必勝!合格請負人 宅建試験編

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都市計画法のポイント<開発行為の許可制>

2016-03-22 | Weblog

開発行為を行おうとする者は、
(1)意味(開発行為とは,主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。)
特定工作物
①第一種特定工作物
コンクリートプラント・アスファルトプラントなど
②第二種特定工作物
ゴルフコース(規模は無関係)
または1ha(10,000㎡)以上野球場庭球場・動物園・墓園その他の運動レジャー施設など
原則として、
(2)例外
   
都道府県知事の許可を受けなければならない。
(3)手続き(必ず書面で行う)
① 1ha以上の開発行為は,有資格者の設計が必要

申請書の添付書類(協議の経過を示す書面・同意を得たことを証する書面)
② 開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議,および管理者の同意
③ 設置されることとなる公共施設の管理者等との協議
④ 土地等の権利者の相当数の同意

<練習問題>

 1. 都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が3,000㎡のものについては、原則として開発許可が必要である。

 2. 区域区分が定められていない都市計画区域内で行う開発行為で、その規模が3,000㎡のものは、開発許可が不要である。

 3. 市街化区域内において行う1,000㎡以上の規模の開発行為で、農業者の居住用住宅の建築の用に供する目的で行うものは、
   開発許可が不要である。


【2007年 問20】
  土地の区画形質の変更に関する次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものの組合せとして、
 正しいものはどれか。
 ア 市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う5,000㎡の土地の区画形質の変更
 イ 市街化調整区域内における図書館の建築の用に供する目的で行う3,000㎡の土地の区画形質の変更
 ウ 市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う1,500㎡
  の土地の区画形質の変更

 1 ア、イ
 2 ア、ウ
 3 イ、ウ
 4 ア、イ、ウ


(答え)ドラッグするとわかります。
    ↓
1. 2.× 3.× 【2007年 問20】
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 宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しです。
 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。


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都市計画法のイメージ

2016-03-18 | Weblog
都市計画法をイメージで理解

  都市計画法入門

 法令上の制限は、いきなり暗記しません!
まずは、
身近な例を参考に、わかりやすいイメージで理解し、
基本・重要ポイントをしっかりとおさえていきましょう。

 丸暗記に走ると、かえって攻略するのに苦労します。
 イメージを持って、理解しながら、ていねいに学習を進めていくことが大切です。

 まずは、基本的な用語のイメージを、言葉に負けずにしっかりと理解しましょう。



 区域区分
区域区分とは、都市計画区域を、積極的に整備、開発を行っていく市街化区域と、
開発行為や建築行為を抑制し当面は街づくりをしない市街化調整区域とに区分することをいう。
もっとも、都市計画区域によっては、区域区分を定める必要のないところもある。
そこで、区域区分は,都道府県が、それぞれの地域の実情に応じて、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、
計画的な市街化を図るため必要があると判断するときに、都市計画に定めるものとしている。

 用途地域と市街化区域・市街化調整区域
(1)市街化区域   → 少なくとも用途地域を定める。
(2)市街化調整区域 → 原則として用途地域を定めない。

用途地域を指定することによる制限
(1)用途地域に関する都市計画には、次の事項を定めなければならない。
 ①建築物の容積率の制限
 ②建築物の建ぺい率の制限(商業地域<8/10>を除く。)
 ③敷地面積の最低限度(市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。)
(2)第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域に関する都市計画には、
  建築物の高さの限度(10mまたは12m)を定めなければならない。


お時間がありましたら、以下のページをご覧ください。
学習に役立つと思います。

都市計画 (国土交通省)
 『都市計画法による開発許可制度のあらまし』
東京都都市整備局


土地区画整理事業のしくみ(国土交通省)
土地区画整理事業とは


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 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。


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平成27年宅建試験・重要問題と解説04

2016-03-01 | Weblog
【問 19】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
     なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあっては
     その長をいうものとする。

1 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、
 その宅地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
2 宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について
 改めて都道府県知事の許可を受けなければならない。
3 宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、
 改めて許可を受ける必要はない。
4 宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をする土地の面積が500㎡であって盛土が生じない場合、
 切土をした部分に生じる崖の高さが1.5mであれば、都道府県知事の許可は必要ない。




【問 20】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置及び地積並びに仮換地の
 指定の効力発生の日を通知してする。
2 施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分が
 あった旨の公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。
3 換地計画において定められた保留地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、施行者が取得する。
4 土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、
 すべて市町村に帰属する。


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【問 19】 正 解 2

1 正  都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合
    においては、その宅地の所有者、管理者、占有者造成主または工事施行者に対し、擁壁等の設置または改造その他
    宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができる(宅造法16条2項)。
2 誤  宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、
    その指定があった日から21日以内に、国土交通省令で定めるところにより、当該工事について都道府県知事届け出なければ
    ならない(宅造法15条1項)。この場合に、改めて許可を受ける必要はない。
3 正  宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事届け出なければ
    ならない(宅造法12条2項)。工事施行者を変更することは、軽微な変更にあたる(宅造法12条1項但書、施行規則26条1号)。
4 正  宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするためまたは宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅地を宅地
    以外の土地にするために行うものを除く。)をいう(宅造法2条2号)。切土については、切土部分に高さが2mを超えるがけ
    を生ずることとなるものが該当する(施行令3条1号)。
     さらに、切土であって切土部分に高さが2m以下のがけを生ずることとなるときであっても、その土地の面積が500㎡を超える
    ものが該当する(施行令3条4号)。いずれにも該当しないので、都道府県知事の許可は必要ない。

宅地造成
①宅地以外の土地を宅地にするため,
②宅地において行う土地の形質の変更で以下の規模のものをいう(宅地を宅地以外の土地にするために行うものは除く)。
A 切土…切土部分に2mを超えるがけを生ずるもの
B 盛土…盛土部分に1mを超えるがけを生ずるもの
C 切土と盛土…盛土部分に1m以下のがけを生じ,かつ切土と盛土をあわせて2mを超えるがけを生ずるもの
D 面積…A~C以外で,切土または盛土の面積が500㎡を超えるもの
造成主は,当該工事に着手する前に,都道府県知事の許可を受けなければならない。


届出制
①宅地造成工事規制区域指定の際,すでに工事が行われている場合→指定があった日から21日以内に
②高さが2mを超える擁壁または排水施設の全部または一部の除却工事を行おうとする場合※
 →工事に着手する日の14日前までに
③宅地以外の土地を宅地に転用した場合※
 →転用した日から14日以内に
④一定の軽微な変更をした場合
 →遅滞なく
都道府県知事に届出をしなければならない。
※ 宅地造成に関する工事に該当して都道府県知事の許可を受けなければならない場合を除く。



【問 20】 正 解 4

1 正  仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者および従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置および地積ならびに
    仮換地の指定の効力発生の日を通知してするものとする(区画法98条5項)。
2 正  施行地区内の宅地について存する地役権は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地
    上に存する(区画法104条4項)。
     土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、換地処分があった旨の公告があった日が終了した時に
    おいて消滅する(区画法104条5項)。
3 正  換地計画において定められた保留地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、施行者が取得する
   (区画法104条11項)。
4 誤  土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、
    その公共施設を管理すべき者に帰属するが、この当該公共施設を管理すべき者が一定の地方公共団体であるときは、国に帰属
    する(区画法105条3項)。すべて市町村に帰属するのではない。

換地処分の効果

(1)換地計画において定められた換地は,換地処分の公告があった日の翌日から,従前の宅地とみなされる。
(2)換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は,換地処分の公告があった日が終了した時(すなわち24時)
  において消滅する。
(3)地役権は,換地処分の公告があった日の翌日以後においても,なお,従前の宅地の上に存在する。ただし,事業の施行により行使
  する利益がなくなった地役権(例:袋地に通行地役権を設定していた場合において,区画整理後袋地でなくなった場合など)は,
  換地処分の公告があった日が終了した時において消滅する。
(4)換地計画において定められた清算金は,換地処分の公告のあった日の翌日に確定する。そして,この清算金は,特約がない限り,
  換地処分時の土地所有者(換地処分時に従前の宅地の所有者である者)に対して,徴収・交付されることになる。
(5)換地計画において定められた保留地は,換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得する。
(6)土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は,換地処分の公告があった日の翌日に,原則として,その公共施設の所在する
  市町村の管理に属する。


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  スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用し、前回の復習をします。

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