定期建物賃貸借契約

マンションや戸建の賃貸借契約には、２種類があり、使い分けがされています。普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約です。大きな違いは、定期建物賃貸借契約は、期間の定めがあり、期間の満了で契約が終了し更新はありません。普通賃貸借契約は、契約期間はありますが、更新が認められていて、契約期間の満了により勝手に終了してしまうということはありません。実務的には、このような簡単な説明ではなかなか理解して頂けませし、これだけでは、説明不足です。この定期建物賃貸借契約を利用するには、貸主様や借主様には十分注意して説明しないと誤解をまねきトラブルになる場合があります。今月になって２件の定期建物賃貸借契約を締結する予定です。いずれの契約も契約期間が２年です。借主様は２年しか住むことができません。更新はありません。2年がくると必ず退去して頂かないといけません。ただ、貸主様からの再契約の申し入れは認められていますので、その時に互いの条件が合えば再契約をして頂き、住み続けることができるかもしれません。理解頂くには、考え方のコツが必要です。今後のためにとお考えの方は、御問いわせ下さい。コツをお話させて頂きます。

天才

今月も、１５日が過ぎてしまいました。まだ、半分もありますので頑張ろうと思います。この不動産の業界は、実は繊細な世界だと私は思って業務を行っているのですが、同業者の方でも本当に理解しているひと多くはないと思います。不動産に限らず、商売はそうなのかもしれません。ちょっとしたタイミングの電話や一言が商談や人間関係に微妙に影響がでてしまいます。しまったと思う一言も多く経験してきましたし、お客様のこころを掴んだこともあったと思います。基本は、当たり前ですが誠実に真面目にお客様と接することです。悪いことは起こりません。起こったとしても、自分が思うほどの結果にはなりません。そのタイミングも大事ですが、それにもコツがあり、思ったりイメージしたら、とやかく考えず、すぐに行動（たとえば、電話・メール）するいうことです。でも、これがなかなかできません。人間は、他のものにはない、言い訳を考える天才だかららしいです。

建物解体工事

当社は、売買・賃貸の仲介業務以外にもリフォーム工事などもさせて頂いております。霞ヶ丘不動産では、建設業の免許＜兵庫県知事許可（般ー１８）第１１４７９２号＞も取得しております。リフォーム工事を本業とされていても、建設業を取得していない会社が多く見受けられます。ところで、最近、建物の解体工事の注文をお客様からご依頼頂いております。木造２階建住宅（延床面積：約４８坪）なのですが、見積金額がかなり高くなってしましました。再度、違う方法で再見積もりとなりました。高くなった理由ですが、①接道する道路が狭いうえに、歩道があり信号もすぐそばにあります。②近隣対策を特に慎重にやらなければいけません。その他いろいろありますが・・・。不動産に関する事には、皆様がイメージされるダークな部分がないとは言えません。私は、何事も慎重にすすめます。起こりえるリスクは、経験上、予測できますし、素人判断は行いません。それぞれのプロに相談しながら問題は回避します。賃貸でも賃貸管理でも売買でも建設業でも同じです。何事でも、ご相談・ご依頼下さい。

売出すためのリフォームは・・・

明日、あるマンションのリフォーム工事の完了確認に売主様と立会ます。売却するためにリフォーム工事を行ったのですが、費用は約１００万円です。売出し価格は７００万円後半の予定です。駅徒歩圏・明石大橋一望で海や淡路島も臨むマンションですが、築年数が古いのが難点です。建物全体・共用部分や管理体制はしっかりしているのですが、専有部分である室内がかなり傷んでいました。今回は、売り出す前にリフォームをすることになったのですが、リフォームをせずその分価格を安くして、買主様が希望のリフォームができるよう、現状で売出すことも選択できます。この選択は、売主様と相談して決めるのですが、どちらが売出すに有利なのかは、答えはありません。売主様の予算や日程などにもよります。私は、先行投資になるかもしれませんが、売り出す前のリフォームをすすめています。やはり、その方が、買主様にもイメージが良く、買いやすくなると思います。買主様にとっては、リフォーム費用は、購入代金に含まれているため、購入後のリフォーム工事費用の工面は不要となります。低額物件ほど、購入しやすく、すぐ住める状態で売却する方が、効率が良いと思われます。

立体駐車場

昨日、ある分譲マンションをご案内致しました。若いご夫婦で気に入って頂けたようでした。６階部分の南向きの３ＬＤＫで、淡路島・海・明石大橋を臨む綺麗なマンションです。敷地内に賃貸駐車場もあり、駅徒歩圏です。後に電話があり、敷地内駐車場の空確認の依頼がありました。お客様の車を確認すると、高さが１７０センチある軽四とのことです。私は、軽四と聞いて安心しましたが、高さ１７０センチと聞いて少し心配になりました。まあ、止められるだろうと思っていたのですが、管理人さんに尋ねると空駐車場は１０台あるのですが、全部、立体駐車場で２段式と３段式とのことです。いやな予感がしました。制限車高が、１５５センチだったのです。１７０センチでは、無理です。いくら軽四でもダメです。この商談はなくなってしまいました。どうりで駐車場が空いているはずです。最近の車は、軽四でも背が高くなっています。このマンションでは、駐車場がネックになってしまうかもしれません。皆様のマンションは如何ですか。普段は、あまり考えないかもしれませんが、一度チェックしてみてください。

新聞広告

この３連休は、穏やかに済んでしまいました。今週は、新聞に広告を配布しました。先週に売却依頼をお受けしたマンションを掲載したのですが、お客様からの問い合わせはありませんでした。作成費用、配布費用がかかるのですが、これがどこの不動産会社でも現実です。週末には、不動産の広告が山のように入りますが、最近ではむかしほどの問い合わせの反響が激減しています。掲載する物件にもよるのですが、電話が１本も鳴らないこともあります。この時代、やはりインターネット広告です。ＨＰや検索サイトに掲載した方が、成果がでるようです。当社も賃貸と売買にそれぞれＨＰを設けています。成約頂いたお客様は、やはりネットがきっかけとなり、商談になり成約に結ぶついています。どの業界でもそうでしょうが、時代に着いて行けないと、仕事でもプライベートで取り残されてしまうかもしれません。年だからと言って逃げていられない現実・世の中です。

ものさし

今日も慌ただしく一日が終わりそうです。５組のお客様とお会いしました。そのうち３組のお客様は、８月にご契約頂いたお客様です。契約頂いた物件（戸建２件とマンション１件）の再内覧です。いずれのお客様も契約頂くまでに１回もしくは、２回ぐらいしか物件を見ておられません。一度しか見ていないのに、購入を決められたお客様もいらしゃいます。そのような、お客様は最終の引渡を受ける前にもう一度内覧をご希望され、部屋の採寸などをされます。何千万円の買物をされるのに、何回、物件を見られる思いますか。（外からは、お客様ご自身で足を運ばれているとも思いますが。）私の経験上、１回の方もいらしゃいます。２回目は、ご両親や兄弟や親戚に相談され、ご一緒に見に来られ場合などです。決断を下すのに、何十回も見る方はいらしゃいません。車や家電を買うのとそんなに変わらないかもしれません。ひとには、それぞれ、＜ものさし＞があり、その＜ものさし＞は、どんな物でも同じように計るのだと思います。

銀行ローン

私がこの業界に入った頃は、住宅ローンといえば、当時の住宅金融公庫が主流でした。
長期の固定金利が低金利で借り入れできるためでした。その当時は、各銀行も住宅ローンを取り扱っていましたが、公庫に比べるとかなり金利が高く、公庫の融資借入額では足りない融資金額を合わせて借りる２番手の融資でした。ところが最近では、逆転しています。銀行の融資が主流となり変動金利でも１％を切る商品を各行は用意して、お客様の争奪戦が行われています。借りる側は、銀行を比較してより有利な銀行を選べる時代です。
また、銀行も積極的に営業され、お客様を取りこむいろんな工夫が考え出されています。
私達が、ついて行けないほどの過剰なサービスです。低金利時代がまだまだ続くと思いますが、お客様の将来設計に基づいた金利を提案、お薦めして欲しいと思います。

住宅ローンの審査

住宅ローンですが、あるマンションのローンの申込に手間取っています。住宅ローンの審査は、申込人と物件の２種類を審査します。まず、人については、ローンの返済能力があるかどうか、滞納にならないか銀行独自に調査します。物件は、融資を貸し付けるための条件として、万が一の時のために担保となりますから、抵当権が設定されます。競売になっても資金が回収できるような担保価値が必要です。この２つの審査にクリアーしないと融資は受けられません。今回は、人よりも物件で審査が不可となっています。６年前は、この物件で融資が受けられていました。マンションも、６歳年をとったわけですから、物件評価も下がりますが・・・。今の銀行は、低金利で貸し出し安くなっていますが、物件の審査や他の項目で基準が厳しくなっていると思います。来週、新たな銀行２行に相談します。この結果次第で、契約できるかどうか決まります。もし、ダメならこのマンションにおいては、ほぼ自己資金で購入できるお客様を探さないといけないようになるかもしれません。素晴らしい神戸らしいマンションなのですが。

突然の出来事

今日は、お世話になったある方の、告別式に参列しました。この二日間が連休だったため、今朝会社に入ったＦＡＸで知りました。突然の出来事で、名前が間違っているのではないかと思いましたが、その方ご本人でした。亡くなられてしまうなんて思ってもいませんでした。まだ、これからずっと、どのようにお付き合いさせて頂こうということしか考えていませんでした。私達は、誰かによって生かされているだけではないでしょうか。死ぬこと以外でも、全ての事項がそうかもしれません。もし、そうであれば、自分ではタイムコントロールができません。ということは、今、この瞬間を大切にしっかり生きないといけないということかもしれません。未来は、今の連続ですよね。まだ、会社ですが、仕事が残ってます。反比例することが世の中にはたくさんありますが、幸せを築いているひとはたくさんいます。

姫路

今日は、車の定期点検のため、朝から用意してもらった代車で、姫路まで夫婦でドライブでした。午前中は、仕事だったのですが、１３時前には姫路に着いていました。JR姫路駅と姫路城の間の南北にある＜みゆき通商店街＞をぶらぶらしたのですが、新旧の店が立ち並び、神戸や大阪の賑わいでもなく、地方のさびれた商店街でもなく、有名どころの飲食店やファーストフードなどがほとんど出店しています。何か、懐かしく、昔を感じられました。昼食は、商店街で済ませたのですが、海老が５本ものっている天丼に誘惑されてしまいました。他にも入りたいお店があったのですが、次回のお楽しみにします。姫路城は、現在、改修工事中で足場や壁に包まれそうな状態ですが、商店街を目当てにまた行こうと思います。ＨＰの物件を入れ替えました。大幅に価格変更になっている物件もありますので、ご確認ください。近日中に、もっと更改します。

スーパー８１歳

今日は、第１火曜日で会社は定休日でした。男３人と８１歳のおばあちゃまと４人で淡路島で魚釣りでした。釣果は、４人で８０匹以上釣りましたが、８１歳のおばあちゃまが２０匹以上釣りあげました。このおばあちゃまは、本当に８１歳の方で、とにかく凄い方です。
今朝は、８時３０分にJR塩屋駅で待ち合わせをしたのですが、一人で自転車に乗って最寄りのJRの駅へまで行かれ、途中JR須磨で乗り換えて塩屋まで来られました。淡路島では、自分で生きた餌をつけ全てひとりでこなされます。帰りは、釣った魚を持ってJR垂水から電車で最寄りの駅へ、駅からは自転車で自宅までです。彼女の元気な理由は、良くしゃべります。光学１０倍のデジタルカメラと電子辞書が欲しい。オーストラリアとニュージランドに旅行に行きたい。１１月も釣りに行きたい。欲しい物があり旅行にも行きたい。欲があり、希望があり、目的や夢や目指すものがあります。私達若い者と気持ちは同じです。私達と話していても、年を感じさせない同年代と話しているようです。私が年をとっても、これは無理かもしれません。普通のおじいさんになっていると思います。

＜ハロー＞と言われました。

北海道から賃貸のお客様が神戸に来られています。転勤のため、明日までの滞在で物件を決めないといけません。先週、お客様のご主人さまの携帯電話に電話をかけました。呼び出し音のあと、＜ハロー＞といきなり耳に入ってきました。私は、間違えたと瞬時に思い、＜すいません。間違いました。＞と日本語で謝って、すぐに電話を切ろうとしましたが、相手が＜どちらにおかけですか？＞と日本語で聞かれたので、＜○○さんの携帯ではないでしょうか？＞と返すと、＜○○です。今、出張で、イギリスなんです。すみません。＞と言われました。出張だと聞いていましたが、まさか、イギリスだとは思いませんでした。その前は、同業者の社長の携帯電話に電話をしました。呼び出し音が違ってたのですが、その社長はサイパンのホテルにいるところでした。ダイビングらしいです。今日は、オランダの家主様に電話とメールで商談です。こないだは、ドバイにいるインド人の家主様から私の携帯に電話がありました。賃貸マンションの水回りの修理代金の値引交渉でした。特に、意味はありませんが、日本でも外国でも時差はありますが、どこにいても日常と同じです。

２物件

同じマンションで２階部分と６階部分の物件を売却することになりました。間取りも専有面積もまったく同じです。価格は、２階部分が1,250万円、６階部分が1,350万円です。２階部分を約１年前から売出しており、今日から６階部分を売出すことになりました。同時に進行することになったので、今日、２階の売主様に説明に参りました。価格が１００万円違うこともあり、特に何も言われず、引き続きお願いしますとご了解頂きました。２階と６階どちらが良いとも言えません。人間の顔と同じでそれぞれ異なり、長所も短所もあります。買主様の好みや考え方や予算の組み合わせもあり、どちらが先に売却できるのかわかりません。私としては、買主様の条件から物件をお薦めしようと思います。

質問

あるお客様と２時間３０分話し続けました。もちろん、不動産の相談です。私が質問され、それにお答えするのですが。①賃貸か売買か②戸建かマンションか③普通賃貸借か定期賃貸借か④値上がりするのか値下がりするのか、その他いろいろな質問です。結論からいうと答えはありません。私達でもわかりません。断定的なアドバイスはできませんし行いません。実は、その答えを出せるのはお客様だけなのです。お客様は、もう決めていると思います。確認、納得したいだけなのかもしれません。物理や科学や数学のように、数式がありインプットさえすれば決まった答えが必ず出ればいいのですが、そんな方程式はありません。私達の仕事が、そんな計算式なのかもしれません。