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今朝の朝日新聞・・・「厳冬住宅市場」に関して

不動産経済研究所の最新データによれば、首都圏の新築マンション供給戸数は２００９年は３万６３７６戸だったとのこと。過去最高は２０００年の９万５６３５戸の由。記事中の「厳冬」を裏付けています。そんな中、「中古・リフォームは活況」という記事が目に留まりました　

マンション・戸建とも新築は年月を経て全て中古になっていくわけで、今や建替えが必要な老朽マンションは数十万戸に膨れ上がっています。一方、リフォームで耐用年数の延長を図るケースも増えています。戸建のリフォームも増えています。リフォームは環境に優しい手法として歓迎されています。私もこれは歓迎です　

ところで、今日はリフォームされた中古マンションの賢い選び方をお教えします。「一を以って万を知る」方法です。世間では、修繕積立金が多いのが中古マンション選択指標として挙げられています。間違いとは言いませんが、ここで騙されてはいけません。「『分譲時点』の修繕積立金が多かったマンション」が正解です

分譲時はどのデベロッパーも購入者の負担を少しでも少なくして早く売り切ろうとします。そのために管理費・修繕積立金の内、修繕積立金を低く抑えて売り出します。修繕積立金の有難さが実感され始めるのは築１０年以上経過した頃です。デベロッパーはもうとっくに手が離れていますから、修繕積立金の多寡は知ったことではありません。設備は概ね１５年で効用が終わりますから、この頃大規模修繕が必要で、居住者にそのための追加一時金が管理組合から請求され、慌てることに。　　

分譲時点の修繕積立金を多くしていたデベロッパーはこのことを承知していて、売れ難いことが分っていても、購入者の将来のことを考えた商品提供をしています。このコンセプト（理念）はマンション設計・建設プロセスでも当然生きており、もともと高品質の商品になっていると想定されるのです。

「そんなマンションは少数で巡り会わない」という方は次善の策として、「管理組合の修繕積立金『残高』」を確認してください。残高が少なく、今になって修繕積立金を高くしているようなマンションを買うときは、購入価格を引き下げて買うか、購入を断念することです。では、また　　　

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自分の写真にギョッとしました

当社が会員になっている東京都宅地建物取引業協会千代田中央支部の「ちよだちゅうおう新春号」を本日見て・・・飛び上がらんばかりの驚き　帝国ホテルでの新年会に４名で参加したのですが、何を思ったのか写真係の方が宴会場で撮った各テーブルの写真の中央に私と社員のフテブテシイ顔をクローズアップして載せているではありませんか　庄野真代さんの「飛んでイスタンブール」とかのアトラクションもあるというので会社の新年会を兼ねて参加したのが・・・。

この写真は鏡で見慣れた自分の顔なので「まだ良し」として、斜め後ろからバッチリ撮られている写真には参りました。まだまだ若いと自分では思っていたのですが・・・これはイケマセン・・・やはり年金受給者にふさわしい風貌になってしまっています　打ちひしがれました　まだ、やらねばならない夢があるのですがねー　追々夢を語ります　

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ご無沙汰です！！

日ごろ、不動産鑑定士の論文・口述考査の勉強ばかりしていてブログを留守にしていた結果、迷惑コメント投稿にも気付かず・・・　今日、不動産鑑定の勉強仲間から指摘され、今削除しました。世間は画一的でないのが面白いですね・・・と一応大人のコメントをして置きます　

さて、１４ヶ月続いた不動産鑑定士の実務修習は本日の口述試験をもって全ての過程が終わりました。結果は、３月２４日に判明します。自分なりにベストを尽くしたつもりですが、とっさの質問に一件だけ大きな判断ミスの解答をしてしまいました。スケートで言えば、ジャンプミスに相当します。結果は神のみぞ知るということで、公表までコメントは控えます。

夕刻、ご無沙汰していた地権者の方々と社員を交えて会食。地権者の方々が懇意にしておられた昔のフジタ時代の同僚にも　６０歳で腰を痛めて休んでいるとのことでしたのでいたわりと同時にカツを３人で彼が居る名古屋に向って入れました　早く回復して欲しいと思います　

書きたいことが一杯あるのですが、まだ、お酒が体に残っており、「飲酒状態でのブログ投稿は止めた方が良い」と家内が言いますので、今日のところはこれで・・・皆様、お休みなさい　　
　

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Ｎ.Ｙ.の姪夫婦から年始の挨拶状が届きました

New York はさぞ寒かろうと案じ、せめて日本の年賀状を届けて、正月気分を味わってもらおうと昨年暮れに送ったのが「届いた」との返事を兼ねた嬉しい挨拶状でした。このブログにアクセスするとの記述もありましたので、早速投稿。ミンナ風邪を引かないでね　

今日はこれからまたまた有志の自発的な「口述試験の勉強会」に参加します。息子や娘のような若者に交じって、ついて行くのが大変ですが、皆オヤジ思いなのが嬉しいです。曰く「今年落ちたらもう来年は誰も面倒見てくれないですよ」と。ゆっくり考えて発言すれば確かに正解が出るのですが、反応速度が劣っているのが辛いです。若い頃は、打てば響くような答弁ができたものですが、嘆いていても仕方が無いので、天命に従って最善を尽くすしか他に方法がありません　

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不動産事業で随分お世話になった恩師を喪いました

三井不動産元社長田中順一郎様の訃報に接し、私自身の年齢を思い知らされました。田中元社長には昭和49年、ちょうど第1次オイルショックの翌年ですが、新宿で随分可愛がって頂きました。当時は新宿三井ビルを拠点としてビル事業部長をされていました。再開発の合意形成作業も自ら現実に行動されるので現場を知悉した方でした。人の人情の痒い所まで手が届く奥行の深い方でした。また、現在のＪリートを立ち上げられた方です。現在の日本証券化協会が、まだ、不動産シンジケーション協議会と名乗っておられた頃、当時の事務局長片桐様とご一緒に随分ご指導頂きました。第一線を引かれていたとはいえ、まさに不動産業界の巨星落つという感じです。心からご冥福をお祈り申し上げます。　合掌

2月に（日程は現時点では未定の由ですが）お別れ会が開催されるというお話を伺いましたので、どうしても駆けつけたいと思っています。心に大きな穴が開きました。

まだ、業界でお世話になった大切な方々が大勢居られますが、極寒の砌、どうかご自愛頂きたく存じます。

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お葬式に参列してきました。

大学時代のクラスメートのお父様が亡くなられたので、お焼香してお悔やみを申し上げご冥福をお祈りして参りました。喪主の彼は当社の顧問税理士で、私が起業した時の監査役でもありました。

弔辞やご挨拶を拝聴し、人の一生の重みをヒシヒシと心に刻み込んだ一日となりました。また、ものごとには全て始めと終わりがあることに観念しました。　

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大学時代からの親友のお父様の訃報に接しました。衷心よりお悔やみ申し上げますと共にご尊父様のご冥福をお祈り申し上げます。　　　　合掌

さて、心無いコメントにウンザリしましたので早速削除
今朝、ブログを開けてみたら変なコメントが　心理学的には、私が不愉快な分だけ、このコメントの投稿者は気分爽快といったところでしょうね。一々気にしていたら限りが無いので、私としては、１人の訪問者を幸せにして上げたという位の気持ちで対応しました。心にゆとりがあればいつでもおおらかに対応できますが、ピーンと張り詰めている時は、ムカッと来ます。自分の心の余裕度を検証するという意味では、他人の刺激は一つのバロメーターになります

ところで、このところ、朝のテレビ体操をやっています。６:３０からの１０分間は１日を姿勢正しく過ごすために私にとって貴重な時間となっています。目覚ましを６：２５に設定して手洗いを済ませてからやっているのですが、もうカレコレ２ヶ月ほど毎日続いています　　　

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投稿時間を惜しんだりして勉学に励んでいますが、何だか毎日アクセスして下さっている方々に申し訳無い気がします。それこそ不定期ではありますが、時間を見つけて今後は投稿に心掛けます。アクセスされたとき、たまたま投稿があったら見てあげて下さい。　

お客様や知人友人への新年のご挨拶は昨日で概ね終了しました。これからは業界団体とかの新年会でお会いしてご挨拶することになります。今月一杯は仕事が手につきませんが、２月からは等価交換手法によるマンションや事務所の建替えとか、滞っている企画立案に精を出します。

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　新年明けましておめでとうございます。今年の皆様のご健勝とご多幸を心よりお祈り申し上げます　旧年中はお世話になり誠に有難うございました。私儀、旧年中はバタバタしていろいろご心配をおかけし申し訳ございませんでした。今年は、神頼みででも改善せねばという気持ちでいます。

　快晴の下、近くの神社に参詣して来ました。これまで、自分の姿を投稿することは考えもしなかったのですが、寅年とこの神社の縁起を期待して載せてみました　と申しますのも、この神社、毎年参詣者がうなぎのぼりに増えています。今年は午前１１時で４０分待ちという状態。とうとう屋台も出現しました　私は参道に立っていますが、向って左には、モツ鍋屋さん。その更に左側にはたこ焼き屋さん。通りを挟んでそば屋さんも・・・。どうも縁起がいいようです　

　この現象は、この神社で７・８年前から甘酒を振舞い始めてからです。当時は紙コップにナミナミと入っていて、元旦正午頃に無くなったものです。昨年辺りから少量になり、今年はとうとう1/3位に。その代わり、2日にお参りしても甘酒が振舞われます。毎年お参りしているので変化が分ります。

　さて、「一年の計は元旦にあり」です。心を鎮めて展望してみました。基本は、昨年と変わりません。やはり、①零細企業ではあっても「人」は大事にします。「人」にはお客様も従業員も含みます。人が居てこその社会ですから。②業績も大事です。経営を続けるためには法人として存続する必要があります。キャシュフロー（ＣＦ）は企業の血液です。③専門能力の研磨は続けます。そのための経費・勉強時間の支援も昨年同様行います。

　1月中は・・・ブログ・・・多分止めます。1月28日が私の不動産鑑定士最終考査日。
　皆様、今年もご厚誼願います