ウルトラ演習解きまくり講座と出た順必勝総まとめ講座

「ウルトラ演習解きまくり講座」が始まります。
　
「合格に必要な知識」を一通り身につけたら、今度は問題を解くテクニックを身につけます。
本講座では「○×解きまくり指南書」を使って、解法のテクニックを身につけ、知識を整理していきます。


新宿エルタワー本校　
　8/23（日）、8/29（土）、8/30（日）
　①13：30～16：00
　②16：15～18：45


【効果的な復習】
・１回目…………講義当日
・２回目…………講義の翌日（できれば朝）
・３回目…………２回目から１週間後
・４回目…………３回目から２週間後
・５回目…………４回目から１ヵ月後


　　2015　出た順必勝総まとめ講座

　合格者の70％が得点する問題を得点しさえすれば、合格点に達します。
　本講座では、正解率の高い順に再構成した過去問を、分野別に演習しながら総まとめを行います。

　そして、合格者正解率70％以上の問題「合否を分けた問題」を確実に正解することこそが、合格への近道です。
　最重要問題をターゲットにした、アウトプットとインプットの融合講座です。
　今まで解いてきた過去問の取りこぼしをなくし、最後の仕上げで優先度の高いものから確認できます。

　講義中に演習時間をとって問題を解き、その後、講師がポイントを解説する、というプロセスを繰り返す演習形式の講義です。
　講義参加時間中に解答力を養成していきます。

新宿エルタワー本校　
　8/19（水）　
　①13：00～15：30
　②15：45～18：15　　　　　
　権利関係　3・4

プレゼミ（予想問題）法令上の制限②－３

〔問　５〕　宅地造成等規制法による宅地造成工事規制区域内において、宅地造成に関する工事を行う場合に、都道府県知事の許可
　　　　　を受けなければならないものは、次のうちどれか。ただし、地方自治法に基づく指定都市、中核市又は特例市の特例に
　　　　　ついては考慮しないものとする。

１　採草放牧地を公園にする目的で行う面積が300㎡の土地の形質の変更で、高さが３ｍのがけを生ずる切土。
２　森林を宅地にする目的で行う面積が200㎡の土地の形質の変更で、高さが２ｍのがけを生ずる盛土。
３　宅地を農地にする目的で行う面積が800㎡の土地の形質の変更で、高さが１ｍのがけを生ずる盛土。
４　宅地において建築物を建築するために行う面積が500㎡の土地の形質の変更で、高さが２ｍのがけを生ずる切土。




〔問　６〕　次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域であって、
　宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある都市計画区域内の土地について指定される。
２　宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者等は、当該区域の指定前に行なわれた宅地造成については、その宅地を常時安全な状態
　に維持するように努める義務を負う。
３　宅地造成工事規制区域内の宅地を購入した者は、宅地造成に伴う災害の防止のため、都道府県知事から、必要な措置をとるよう
　勧告を受けることがあるが、擁壁の改善等の工事を行うことを命ぜられることもある。
４　造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域に指定されていない土地で、都道府県知事が、宅地造成に関する工事等について
　災害の防止のために必要があると認めるとき、危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地内の区域で、一定の基準
　に該当するものについて指定される。


-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
＜解答＞

〔問　５〕　正　解　２　　Ａ
　宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、当該工事に着手する前に、都道府県知事の許可
を受けなければならない。つまり、「宅地造成」に関する工事に該当する場合には、この許可が必要となり、該当しない場合には、許可は
不要となる。

１　不要　　★★★　「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質の変更で、
　　　　　　　　　　政令で定める一定の規模以上のものをいい、宅地以外の土地を宅地以外の土地にするための土地の形質の
　　　　　　　　　　変更は「宅地造成」にあたらない。したがって、採草放牧地（宅地にあたらない。）を公園（これも宅地に
　　　　　　　　　　あたらない。）にする目的で行う土地の形質の変更については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。

２　必要　　★★★　宅地以外の土地を宅地にするために行う土地の形質の変更で、盛土部分に１ｍを超えるがけを生ずるものは、
　　　　　　　　　「宅地造成」にあたる。したがって、森林（宅地以外の土地）を宅地にする目的で行う土地の形質の変更で、
　　　　　　　　　　高さが２ｍのがけを生ずる盛土については、都道府県知事の許可を受けなければならない。
　　　　　　　　　　よって、本肢が本問の正解肢となる。

３　不要　　★★★　「宅地造成」とは、宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う土地の形質の変更で、
　　　　　　　　　　政令で定めるものをいうが、宅地において行う土地の形質の変更のうち、宅地を宅地以外の土地にするために
　　　　　　　　　　行う土地の形質の変更は除かれている。したがって、宅地を農地（宅地にあたらない。）にする目的で行う
　　　　　　　　　　土地の形質の変更については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。

４　不要　　★★★　宅地において行う土地の形質の変更で、切土部分に２ｍを超えるがけを生ずるものは、「宅地造成」にあたる。
　　　　　　　　　　また、宅地において行う土地の形質の変更で、切土部分に２ｍを超えるがけを生じないものであっても、その
　　　　　　　　　面積が500㎡を超えるものは、「宅地造成」にあたる。したがって、宅地において行う面積が500㎡の土地の形質
　　　　　　　　　の変更で、高さが２ｍのがけを生ずる切土については、以上のいずれにも該当しないので、都道府県知事の許可
　　　　　　　　　を受ける必要はない。


〔問　６〕　正　解　１　　Ａ
１　誤　　★★　宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の
　　　　　　　区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものについて指定される。したがって、宅地造成
　　　　　　　工事規制区域は、都市計画区域の内外を問わず、指定することができる。
　　　　　　　　よって、本肢は誤りであり、本問の正解肢となる。

２　正　　★★★　規制区域内の宅地の所有者等は、区域の指定前に行なわれた宅地造成についても、宅地の安全維持義務を負う。
　　　　　　　　　よって、本肢は正しい。

３　正　　★★★　都道府県知事は、宅地造成に伴う災害の防止のため、規制区域内の宅地を購入した者に対して、勧告や改善命令
　　　　　　　　を行うことができる。よって、本肢は正しい。

４　正　　★★★　造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域に指定されていない土地で、都道府県知事が、宅地造成に関する
　　　　　　　　工事等について災害の防止のために必要があると認めるとき、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴う災害
　　　　　　　　で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地内の区域で、一定の基準
　　　　　　　　に該当するものについて指定される。よって、本肢は正しい。


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プレゼミ（予想問題）法令上の制限②－２

〔問　３〕　土地区画整理法による土地区画整理事業に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、原則として、換地処分に係る公告があった日の翌日において、
　その公共施設の所在する都道府県の管理に属する。
　
２　土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業にあっては、換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日
　の翌日において、土地区画整理組合が取得する。
３　施行地区内の宅地についての未登記の借地権で施行者に対する申告のないものについては、個人施行者以外の施行者は、
　これを存しないものとみなして、換地処分をすることができる。
４　仮換地の指定の効力は、換地処分に係る公告があった日の終了時において消滅する。




〔問　４〕　土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地について行われる。
２　土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するものはすべて組合員となるので、
　当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得したものはとは当該組合の組合員となる。
３　個人施行者は、都道府県知事の認可を受けて、換地計画を定めなければならない。
４　土地区画整理組合の行う土地区画整理事業の施行地区内において、当該事業の施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更
　を行おうとする者は、原則として、施行者の許可を受けなければならない。

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＜解答＞

〔問　３〕　正　解　１　　Ａ

１　誤　　★★★　土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、原則として、換地処分に係る公告があった日の翌日において、
　　　　　　　　その公共施設の所在する市町村の管理に属する。原則として都道府県の管理に属するのではない。
　　　　　　　　　よって、本肢は誤りであり、本問の正解肢となる。
２　正　　★★★　換地計画において定められた保留地は、換地処分に係る公告があった日の翌日において、施行者が取得する。
　　　　　　　　　したがって、土地区画整理組合が施行者であるから、土地区画整理組合が取得する。よって、本肢は正しい。
３　正　　★★　　施行地区内の宅地についての未登記の借地権で施行者に対する申告のないものについては、個人施行者以外の施行者は、
　　　　　　　　これを存しないものとみなして、換地処分をすることができる。よって、本肢は正しい。
４　正　　★★★　仮換地の指定の効力は、換地処分に係る公告があった日の終了時に消滅する。よって、本肢は正しい。



〔問　４〕　正　解　４　　Ａ

１　正　　★★　土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため、
　　　　　　　土地区画整理法に従って行われる土地の区画形質の変更および公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。
　　　　　　　　よって、本肢は正しい。
２　正　　★★★　土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権または借地権を有するものは
　　　　　　　　すべて組合員となる。そして、事業施行中に組合員から所有権を取得したものは当該宅地の所有者であるので、
　　　　　　　　組合員となる。よって、本肢は正しい。
３　正　　★★★　施行者は換地計画を定めなければならない。そして、施行者が個人施行者であるときは、その換地計画について
　　　　　　　　都道府県知事の認可を受けなければならない。よって、本肢は正しい。
４　誤　　★★★　土地区画整理事業の施行地区内において、当該事業の施行の障害となるおそれのある土地の形質の変更を行おうと
　　　　　　　　する者は、国土交通大臣施行の場合には国土交通大臣の、その他の場合には都道府県知事（市の区域内にあっては、
　　　　　　　　当該市の長）の許可を受けなければならない。
　　　　　　　　　本肢では、施行者は土地区画整理組合なので、都道府県知事の許可を受けなければならない。
　　　　　　　　よって、本肢は誤りであり、本問の正解肢となる。
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プレゼミ（予想問題）法令上の制限②－１

〔問　１〕　国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、
　　　　　誤っているものはどれか。

１　ＡがＢに対して有する金銭債権の担保として、都市計画区域外にあるＢ所有の土地（１ヘクタール）の所有権を
　Ａに移転する契約を締結した場合（いわゆる譲渡担保の場合）、Ａは、事後届出をする必要がある。
２　市街化区域内にある2,000㎡の土地をＣが相続した場合、Ｃは、事後届出をする必要はない。
３　都市計画区域外において、隣接する土地を所有するＤとＥが、それぞれ5,000㎡と7,000㎡の土地を、両地にまたがって
　別荘を建築する目的を有するＦに売却した場合、Ｆは、事後届出をする必要はない。
４　市街化調整区域内にある4,000㎡の土地を所有しているＧがその土地をＨに売却した場合、Ｈは、事後届出をする必要はない。



〔問　２〕　農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１　農閑期の数カ月の間だけ、資材置場として農地を賃貸する場合、営農に支障がないと認められれば、農地法第５条の許可
　を得る必要はない。
２　農地の賃借権は、農地の引渡しを受けていても、賃借権の登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
３　農地を賃貸する場合においては、農地法の許可が必要であるが、農地の賃貸借契約を合意解除する場合には、農地法の許可
　を要しない。
４　市街化区域内の農地を取得して住宅地に転用する場合は、農業委員会にその旨を届け出ればよく、農地法第５条の許可を得る
　必要はない。



-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
＜解答＞

〔問　１〕　正　解　３　　Ａ
１　正　　★★★　一定面積以上の土地売買等の契約を締結した場合には、土地に関する権利の設定を受けることとなる者
　　　　　　　　（権利取得者）は、原則として、契約を締結した日から２週間以内に、都道府県知事に届け出なければならない。
　　　　　　　　　そして、譲渡担保の設定契約も、土地売買等の契約にあたる。また、この事後届出が必要となるのは、
　　　　　　　　都市計画区域外では、10,000㎡以上の土地の取引である。
　　　　　　　　　したがって、都市計画区域外の１ヘクタール（10,000㎡）の土地について、いわゆる譲渡担保の設定契約を
　　　　　　　　締結した場合、事後届出が必要となる。よって、本肢は正しい。
２　正　　★★★　届出が必要な土地売買等の契約とは、土地に関する権利を、対価を得て移転または設定をする場合をいう。
　　　　　　　　　相続は、土地売買等の契約にあたらず、事後届出は不要である。よって、本肢は正しい。
３　誤　　★★★　個々の取引の土地の面積が、届出対象面積に満たない場合であっても、一団の土地の処分と認められれば、
　　　　　　　　その全体の面積を基準として事後届出が必要かどうかが判断される。そして、一団の土地であるか否かは、
　　　　　　　　物理的一体性および計画的一体性から判断される。ただし、事後届出制の場合は、権利取得者のみで要件を
　　　　　　　　満たすかどうかを判断するため、買主が買い集めるような場合のみ問題となる。
　　　　　　　　　本肢の場合、Ｆは、隣接する土地を、両地にまたがって別荘を建築する目的で買い受けようとしており、
　　　　　　　　一団の土地と認められる。
　　　　　　　　　したがって、土地全体では届出対象面積以上であるから、それぞれの売買契約につき事後届出が必要となる。
　　　　　　　　　よって、本肢は誤りであり、本問の正解肢となる。
４　正　　★★★　事後届出が必要となるのは、市街化区域を除いた都市計画区域内では5,000㎡以上の土地の取引である。
　　　　　　　　　したがって、市街化調整区域内においては、取引された土地の面積が5,000㎡以上の場合に事後届出が必要
　　　　　　　　となるので、Ｈは、事後届出をする必要はない。よって、本肢は正しい。


〔問　２〕　正　解　４　　Ａ
１　誤　　★★★　農地を資材置場として一時的に賃貸することは、転用目的権利移動にあたり、原則として、農地法５条１項の
　　　　　　　　許可を受ける必要がある。農閑期の間の一時的な賃貸であっても、賃借権の設定であることに変わりはなく、
　　　　　　　　また、営農に支障がないからといって、許可を受ける必要がなくなるわけではない。よって、本肢は誤り。
２　誤　　★　農地の賃借権の対抗要件は、賃借権の登記または農地の引渡しである。農地法は、土地の農業上の効率的な利用
　　　　　　のみならず、農地の賃借人（小作人）の保護をも目的にしている。
　　　　　　　そこで、その観点から民法の条件が緩和され、第三者への対抗要件は引渡しでもよい。よって、本肢は誤り。
３　誤　　★★★　農地を賃貸する場合、耕作目的なら農地法３条１項、転用目的なら農地法５条１項の許可を、原則として、
　　　　　　　　受けなければならない。そして、農地の「賃貸借契約を合意解除」する場合でも、原則として、都道府県知事
　　　　　　　　の許可が必要である。よって、本肢は誤り。
４　正　　★★★　農地を農地以外のものにするために取得する場合、原則として、農地法５条の許可を受けなければならない。
　　　　　　　　　ただし、市街化区域内にある農地を農地以外のものにするため取得する場合には、農業委員会に届け出れば、
　　　　　　　　許可を受ける必要はない。
　　　　　　　　　よって、本肢は正しく、本問の正解肢となる。

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2015マスター演習講座プレゼミ（法令上の制限)５

2015マスター演習講座プレゼミ（法令上の制限)５

１　宅地を平成27年４月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地価格の２分の１の額とされる。

２　平成27年度における固定資産税の住宅用地に係る課税標準の特例措置の内容は、面積が200㎡以下の小規模住宅用地にあっては、
　当該住宅用地の課税標準となるべき価格の３分の１の額を課税標準とするものである。

３　一定の新築住宅に関しては３年間（３階建て以上の中高層耐火建築物の場合は５年間）、120㎡までの住宅部分に相当する
　固定資産税の税額が２分の１減額される。

４　年度の途中において土地の売買があった場合の当該年度の固定資産税は、売主と買主がそれぞれその所有していた日数に
　応じて納付しなければならない。

５　譲渡した年の１月１日において所有期間が10年以下の居住用財産を譲渡した場合であっても、居住用財産の譲渡所得の特別控除
　を適用することができる。

６　買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上のものであることが、
　特定の居住用財産の買換えの特例の適用要件とされている。

７　地方公共団体であるＡ市を売主、株式会社であるＢ社を買主とする土地の譲渡契約書２通に双方が署名押印のうえ、１通ずつ
　保存することとした場合、Ａ市が保存する契約書には印紙税が課されない。

８　土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額20万円、契約期間は30年間とし、権利金の額は200万円とする」旨が記載された契約書は、
　記載金額7,200万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

９　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の
　試算価格を求める手法であるが、自用の住宅地といえども、賃貸を想定することにより適用される。

10　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の
　試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Ｄiscounted Ｃash Ｆlow）
　法という。



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＜解答＞

１○　２×　３○　４×　５○　６○　７×　８×　９○　10×

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2015マスター演習講座プレゼミ（法令上の制限)４

　2015マスター演習講座プレゼミ（法令上の制限)４

１　都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる
　標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。

２　生産緑地法によれば、生産緑地地区内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、原則として建築物の新築をしてはならない。

３　都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者
　その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、
　造成宅地防災区域として指定することができる。

４　宅地造成等規制法によれば、宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地
　となろうとする都市計画区域内の土地について指定される。

５　組合施行の土地区画整理事業の換地計画において保留地が定められた場合、当該保留地は、換地処分の公告のあった日の
　翌日においてすべて市町村が取得する。

６　土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業にあっては、換地処分の公告がある日までは、施行地区内における建築物の
　新築について、当該組合の許可を受けなければならない。

７　土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者及び施行地区内の
　借家人はすべて組合員となる。

８　土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、原則として施行者の管理
　に属する。

９　宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設に関する工事を行おうとする者は、都道府県知事の許可を
　受けなければならない場合を除き、その工事に着手後14日以内に、都道府県知事に届け出なければならない。

10　宅地において行う面積が500㎡の土地の形質の変更で、高さが２ｍのがけを生ずる切土については、宅地造成に該当しないので、
　都道府県知事の許可を受ける必要はない。


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＜解答＞

１×　２×　３×　４×　５×　６×　７×　８×　９×　10○

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