必勝!合格請負人 宅建試験編

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宅建士試験・権利関係 重要問題と解説

2017-04-28 | Weblog
「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

【権利関係(A)】5月1日(月)、5月4日(木) 
       権利関係A第4回 権利関係A第5回
       19:30~22:00


テキストは

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

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第3回の復習
【問】 AがA所有の甲土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述のうち、
民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

1 Aが死亡した後であっても、BがAの死亡を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない
場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。


2 Bが死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。


3 18歳であるBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが18歳であることをCが
知った場合には、CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる。


4 Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間で売買契約を締結しても、
あらかじめ、A及びDの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。

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【問】*解説* 正解 4 (民法・代理)

1.誤 任意代理、法定代理とも、代理人が死亡・破産手続開始の決定・後見開始の審判を受けたとき、
   または本人が死亡したときは、代理権は消滅する。
    したがって、本人の死亡について代理人が善意無過失の場合でも、代理権は消滅し、BはAの
   代理人として有効に甲土地を売却することはできない。

2.誤 代理人が死亡すれば、法定代理・任意代理とも、代理権は消滅する。
    代理権は代理人に一身専属なので、相続によってその地位を承継することはできない。


3.誤 代理人は行為能力者であることを要しない(制限行為能力者であっても、代理人になることができる)。
    本人は、代理人が制限行為能力者であることを理由に、契約を取り消すことはできない。

<参考>

本 人A

  |

代理人B (未成年者)  ――――  相手方C

**Bが損する契約をした場合、本当に損をするのはBに依頼したAです。
(Aの自業自得)


4.正 代理人は、本人を代理して自分と契約すること(自己契約)や、契約当事者の双方の代理人になって契約
   すること(双方代理)は、原則としてできない。
    もし、このような契約を行ったときには,無権(むけん)代理(だいり)となる。
    ※本人や相手方の利益が害されるおそれがあるからです。

    しかし、自己契約または双方代理であっても、本人の許諾(あるいは追認)があれば有効な代理行為となる。
    *損する人の許諾・追認があれば、法律が出る必要はない。

    <ひっかけ注意>
     双方代理の場合A及びDの承諾とあれば○
               AまたはDの承諾とあれば×

  +α:双方代理の場合であっても、単なる債務の履行・登記の申請については、行うことができる。



●合格のポイント●

頻出なのでこちらも要チェック!!

無権代理

(1)代理権を有しない者が代理人として結んだ契約は、原則として本人に対して効力を生じない。

(2)本人は,無権代理行為を追認したり、追認を拒絶することができる。
   本人が追認した場合は、原則として、契約の時から有効な代理行為があったことになる。

(3)追認は、無権代理人に対して行っても、契約の相手方に行ってもよい。


相手方保護の制度

(1)無権代理行為の相手方は、無権代理について悪意であっても、相当の期間内に
   無権代理行為を追認するか否かを確答(かくとう)すべき旨を本人に催告することができる。
   その期間内に本人が確答しないときは追認を拒絶したものとみなす。

(2)無権代理行為の相手方は、無権代理について善意である場合には、本人の追認がない間は、
   無権代理人が結んだ契約を取り消すことができる

(3)本人が無権代理行為を追認しない場合には、無権代理であるということについて善意かつ無過失の相手方は、
   原則として、無権代理人に対し、履行または損害賠償の請求をすることができる

(4)与えられた代理権の範囲を越えた場合や、代理権が消滅した場合でも、相手方が善意無過失であれば、
  表見(ひょうけん)代理(だいり)が成立する。
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スーパー合格講座 水道橋本校 月・木曜日/夜クラス<全部生講義で受講できる最後のチャンス>

2017-04-16 | Weblog

「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

【開講日】4月20日(木) 
     19:30~22:00
権利関係A第1回

テキストは

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

 <合格の秘訣>

その1
権利関係の事例問題は
図解による事例への当てはめで攻略する。

その2
難解な法律用語は
日常語に訳して攻略する。

その3
ヒッカケ問題は
正問集を作って正確な知識とパターンの暗記で攻略する。
1.不要な情報を括弧で括って無視、2必要な情報は下線を引いて強調.

その4
ややこしい数字や事項は
語呂合わせで攻略する。

その5
当然のように狙われてくる改正点は
ポイントを絞った法改正対策で攻略する。


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譲渡所得のしくみ

収入金額(譲渡価額)から、取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いて、
利益として残った部分(課税譲渡所得金額)が、
譲渡所得の税額を算出するもとになる金額(課税標準)となる。

短期譲渡所得(譲渡のあった年の1月1日において、所有期間が5年以下の土地・建物等の譲渡による譲渡所得)
長期譲渡所得(譲渡のあった年の1月1日において、所有期間が5年を超えている土地・建物等の譲渡による譲渡所得)

取得費とは、売却した不動産の購入代金、購入する際にかかった仲介手数料や税金などをいう。
譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接的かつ通常支出した費用(仲介手数料、登録免許税など)をいう。

特例(税金のおまけ)

① 「もと」からカット(課税標準の特例
税額を計算するときの「もと」になる価格を課税標準というが、この金額が低いほど当然税額は低くなる。
(課税標準-□)×税率=税額
      控除額

② 税率のおまけ(軽減税率
課税標準に乗じる税率そのものを低くすると、やはり税額は低くなる。
課税標準×□%=税額
   税率を低くする

③ 最後にカット(税額控除
通常どおりに計算して算出した税額から、一定額をマイナスしても税額は低くなる。
(課税標準×税率)-□=税額
          税額控除


居住用財産
①現に住んでいる、以前住んでいた(住まなくなってから3年目の年末までに譲渡)
②他人に譲渡
③3年に1度適用

居住用財産の譲渡所得の特別控除・・・長期譲渡所得・短期譲渡所得(所有期間)問わず、適用される。

買換え特例など        ・・・所有期間が10年を超えていること
家屋の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上
(1)買換え特例と居住用財産の譲渡所得の特別控除は重ねて適用することができない(3年に1度)。
(2)3,000万円控除と5,000万円控除はいずれか選択適用となる。
(3)3,000万円控除(5,000万円控除)と居住用財産の軽減税率(所有期間が10年超)は併用適用可。

改正 被相続人の死亡によって空き家となった居住用家屋やその家屋の取壊し後の敷地を
相続人が譲渡して得た譲渡益から3,000万円を控除することができるようになった(空き家にかかる譲渡所得の特別控除)。
譲渡対価の額1億円以下 譲渡の時において耐震基準に適合 相続開始の日から3年
①相続時から譲渡時まで空き家になったまま(取壊し等の時から譲渡の時まで空き地)  
②区分所有建物ではない 
③相続開始直前に被相続人以外に居住者がいない
など

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水道橋本校スケジュール
詳細はこちら
 

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2017-04-16 | Weblog

「スーパー合格講座」水道橋本校

 月・木曜日/夜クラス

【開講日】4月20日(木) 
     19:30~22:00
権利関係A第1回

テキストは

  19:00~ プレゼミがあります。

スーパー合格講座の付属教材である「確認テスト」を使用します。

 解説講義(インプット)と問題演習・ゼミ(アウトプット)を一体化することにより、
講義を聴いて「わかった気になっている」だけの不確かな情報を確認し、同時に【考える力】
【知識】を自ら身に付けられるように組まれた講義スタイルです。
 この講座を活用することによって、誤って入力された情報や点として入力された情報を修正し、
線で結ぶことが可能となります。
 
 ぜひ、ご参加ください。

 <合格の秘訣>

その1
権利関係の事例問題は
図解による事例への当てはめで攻略する。

その2
難解な法律用語は
日常語に訳して攻略する。

その3
ヒッカケ問題は
正問集を作って正確な知識とパターンの暗記で攻略する。
1.不要な情報を括弧で括って無視、2必要な情報は下線を引いて強調.

その4
ややこしい数字や事項は
語呂合わせで攻略する。

その5
当然のように狙われてくる改正点は
ポイントを絞った法改正対策で攻略する。


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譲渡所得のしくみ

収入金額(譲渡価額)から、取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いて、
利益として残った部分(課税譲渡所得金額)が、
譲渡所得の税額を算出するもとになる金額(課税標準)となる。

短期譲渡所得(譲渡のあった年の1月1日において、所有期間が5年以下の土地・建物等の譲渡による譲渡所得)
長期譲渡所得(譲渡のあった年の1月1日において、所有期間が5年を超えている土地・建物等の譲渡による譲渡所得)

取得費とは、売却した不動産の購入代金、購入する際にかかった仲介手数料や税金などをいう。
譲渡費用とは、資産を譲渡するために直接的かつ通常支出した費用(仲介手数料、登録免許税など)をいう。

特例(税金のおまけ)

① 「もと」からカット(課税標準の特例
税額を計算するときの「もと」になる価格を課税標準というが、この金額が低いほど当然税額は低くなる。
(課税標準-□)×税率=税額
      控除額

② 税率のおまけ(軽減税率
課税標準に乗じる税率そのものを低くすると、やはり税額は低くなる。
課税標準×□%=税額
   税率を低くする

③ 最後にカット(税額控除
通常どおりに計算して算出した税額から、一定額をマイナスしても税額は低くなる。
(課税標準×税率)-□=税額
          税額控除


居住用財産
①現に住んでいる、以前住んでいた(住まなくなってから3年目の年末までに譲渡)
②他人に譲渡
③3年に1度適用

居住用財産の譲渡所得の特別控除・・・長期譲渡所得・短期譲渡所得(所有期間)問わず、適用される。

買換え特例など        ・・・所有期間が10年を超えていること
家屋の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上
(1)買換え特例と居住用財産の譲渡所得の特別控除は重ねて適用することができない(3年に1度)。
(2)3,000万円控除と5,000万円控除はいずれか選択適用となる。
(3)3,000万円控除(5,000万円控除)と居住用財産の軽減税率(所有期間が10年超)は併用適用可。

改正 被相続人の死亡によって空き家となった居住用家屋やその家屋の取壊し後の敷地を
相続人が譲渡して得た譲渡益から3,000万円を控除することができるようになった(空き家にかかる譲渡所得の特別控除)。
譲渡対価の額1億円以下 譲渡の時において耐震基準に適合 相続開始の日から3年
①相続時から譲渡時まで空き家になったまま(取壊し等の時から譲渡の時まで空き地)  
②区分所有建物ではない 
③相続開始直前に被相続人以外に居住者がいない
など

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マスター演習講座 04月04日開講

2017-04-01 | Weblog
マスター演習講座」水道橋本校
 マスター演習講座では、空欄補充で知識を整理し、○×式の演習課題を実際に解くことによって、
 問題の解き方をマスターし、スーパー合格講座で学んだ内容の定着をさらに進めていきます。

 火曜日/夜クラス
講義を無料体験受講できます。

     19:30~22:00 宅建業法
 
     ★19:00~ プレゼミがあります。
 
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都市計画法と国土利用計画法の数字


クリックすると拡大します。


都市計画のイメージ




(答え)ドラッグするとわかります。
    ↓
①1,000 ②2,000 ③3,000 ④5,000

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「スーパー合格講座」水道橋本校
 スーパー合格講座では宅建士試験に合格するのに必要な重要必須知識を理解・定着させることを目標とします。

 月・木曜日/夜クラス

     19:30~22:00 法令上の制限(B)
 
     ★19:00~ プレゼミがあります。

 宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しです。
 もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。



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そして、誠に申し訳ありませんが、ご質問は黒田講座を受講されている方、
および、当ブログをご覧の方は当ブログの内容に限定いたします。

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