必勝!合格請負人 宅建試験編

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24年宅建試験・重要問題と解説30

2013-05-25 | Weblog
【問 2】 代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


1 未成年が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人
 による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。

2 法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行った
 のであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。

3 不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、
 売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効 
 に帰属する。

4 法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。


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【問 2】「民法/代理」
 


正 解 1



1. 誤 代理人は行為能力者であることを要しない。
    (制限行為能力者であっても、代理人になることができる

 
2. 正 代理人によって取引を行った場合、善意・無過失の有無は、当該代理人
    を基準にして判断される。

3. 正 契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、
    売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときは、当該契約の効果は有効
    に帰属する。

   
4. 正 法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。
     任意代理人と読み違わないように注意!



●合格のポイント●

代理人の行為能力
(1)代理人は行為能力者であることを要しない(制限行為能力者であっても、代理人になることができる)。
(2)本人は、代理人が制限行為能力者であることを理由に、契約を取り消すことはできない。

自己契約・双方代理
 代理人は、本人を代理して自分と契約すること(自己契約)や、
 契約当事者の双方の代理人になって契約すること(双方代理)は、
 原則としてできない。
 もし、このような契約を行ったときには、無権(むけん)代理となる。
 ただし、自己契約または双方代理であっても、本人の許諾(あるいは追認)があれば有効な代理行為となる。

復代理人の選任
 任意代理人は、原則として復代理人を選ぶことはできない。
 ただし、
 ①本人の許諾を得たとき、
 または、
 ②やむを得ない事情があるときは、復代理人を選ぶことができる。

 法定代理人は自己の責任において、復代理人を選ぶことができる。


法人の代表機関・即時取得 は余事記載 ・・・ 気にしない方がよいです。
法定代理人はヒッカケ!任意代理人は重要事項です。
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24年宅建試験・重要問題と解説29

2013-05-12 | Weblog
【問1】民法94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に
   対抗することはできない」と定めている。
    次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

1 Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに
 所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

2 Aが所有する甲土地につき、AとBの間に債権債務関係がないにかかわらず、
 両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、
 Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C

3 Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに
 所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じて
 Bに対して金銭を貸し付けたC

4 AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、
 当該仮装債権をAから譲り受けたC


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【問1】「民法/意思表示」
 


正 解 3



1. 該当する  債権者Cは、B名義の甲土地を差し押さえたことにより、法律上の利害関係
        を有するに至ったので、民法94条第2項の「第三者」に該当する。

2. 該当する  転抵当権者Cは、Bより甲土地につき転抵当権の設定を受けたことにより、
        法律上の利害関係を有するに至ったので、民法94条第2項の「第三者」に該当する。

3. 該当しない  債権者Cは、たとえ虚偽表示を信じて金銭を貸し付けたとしても、法律上の
        利害関係を有する訳ではないので、民法94条第2項の「第三者」に該当しない。
   
4. 該当する  債権者Cは、Bより仮装債権を譲り受けたたことにより、法律上の利害関係
        を有するに至ったので、民法94条第2項の「第三者」に該当する。



●合格のポイント●

民法94条2項の「第三者」の判断

この場合の第三者とは、
「虚偽表示の当事者および包括承継人以外の者であって」
「虚偽表示の外形につき」
新たに法律上の利害関係を有するに至った者をいう」
と定義されています。
     
要するに、
虚偽表示における虚偽の外形を真実と信じて(善意)、新たに利害関係を有するに至った者です。
「このような第三者を保護しよう」というのが制度主旨ですので、
したがって、
「虚偽表示前から債権者であった」のみでは保護されないのです。
 つまり、虚偽表示が無効となっても、損害は生じないからです。
 しかし、虚偽表示後、選択肢1のようにBの所有物であると信じて「差押をした」債権者となると話は別です。
「虚偽の外形を真実と信じて、新たに法律上の利害関係(この場合は差押)を持つに至った」わけだからです。
 そこで、選択肢3ですが、CはBに金銭を貸し付けたのであって、甲土地については何ら利害関係を有していません。
 もっともBが甲土地の所有権を有しているものと信じて甲土地に抵当権を設定したのであれば話は別ですが。
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2013-05-08 | Weblog
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24年宅建試験・重要問題と解説28

2013-05-04 | Weblog
【問 22】 農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、
     誤っているものはどれか。


1 登記簿上の地目が山林となっている土地であっても、現に耕作の目的に供されている場合には、
 法に規定する農地に該当する。

2 法第3条第1項又は第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けず
 売買契約を締結しても、その所有権は移転しない

3 市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会届け出てその所有者が自ら駐車場に
 転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要はない

4 砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に
 貸し付ける場合には、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。



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【問 22】「農地法」
 


正 解 4



1. 正 農地とは、耕作の目的に供される土地をいう。
     そして、事実状態で判断され、登記簿上の地目は関係ない。
     現に耕作の目的に供されている場合には、法に規定する農地に該当する。
 
2. 正 農地法の許可を受けずに契約を締結しても、その契約の効力は生じない。
     法第3条第1項又は第5条第1項の許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権は移転しない。

3. 正 市街化区域内で農地の転用をする場合には、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、
    法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
   
4. 誤 一時使用目的の賃貸であっても、「転用目的権利移動」にあたる。
     たとえ、砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取する行為であっても、
    許可不要の例外にあたらず、法第5条第1項の許可を受けなければならない。

     

●合格のポイント●

農地法における「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。
事実状態で判断され、登記簿上の地目は関係ない。

許可を受けないでした契約は、その効力を生じない。
たとえ、代金の支払いをした場合でも同様である。

一時使用目的の賃貸であっても、「転用目的権利移動」にあたる。

市街化区域内における転用目的権利移動の場合、その面積にかかわらず、農業委員会への届出が必要である。
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