必勝!合格請負人 宅建試験編

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2018 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係・重要問題①)

2018-10-30 | Weblog
【問 1】 AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 甲土地につき売買代金の支払と登記の移転がなされた後、第三者の詐欺を理由に売買契約が取り消された場合、
 原状回復のため、BはAに登記を移転する義務を、AはBに代金を返還する義務を負い、各義務は同時履行の関係となる。
2 Aが甲土地を売却した意思表示に錯誤があったとしても、Aに重大な過失があって無効を主張することができない場合は、
 BもAの錯誤を理由として無効を主張することはできない。
3 AB間の売買契約が仮装誠渡であり、その後BがCに甲土地を転売した場合、Cが仮装譲渡の事実を知らなければ、Aは、
 Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
4 Aが第三者の詐欺によってBに甲土地を売却し、その後BがDに甲土地を転売した場合、Bが第三者の詐欺の事実を知らなかった
 としても、Dが第三者の詐欺の事実を知っていれば、Aは詐欺を理由にAB聞の売買契約を取り消すことができる。

意思表示      
①正 売買契約が取り消され、原状回復(売買契約前の状態に戻す)のときは、同時履行が原則である。
②正 錯誤無効を主張できるのは、表意者だけである。相手方が錯誤無効を主張することはできない。
③正 虚偽表示は無効であるが、善意の第三者には対抗できず、Cが善意であれば、
Aは、Cに虚偽表示による無効を対抗することができない。
④誤 相手方Bは善意なので、AはBに対し契約を取消すことはできない。第三者Dが登場しても結果は変わらない。
試験にデルノートⅡ 権利関係P1~2


【問 2】Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの聞で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の
売買契約(以下この間において「本件契約」という。)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
正しいものはどれか。
1 Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、
本件契約の効果はAに帰属する。
2 AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判を受けていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。
3 BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有燕にかかわらず、本件契約は無効となる。
4 AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は
無権代理行為となる。

代 理
①誤 「民法93条但書類推適用」により、代理権の濫用の効果(目的)は代理行為が本人に効果帰属しない(判例)。
つまり、本人に不利益与えることを目的に契約を締結するということは、「心裡留保」のように判断でき、相手方が悪意であれば、
その意思表示は無効となる。
②誤 代理人は、行為能力者であることを要しない。
③誤 双方代理は原則禁止としているが、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
④正 代理人が後見開始の審判を受けた場合、代理権は消滅する。したがって、無権代理となる。
試験にデルノート権利関係P5~6


【問 6】Aが所有する甲土地上にBが乙建物を建築して所有権を登記していたところ、AがBから乙建物を買い取り、その
Aが甲土地にCのために抵当権を設定し登記した。この場合の法定地上権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
誤っているものはどれか。
1 Aが乙建物の登記をA名義に移転する前に甲土地に抵当権を設定登記していた場合、甲土地の抵当権が実行されたとしても、
乙建物のために法定地上権は成立しない。
2 Aが乙建物を取り壊して更地にしてから甲土地に抵当権を設定登記し、その後にAが甲土地上に丙建物を建築していた場合、
甲土地の抵当権が実行されたとしても、丙建物のために
法定地上権は成立しない。
3 Aが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもCのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を
建築し、内建物にCのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。
4 Aが甲土地に抵当権を設定登記した後、乙建物をDに譲渡した場合、甲土地の抵当権が実行されると、乙建物のために法定地上権
が成立する。

抵当権
①誤 AがBから乙建物を買い取り、その後、Aが甲土地にCのために抵当権を設定し、登記したので、抵当権設定時に土地と
建物が同一所有者であるので、法定地上権は成立する。
②正 更地に抵当権を設定した場合、法定地上権は成立しない。
③正 再築された丙建物にCのために同順位の抵当権を設定していないので、法定地上権は成立しない。
④正 抵当権設定時に土地と建物が同一所有者であれば、その後、所有者が変わっても法定地上権は成立する。
試験にデルノート権利関係P15~16


【問 9】Aは、平成30年10月1日、A所有の甲土地につき、Bとの間で、代金1,000万円、支払期日を同年12月1日とする売買契約を
締結した。この場合の相殺に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 BがAに対して同年12月31日を支払期日とする貸金債権を有している場合には、Bは同年12月1日に売買代金債務と当該貸金債権を
対当額で相殺することができる。
2 同年11月1日にAの売買代金債権がAの債権者Cにより差し押さえられても、Bは、同年11月2日から12月1日までの聞にAに対する
別の債権を取得した場合には、同年12月1日に売買代金債務と当該債権を対当額で相殺することができる。
3 同年10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して不法行為に基づく損害賠償債権を取得した場合には、
Bは売買代金債務と当該損害賠償債権を対当額で相殺することができる。
4 BがAに対し同年9月30日に消滅時効の期限が到来する貸金債権を有していた場合には、Aが当該消滅時効を援用したとしても、
Bは売買代金債務と当該貸金債権を対当額で相殺することができる。

相 殺
①誤 ABの債権は、平成30年12月31日を支払期日とする貸金債権であるため、12月1日の時点で、弁済期ではないので、
Bからは、相殺することができない。
②誤 Cが債権を差し押さえた場合、Bは、差押後に取得した債権と、差押えを受けた債権を相殺することができない。
③正 不法行為の加害者Aからは相殺することができないが、被害者Bからは相殺することができる。
④誤 自働債権が時効によって消滅している場合でも、その消滅以前に相殺適状にあったときには相殺することができる。
しかし、「平成30年9月30日」時点では、売買代金債務は発生していないので、相殺適状ではない。
試験にデルノート権利関係P31~32


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コメント

平成30年度宅建士試験お疲れ様でした

2018-10-21 | Weblog
皆さんお疲れ様でした。

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、
難易度は、昨年に比べやや易しく感じました。
ミスをどれだけ少なくできたかが合否を分けることになると思います。

個人的感想では「36~37」です。
権利7~10、制限・税・他8~10、宅建業法16~18,免除4~5

37点であれば、
宅建試験上、合格ラインの過去最高点となります。
ブラック・スワン!

LECの解答速報会では合格予想点36前後という発表です。
平成30年度宅建士試験 解答速報

10月28日(日)13:00~14:00(水道橋本校)
合格基準点予想会があります。


本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業・賃貸不動産を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


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試験直前のアドヴァイスです。

2018-10-19 | Weblog
2018年直前道場「試験にデルノートⅡ」

多数のご参加をいただきありがとうございました。

皆様の合格を心より御祈念いたします。



<超注意事項>


***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高いです。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握するように。
     <正しいものはどれか>なのか,<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか,<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか,組合せ問題なのか。
     
     それから,どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと,自己採点をする
     ときに,得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに,なぜか誤りの肢をマークしていた場合や
     転記ミスのチェックを主体にしてください。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避けるように。

 3)権利関係では,図は必ず描く。
     問題文では,文章中に,A,B,Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので,選択肢の正誤判定に時間がかからないようにするのです。
   (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても,あわてずに,
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず,落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから,
     正解を導けないか,よく考えてください。

    
 講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにしてください。


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お知らせ
質問ほっとメール
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<ご注意>
ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

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建築基準法(建築確認の要否)最終チェック

2018-10-12 | Weblog
建築確認のまとめ(建築確認の要否)

1. 自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して共同住宅(その床面積の合計500㎡)にしようとする場合は、
建築確認を受けなければならない。

2. 木造3階建て、延べ面積500㎡、高さ10mの一戸建て住宅の大規模の修繕をする場合、
 建築確認を受けなければならない。


3. 鉄骨造2階建て、高さ8m、延べ面積200㎡の一戸建て住宅の新築については、建築確認を受けなければならない。

4. 都市計画区域(都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。)内において
 建築物を新築する場合には、当該建築物の規模にかかわらず、建築確認を受けなければならない。

5. 準防火地域内において建築物の改築をする場合には、当該建築物の用途、構造又は規模にかかわらず、
 建築確認を受けなければならない。

6. 文化財保護法の規定によって重要文化財として指定された建築物の大規模の修繕をする場合、建築確認が不要である。

解答・解説は 最後までお読みいただくとわかります。


< 予 告 >
2018年合格目標 直前道場
黒田の宅建士試験「2018黒田の宅建士試験「試験にデルノートⅡ」<通学>

10/17(水)水道橋本校

お申し込みははこちら
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「試験にデルノートⅡ」
 講座説明と直前期の学習法はこちら

本講座では、
出題頻度が高く、なおかつ合否を分けるポイントを厳選し、マスターするのが目的です。
過去問題を用いて、重要知識の覚え方からそれを駆使した解き方まで、解法を明快に説明します。
本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。
【考える力】【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、線で結ぶことが可能となります。

つまり、本試験で使える形で、知識・解法をインプットするのが本講座の目的です。

権利関係、宅建業法、法令上の制限・税法・その他の
今年出題される可能性が高く、合否を分ける重要知識
つまり、『頻度の高い基本的知識』を全6時間で総まとめ!!

昨年の黒田道場「試験にデルノート」がパワーアップして登場!
今年はさらに出題頻度が高く合否を分けるポイントを図解で徹底攻略します。
正解肢狙い撃ちの裏技と、とっておきのゴロ合わせを特別に伝授します!!
これだけは落とせない重要知識をまとめました。
2017年度も「試験にデルノート」のテキストからズバリ的中!

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 宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しです。
 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。


本試験では、膨大な知識を駆使して問題を解いていかなければなりません。
本講座では、学習した知識を効率よくスピーディーに活用するためのテクニックと
レベルアップに必要な加点ポイント、本試験で合格点を取るための知識・方法を伝授します!
さらに 究極の裏技を駆使します!

                        参加された方に合格鉛筆をプレゼント

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<解説>

1.用途を変更して特殊建築物(100㎡超)とする場合、原則、建築確認が必要である。

2.大規模建築物の大規模の修繕をする場合、原則、建築確認が必要である。

3.大規模建築物を新築する場合、原則、建築確認が必要である。

4.都市計画区域内において新築する場合、原則、建築確認が必要である。

5.防火・準防火地域内において増改築・移転をする場合、建築確認が必要である。

6.重要文化財は建築基準法の規定は適用されない。

さて、いくつ正解できたでしょうか?
本試験までもうすぐです。
体調に気をつけて、頑張ってください。

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ご質問で重要なものはできる限りブログでお答えいたします。
そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。
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