必勝!合格請負人 宅建試験編

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Goro-GO KURODA 宅建試験大予想!!5

2012-09-25 | Weblog
1 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者でない買主Bからの
 申出によりBの勤務先で買受けの申込みを受け、その翌日Aの現地案内所
(テント張り)において売買契約を締結したときは、Bは、当該売買契約を
 解除することができない。

2 売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとする
 宅地の売買契約について、Bが、売買契約を締結した後、Aから宅地の引渡し
 を受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は、売買契約の解除ができる旨
 及びその方法について告知を受けていないときでも、Bは、当該売買契約を
 解除することができない。

3 宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく契約の解除及び申込みの撤回の効果は、
 当該書面が、売主である宅地建物取引業者の事務所に到達した時に生じる。

4 宅地建物取引業者Aは、BからBの所有する宅地を購入する契約を締結している場合
 であっても、当該宅地について、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと
 当該宅地の停止条件付売買契約を締結することができない。

5 宅地建物取引業者AがBから宅地を取得して、自ら売主となって、宅地建物取引業者
 でないCに分譲する場合、AB間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがなされる
 までの間は、Aは、Cと、売買契約を締結してはならない。

6 宅地建物取引業者は、自ら売主となる造成工事完了前の宅地の売買契約において、
 宅地建物取引業者でない買主から手付金等を受領する場合は、原則として、手付金等
 の保全措置を講じなければならないが、その額が代金の10%以下で、かつ、1,000万円
 以下であるときは、保全措置を講じる義務はない。

7 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと中古の土地付
 建物の売買契約(代金5,000万円、手付金1,000万円)を締結する場合、Aは、手付金の
 うち代金の10分の1を超える部分についてのみ宅地建物取引業法第41条の2に規定する
 手付金等の保全措置を講ずれば、手付金全額を受領することができる。

8 宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を1,000万円で宅地建物取引業者でないBに売却
 する契約を締結し、BがAに対し、300万円の手付金を支払った。Bは、Aが履行に着手
 するまでは、手付金を放棄して契約を解除することができるが、この場合でも、100万円は
 不当利得として返還の請求をすることができる。

9 宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を1,500万円で宅地建物取引業者ではないBに売却
 する契約を締結したが、その際、BがAに対し、契約の成立を証する手付として30万円を
 支払った場合、Aが履行に着手するまでの間は、Bは、この30万円を放棄すれば、当該売買
 契約を解除することができる。

10 宅地建物取引業者が自ら売主となって、宅地建物取引業者ではない者に建物を売却する契約
 において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額の予定及び違約金を定める
 場合においては、それぞれ代金の10分の2を超えて定めることはできない。

11 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに建物を売却する契約を
 締結した場合、「Aは,建物に隠れた瑕疵が存在した場合であっても、その瑕疵についてAの
 責めに帰すべき事由がない限り、瑕疵担保責任を負わない」旨定めた特約は無効である。

12 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBに宅地を売却する契約を
 締結した場合、「Aは,引渡しの日から1年間瑕疵担保責任を負う」旨定めた特約は無効である。

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1 ○  ★★★
 買主Bは、自分から申し出た勤務先で買受けの申込みをしているから、クーリング・オフ
できない。
 ⇒売主である宅建業者からの申出た自宅・勤務先であれば、クーリング・オフできる。

2 ○  ★★★
 買主が物件の引渡しを受け、かつ代金を全額支払った場合は、たとえ売買契約の解除ができる旨
 およびその方法について告知を受けていないときでも,クーリング・オフをすることはできない。

3 ×  ★★
 クーリング・オフの効果は、書面を発した時に生じる。

4 ×  ★★★
 Aは、AB間に売買契約が締結されていれば、AC間の停止条件付売買契約を締結することができる。
 ⇒宅建業者が自ら売主となる他人物の売買を原則として禁止するが、例外として、将来売主(宅建業者)
 のものになることが確実と思われる事情があれば他人物の取引も許されている。
  たとえば、宅建業者が当該宅地または建物を取得する契約を締結しているとき(予約を含む)などが
 これにあたる。

5 ×  ★★★
 AB間に売買契約が締結されていれば、土地の引渡しが済んでいなくても、Cと売買契約を締結できる。

6 ×  ★★★
 未完成物件の場合は、受領しようとする手付金等の額が代金の5%以下で、かつ、1,000万円以下
 あるとき、保全措置は不要である。
 ⇒買主が売買される物件の所有権の登記をしたときも、保全措置は不要である。

7 ×  ★★★
 完成物件について、宅建業者が自ら売主となる場合、手付金等の額が代金の10%を超えるときは、
 受領しようとする手付金全額について保全措置を講じなければ、手付金全額を受領することはできない。

8 ○  ★★★
 Bは、Aが履行に着手するまでは、200万円の手付金を放棄して契約を解除することができるが、
 この場合でも、代金の10分の2を超える100万円は不当利得として返還の請求ができる。
 ⇒手付を、代金の10分の2を超えて受領した場合、超える部分について無効となる。

9 ○  ★★★
 宅建業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して手付を受領したときは、当事者が当該手付の
 性質に関しどのような取り決めをしても、その手付は解約手付の効力を有する
 したがって、買主Bは、売主Aが履行に着手するまでの間は、手付金である30万円を放棄すれば
 当該売買契約を解除できる。

10 ×  ★★★
 宅建業者が自ら売主となる売買契約において、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償
 の予定または違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない

11 ○  ★★★
 民法の規定(瑕疵担保責任は売主の無過失責任である)より買主に不利な特約であり、無効となる。

12 ○  ★★★
 民法の規定(瑕疵の存在を知ったときから1年間瑕疵担保責任を負う)より買主に不利な特約であり、
 無効となる。


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1 コメント

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あれから6年 (宅建H18年度合格者)
2012-09-26 17:57:29
黒田先生お久しぶりです。といっても覚えていらっしゃらないでしょうが、平成18年度に宅建講座を受講させていただき、無事一発合格させていただいた者です。本日書き込みさせていただいたのは、黒田先生にお礼を申し上げたかったからです。今年、7月1日司法書士試験の受験会場である千葉商科大学の門の前でお見かけしました。帰りに声をかけさせていただこうと思いましたが、居られなかったため非常に残念に思っておりました。あれから早6年。法律のシロウトであった私が本日無事に司法書士試験に合格いたしました。昔喫煙所において、将来司法書士を目指していると私が言ったときに、この講座で勉強方法を学びなさいとおっっしゃっていたことを今でも覚えています。そして実践しました。時間はかかりましたが、本日どうしても合格の報告をしたくて書き込みをさせていただきました。私の司法書士試験の始まりは黒田先生であり、そして終わりも黒田先生でした。本当にありがとうございました。宅建試験に関係ないことを書き込みして申し訳ありません。後日何かの講座を受講し、直接お礼申しあげたいと思っております。長くなってすみません。

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