タワーマンションはデメリットだらけ、揺れ・遮音性能・経年変化 －「ブラックスワン」もあり得る

湾岸地域を始め、超高層のタワーマンションが人気である。
昨今のブームを見ていると、正直言って心配である。

投資家の性として、あらゆるリスクを考慮する癖があるが、
タワーマンションは各種のリスクが相対的に高いと見ている。

立地によるが流動性リスクも価格変動リスクも大きい。
そして何より、直下型地震の直撃をまだ受けていないので
大地震への耐性の高さが証明されていない。

個人的には、外気と遮断されて地上にはない揺れを感じる超高層での生活は、
人体に何らかの影響があると確信している。
（本格的な疫学調査を行った方が良いと思う）

特に地盤の悪い場所のタワーマンションは不確実性のリスクが大きい。
理論的に安全でも、よく言われるように「陸地の孤島」となる可能性がある。

▽ タワーマンションが震災に強いとしても、周辺のインフラが寸断されたら危機的状況になる

	『地名は災害を警告する ~由来を知り わが身を守る』（遠藤宏之，技術評論社）

当ウェブログは、原子力ムラ及び官僚機構の行動原理として以下の二つを挙げた。
震災対策でも「安全」を連呼する者に対しては同じ結論になろう。

「自分の仕事と組織、権限を拡大させようとする」
「公共性より自らの存在を正当化する政治活動を優先する」

専門家にも科学的知見にも間違いなく限界がある。
利害関係者が「安全」を強調する際には、検証しなければならない。

　↓ 参考

電力会社や原子力ムラの体質は、東電以外も皆同じ －「決して非を認めようとしない専門家たちの無反省」
http://blog.goo.ne.jp/fleury1929/e/f71268b83070c796f7a3733aeb97360d‎

▽ タワーマンションには、このような居住性の問題もある（企業のＰＲ本だが、参考になる）

	『なぜ新築マンションには自然素材が使われないのか』（幻冬舎）

震災、建て替え……それでも“タワマン”高層神話は永遠か（プレジデントオンライン）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140807-00013083-president-bus_all

”PRESIDENT 2013年4月15日号 掲載
■建物が「軽い」ので風が吹くとユラユラ
　あらかじめ申し上げますが、私は超高層マンションをお勧めしません。
　その最大の理由は地震です。もし、震度7クラスの巨大地震に襲われたら……。購入者にもそんな不安があるにちがいありません。現行の建築基準法ではそれに耐えうる強度を確保することを義務付けているので、手抜き工事や耐震偽装などがない限り建物の倒壊などは回避できるでしょう。しかしながら、構造上はそうでも「安心して住めるか」というと躊躇なく「はい」とはいえません。
　なぜなら、揺れるからです。3.11のときも都心の超高層マンションは大変な揺れでした。それも住戸販売額が1億円超の物件も珍しくない上部の階ほどよく揺れる。
〔中略〕
　超高層物件は建築素材をできるだけ軽くする構造配慮ですが、皮肉なことに、そのことが災害時でないときの揺れやすさの原因になった。つまり、揺れを吸収するしなやかさが、かえってあだとなってしまったというわけです。
　ゆらゆらと船酔いのようになることが原因のひとつとなり、不眠症や倦怠感、めまいなどの不定愁訴で病院に通う人は少なくありません。専業主婦など自宅滞在時間が長い人ほどそうした症状を訴えるそうです。
　地震に関してもあまり知られていませんが、東日本大震災のような長周期型地震（通常の短い周期の地震動とは異なり、約2～20秒周期で揺れる）の大地震がきた場合の耐震基準は国内ではまだ確立されていません。あまり大げさなことは言いたくありませんが、巨大地震で超高層マンションが折れる潜在的リスクはゼロではないと、私は考えています。

■眺望はすばらしい「でも、それだけだ」
　先ほど、超高層マンションは建物を軽い素材でつくるといいましたが、そのことである問題が生まれます。それは遮音性の低下。鉄筋コンクリートの床や壁が厚ければ、それだけ遮音性は高くなりますが、軽くなる工夫をしているため、遮音性能を高くすることは難しくなります。
〔中略〕
　軽くしなやかなつくりにすることの悪影響は外壁にも表れます。超高層マンションの外壁は主に幅一メートルの軽量気泡コンクリート版をならべ、それを樹脂系の材料でつなぎ合わせます。ところが、地震や強風などによる揺れのために、そのつなぎ目が徐々に疲弊して、ひび割れや破断が生じるのです。こうなると、雨が浸入して漏水したり、断熱材などに水がしみこんでカビが発生したり、ダニが繁殖したりします。
　また、前述した免震装置も“寿命”がくれば交換しなければなりません。免震ゴムは地中のバクテリアなどによって劣化するのですが、その交換には、巨大な建物を一時的に持ち上げる特殊な油圧ジャッキが必要となり、その工作機械のレンタル代や材料費には数億円のコストがかかるでしょう。そして問題なのは、その巨額のコストを修繕積み立てに組み入れていないケースが見受けられることです。
　図でも示したとおり超高層ならではのデメリットは枚挙にいとまがありません。個人的には超高層の利点は眺望だけだと思います。まあ、それさえも入居1カ月もすれば飽きてしまうのですけれども。
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一級建築士、碓井建築オフィス代表 碓井民朗
1947年生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。最新刊に「建築・設計のプロが教える『良識あるマンション』の見分け方・選び方」など。”

この記事は素晴らしい。
当ウェブログとしては予感的中といったところだ。

個人的には、高層階は移動に時間がかかるので駅近でも利便性が低下すること、
（エレベーターの移動より鉄道・地下鉄の移動の方が速いケースが多々ある）
航空機と同じで万一の際のリスクの極大化が生じる点も気になる。


死者最悪２万３０００人＝首都直下地震、被害額９５兆円－中央防災会議が想定（時事通信）
http://www.jiji.com/jc/c?g=soc&k=2013121900783&j4

”政府の中央防災会議は１９日、首都直下地震の被害想定を公表した。今後３０年間に７０％の確率で発生する南関東でのマグニチュード（Ｍ）７級の地震のうち、東京２３区南部を震源とする「都心南部直下地震」では、最悪のケースで埼玉、千葉、東京、神奈川の１都３県で２万３０００人が死亡すると試算した。都心部を中心に多くの地域が震度６強以上の揺れに見舞われ、経済被害額は９５兆円に及ぶ。
　また、当面発生する可能性は低いが、１００年先には発生の恐れが高まるとして、関東大震災と同じ相模湾から房総半島が震源域のＭ８クラスの「大正関東型地震」が起こった場合の被害推計も参考として示した。それによると、死者数は最大７万人に達するという。
　同会議が２００４年にまとめた前回想定では、死者数は最大１万２０００人と推計していた。しかし、東日本大震災を受け、今後首都圏で起こり得る全ての地震を検証し直した結果、火災による死者数が増加するなどして、被害が大きく膨らむことになった。
　詳細な被害分析は、主に都心南部直下地震を想定して行った。最大の被害が発生するのは、冬の午後６時ごろに毎秒８メートルの風が吹いている場合。
〔中略〕
　倒壊による死者数は、自宅で就寝している人が多い冬の深夜に起こるケースが最大で１万１０００人。”

首都圏でも、地盤の悪い場所に住むべきではないと考えている。
この地域は地震多発地域であり、高層建築が立ち並ぶようになってから
直下型の大地震に襲われたことはまだ一度もない。

大震災が起きると毎回のように「安全神話」が覆っている。
首都圏での直下型地震で、専門家が予想だにしなかった事態が起きる可能性はかなり高い。