24年宅建試験・重要問題と解説24

【問　18】　建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


１　建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の建築基準法の規定に適合
　しなくなった場合、当該建築物は違反建築物となり、速やかに改正後の建築基準法
　の規定に適合させなければならない。


２　事務所の用途に供する建築物を、飲食店（その床面積の合計150平方メートル）に
　用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならない。


３　住宅の居室には、原則として、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に
　有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、25分の１以上としなければならない。


４　建築主事は、建築主から建築物の確認の申請を受けた場合において、申請に係る
　建築物の計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審査すれば足り、都市計画法等
　の建築基準法以外の法律の規定に適合しているかは審査の対象外である。


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【問 18】「建築基準法/建築確認」　

正　解　２



１．　誤　現に存する建築物が改正後の建築基準法の規定に適合しなくなった場合、
　　　　　（既存不適格建築物という）改正された建築基準法の規定は適用しない。
　　　　
　　　　　　法律不遡及の原則　→　後出しはダメ
　　　　　　法律がその成立以前にさかのぼって効力をもつと、法的安定性を害するため、
　　　　　特に規定のある場合のほか、原則として認められない。
　　　　　　＊改正されるたびに適合させる工事をさせられたらたまりません。　

２．　正　延べ面積が100平方メートルを超える特殊建築物に用途変更するには建築確認が必要である。
　　　　　事務所（一般建築物）を＜床面積150平方メートルの飲食店(特殊建築物)に用途変更＞
　　　　するので、建築確認が必要である。

　　　　　
３．　誤　住宅の居室には、原則として、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に
　　　　有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、20分の１以上としなければならない。
　　　　　
４．　誤　建築主事は、建築主から建築物の確認の申請を受けた場合において、申請に係る
　　　　建築物の計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審査のみならず、都市計画法等
　　　　の建築基準法以外の法律の規定に適合しているかも審査の対象である。

　　　　＊都市計画にも適合しないと困ります。
　　　　「～すれば足りる、～に限って」は、たいてい誤りです。


●合格のポイント●

身延山久遠寺にお花見に行きました。

身延山久遠寺のしだれ桜は「遠くから」見ただけでした。
超渋滞で途中で断念しました。
で・・・。花よりまんじゅう？ということで、
名物「栄昇堂」のみのぶまんじゅう
←減っているところはすでに・・・。
こんなに入っていて750円!!!　しかも、おいしい！

こちらは休憩した甲府のスポーツ公園の桜です。
　　　

登録講習(５問免除講習)のススメ

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　登録講習を修了すると、修了した日から３年以内に実施される「宅地建物取引主任者試験資格」
において５問が免除されます。


登録講習案内
登録講習日程PDF


「登録講習」は宅地建物取引業法第16条第3項及び同法施行規則第10条の2の規定に基づく法定の講習です。
この講習は、宅地建物取引業に従事している方を対象として、所定の履修科目について、通信講習と
スクーリングを通して宅地建物取引業に関する実用的な知識及び紛争の防止に関して必要な知識等を修得し、
宅地建物取引業に関する業務の適正化及び資質の向上を図ることを目的としているものです。

※免除される内容は、下記２項目から出題される５問となります。
・土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること
・宅地及び建物の需要に関する法令及び実務に関すること

＜受講の要件＞
・宅地建物取引業に従事していること
・「従業者証明書」（宅地建物取引業者が従業者を宅地建物の取引業務に従事させる場合に
携帯させなければならない証明書）」を保有していて、その証明書が、受講申込時から
スクーリング終了時まで有効なものであること
※マンション管理業や建設業の従業者証明書では受講できません。

24年宅建試験・重要問題と解説23

【問　17】　次の記述のうち、都市計画法による許可を受ける必要のある開発行為の組合せとして、
　　　　　正しいものはどれか。
　　　　　　ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとする。


ア　市街化調整区域において、図書館法に規定する図書館の建築の用に供する目的で行われる
　3,000平方メートルの開発行為


イ　準都市計画区域において、医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で行われる
　4,000平方メートルの開発行為


ウ　市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる
　1,500平方メートルの開発行為



１　ア、イ

２　ア、ウ

３　イ、ウ

４　ア、イ、ウ



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【問 17】「都市計画法/開発許可」　

正　解　３


ア．不要　図書館・公民館を建築する目的で開発行為を行う場合、場所や規模を問わず、常に開発許可は不要である。　　　　　　　
　　　
イ．必要　準都市計画区域内では、3,000㎡以上の開発行為であれば、開発許可が必要である。
　　　　　そして、病院は開発許可不要の例外にあたらない。

ウ．必要　市街化区域内では、農林漁業用建築物を建築する目的であっても、1,000㎡以上の開発行為であれば、
　　　　開発許可が必要である。


したがって、イ、ウが許可必要なので、正解は３である。

＜裏技＞
１　ア、イ
２　ア、ウ
３　イ、ウ
４　ア、イ、ウ
＝許可不要のアが入っていない３が正解!!!

●合格のポイント●

24年宅建試験・重要問題と解説22

【問　16】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


１　市街地開発事業等予定区域に関する都市計画において定められた区域内において、
非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築であれば、都道府県知事
　（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受ける必要はない。

２　都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地
　について所有権又は借地権を有している者以外は行うことができない。　　　　

３　市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議し、
　その同意を得なければならない。

４　地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築等の
　行為を行った者は、一定の行為を除き、当該行為の完了した日から30日以内に、行為の種類、
　場所等を市町村長に届けなければならない。


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【問 16】「都市計画法」　

正　解　１



１．　正　市街地開発事業等予定区域内において建築物の建築をしようとする者は、
　　　　都道府県知事等(市の区域内では当該市の市長)の許可を受けなければならない。
　　　　　例外として、非常災害のため必要な応急措置として行う行為許可は不要。
　　　　　＊都市計画事業の認可の告示後、事業地内において行われる建築物の建築については、
　　　　　非常災害の応急措置として行うものであっても、都市計画事業の施行の障害となる
　　　　　おそれがあるものであれば、都道府県知事の許可を受ける必要がある。
　
２．　誤　まちづくりの推進を図る活動を行うことを目的とする特定非営利活動法人、一般社団法人
　　　　若しくは一般財団法人その他の営利を目的としない法人、独立行政法人都市再生機構、
　　　　地方住宅供給公社若しくはまちづくりの推進に関し経験と知識を有するものとして国土交通省令
　　　　で定める団体又はこれらに準ずるものとして地方公共団体の条例で定める団体は、都道府県
　　　　又は市町村に対し、都市計画の決定又は変更をすることを提案することができる。
　　　　　したがって、所有権又は借地権を有している者に限定されない。

　

３．　誤　町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議し、
　　　　その同意を得なければならないが、市の場合は同意は不要である。

　　　　　

４．　誤　地区計画の区域の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、
　　　　土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為を行おうとする者は、
　　　　当該行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所、設計または施行方法、
　　　　着手予定日その他国土交通省令で定める事項を市町村長に届け出なければならない。






●合格のポイント●
　地区計画
（1）地区計画は次の土地の区域に指定できる。
①用途地域が定められている土地
②用途地域が定められていない区域の一定の土地
（2）地区計画の区域のうち、一定の再開発等促進区、または地区整備計画が定められている区域内で
　　次の行為をする場合は、一定の場合を除き、行為着手の30日前までに、必要事項を市町村長へ
　届け出なくてはならない。
①土地の区画形質の変更
②建築物の建築
など
＊＊この届出が地区計画に適合しない場合、市町村長は計画変更の勧告をすることができる。

24年宅建試験・重要問題と解説21

【問 15】　国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する
　権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を
　基準として金銭に見積もった額に換算して、届出書に記載しなければならない。

２　市街化調整区域においてＡが所有する面積4,000平方メートルの土地について、Ｂが一定
　の計画に従って、2,000平方メートルずつに分割して順次購入した場合、Ｂは事後届出を行わ
　なければならない。

３　Ｃ及びＤが、Ｅ市が所有する都市計画区域外の24,000平方メートルの土地について共有持分
　50％ずつと定めて共同で購入した場合、Ｃ及びＤは、それぞれ事後届出を行わなければならない。

４　Ｆが市街化区域内に所有する2,500平方メートルの土地について、Ｇが銀行から購入資金を借り
　入れることができることを停止条件とした売買契約を、ＦとＧとの間で締結した場合、Ｇが銀行
　から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して２週間以内に、Ｇは事後
　届出を行わなければならない。


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【問 15】「国土利用計画法(事後届出)」　

正　解　１



１．　正　土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する
　　　　権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を
　　　　基準として金銭に見積もった額に換算して、届出書に記載しなければならない。
　　　　（対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額）
　　　　　
　
２．　誤　市街化調整区域においてＡが所有する面積4,000平方メートルの土地を購入した場合、
　　　　事後届出は不要である。
　　　　市街化区域以外の都市計画区域内では、5,000㎡以上は原則として都道府県知事への届出が必要である。
　　　　＝市街化調整区域、区域区分の定めのない都市計画区域

　　　　　●合格のポイント●　
　　　　　「分割して順次購入」は罠である。まずは面積を確認!!
　
３．　誤　契約の当事者の一方または双方が、国、地方公共団体、地方住宅供給公社等政令で定める法人
　　　　である場合には、届出は不要である。

　　　　　●合格のポイント●　
　　　　　「共有持分50％ずつと定めて共同で購入」も罠である。
　　　　　しかも、都市計画区域外では、10,000㎡（１ha）以上なので、
　　　　　面積要件「24,000÷2＝12,000」も充たしている。
　　　　　契約の当事者にも注意!!!
　　　　　
４．　誤　市街化区域内では、2,000㎡以上の土地について売買契約を締結後２週間以内
　　　　に届出を行わなければならない。

　　　　　「購入資金を借り入れることができることに確定した日」からではない。
　　　　　＝停止条件が成就した日

新キャラ第二弾＜超蝶＞

「超蝶」がいたら超重要!!

24年宅建試験・重要問題と解説20

【問　45】　特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)
担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約の締結（以下この問に
　　　　　おいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


１　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
　当該住宅を引き渡した日から３週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、
　その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。


２　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
　基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を
　経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。


３　住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者
　が住宅瑕疵(かし)担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日
　から５年間、当該住宅の瑕疵(かし)によって生じた損害について保険金が支払われる。


４　新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託
　をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の
　交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。


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【問 45】「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」　

正　解　２


●合格のポイント●
＜今年はこのように出る?!＞

（１）新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、瑕疵担保責任の履行を確保するために、
　　毎年の基準日(3月31日・９月30日)において、過去10年間に引き渡した新築住宅の供給
　　戸数に応じて算定される瑕疵担保保証金を供託しなければならない。

補足　自ら売主である宅建業者は、引渡した新築住宅の１戸１戸について、基準日
　　(１年２回、3/31と9/30) までに、
　　1) 住宅販売瑕疵担保保証金を供託する、
　　2)住宅販売瑕疵担保責任保険契約を契約する(保険加入)のどちらかをしていなければならない。

（２）宅地建物取引業者は、各基準日において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約
　　に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任
　　の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をするか、住宅販売瑕疵担保責任保険
　　契約の措置をしていなければならない。

（３）宅地建物取引業者は、宅地または建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、
　　当該宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の
　　措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要、そして、
　　宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合には、その概要を重要事項として説明しなければならない。


１．　誤　自ら売主となる新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日から３週間以内に、
　　　　その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は
　　　　都道府県知事に届け出なければならない。　　　　　
　
２．　正　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、
　　　　基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を
　　　　経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
　　　　　
３．　誤　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が
　　　　住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年　　　　
　　　　以上の期間にわたって当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
　　　　　
４．　誤　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅
　　　　の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の
　　　　供託をしている供託所の所在地その他国土交通省令で定める事項について、書面を交付して
　　　　説明しなければならない。