必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

23年宅建試験・重要問題と解説35

2012-08-26 | Weblog
【問11】 借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1  建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用
  の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその
  借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、
  借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の
  申立てにより、その借地条件を変更することができる。


2 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を
 新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者
 がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れ
 をすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、
 借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。


3 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に
 おいて、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにも
 かかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その
 第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。


4 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、
 その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、
 借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てに
 より、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。


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【問 11】 [借地借家法/賃借権の譲渡・転貸]

正 解 3

1.正 借地条件の変更につき当事者間に協議が調わない場合、裁判所は、当事者の申立てにより、
   その借地条件を変更することができる。△

2.正 契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する
   ことにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾
   しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする
   ことができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者
   の承諾に代わる許可を与えることができる。
    更新後の再築に関するものである。読み間違えに注意。△

3.誤 土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、このような申立ができるのは、
   「第三者」ではなく、「借地権者」である。

4.正 競売による場合には、競売により取得した「第三者」=「競落人」の申立てによる。

 *選択肢1・2より、3・4が重要です。

●合格のポイント●

契約更新後の建物滅失・再築(借地)
1 契約更新後に建物滅失があった場合、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで
 残存期間を超えて存続する建物を築造したときは、借地権設定者は、
①土地の賃貸借の解約の申入れ
②地上権の消滅請求をすることができる。

2 この場合において、建物築造にやむを得ない事情があるにもかかわらず、
 借地権設定者が承諾しないときは、
 借地権者は、
 原則として、裁判所に対して承諾に代わる許可を求める申立てをすることができる。

3 契約更新後に建物滅失があった場合
 借地権者は、
① 土地の賃貸借の解約の申入れ
② 地上権の放棄
をすることができる。

4 借地権設定者または借地権者が、
 土地賃貸借の解約申入れ(もしくは、
 地上権の消滅請求または放棄)をしたときは、
 借地権は、その日から3カ月を経過することによって消滅する。


借地の転貸や借地権の譲渡
1 借地権者(借地人)が借地上の建物を譲渡する場合に、
  借地の転貸や借地権の譲渡があっても特に借地権設定者(地主)に不利となるおそれがないときは、
  裁判所は、
  借地権者(借地人)の申立てにより、
  借地権設定者(地主)の承諾に代わる許可を与えることができる。

建物の転貸・借家権の譲渡には、賃貸人(大家さん)の承諾に代わる裁判所の許可という制度はない

2 抵当権の目的となっていた借地上の建物が、その実行により第三者によって競落された場合、
  借地の転貸や借地権の譲渡について、
  借地権設定者の承諾もしくは承諾に代わる裁判所の許可(競落人の申立てによる)が必要である。

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黒田の担当講座


2012出た順必勝総まとめ講座
立川本校
09/01(土) 
午前09:30~     
宅建業法1・2


<予告>
渋谷駅前本校 
09/02(日)~ 
午前09:30~
権利関係1・2・3
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昇仙峡行きました。

2012-08-24 | Weblog
昇仙峡は渓谷沿いにずっと車道が設けてあるので、何処を見るのにも車だけです。
覚円峰
昇仙峡最大の名所です。
水墨画から抜け出たような岩山です。
グリーンラインから車で見ることが出来ます。
昇仙峡では日本の滝百選の仙娥滝を見ました。


昇仙峡の中でも一番上にあり、大きさも一番で迫力満点。



影絵美術館
藤城清治の影絵が55点と山下清の原画や版画が30点も展示されています。
とても幻想的な世界でした。
山下清自体が昇仙峡を何度も訪れていて題材にもしているそうです。

影美術館を過ぎて歩くと夫婦木神社があります。
和合・生産・繁栄・結びの神がまつってあります。

ロープウェイ
昇仙峡の上から弥三郎岳までを結ぶロープウェイ。
南アルプス・富士山などの山々が一望できます。

影絵美術館
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23年宅建試験・重要問題と解説34

2012-08-22 | Weblog
問10】 AがBから事業のために、1,000万円を借り入れている場合における次の記述のうち、
   民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 AとBが婚姻した場合、AのBに対する借入金債務は混同により消滅する。


2 AがCと養子縁組をした場合、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う


3 Aが死亡し、相続人であるDとEにおいて、Aの唯一の資産である不動産をDが相続する旨の
 遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Bに対する借入金返済債務の
 すべてをDが相続することになる。


4 Aが死亡し、唯一の相続人であるFが相続の単純承認をすると、FがBに対する借入金債務の存在
 をしらなかったとしても、Fは当該借入金債務を相続する。

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【問 10】 [民法/相続]

正 解 4

1.誤 混同とは、相続が生じた場合のように、債権債務が同一人に帰属し、債権が消滅すること。
    したがって、婚姻しても混同は生じない。お互い貸し借りはチャラにするかも知れないが。

2.誤 養子縁組をしても債務について連帯して責任を負うわけではない。
    親子関係になっても、連帯保証人になったわけではない。

3.誤 金銭債務のような可分債務は、相続分に応じて各相続人に帰属する。
    唯一の資産を相続したDが借入金返済債務の全てを相続することになるわけではない。
    財産も借金も相続分に応じて相続する。

4.正 相続人は、単純承認をしたときは、被相続人の権利義務を承継する。
    したがって、相続人が知らなかった権利義務も承継することになる。

    借金取りは3ヶ月は催促しないで、相続放棄できなくなってから取り立てると某漫画に載っていた。


●合格のポイント●
<遺産分割>
1 遺産分割が行われるまでは
 各相続人は自己の共有持分としての自己の相続分を自由に譲渡することができる。
2 遺産分割の方法としては、
 ①遺言による分割方法の指定
 ②共同相続人の協議による分割
 ③家庭裁判所による分割がある。

(1)相続の承認・放棄は、相続人が相続の開始を知った時から3カ月以内にしなければならない。
(2)相続人が数人いるときは、限定承認は、共同相続人の全員が共同して行わなければならない。

 相続放棄の場合、代襲相続は認められない。


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黒田の担当講座


2012出た順必勝総まとめ講座
立川本校
8/25(土) 
午前09:30~     
権利関係 3・4


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9/2(日)~ 
午前09:30~
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23年宅建試験・重要問題と解説33

2012-08-17 | Weblog
【問9】 次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、
明らかに誤っているものはどれか。

 (判決文)
 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、
当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、
社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、
上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する
建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から
控除することはできないと解するのが相当である。

1 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、
 工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。


2 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって
 契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる


3 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が
 社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に
 倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償
 請求において、買主の居住利益が損害額から控除される


4 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上
 社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま
 工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から
 控除されることはない


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【問 9】 [民法/売主の担保責任]

正 解 3

1.正 判決文では、買主が工事施工者に対して損害賠償請求をすることができることが前提。

2.正 判決文では、買主の解除権については、述べていないが、民法の規定通りである。

3.誤 判決文では、「社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきもので
   あるときは」「控除することはできない」と判示している。

4.正 判決文では、「買主がこれに居住していたという利益については」「損害額から控除
   することはできない」としている。





●合格のポイント●

瑕疵担保責任
(1)売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、
  ①買主は売主に対し損害賠償を請求することができる。
  ②目的物の瑕疵により契約の目的が達成することができない(買った意味がない)ときには、
   (善意・無過失の)買主は売買契約を解除することができる。
(2)瑕疵担保責任は、売主の無過失責任である。
(3)瑕疵担保責任は、買主が事実を知った時から1年以内に追及しなければならない。


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黒田の担当講座

2012出た順必勝総まとめ講座
立川本校8/18(土) 午前09:30~
      権利関係
<16:00~ウルトラ演習解きまくり講座 法令上の制限・税他 2回>

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渋谷駅前本校 9/2~

(日) 午前09:30~
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23年宅建試験・重要問題と解説32

2012-08-16 | Weblog
【問8】 AがBに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、
AのBに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。

1 青信号で横断歩道を歩いていたAが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。
 運転者はBに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。
  Aが治療費として病院に支払った50万円の支払いをBに対して求める場合。


2 Aは、B所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には
 売買代金の2%の報酬の支払いを受けるとして、Bから買主のあっせんの依頼を受けた。
  Aがあっせんした買主Cとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでAがBに対して
 報酬として20万円の支払いを求める場合。


3 Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して
 引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、
 乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、
 1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。


4 BはDに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたAが、
 Bから頼まれたわけではないが、Bに代わってDに対して借金の返済を行った。
  Bの意思に反する弁済ではないとして、AがDに支払った200万円につき、
 AがBに対して支払いを求める場合。


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【問 8】 [民法/債権の種類、契約]

正 解 2

1.不法行為の使用者責任に基づく債権であり、契約に基づくものではない。
  不法行為とは、ある者が他人の権利ないし利益を違法に侵害する行為。
  また、その場合に加害者に対して被害者の損害を賠償すべき債務を負わせる法制度。
  不法行為に申し込み、承諾の意思表示はないでしょう。

2.媒介契約に基づいて発生するものである。

3.錯誤無効による不当利得の返還義務に基づく債権。
  不当利得とは、契約などのような法律上の原因がないにもかかわらず、利益を受けること、
 またはその受けた利益そのもののこと。
  またはそのような利益が本来は帰属すべきだった者に対して自身が得た利益を返還させる制度。

4.第三者の弁済による求償権は、事務管理基づく債権であり、契約に基づくものではない。
  第三者が債権者に対して債務を弁済した場合(借金の肩代わりをした場合)、債務者に対して求償できる。
  事務管理とは、法律上の義務がない者が、他人のために他人の事務の管理(お節介)を行うこと。

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8/15諏訪湖上花火大会

2012-08-16 | Weblog
今回は受験と関係がありません。

昨日は、諏訪湖上花火大会でした。
15年ぶりに花火を観ました。

たまたまスーパーあずさに乗ることができたので、
奥さんに連絡をして一緒に行くことにしました。
(最近は心臓の調子も良いので・・・。)


綺麗な花火を観ながらたこ焼き、クレープなど食べました。
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不動産鑑定評価基準のヤマ

2012-08-11 | Weblog
不動産鑑定評価基準

予想問題

1. 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法
 及び収益還元法に大別され、原則として、これらを併用すべきである。

2. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価
 について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。

3. 取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、
 これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域
 要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これに
 よって対象不動産の試算価格を求める手法である。

4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在
 価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

5. 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調
 達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効である。

6. 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象
 不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争
 不動産の取引が行われている場合に有効である。

7. 収益還元法は、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、適用すべき
 ではない。

8. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値
 の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、
 一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF (Discounted Cash Flow)
 法という。






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解答・解説



1. ○
  不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および
 収益還元法に大別され、原則として、これらを併用すべきである。よって、正しい。

2. ○
  原価法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を積算価格という。
  よって、正しい。

3. ○ 
  取引事例比較法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を比準価格
 という。よって、正しい。

4. ○
  収益還元法は、本肢のような手法であり、この手法による試算価格を収益価格という。
 よって、正しい。

5. ○
  原価法は、対象不動産が建物または建物およびその敷地である場合において、再調達
 原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときに有効である。よって、正しい。

6. ○
  取引事例比較法は、多数の取引事例を収集することが必要であり、本肢のような場合に
 有効である。よって、正しい。

7. ×
  市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、収益還元法が活用されるべきである。
 よって、誤り。

8. ×
  DCF法は連続する複数の期間に発生する純収益・復帰価格を予想し、その発生時期に
 応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して収益価格を求める方法。
  収益還元法で、収益価格を求めるには、直接還元法・DCF法の二つがある。
  本肢後半は、DCF法の記述ではなく、直接還元法の記述である。よって、誤り。
ポイント:
  証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用
 しなければならない。
 この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。




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黒田の担当講座

2012出た順必勝総まとめ講座

立川本校
8/18(土) 午前09:30~
      権利関係
<16:00~ウルトラ演習解きまくり講座 法令上の制限・税他 2回>


渋谷駅前本校 9/2~

(日) 午前09:30~

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開発許可手続きと宅地造成等規制法許可手続き

2012-08-05 | Weblog
似ているものは一緒に覚えると楽です。
(共通点:どちらも造成工事ですよね)

開発許可手続き



宅地造成等規制法許可手続き



 宅地造成工事規制区域内において、
都市計画法の開発許可を受けた宅地造成工事については、
宅地造成工事の許可を受ける必要がない。

 許可を受けた者が工事の計画の変更をしようとするときは、
原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない。
 ただし、軽微な変更を行ったときは、
遅滞なく、その旨を都道府県知事に届出をしなければならない。
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学習の参考に

2012-08-04 | Weblog
土地区画整理事業のしくみ(国土交通省)
土地区画整理事業とは



宅地建物取引業法 法令改正・解釈について(国土交通省)
最近の宅地建物取引業法令の改正について


重要事項説明の様式例PDF形式





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