必勝!合格請負人 宅建試験編

資格講座の講師をしています。役立つ情報を提供します。

資格説明会<新宿Lタワー>

2013-12-31 | Weblog

1月11日(土) 11:00~12:00


「LEC宅建講座一新講座でスタートダッシュ!」




★当日は13:00より新宿西口本校にて黒田クラスの無料体験もできます。

<土クラス>開講日 ★新宿西口本校で実施★

1月11日(土) 13:00~15:30

今年の講座は
 開始前、
 終了後
   に合格ゼミが行われます
(12:30~13:00)
(15:30~16:00)


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25年宅建試験・重要問題と解説05

2013-12-28 | Weblog
【問 9】 Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため顧客Cを
     同乗させている途中で、Dが運転していたD所有の乗用車と正面衝突した(なお、事故に
     ついてはBとDに過失がある。)場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
     正しいものはどれか。

1 Aは、Cに対して事故によって受けたCの損害の全額を賠償した。この場合、Aは、BとDの過失割合
 に従って、Dに対して求償権を行使することができる。

2 Aは、Dに対して事故によって受けたDの損害の全額を賠償した。この場合、Aは、被用者であるBに
  対して求償権を行使することはできない。

3 事故によって損害を受けたCは、AとBに対して損害賠償を請求することはできるが、Dに対して
  損害賠償を請求することはできない。

4 事故によって損害を受けたDは、Aに対して損害賠償を請求することはできるが、Bに対して損害賠償
  を請求することはできない。


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【問 9】「民法/不法行為(使用者責任・共同不法行為)」
 

正 解 1

     A:使用者(会社)、B:被用者(従業員)<加害者>、C:被害者、D:加害者

     使用者責任:営業中に被用者(従業員)が第三者に危害を加えた場合、従業員だけでなく、
          使用者(会社)にも損害賠償責任が生じること。


 1.正 Aは加害者Bの使用者にあたるため、被害者であるDに対して、被害を賠償する義務を負う(民法715条1項)。
     この場合、使用者Aは、被用者Bに対して「信義則上相当と認められる限度」で求償することができる(同条3項)。
     そして、他の加害者Dに対しても、過失の割合に応じて求償できる(判例)。


 2.誤 Aは加害者Bの使用者にあたるため、被害者であるDに対して、被害を賠償する義務を負う。
     この場合、使用者Aは、被用者Bに対して「信義則上相当と認められる限度」で求償することができる。

 3.誤 Cは被害者であるので、加害者(共同不法行為者)であるBとDに損害賠償を請求することができる(民法719条1項)。
     BとDの債務は、相手方に債務を弁済する以外の事柄については、連帯債務者間で影響を及ぼさない。(不真正連帯債務)
     したがって、BとDはそれぞれCに対して、債務全額の支払い義務を負う。(負担部分は過失割合による)

 4.誤 使用者責任が成立する場合でも、被用者(従業員)は不法行為責任(民法709条)を負う。
     両者の関係は不真正連帯債務であるので、被害者Dは、使用者A、被用者Bの双方に損害賠償を請求することができる。



●合格のポイント●


使用者責任

(1)使用者は、被用者が事業の執行につき第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。
(2)使用者責任が成立するには、被用者に不法行為責任が成立することが必要である。
(3)使用者責任が成立すれば、被害者は、使用者にも損害賠償を請求することができる。
(4)被害者に損害を賠償した使用者は、被用者に求償することができる。

 使用者責任とは、従業員を雇って事業を行う者が、従業員が仕事上のミスで他人に損害
を与えた場合に、被害者に対して損害を賠償する義務を負うことをいう。

共同不法行為
 数人が共同の不法行為により他人に損害を与えた場合、それらの者は連帯して被害者に損害賠償の責任を負う。

不真正連帯債務
 原因は異なるが、数人が同一内容の給付をなす債務を負担すること。
 各債務が独立していて、一人の債務者の事由が他の債務者に影響を及ぼさない。
 債務の偶然的競合によるため、主観的共同関係がある連帯債務者と異なり民法434~439条の絶対的効力が生じない。
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25年宅建試験・重要問題と解説04

2013-12-22 | Weblog
【問 8】 次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 1 倒壊しそうなA所有の建物や工作物について、Aが倒壊防止の措置をとらないため、Aの隣に住むBが
  Aのために最小限度の緊急措置をとったとしても、Aの承諾がなければ、Bはその費用をAに請求する
  ことはできない。

 2 建物所有を目的とする借地人は、特段の事情がない限り、建物建築時に土地に石垣や擁壁の設置、盛土や
  杭打ち等の変形加工をするには、必ず賃貸人の承諾を得なければならない。

 3 建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を
  拒絶することができる。

 4 建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は修繕工事のため使用収益に支障が生じても、
  これを拒むことはできない。


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【問 8】「民法/賃貸借、事務管理」
 

正 解 4

 1.誤 Bの行為のように、法律上の義務がない者が、他人Aの依頼も承諾もないのに、Aの事務を処理することを
    事務管理(おせっかい)という(697条1項)。
     事務管理にあたり、管理者(B)が、本人(A)のために、有益な費用を支出したときは、本人に対し、
    その償還を請求することができる(民法702条1項)。
     <考え方>隣の家が倒壊しそうで、その家の所有者Aが何もしない場合、自分Bに被害が生じる可能性があり、
         緊急を要する場合であれば、所有者Aの承諾を得ずに最低限の措置は認められるはずでは?

 2.誤 建物所有を目的とする借地人は「借地権者」賃貸人とは「地主」である。
     土地を借りた借地人はその土地に建物を建てることができ、それに付随する行為は賃借人の当然の権利である。
     具体的には、「石垣や擁壁の設置」、「盛土や杭打ち等の変形加工」が必要であれば承諾なく行える。
   

 3.誤 建物の破損、腐蝕等の状況が、居住の用に耐えない程、あるいは、居住に著しい支障を生ずる場合、賃借人は、
    賃貸人の修繕義務の不履行を理由に、賃料全部の支払を拒むことができる。
     しかし、そうでない場合、賃貸人のわずかな修繕義務の不履行を理由に、賃料全部の支払を拒むことができない。

 4.正 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない(民法606条2項)。



●合格のポイント●

第606条
1. 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
2. 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

賃貸人の修繕義務
 賃貸人には目的物の使用収益に必要な状態となるよう修繕する義務がある(606条1項)。
 賃貸人が修繕しないことによって賃借人の使用収益が不可能であるような場合には、債務不履行となり、
全く使用収益が不能な場合には全額、
一部の使用収益が不能な場合は一部減額される。

費用償還義務
 賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費(目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用)を
支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる(608条1項)。
 賃借人が賃借物について有益費(目的物の改良のために支出した費用)を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、
支出した実費又は増価額について、その償還をしなければならない(608条2項本文・196条2項)。
*賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して、建物の明渡しを拒絶できる。
ただし、賃料相当分は不当利得となるため返還義務を負う。

事務管理
 法律上の義務がない者が、他人のために他人の事務の管理を行うことをいう。
 不当利得・不法行為と同様、法定(契約によらない)債権発生事由である。
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25年宅建試験・重要問題と解説03

2013-12-15 | Weblog
【問 4】 留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、
  造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。

2 不動産が二重に売買され、第2の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第1の買主が所有権を
  取得できなくなった場合、第1の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。

3 建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出
  した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。

4 建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有
  する敷地を留置することはできない。



【問 5】 抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来
  している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする
  場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

2 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物
  のみならず借地権についても及ぶ。

3 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して
  占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求を
  することはできない。

4 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。


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【問 4】「民法/留置権」
 

正 解 4

 1.誤 造作買取請求権は、賃貸人の同意を得て建物賃借人が付加した造作(畳・建具など)について、
    建物賃借人が、賃貸借終了の時に賃貸人に対して、時価で買い取ることを請求することができる。
     したがって、賃借人は、造作を留置することにより、造作買取代金の支払いを促すことができる。
     しかし、建物は付加した造作ではないので留置できない。

 2.誤 第1の買主は、売主に対して債務不履行(履行不能)を理由に損害賠償請求することができる。
     しかし、債務不履行が原因の債権(損害賠償請求権)であり、不動産から生じた債権ではないため、
    損害賠償を受けるまで第1の買主は、目的物である不動産を留置できない。

 3.誤 建物の賃借人が、必要費や有益費を支出した場合、賃借人は、建物を留置することにより、
    弁済を間接的に強制することができる。
     しかし、この場合は債務不履行による解除された後に、建物を不法占有している状況で有益費を
    支出している。
     したがって、不法占有の状態となった後は留置権を行使できない。

 4.正 建物の賃借人が、必要費を支出した場合、「建物」を留置することができる。
     しかし、第三者が所有する「敷地」までは留置できない。




【問 5】「民法/抵当権」
 

正 解 2


 1.誤 抵当権には物上代位が認められており、賃料債権も物上代位の対象となる。
     賃料(法定果実)に対して物上代位をするためには被担保債権の弁済期が到来して
    債務不履行の状態すなわち、被担保債権の弁済期が到来していることが前提である。

 2.正 抵当権の対象不動産が借地上の建物である場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力
    は建物だけでなく建物所有権の従たる権利つまり借地権についても及ぶ。

 3.誤 対象不動産について第三者が不法に占有していることにより、競売による債権回収が困難
    になったときは、抵当権者は、不法占有者に対して、妨害排除請求をすることができる。

 4.誤 抵当権について登記がされた後」であっても、各抵当権者の合意・利害関係人の承諾があれば、
    順位変更の登記をして、抵当権の順位を変更することができる。



●合格のポイント●

<留置権>
 留置権とは、他人の物を占有している者が、その物(建物)に関して生じた債権(修理代金債権等)を
有する場合に、その弁済を受けるまでその物(建物)を留置することで、弁済を間接的に強制することが
できる担保権である。

①留置権者が目的物に関して生じた債権を有すること
(該当例)建物買取請求権と建物 
(非該当例)造作買取請求権と建物
②債権が弁済期にあること
③留置権者が他人の物を占有していること
④占有が不法行為によって始まったものでないこと
・賃貸借契約解除後に賃借人が賃借物件に必要費を支出した場合、留置権は認められない。
・留置権を行使している間に、さらに必要費を支出した場合、その必要費についても留置権が成立する。


<抵当権の効力の及ぶ範囲>
1 抵当権の効力は、その目的である不動産に付加して一体をなしている物に及ぶ。
2 抵当権の効力は、原則として抵当権設定当時に存在した抵当不動産の従物にも及ぶ。
3 抵当権の効力は、その担保する債権について不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
4 土地に対する抵当権の効力は、建物には及ばない。

 物上代位
 抵当権者は、目的物の滅失等に伴って、抵当権設定者が受け取るべき金銭に、物上代位をすることができる。
 たとえば、保険金請求権・損害賠償請求権・賃料・売買代金等が物上代位の対象となる。
 ただし、物上代位をするためには、金銭が抵当権設定者に支払われる前に、抵当権者が差押えをしなければならない。
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LEC宅建講座一新!宅建講座はこう変わる

2013-12-07 | Weblog


無料説明会 講座説明会日程

12/11(水) 
16:00~17:00 @水道橋本校
19:00~20:00 @立川本校


題して・・・
「LEC宅建講座一新!宅建講座はこう変わる」必勝!合格請負人黒田武雄出陣!!
(合格の秘訣を公開します。)
ぜひ一度来てみてくださいね。


飛び入り大歓迎です。

合格者の方もよろしければどうぞ!

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平成25年度宅建試験の合格発表!!

2013-12-04 | Weblog
◆合否判定基準

  50問中33問以上正解(登録講習修了者 45問中28問以上正解)
  (少し厳しかったですね。)
  合格された方は本当におめでとうございます。





詳細はこちら
をご覧ください。
<財団法人不動産適正取引推進機構のウェブサイト>





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宅建試験合格

goro-go_k@hotmail.co.jp

を小文字にしてください。

黒田講座を受講された方はぜひお願いします。
受講された本校、講座名などもお知らせください。
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