約の有効期間は、3カ月を超えて定めることはできない。
⇒専属専任媒介契約の場合も同様。

② ○  ★★★
専任媒介契約の場合は,有効期間の更新は依頼者の申出のある場合に限られ、
その期間は3カ月以内に限定される。
⇒専属専任媒介契約の場合も同様。

③ ×  ★★★
業務処理状況の報告は、文書に限らず口頭で行ってもよい。
⇒宅建業者は、専任媒介契約については2週間に1回以上、
 専属専任媒介契約については1週間に1回以上、依頼者に対して業務処理状況の報告義務がある。

④ ○  ★★★
宅建業者は,専任媒介契約を締結した場合、指定流通機構へ7日以内に依頼を受けた物件を登録
するという方法により、相手方を探索しなければならない。
⇒専属専任媒介契約の場合は、5日以内に登録しなければならない。

⑤ ×  ★★★
媒介契約書面への記名押印は、宅建業者が行う。
取引主任者の記名押印は,不要である。

⑥ ×  ★★
宅建業者は、宅地または建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、
一定の事項を記載した書面を依頼者に交付しなければならない。
一般媒介契約であっても同様である。

⑦ ×  ★★★
媒介契約書面には、標準媒介契約約款に基づくものである場合も、基づくものではない場合も、
その旨を記載しなければならない。

⑧ ○  ★★
宅建業者が、価額について意見を述べる場合、その根拠を明らかにしなければならない。
⇒根拠を示す方法について規定はなく、口頭でもよい。
その根拠を明らかにしなかったときは、宅建業法に違反する。
宅建業法に違反すれば監督処分を受けることがある
業務停止処分は監督処分である。
したがって、業務停止処分を受けることがある。







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黒田の担当講座

2012出た順必勝総まとめ講座

立川本校
9/15(土) 
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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!3

2012-09-10 | Weblog
① 宅地建物取引業者が、主たる事務所aとその他の事務所b及びcの3つの事務所を設けて
 免許を受けた場合、まず営業保証金1,500万円を供託し届け出た後,事務所a及びbで業務を
 開始し、その後500万円を供託して届け出た後、cで業務を開始することにしても、
 宅地建物取引業法の規定に違反しない。

② 宅地建物取引業者が、新たに事務所を新設した場合には、新設の日から2週間以内に、
 当該事務所に係る営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。

③ 営業保証金を国債証券と金銭で供託している宅地建物取引業者が、本店を移転したため、
 本店のもよりの供託所が変更したとき、当該宅地建物取引業者は、営業保証金の保管替えの
 請求をすることができる。

④ 宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたため営業保証金の額に不足を生じた旨の
 通知書の送付を受けたときは、不足を生じた日から2週間以内に、不足額を供託しなければ
 ならない。

⑤ 宅地建物取引業者は、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた場合、
 その日から1週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。

⑥ 宅地建物取引業者が保証協会の社員たる地位を失ったときは、その日から2週間以内に、
 営業保証金を供託しなければならない。

⑦ 保証協会は,社員である宅地建物取引業者が、その一部の事務所を廃止したため当該社員
 が納付した弁済業務保証金分担金の額が,政令で定める額を超えることとなったときは、
 その超過額に相当する額の弁済業務保証金を、弁済業務保証金分担金の還付請求者に公告
 することなく取り戻すことができる。




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① ×  ★★★
  営業保証金は、免許を受けた際の事務所の数に相当する額をすべて一括して供託して
 届け出なければ、すべての事務所での事業の開始ができない。

② ×  ★★★
  宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、新たに営業保証金を供託し、その旨を
 届け出た後でなければ、その事務所での事業開始はできない。
 ⇒「事務所新設の日から2週間以内に分担金を納付する」という、
  弁済業務保証金制度とのひっかけに注意。

③ ×  ★★★
 保管替えの請求は、営業保証金を金銭のみで供託している場合にのみ認められる。

④ ×  ★★★
 還付により供託すべき営業保証金に不足が生じたときは、還付した金額に相当する額を
 免許権者から不足の通知のあった日から2週間以内に供託しなければならない。
 ⇒「不足のあった日」からではなく、「通知のあった日」から2週間以内である。
 読み落とさないように。

⑤ ×  ★★★
 保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知があった日から2週間以内に還付充当金を納付しなければならない。
 ⇒これを怠ると、当該宅建業者は、保証協会の社員たる地位を失う

⑥ ×  ★★★
 宅建業者が保証協会の社員たる地位を失ったときは、その日から1週間以内に、
 営業保証金を供託しなければならない。

⑦ ○  ★★
 保証協会は,社員である宅地建物取引業者が、その一部の事務所を廃止したため弁済業務保証金分担金
 の額が、政令で定める額を超えることとなったときは、その超過額に相当する額の弁済業務保証金を、
 公告することなく取り戻すことができる。
 ⇒取戻しは、保証協会が行う。その後、保証協会が、宅建業者に返還する。





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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!2

2012-09-05 | Weblog

① 未成年(未婚)であるAは、法定代理人から宅地建物取引業の営業に関し許可を得て
 登録を受けることができるが、宅地建物取引業者がその事務所等に置かなければならない
 成年者である専任の取引主任者とみなされることはない。

② 甲県知事の登録を受けている取引主任者Aが、乙県内に所在する宅地建物取引業者Bの
 事務所に従事することとなった場合には、Aは、甲県知事を経由して乙県知事に登録の移転
 を申請しなければならない。

③ 登録を受けている者の住所に変更があった場合には、30日以内に、登録を受けている
 都道府県知事に対して、変更の登録を申請しなければならない。

④ 甲県知事の登録を受けている取引主任者Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡の日から
 30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

⑤ 取引主任者は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに,取引主任者証をその処分を受けた
 都道府県知事に提出しなければならない。

⑥ 取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに
 取引主任者証の書換え交付を申請しなければならない。

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① ×  ★★
 未成年(未婚)であっても、法定代理人の営業の許可を受ければ成年者と同一の行為能力を有する
 未成年者
として登録を受けることができる。
 そして、未成年者である取引主任者が宅建業者または役員である場合、その者が主として業務に
 従事する事務所等については,成年者である専任の取引主任者とみなされる。

② ×  ★★★
 登録の移転は任意である
⇒「登録の移転」→「しなければならない」とあったら、その肢は誤り。
 なお、登録の移転の手続きは、現に登録を受けている都道府県知事を経由して行う。

③ ×  ★★★
 登録を受けている者の住所に変更があった場合には、都道府県知事に対して、遅滞なく
 変更の登録を申請しなければならない。

④ ×  ★★★
 取引主任者が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に
 その旨を主任者が登録を受けていた都道府県知事に届け出なければならない。

⑤ ×  ★★★
 取引主任者は、事務禁止処分を受けたときは、すみやかに,取引主任者証をその交付を受けた
 都道府県知事に提出しなければならない。

⑥ ○  ★★★
 取引主任者は,その氏名または住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をする
 とともに取引主任者証の書換え交付を申請しなければならない。


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09/08(土)は代講になります。 
ご迷惑おかけします。
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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!

2012-09-04 | Weblog
① A社が、甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有する場合で、乙県の支店のみで
 宅地建物取引業を営もうとするとき、A社は、乙県知事の免許を受けなければならない。

② 破産者で復権を得てから5年を経過しない者は、宅地建物取引業の免許を受けることはできない。

③ 宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、
 その法定代理人が禁錮刑に処せられ執行猶予期間中である場合、宅地建物取引業の
 免許を受けることができない。

④ 業務停止処分に該当するとして、その聴聞の期日及び場所の公示日以後聴聞前に、
 相当の理由なく廃業の届出をし、その届出の日から5年を経過していない者は、
 宅地建物取引業の免許を受けることができない。

⑤ A社の取締役Bが、3年前に道路交通法違反により懲役1年の刑に処せられていた場合、
 A社は、宅地建物取引業の免許を受けることができない。

⑥ A社の専任の宅地建物取引主任者(役員及び政令で定める使用人ではないものとする。)が、
 宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処せられ、5年を経過していない場合、A社は、
 宅地建物取引業の免許を受けることができない。






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① ×  重要度 ★★★
 支店で宅建業を営む場合、その支店だけでなく、本店も事務所にあたる。
 したがって、A社は、甲県、乙県に事務所を有するので、
 国土交通大臣の免許を受けなければならない。

② ×  重要度 ★★★
 破産者がその後復権を得た場合は、直ちに免許を受けることができる。

③ ×  重要度 ★★★
 宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、
 法定代理人が免許を受けられない者であっても、本人に問題がなければ免許を受けることができる。
 ⇒成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、
 法定代理人が免許欠格事由に該当する場合は、免許を受けることができない。

④ ×  重要度 ★★★
 業務停止処分についての聴聞の期日等を公示されただけであり、免許を受けることができる。
 個数問題で出題される可能性があるので、問題文・選択肢をよく読むようにしてください。

⑤ ○  重要度 ★★★
 法人役員が懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または、執行を受けることのなくなった日から
 5年を経過しない場合には、当該法人は、免許を受けることができない。

⑥ ×  重要度 ★★★
 役員または政令で定める使用人ではない専任の取引主任者が宅建業法違反により罰金刑に
 処せられていても、A社は、免許を受けることができる。
 法人が免許を申請した場合、役員または政令で定める使用人が免許欠格者か否かを検討しなければならない。



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権利関係4
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09/08(土)は代講になります。 
ご迷惑おかけします。
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