今日は、第３火曜日ということで定休日なのですが、会社にいます。午前中に契約があり昼からは、木曜日の契約準備でデスクワークです。電話は、鳴ってますが、留守電にさせて頂いております。３月は、売買も賃貸もまあ、調子がいいかもしれません。不動産の仕事は、本当に利益をだしている優秀な会社は、見た目ではわかりません。仕事自体に波があり、リスクも大きく、景気にも左右されやすいのです。不動産業界でも、専門にする分野で、収入の質もかわり、安定度も異なります。どの分野が良いのかわかりませんし、すぐに転向もできません。ただ、言えそうなことは、真面目に正直に仕事に取り組めば、お客様にも喜んで頂き、長続きすると思います。この仕事は、いろんな葛藤があり、如何に勝つかが分かれ目だと思います。
今日は、朝９時から15:30まで、人生の大先輩であるお客様とずっと一緒に居ました。遠方までの往復約３時間の車中と現地視察でした。特に、お説教されるわけでもなく、世間話をしながらですが、私が今から経験しようとしている、仕事・家族・遊びのすべての人生経験を終えられ、威張ることもなく、私に接してくださいます。売却依頼をお受けしておりますので、長いお付き合いになると思います。特に、何かを学んでやろうとは、思ってませんが、大先輩の言葉は、人生経験が違うわけですから、重きを感じお付き合いさせて頂こうと思います。
当社に、お問い合わせを頂くお客様は、売買でも賃貸でもほとんどが、ＨＰなどのインターネットからの反響のお客様です。賃貸は、メールで、売買はお電話よりお問い合わせ頂きます。今日も広島から、昨日は加古川からお問い合わせ頂き、そのお客様が突然来店されました。目当ての物件があり、内覧頂き購入申し込みを頂きました。売買のＨＰは当社周辺を中心にこだわった物件掲載をしております。ある意味マニアックなＨＰになっております。当社周辺を限定で探されている方には、ピンポイントで効率が良いと思います。私としては、物件が少なく更新が大変ですが、新鮮な情報をより早くと頑張ってます。会員様物件ページも是非ご覧ください。
家主様と借主様は、どちらが強い（有利）でしょうか？①＜貸してやっている＞ＯＲ＜借りてやっている＞、②（借りて頂いている）ＯＲ（貸して頂いている）①と②は全然違うのですが、最近では、①のパターンが多く、②のパターンはとても少なくなっています。ビジネスですから、①の発想は良いのですが、相手がいて賃貸は互いになりたつわけですから、商売を前提に②の思い・気持ちで相手に接した方が、最終的には互いの利益になると思います。要するに、ＷＩＮ・ＷＩＮですよね。賃貸でなくても、すべての基本だと思うのですが、それが難しいのです。
良いことでも、悪いことでも、予期せぬ出来事が起こります。以前は、運が悪いとか良いとかで、＜仕方がないことだ。＞とあまり深く考えず生きてきましたが、最近は違います。自分の想像を超える予想外の事が発生した場合、なるべく早く解決しますが、同時にその理由を考えます。起こってしまったことから逃げて、それを取り消すことはできません。だから、早く解決するのですが、必ず意味・ヒントがあると思います。私は、自分にとってプラスになる要素が含まれていると思うので、その出来事から派生した仕事や思いついたことを実践します。それにより、そのプラスが何であるかを考えます。自分には、悪いことは絶対に起こらない、自分は運がいいという確信を得るためかもしれません。
駐車場の経営は簡単そうで、難しものです。駐車違反の取締まりが厳しくなっている中、街中では少しの隙間でも多くのコインパーキングが経営されています。★ほんの最近、一般の方から、全１０台の月極駐車場の募集管理依頼をお受けしました。現地に看板を揚げたばかりなのですが、今日、１０台全部一括借上げの申し入れがありました。近くのお医者様なのですが、ビックリです。さっそく家主様に相談したところ、もちろんＯＫで、私よりビックリされていると思います。固い仕事の近くのお医者様なので、安心ですし滞納もないと思われます。本当に幸運な家主様で、あきらめて募集していなかった駐車場が、いきなり多くの収益を生むようになってしまうのですから。世の中、あきらめて何もしなかったら、幸運などやって来ません。積極的に動いて幸運を見つけるのです。幸運に見つけてもらうのかもしれません。
３月は、会社や役所などの１年度の最終月となります。車で走っていても、小さな工事があっちこっちであり、道路が掘り返されています。予算を使いきるためにやっているのでしょうか。本当に必要な工事なのか、意味があるのか、疑わしいものです。銀行もそうなのですが、住宅ローン担当者の方々は、３月３１日までに、融資を実行して欲しいようで、今日もある銀行の担当者の方から、月末に融資実行できるよう求められました。たぶん、成績のために、今月中に融資実行し今年度に計上したいのでしょうか。１年の区切りを設け、すべてをリセットし、新たな目標を掲げます。当社は、９月末が年度末になり、もうすぐ半年が経過します。あと半年頑張ります。
あるマンションを査定中です。マンションですから、部屋の広さ（専有面積）がポイントになり、間取りや、家族構成、価格などが決まってしまいます。同じ部屋でも、専有面積の表示には２種類があり、①登記簿面積（内法面積）と②パンフレット面積（壁芯面積）です。①は、室内の壁の内側で測ります。②は、壁の真ん中(見えません）で測ります。①より②の方が当然広くなり、新築分譲時の広告などの表示はこの壁芯面積が使われます。この物件は、築３５年のマンションですので、分譲当時のパンフッレトを所有者様も管理組合も保管しておりません。査定するには、専有面積が必ず必要となります。同マンションの売却事例をみると、壁芯面積を表示し売り出されていました。ということは、パンフレットなどの書類が存在しているということで、この物件だけ内法面積（小さくなる）で販売することはできません。⇒私は、見つけました。これで、正確な査定ができるようになりました。所有者の方も納得頂けると思います。皆様には、この明石大橋一望のマンションをまた、ご紹介させて頂きます。
今週の金曜日に、あの１４５万円のマンションの所有権移転の残金決済と引渡があります。
どのように変身するのか、楽しみです。お買いになった方は、リフォーム会社の社長様ですから。収益物件ですから、なるべく費用を抑えないと利回りが悪くなりますし、リフォームをカットするとお客様がなかなか決まらなくなります。社長様ですから、どのようなコンセプトのリノベーションマンションができあがるのか、本当に楽しみです。費用は、原価ですし、経験豊富だし・・・。皆様には、ビフォー・アフターを公開致しますので、お楽しみに、お待ち下さい。
どのように変身するのか、楽しみです。お買いになった方は、リフォーム会社の社長様ですから。収益物件ですから、なるべく費用を抑えないと利回りが悪くなりますし、リフォームをカットするとお客様がなかなか決まらなくなります。社長様ですから、どのようなコンセプトのリノベーションマンションができあがるのか、本当に楽しみです。費用は、原価ですし、経験豊富だし・・・。皆様には、ビフォー・アフターを公開致しますので、お楽しみに、お待ち下さい。
今日、あるマンションの査定のため、所有者様と現地にて打合せを致しました。お父様より最近相続され、相続人は兄弟３人様です。相続登記は、未了です。相続登記が完結することが売却する場合は絶対条件となります。南向き・明石海峡大橋一望・管理の良いマンションですが、築年数は古くリフォームが必要です。査定は、すぐにできるのですが、売主様と相談しながら販売方法を決めるのが重要となります。リフォームを事前に売主様負担で行うのか、それとも、現状のままで買主様に見て頂くのかの選択をするのが難しいのです。売出価格も異なりますし、売主様の費用負担も発生します。また、一般の方に販売するのか、それとも、不動産業者なのか。最終は、売主様が、諸事情をふまえ決められます。絶対、これが、お得という決め手はありません。私たちでも、どれが最善の選択かは、わかりません。
ある新築賃貸ハイツの契約を執り行いました。賃貸でも売買でもペットの飼育を不可にしている物件が多く、契約条項でもはっきりと明記されています。この物件も、ペットの飼育は不可となっています。ところが、お客様は、熱帯魚を飼育されており、＜これは、大丈夫だろう。＞と思っていたのですが、契約条項では、観賞用の鳥・魚等の動物を飼育する場合は、事前に貸主の文書による承諾が必要と明記されていました。まだ、引渡前なのですが、さっそく、家主様にお伺いを立てていますが、返事が返ってきません。おそらく、ＯＫの返事を頂けると、借主様も深く考えていないようですが、もし、ダメなら熱帯魚は、あきらめて頂かないといけません。今、はやりの癒しとして金魚ぐらい飼ってもいいと思うのですが。
相続が発生しますと、昨日まで不動産に興味がない方でも、不動産所有者になってしまいます。地理感のある生活圏の物件であれば、自己使用も考えられますが、遠方になりますと、その使途に困ります。固定資産税等やマンションであれば、管理費・修繕積立金の支払義務も生じます。今日は、奈良の戸建住宅の売却依頼をお受けしました。所有者の方は、垂水の方で、年齢からも奈良に住むことは考えられません。そこで、処分・換金のための売却です。当社は、神戸ですが、物件は奈良県です。現地までは、車で１時間３０分はかかりませんので、効率よく、体力で、現地同業者の方にも協力頂きながら、早期の成約を目指します。
明日は朝から賃借人募集の打合せのため、家主様と現地で立会となりました。この家主様は、去年に、当社で収益物件用の低額物件戸建をご購入頂いたお客様です。ご自身でリフォームされ、完成されたとのことです。最近、低額物件を探されているお若いお客様が増えてきています。自分で、資金も用意され、リフォームもされます。銀行からの融資も受けやすく、銀行に預け入れるより、収益物件に投資しした方が、利回りがいいかもしれません。ただ、リスクを必ず背負うことになりますので、安易にはおすすめできません。融資を受け始めてしまってからは、後にはもどれません。
住宅ローンの審査には、２項目があります。ひとつは、お客様の属性ともう一つは物件の属性です。お客様の属性が良くても、物件が審査基準に合わないと融資が不可になる場合があります。昨日もお話ししましたが、増築未登記、建築基準法に抵触する増改築(建ぺい率・容積率の超過）、再建築不可、その他いろいろな理由があります。私達が、物件調査をして重要事項説明書に記載し、銀行担当者がその重要事項説明書よりそれらの情報を入手するのです。私達業界の中には、銀行提出用の重要事項説明書を改ざんし、銀行審査をくぐり抜ける業者もいます。買主様は、喜ばれるでしょうか？このような方法をとらないと、この物件には、住宅ローンが使えません。売主様としては、住宅ローンを利用せず自己資金全額を用意できる買主様をみつけないと売却できないのです。売主様は、喜ばれるでしょうか？当社としましては、絶対に行いません。そのような場合は、金融機関に事前に相談しながら、解決策を探します。ダメなら正直に取引を行います。
最近は、増築する場合の建築確認の申請が難しくなってきています。震災や耐震偽装などがあったためです。まず、増築する建物が耐震基準に適合しているか、増築した後も安全であるかチェックが入ります。増築する前の建物が安全でなければ、その建物の改修などが要求されます。少しの増築でも、多額の費用と時間と手間がかかり、合法的には増築できなくなってしまいます。無届出で増築工事を行えば、通報があれば神戸市担当者がすぐにやってきて中断されますし、売却する時にも、購入者が住宅ローンを使えなくなってしまいます。増築された中古戸建を購入する場合は、登記済みであるか、建ぺい率や容積率が超過していないかの調査が必要です。
