抵当権等

＜抵当権＞
平成19年・問７
　４　借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下の
　　タンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。

＜根抵当権＞
平成19年・問８
　２　元本の確定前に、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、確定日付のある
　　証書でＡに対しＢ信用金庫は、債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。
　元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する個別債権を取得した者は、その債権について根抵当権を
行使することができない(民法398条の７第１項前段)。
　根抵当権が債権に随伴すると、処理が煩雑になりすぎるからである。
　譲渡された債権は担保のない債権となる。

　＊根抵当権とは、債権者と債務者間の一定の継続的取引で発生した債権を、極度額という合意で決めた上限まで、
不特定に担保する約定担保権です。

　＊抵当権との違いは、
　　抵当権は、ある特定の債権だけを担保する担保権です。したがって、その特定の債権を弁済すれば、当然に抵当権も消滅します。
　　根抵当権は、元本が確定するまで極度額を上限に不特定の債権を担保できます。

　　銀行からお金を借りて根抵当権を設定した場合には、元本確定までは、何回でも借りたり返したりすることができます。
　　そして、今借りているお金を全額弁済しても、根抵当権は消滅しません。
　　根抵当権の元本を確定させ、債権を特定することで、弁済等で消滅させることが可能となるのです。
　　元本の確定とは、担保される債権を今残っている債権に決定することです。
　　要するに、何月何日の時点でいくらの返済義務があると決めてしまい、それ以後は新たにお金を貸さないからです。
　　たとえば、Ａ銀行がＢ商店の返済が滞ったので、取引は終わりにしてＢ商店の土地や建物を競売にかけて換金したいと考えた場合です。


　３　Ｂ信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の２年分の約定金利については、
　　極度額を超えても、根抵当権を行使できる。
　根抵当権者は、確定した元本、利息その他の定期金、債務の不履行によって生じた損害の賠償の全部について、
極度額を限度として、その根抵当権を行使することができる(民法398条の３第１項)。

＜先取特権＞
平成12年・問３
３　Ｂがその建物内のＢ所有の動産をＤに売却したときは、Ａは、その代金債権に対して、払渡し前に差押えをしないで、
　先取特権を行使することができる。
　民法には物上代位の規定があり、先取特権の効力は、その対象となる動産が売却されても、その代金債権に及ぶ。
　(担保物権の物上代位性　→　ただし、留置権にはない)
　先取特権を行使する(その代金債権に物上代位する)には、先取特権者自らが
その金銭の払い渡し前に差押えなければならない。(民法304条)

2/8（土）
大雪の中ご参加くださり、ありがとうございました。

私は、帰宅困難者となってしまいました。
電車は運転見合わせ、ホテルは満室・・・。
立川の「ガスト」で一夜を明かしました。
従業員の皆さん大変お世話になりました。

＜土クラス＞開講日 ★新宿西口本校で実施★

　　２月８日（土）

「ＬＥＣ宅建一新講座でスタートダッシュ！」


★当日は13：00より新宿西口本校にて黒田クラス「権利関係Ｂ①相続」の無料体験ができます。

＜土クラス＞開講日　★新宿西口本校で実施★

権利関係Ｂ
①相　続（13：00～15：30）
②抵当権（15：45～18：15）


今年の講座は
　開始前、（12：30～13：00）
　終了後
　　　に合格ゼミが行われます

＜2012－10＞解説例

【問　10】　Ａは未婚で子供がなく、父親Ｂが所有する甲建物にＢと同居している。Ａの母親Ｃは
　　　　　平成23年3月末日に死亡している。ＡにはＢとＣの実子である兄Ｄがいて、ＤはＥと婚姻
　　　　　して実子Ｆがいたが、Ｄは平成24年３月末日に死亡している。この場合における次の記述
　　　　　のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。


１　Ｂが死亡した場合の法定相続分は、Ａが2分の1、Ｅが4分の１、Ｆが4分の１である。

２　Ｂが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するＦは、甲建物を１人で占有しているＡに対して、
　当然に甲建物の明渡しを請求することができる。

３　Ａが死亡した場合の法定相続分は、Ｂが４分の３、Ｆが４分の１である。

４　Ｂが死亡した後、Ａがすべての財産を第三者Ｇに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、
　ＦはＧに対して遺留分を主張することができない。

正　解　４

25年宅建試験・重要問題と解説09

【問　13】　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

　１　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、
　　集会に出席して議決権を行使することができる。

　２　区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、
　　管理者が集会の議長となる。

　３　管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

　４　一部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。



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【問　13】「建物区分所有法」
　

正　解　１


　１．誤　集会において議決権を行使できるのは、原則、区分所有者である。
　　　　　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者（賃借人等）は議決権は行使できない。


　２．正　集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除き、
　　　　管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる（区分所有法41条）。

　３．正　管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（区分所有法43条）。

　４．正　一部共用部分は、原則、それを共用すべき区分所有者のみの共有に属する（区分所有法11条１項）。
　　　　　そして、規約で定めることにより、特定の区分所有者の所有とすることもできる（区分所有法11条２項）。



●合格のポイント●

　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、
集会に出席して意見を述べることができる（区分所有法44条１項）。

１　管理組合
　管理組合とは、マンションの管理を行うための団体である。
　区分所有者は、当然に管理組合の構成員（組合員）となるので、管理組合の集会の決議や規約の拘束を受け、脱退することはできない。
２　管理者
　マンションの管理は、原則として区分所有者全員でしなければならない。
　しかし、全員で管理することが困難な場合もあるので、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議により、
マンションの管理を常時行うべき者として、管理者を選任することができる。
３　理事・監事
　法人化された管理組合（管理組合法人）には、その代表者として、理事を必ず置かなければならない（区分所有法49条１項）。
　理事の業務執行や管理組合法人の会計を監査するために、監督者として、監事も必ず置かなければならない（区分所有法50条１項）。

占有者の扱いと集会の決議の効力
（１）占有者は、集会に出席して意見を述べることができる。しかし、決議に参加することはできない。
（２）集会の決議は、決議当時の区分所有者だけでなく、その特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
　　また、占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が集会の決議に基づいて負う義務
　　と同一の義務を負う。