必勝!合格請負人 宅建試験編

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25年宅建試験・重要問題と解説08

2014-01-30 | Weblog
【問 12】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。


 1 ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する
  借地借家法第11条の規定が適用される。

 2 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、
  借地契約は当然に終了する。

 3 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は
  庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第1項による
  対抗力は及ばない。

 4 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、
  借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。







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【問 12】「民法/借地借家法」
 

正 解 3


 1.誤 借地借家法の保護を受ける「借地権」ではない(借地借家法2条1項)。
     借地権は、建物所有を目的とする土地の賃貸借である。
     そして、借地権に該当しないので、借地借家法11条(地代等増減請求権)を適用しない。

 2.誤 借地上に建物が存在し、借地権者が更新請求した場合、地主の承諾がなくても更新される。
     そして、地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要である。

 3.正 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者名義登記されている建物を所有するときは、
    第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。
     しかし、土地が2つ(二筆)あり、一方の土地は建物が建っているが、他方の土地は庭なので、対抗力はない。

 4.誤 借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日
    (または承諾の日)から20年存続する(借地借家法7条1項)。
     また、借地権者の通知に対し、借地権設定者が2月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものと
    みなされる(借地借家法7条2項)。
     そして、借地権は、承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続する(借地借家法7条1項)。
     つまり、承諾があったとみなされる日の方が早ければ、その日から20年間存続することになる。
     したがって、築造された日から当然に20年間存続するわけではない。



●合格のポイント●

借地借家法は、
建物所有を目的とする「地上権または土地の賃借権」に適用される。
これらの権利を、借地権という。

借地上の建物の滅失と建物の再築
(1)借地権の存続期間が満了するに、借地上の建物が滅失した場合でも,借地権は消滅しない
(2)借地権の存続期間が満了するに建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき
  建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権の存続期間は、
  延長される。
(3)延長される期間は、原則として、承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間である。

借地契約の更新と更新後の期間
(1)借地権の存続期間が満了した場合、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り
  前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる(借地契約の更新請求)。
(2)借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、
  前の契約と同一の条件で契約したものとみなされる(法定更新)。
(3)更新請求や土地の使用継続がなされた場合でも、借地権設定者が遅滞なく「正当事由」ある異議を述べた場合には、
  契約の更新はなされない
更新後の期間について定めがない場合
① 借地権設定後の最初の更新では、20年
② 2度目以降の更新では、10年
 となる。

契約更新後の建物滅失・再築(借地)
1 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、
 借地権設定者は、
 ①土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
 ②地上権の消滅請求をすることができる。
2 この場合において、建物築造にやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、
 借地権者は、原則として、裁判所に対して承諾に代わる許可を求める申立てをすることができる。
3 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者は,
 ① 土地の賃貸借の解約の申入れ、
または
 ② 地上権の放棄
をすることができる。
4 借地権設定者または借地権者が、土地賃貸借の解約申入れ(もしくは,地上権の消滅請求または放棄)をしたときは、
 借地権は、その日から3カ月を経過することによって消滅する。

借地権の対抗力
(1)借地権は、その登記がなくても、
   借地権者が借地上に自己名義で登記された建物を所有することにより対抗力が認められる。
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25年宅建試験・重要問題と解説07

2014-01-12 | Weblog
【問 11】 Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項
     の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に
     関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

 1 BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、
  AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

 2 Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した
  場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対
  して甲建物の明渡しを請求することができない。

 3 AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物を
  Cに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、
  AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

 4 AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によって
  BのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく
  賃料の減額請求をすることはできない。



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【問 11】「民法/借地借家法」
 

正 解 4


 1.誤 BがAに無断で、Cに転貸してもAに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、
    Aは賃貸借契約を解除することができない(民法612条2項、判例)。

 2.誤 賃貸借の終了によって転貸借は当然に効力を失うものではない。
     しかし、賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合には、転貸借は賃貸借の終了と同時に終了する(判例)。
     したがって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができる。
     債務不履行により賃貸借が解除された結果、転貸人としての義務に履行不能を生じるからである。

 3.誤 AB間の定期建物賃貸借契約は、期間の満了により、正当事由の有無にかかわらず終了する(借地借家法38条1項)。
    AB間の原賃貸借契約終了する以上、それに伴い転貸借契約も終了する。
     賃貸人Aは転借人Cに対して明渡しを請求し、通知後6ヶ月を経過により転貸借契約は終了。

 4.正 定期建物賃貸借契約においては、賃料増額請求をしない特約だけでなく、賃料減額請求をしない特約も有効である
    (借地借家法38条7項)。



●合格のポイント●

定期建物賃貸借(定期借家権)
期間 当事者が合意した期間(1年未満とすることもできる)
内容 契約の更新がない旨の特約を認める。
方式
①(公正証書などの)書面によって契約する必要がある。
②賃貸人は、賃借人に対して、あらかじめ書面を交付の上、賃貸借に更新がなく、期間の満了によって終了する旨を
 説明しなければならない。*1
終了
 賃貸人から(期間が1年以上の場合)
 期間満了の 1年前から6カ月前までに賃借人への通知をする必要がある。*2

注)賃借人から(床面積が200㎡未満の居住用建物である場合)
 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として
 使用することが困難となったときは、賃貸借の解約の申入れをすることができ、当該申入れの日から1カ月後に契約が終了する。

借賃増減額請求
 定期建物賃貸借においては、借賃増減額請求に関する規定は、借賃の改定に係る特約がある場合には適用しない

*1 賃貸人がこの説明をしなかった場合は、契約の更新がないこととする旨の特約は無効となる。
*2 1年前から6カ月前までの間に通知せず、この期間を経過した場合でも、その後賃貸人が通知すれば、
  その通知の日から6カ月後に賃貸借契約は終了する。

賃貸借契約の終了と転貸借
(1)借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は、
  賃貸人は、転借人に対しそのことを通知しないと、転借人に対抗できない。
   そして、賃貸人がその通知をしたときは、転貸借は、その通知後6カ月を経過すると終了する。
(2)建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が賃貸人と賃借人との合意解除により終了したときは、
  原則として賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を対抗することができない。
(3)建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が賃借人の債務不履行を理由に解除されたときは、
  原則通り、転貸借契約も終了する。

第612条
 1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
 2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除
  をすることができる。

(最高裁判例 昭和28年09月25日)
 賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、
賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない、建物を建設しても
差支ないものと信じたような、特段の事情があるときは、賃貸人は契約を解除することはできない。
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資格説明会<新宿Lタワー>・新宿西口本校の宅建講座が始まります。

2014-01-09 | Weblog
1月11日(土) 11:00~12:00


「LEC宅建講座一新講座でスタートダッシュ!」




★当日は13:00より新宿西口本校にて黒田クラスの無料体験もできます。

<土クラス>開講日 ★新宿西口本校で実施★

1月11日(土) 13:00~15:30

今年の講座は
 開始前、
 終了後
   に合格ゼミが行われます
(12:30~13:00)
(15:30~16:00)


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25年宅建試験・重要問題と解説06

2014-01-02 | Weblog
【問 10】 婚姻中の夫婦AB間には嫡出子CとDがいて、Dは既に婚姻しており嫡出子Eがいたところ、
     Dは平成25年10月1日に死亡した。他方、Aには離婚歴があり、前の配偶者との間の嫡出子Fがいる。
      Aが平成25年10月2日に死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
     正しいものはどれか。

 1 Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが2分の1、Cが5分の1、Eが5分の1、Fが10分の1である。

 2 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてCに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情
  がない限り、遺産分割の方法が指定されたものとして、Cは甲土地の所有権を取得するのが原則である。

 3 Aが生前、A所有の全財産についてDに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、
  Eは代襲相続により、Aの全財産について相続するのが原則である。

 4 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてFに遺贈する旨の意思表示をしていたとしても、Fは相続人
  であるので、当該遺贈は無効である。



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【問 10】「民法/相続」
 

正 解 2


 1.誤 Aが死亡した場合、Dは既に死亡しているので、子であるEが代襲相続する。
     したがって、法定相続人はB、C、E、Fの4人。
     配偶者Bは1/2
     C、E、Fの人で残りの1/2を分ける。
     Eは代襲相続なので、Dの地位をそのまま引き継ぐ。
     そして、Fは嫡出子なので、C、Eと均等。
     C : 1/2 × 1/ = 1/6
     E : 1/2 × 1/ = 1/6 
     F : 1/2 × 1/ = 1/6

 2.正 遺言は、特段の事情のない限り、死亡した時から効力が生じる。
     したがって、遺産分割前に、遺言どおり相続される。(その部分については遺産分割されたものとみなす)
     (民法908条、民法964条、民法985条)
     つまり、遺言どおりA死亡の瞬間に、Cは甲土地の所有権を取得する。

 3.誤 相続開始時に、Dが死亡しているので、Dに相続させる旨の遺言は効力を生じない。
     つまり、遺言者が、推定相続人の代襲者などに遺産を相続させる旨の意思を有していたとみるべき特段の事情
    のない限り、その効力を生ずることはない(判例、民法887条、民法908条、民法985条 )。

 4.誤 相続人に対して特定遺贈することは可能であり、その遺贈は有効である。(民法903条)


●合格のポイント●

 1 代襲相続とは、被相続人の死亡以前に被相続人の子が死亡していた等の場合に、被相続人の孫などが代わりに
  相続することをいう。
 2 嫡出子とは、婚姻関係にある男女間に生まれた子をいう。
   非嫡出子とは、婚姻関係にない男女間に生まれた子をいう。

 相続分
  配偶者と子が相続人の場合
  配偶者 =2分の1
  子   =2分の1
  子(養子も含む)の相続分は平等
 <遺産分割>
 1 遺産分割が行われるまでは、各相続人は自己の共有持分としての自己の相続分を自由に譲渡することができる。
 2 遺産分割の方法
  ①遺言による分割方法の指定
  ②共同相続人の協議による分割
  ③家庭裁判所による分割

 遺贈・死因贈与
 1 遺贈とは遺言者が、包括または特定の名義で、その財産の全部または一部を処分することをいう(単独行為)。
  遺言によって、財産を他人に譲ることである。
 2 死因贈与とは、贈与者の死亡によって効力を生じる贈与をいう(契約)。
 3 死因贈与は、遺贈とほぼ同様に扱われる。
 4 書面による死因贈与も、撤回することができる。

 遺留分
(1)兄弟姉妹以外の相続人は
  ①直系尊属のみが相続人であるときは、被相続人の財産の3分の1。
  ②その他の場合には、被相続人の財産の2分の1
(2)遺留分権利者は、遺留分を保全するのに必要な限度で遺贈等の減殺(げんさい)を請求することができる(遺留分減殺請求権)。
(3)遺留分を侵害する遺言は、当然には無効にならない。
(4)相続開始前の遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を得なければならない。
   共同相続人の1人のした遺留分の放棄は、他の共同相続人の遺留分に影響を及ぼさない。
   遺留分と相続分は別物であるから、遺留分を放棄しても相続権がなくなるわけではない。

     第985条   遺言は、遺言者の死亡の時からその効力を生ずる。
         2 遺言に停止条件を付した場合において、その条件が遺言者の死亡後に成就したときは、遺言は、
          条件が成就した時からその効力を生ずる。
     第903条   共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の
          資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額に
          その贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、前三条の規定により算定した相続分の中から
          その遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。
         2 遺贈又は贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、
          その相続分を受けることができない。
         3 被相続人が前二項の規定と異なった意思を表示したときは、その意思表示は、遺留分に関する規定
          に違反しない範囲内で、その効力を有する。
     第908条   被相続人は、遺言で、遺産の分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、
           又は相続開始の時から五年を超えない期間を定めて、遺産の分割を禁ずることができる。
     第964条   遺言者は、包括又は特定の名義で、その財産の全部又は一部を処分することができる。
           ただし、遺留分に関する規定に違反することができない。
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Happy New Year 2014!

2014-01-01 | Weblog

 May the New Year turn out to be the happiest and the best for you.

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